房地產(chǎn)價(jià)格與人口轉(zhuǎn)變因素的關(guān)系研究.pdf

1、從房地產(chǎn)信貸占總信貸的比例以及房地產(chǎn)市值與GDP的比例來看，中國(guó)的房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張當(dāng)中扮演著重要角色。不斷高漲的房地產(chǎn)價(jià)格引起了政策調(diào)控的壓力，如何消解房?jī)r(jià)斷崖式下跌給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)?這首先取決于如何理解支撐高漲房?jī)r(jià)的市場(chǎng)邏輯。本文著眼點(diǎn)在于房?jī)r(jià)中人口轉(zhuǎn)變因素的影響。
　　在歸納已有文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，文本通過一個(gè)包含信貸、收入和人口變量的向量自回歸脈沖響應(yīng)函數(shù)比較了中國(guó)、美國(guó)、日本房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制當(dāng)中的異同，發(fā)現(xiàn)人

2、口轉(zhuǎn)變因素相對(duì)于信貸和收入因素，對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊效應(yīng)持續(xù)性更強(qiáng)，但滯后期也更長(zhǎng)，是更為長(zhǎng)期的影響因素，這是在各國(guó)具有普遍性的結(jié)論。相比日本和美國(guó)，中國(guó)的房?jī)r(jià)特點(diǎn)在于投機(jī)性更強(qiáng)，對(duì)于人口城市化率沖擊反應(yīng)過度而對(duì)于勞動(dòng)人口占比沖擊反應(yīng)不足。此外，本文實(shí)證研究部分還發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于人口變量的反作用機(jī)制比較復(fù)雜，并不存在簡(jiǎn)單單向的邏輯關(guān)系。
　　由于中國(guó)勞動(dòng)年齡人口的轉(zhuǎn)折點(diǎn)將在2010年出現(xiàn)，房?jī)r(jià)過去在這個(gè)因素上的反應(yīng)失靈將面臨修正的風(fēng)險(xiǎn)

3、。同時(shí)，由于城市人口年齡結(jié)構(gòu)惡化，農(nóng)民工用工成本提高，目前的人口城市化模式面臨減速。過去房?jī)r(jià)對(duì)人口城市化率預(yù)期的過度透支也面臨修正的風(fēng)險(xiǎn)。本文基于這種理解，提出政策上的三點(diǎn)建議：其一，短期內(nèi)，通過政策分力消解房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)力量。其二，中期內(nèi)，充分利用人口紅利的最后窗口期，推動(dòng)高鐵等物流網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，對(duì)過度透支的城市化預(yù)期是一個(gè)重要彌補(bǔ)。其三，長(zhǎng)期內(nèi)，通過農(nóng)地流轉(zhuǎn)和社會(huì)保障改善農(nóng)民市民化所需要的制度基礎(chǔ)，培育農(nóng)民對(duì)于城市建設(shè)的需求，從而為未