房地產(chǎn)價格與人口轉變因素的關系研究.pdf

1、從房地產(chǎn)信貸占總信貸的比例以及房地產(chǎn)市值與GDP的比例來看，中國的房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)價格在經(jīng)濟擴張當中扮演著重要角色。不斷高漲的房地產(chǎn)價格引起了政策調(diào)控的壓力，如何消解房價斷崖式下跌給經(jīng)濟增長帶來的風險?這首先取決于如何理解支撐高漲房價的市場邏輯。本文著眼點在于房價中人口轉變因素的影響。
　　在歸納已有文獻的基礎上，文本通過一個包含信貸、收入和人口變量的向量自回歸脈沖響應函數(shù)比較了中國、美國、日本房地產(chǎn)價格形成機制當中的異同，發(fā)現(xiàn)人

2、口轉變因素相對于信貸和收入因素，對房價的沖擊效應持續(xù)性更強，但滯后期也更長，是更為長期的影響因素，這是在各國具有普遍性的結論。相比日本和美國，中國的房價特點在于投機性更強，對于人口城市化率沖擊反應過度而對于勞動人口占比沖擊反應不足。此外，本文實證研究部分還發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價格對于人口變量的反作用機制比較復雜，并不存在簡單單向的邏輯關系。
　　由于中國勞動年齡人口的轉折點將在2010年出現(xiàn)，房價過去在這個因素上的反應失靈將面臨修正的風險

3、。同時，由于城市人口年齡結構惡化，農(nóng)民工用工成本提高，目前的人口城市化模式面臨減速。過去房價對人口城市化率預期的過度透支也面臨修正的風險。本文基于這種理解，提出政策上的三點建議：其一，短期內(nèi)，通過政策分力消解房地產(chǎn)市場的投機力量。其二，中期內(nèi)，充分利用人口紅利的最后窗口期，推動高鐵等物流網(wǎng)絡建設，對過度透支的城市化預期是一個重要彌補。其三，長期內(nèi)，通過農(nóng)地流轉和社會保障改善農(nóng)民市民化所需要的制度基礎，培育農(nóng)民對于城市建設的需求，從而為未