中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證研究.pdf

1、近年來(lái)，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格普遍上漲較快，某些城市的房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)“飛漲”。各界人士紛紛對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)是否已出現(xiàn)泡沫展開(kāi)討論，并對(duì)目前房地產(chǎn)過(guò)熱提出各種質(zhì)疑，這些均已引起中央的高度重視。國(guó)務(wù)院已出臺(tái)多項(xiàng)措施來(lái)抑制房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，甚至作為政治任務(wù)下達(dá)給地方政府。但即便如此，調(diào)控的效果仍不顯著，有些城市的房?jī)r(jià)不跌反而漲得更快。這說(shuō)明影響房地產(chǎn)定價(jià)的因素是多方面的。本文從討論房地產(chǎn)的性質(zhì)出發(fā)，闡述了國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的必要性，著重介紹了房地產(chǎn)的定價(jià)理論，通

2、過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)定價(jià)的內(nèi)外因進(jìn)行實(shí)證研究，進(jìn)一步確定影響我國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)的因素，從而為我國(guó)以后的房地產(chǎn)調(diào)控提出了參考意見(jiàn)。文章分為四個(gè)部分： 第一章緒論部分簡(jiǎn)單的闡述了一下選題的背景、研究意義和寫(xiě)作的基本框架，以及本文在寫(xiě)作過(guò)程中的創(chuàng)新之處等。 第二章概括的說(shuō)包括兩個(gè)部分，即房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)和國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的必要性及措施建議。本章首先討論了房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，指出房地產(chǎn)業(yè)的虛擬資產(chǎn)特性；接著從金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的緊密相關(guān)性討論了國(guó)

3、家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的必要性，并借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控提出意見(jiàn)。 第三章從四個(gè)角度詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)的定價(jià)理論，分別從四個(gè)方面介紹了房地產(chǎn)定價(jià)過(guò)程中的影響因素。其中，基于實(shí)物期權(quán)理論的房地產(chǎn)定價(jià)法提醒我們?cè)跒榉康禺a(chǎn)定價(jià)時(shí)要注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中存在的潛在選擇權(quán)，這些選擇權(quán)無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)的定價(jià)；基于區(qū)域壟斷市場(chǎng)的房地產(chǎn)定價(jià)理論又利用寡頭壟斷市場(chǎng)的相關(guān)理論介紹了當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在寡頭壟斷情況時(shí)房地產(chǎn)的定價(jià)

4、過(guò)程；而基于不完全信息動(dòng)態(tài)博弈的房地產(chǎn)定價(jià)理論又從博弈的角度分析了房地產(chǎn)供求雙方的在房地產(chǎn)定價(jià)中的均衡；另外本文還簡(jiǎn)單的介紹了另外兩種房地產(chǎn)定價(jià)方法——市場(chǎng)定價(jià)發(fā)和特征定價(jià)法，市場(chǎng)定價(jià)法從房地產(chǎn)供應(yīng)商的成本出發(fā)，加上利潤(rùn)，即為房地產(chǎn)的出售價(jià)格；與此相對(duì)，特征定價(jià)法則可以說(shuō)是從需求的角度說(shuō)明了購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的不單單是房子本身，因此給房地產(chǎn)定價(jià)時(shí)不僅僅只考慮房子本身的情況，還要考慮房屋周?chē)沫h(huán)境因素等。通過(guò)對(duì)理論的綜合論述，在本章的后半部分，本

5、文從房地產(chǎn)“雙性”(即一般耐用消費(fèi)品和虛擬資產(chǎn))兩個(gè)角度綜合論述了影響房地產(chǎn)定價(jià)的各個(gè)因素，并為下章的實(shí)證分析選定了自變量，打下了基礎(chǔ)。 第四章在第三章的基礎(chǔ)上，確定樣本數(shù)據(jù)，進(jìn)而通過(guò)統(tǒng)計(jì)軟件Eviews進(jìn)行實(shí)證計(jì)量檢驗(yàn)，并對(duì)計(jì)量結(jié)果進(jìn)行分析，闡述各變量所代表的意義。最后在實(shí)證分析的基礎(chǔ)上本文得出如下結(jié)論：本輪房地產(chǎn)熱的價(jià)格驅(qū)動(dòng)因素有國(guó)家外匯儲(chǔ)備、上證綜指、貸款利率、儲(chǔ)蓄存款和城鎮(zhèn)化率。其中影響最大的是城鎮(zhèn)化率，接著分別是貸款利