畢業(yè)論文-----商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式探討

1、<p><b>　　1 導(dǎo)言</b></p><p>　　1.1 寫作目的和意義</p><p>　　本文的選題來源是來自選題目錄，類型是社會(huì)經(jīng)濟(jì)。隨著我國城市化和經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，導(dǎo)致社會(huì)商品銷售額的高速增長，進(jìn)而促使商業(yè)地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。自2001年，我國商業(yè)地產(chǎn)投資的年均增長率達(dá)到33％，超出住宅投資增長率6個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)際上，從2000年開始

2、，我國商業(yè)地產(chǎn)投資的增長速度就超過了國民經(jīng)濟(jì)，商業(yè)地產(chǎn)占房地產(chǎn)投資的比重也呈逐年上升的態(tài)勢(shì)。2004年全國商業(yè)地產(chǎn)投資總額比2003年增長了32％，新竣工商業(yè)營業(yè)用房面積增幅達(dá)到16％，高出房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積的增幅5．73個(gè)百分點(diǎn)。2005年，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出更快的發(fā)展勢(shì)頭，僅當(dāng)年的1月至5月，全國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開工面積就達(dá)到1．34億平方米，投資同比增長38．7％。而2007年一季度，全國商鋪完成開發(fā)投資401．53億元，同比增長17

3、．7％?？梢姡陙?，商業(yè)地產(chǎn)以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式，正逐步成為房地產(chǎn)市場的寵兒[2]。</p><p>　　同時(shí)，在全國房地產(chǎn)市場受到政策調(diào)控的影響下，銷售量、房價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速進(jìn)一步回落，行業(yè)調(diào)整態(tài)勢(shì)明顯，特別是住宅業(yè)的現(xiàn)狀更是令人擔(dān)憂。雖然目前住宅市場已經(jīng)哀鴻遍野，但是在宏觀經(jīng)濟(jì)還保持高速增長的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)還是極其穩(wěn)健的。因此，在現(xiàn)階段地產(chǎn)變局的形勢(shì)下，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)不失為開發(fā)

4、商的一種明智選擇。但是目前的中國商業(yè)地產(chǎn)市場仍不成熟，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間還很大。商業(yè)地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)種占有很重要的地位，所以中國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展十分重要。目前我國在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式上存在很多問題，例如：項(xiàng)目的前期規(guī)劃不足；缺乏長期穩(wěn)定的融資渠道；缺乏專業(yè)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)等等。在這一現(xiàn)狀下，對(duì)我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與開發(fā)運(yùn)營模式的研究分析，能很好地完善我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式。</p><p>　　1.2 相關(guān)

5、研究現(xiàn)狀</p><p>　　我國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過這些年的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)由開發(fā)走向經(jīng)營的轉(zhuǎn)型階段，雖然也取得了有目共睹的成就，但同時(shí)也暴露出了諸多的問題。隨著前期大規(guī)模開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)弊病的逐漸顯露，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)開始步人理性的發(fā)展時(shí)期，尤其是廣為關(guān)注的經(jīng)營模式方面業(yè)界也開始作理性的探索。</p><p>　　高波與趙奉軍（2010），指出目前中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的特征是：商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模迅速增

6、長并向中心城市集中，商業(yè)地產(chǎn)投資主體呈多元化，商業(yè)地產(chǎn)融資以銀行貸款等間接融資為主要渠道[1]。楊行坤，宋晨光（2009），指出商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的關(guān)鍵是：重管理，重經(jīng)營；建立專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)[13]。徐天明（2008），指出商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的一部分，我國目前很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是從開發(fā)普通住宅轉(zhuǎn)過來的，采取住宅開發(fā)的模式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必然會(huì)帶來許多問題[14]。</p><p><b>　　1.

7、3 研究方法</b></p><p>　　通過自己平時(shí)到各地購物中心等地方的觀察和對(duì)參考文獻(xiàn)的閱讀理解，理論聯(lián)系實(shí)際，全面的對(duì)我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀和開發(fā)運(yùn)營模式的探討研究，指出我國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在存在的問題，并且提出完善我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式需要注意的地方。</p><p><b>　　1.4 創(chuàng)新點(diǎn)</b></p><p>　　

8、本文是通過對(duì)我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀的分析為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合美國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，然后對(duì)我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式進(jìn)行探討研究。文中列出大量具體數(shù)據(jù)，從而更具體地支持本人的觀點(diǎn)。</p><p>　　中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 </p><p>　　2.1 商業(yè)地產(chǎn)的定義和分類</p><p>　　商業(yè)地產(chǎn)[2]，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，廣義上是指各種非生產(chǎn)性、非居住性的房

9、地產(chǎn)，包括辦公樓、公寓、會(huì)議中心，以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)的經(jīng)營場所等等；狹義的商業(yè)地產(chǎn)是專指用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，僅包括零售、餐飲、娛樂、健身、休閑設(shè)施等，它在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途上，有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產(chǎn)形式。</p><p>　　傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)模和形態(tài)上分為三大類，一類是大型的ShoppingMall，一類是主體商業(yè)街的商鋪店面，還有一類是為社區(qū)服務(wù)的便民商店，

10、也就是人們常說的居民社區(qū)臨街商鋪。</p><p>　　2.1.1 ShoppingMall</p><p>　　ShoppingMall就是大型綜合商業(yè)，也即購物中心，指在一個(gè)毗鄰的建筑群中或在一個(gè)大型建筑物中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列的零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、餐飲等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。Mall不僅規(guī)模巨大，集合了百貨店、超市、大賣場、

11、專賣店、大型專業(yè)店等各種零售業(yè)態(tài)，而且還有各式快餐店、小吃店和特色餐館，也有電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設(shè)施。真正的Mall有三大特征：一是大，占地面積大，建筑面積大，停車面積大。二是多，行業(yè)多，店鋪多，功能多。三是高，購物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購買力高。</p><p>　　2.1.2 商業(yè)街</p><p>　　商業(yè)街是指在平面形式上按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房

12、地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街商鋪與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系，其經(jīng)營情況的好壞完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營狀況以及人氣。按照商業(yè)街經(jīng)營的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復(fù)合類別，可將商業(yè)街分為專業(yè)商業(yè)街和復(fù)合商業(yè)街。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類(種)商品，專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)經(jīng)營的商品不加

13、確定，經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營。按照商業(yè)街的建筑形式，又可將商業(yè)街分為單層商業(yè)街和多層商業(yè)街。單層商業(yè)街指采取單層建筑結(jié)構(gòu)的商業(yè)街，多層商業(yè)街商鋪 自然是指建筑形式為多層建筑的商業(yè)街。商業(yè)街的特點(diǎn)是沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600m后，消費(fèi)者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。</p><p>　　2.1.3 臨街商鋪</p

14、><p>　　臨街商鋪就是為社區(qū)居民配套的日常生活必需品簡單方便的、小型的一些商業(yè)設(shè)施，服務(wù)半徑多限于社區(qū)級(jí)，這里就不再贅述。</p><p>　　2.2 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程</p><p>　　改革開放以來，中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)逐步成長，尤其是近10年的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入到一個(gè)全新的發(fā)展階段，商業(yè)地產(chǎn)市場日趨成熟。我國商業(yè)地產(chǎn)初步經(jīng)歷了三種形態(tài)的發(fā)展：初級(jí)階段是線

15、性商鋪，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈直線型布局，功能單一，較低端；中級(jí)階段是商辦綜合樓，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈塊狀布局，通常為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體；高級(jí)階段是城市綜合體，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈綜合立體布局，集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、旅游、會(huì)展、交通、文化等多種功能于一體。而目前國內(nèi)正在發(fā)生商業(yè)與地產(chǎn)的高度融合趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)隊(duì)伍越來越壯大。因此，系統(tǒng)總結(jié)中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的成長經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)地產(chǎn)市場的特征，探討商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式，對(duì)促進(jìn)中國商業(yè)

16、地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范、有序、持續(xù)發(fā)展，具有較大的現(xiàn)實(shí)意義[7]。</p><p>　　2.3 我國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有的主要開發(fā)與運(yùn)營模式</p><p>　　一直以來,開發(fā)商自主規(guī)劃設(shè)計(jì), 然后全部或大部分產(chǎn)權(quán)拆散出售是中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的主流模式, 隨之造成的無序開發(fā)和過度開發(fā)、產(chǎn)品功能不適應(yīng)商業(yè)企業(yè)要求、產(chǎn)權(quán)分散難以統(tǒng)一管理限制物業(yè)升值等諸多問題。隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的逐步發(fā)展，市面上已經(jīng)出現(xiàn)了不

17、少類型的開發(fā)與運(yùn)營模式，本文主要介紹分析下邊6種。</p><p>　?。?）“純銷售”模式</p><p>　　（2）整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)模式</p><p>　?。?）分零租賃，不售產(chǎn)權(quán)的模式</p><p>　?。?）整體租賃，零售產(chǎn)權(quán)的返租模式</p><p>　?。?）分零租賃經(jīng)營，零售產(chǎn)權(quán)的返租模式&l

18、t;/p><p>　?。?）零租零售與整租不售兩種方式混合的模式</p><p>　　2.4 美國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與存在問題</p><p>　　與中國相比，美國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的歷史較長，發(fā)展程度相對(duì)成熟，但是美國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)也存在各種各樣的問題。對(duì)美國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的研究，有助于中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。</p><p>　　2.4.1 美國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀&

19、lt;/p><p>　　根據(jù)美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)的最新統(tǒng)計(jì)，美國商業(yè)房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)總規(guī)模超過 6.7萬億美元，主要包括3.7億平方米的辦公建筑 、12.1 億平方米的工業(yè)建筑、8.8億平方米的購物中心和357萬平方米的旅館建筑。</p><p>　　近期美國幾大金融機(jī)構(gòu)最新公布的二季度財(cái)報(bào)顯示，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的投資損失和銀行壞賬大量增加。其中，摩根士丹利公司價(jià)值170億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資組合

20、二季度減記7億美元；富國銀行二季度商業(yè)地產(chǎn)壞賬31億美元，比一季度增長69%，累計(jì)已達(dá)76億美元。此外，截至2009年10月末，美國共有5521處商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)斷供、喪失抵押房產(chǎn)贖回權(quán)和破產(chǎn)，數(shù)量是2008年年底的2倍。美國商業(yè)房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)大規(guī)模的資產(chǎn)壞賬，勢(shì)必會(huì)對(duì)依然脆弱的美國金融體系造成新一輪的沖擊和破壞[10]。</p><p>　　2.4.2 美國商業(yè)地產(chǎn)存在的問題</p><

21、;p>　　盡管近期一些數(shù)據(jù)顯示美國居民住宅市場出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，但商業(yè)地產(chǎn)市場領(lǐng)域不但沒有好轉(zhuǎn)，反而正在逐漸滑向深淵，一些影響商業(yè)地產(chǎn)回暖的因素仍在不斷惡化。</p><p>　　2.4.2.1 空置率大幅上升</p><p>　　商業(yè)地產(chǎn)空置率大幅上升的原因主要有兩個(gè)。一是由于經(jīng)濟(jì)衰退，大批企業(yè)倒閉裁員減少了對(duì)辦公和生產(chǎn)建筑的需求，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，紐約辦公建筑的空置率已經(jīng)超過

22、了10%。二是由于失業(yè)率上升和資產(chǎn)損失，消費(fèi)者大幅減少消費(fèi)支出，美國零售業(yè)經(jīng)營慘淡，大量商鋪空置。濟(jì)活動(dòng)減少，導(dǎo)致賓館的入住率也大幅下降。</p><p>　　2.4.2.2 價(jià)格持續(xù)下降</p><p>　　美國穆迪氏投資服務(wù)公司最新報(bào)告顯示，年7月份穆迪商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降 7.6%，同比下降29%，比2007年10月最高時(shí)下降35%。且投資者普遍預(yù)期商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)大幅下降，

23、索羅斯預(yù)測(cè)美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格2009~2010 兩年要再下跌30%以上。</p><p>　　2.4.2.3 借款方融資困難</p><p>　　2009年4月16日，在全美擁有和經(jīng)營超過200家購物中心的第二大不動(dòng)產(chǎn)營運(yùn)商通用成長物業(yè)（General Growth）因難以償還到期債務(wù)破產(chǎn)，成為美國歷史上最大的不動(dòng)產(chǎn)公司破產(chǎn)案。由于融資渠道收緊，大量借款機(jī)構(gòu)都將面臨難以從銀行和證券市場獲得

24、再融資的困境。據(jù)估計(jì) ，到2010年底美國商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款借款方還需融資7000億美元[10]。</p><p>　　2.4.2.4 貸款違約率迅速增加</p><p>　　根據(jù)穆迪評(píng)級(jí)公司的初步統(tǒng)計(jì)，2009年和2010年共有約8140億美元的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款到期。美國國會(huì)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，美國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主的拖欠還款率已經(jīng)從2008年的3.5%，上升到目前的7%左右，達(dá)19

25、91年以來的最高點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)資本市場顧問公司數(shù)據(jù)顯示，目前約有110億美元的違約商業(yè)地產(chǎn)等待出售。</p><p>　　商業(yè)地產(chǎn)市場的持續(xù)惡化，延長了美國房地產(chǎn)市場和金融市場的危機(jī)，加大了美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的難度。在當(dāng)前美國居民住宅市場出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，經(jīng)濟(jì)衰退勢(shì)頭減緩的情況下，商業(yè)房地產(chǎn)市場潛伏的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起高度重視。同樣的，中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)該從中吸取經(jīng)驗(yàn)，加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的重視，不但要看出其中的商機(jī)，也要看出其中的風(fēng)險(xiǎn)。&

26、lt;/p><p>　　3 我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀特征</p><p>　　在城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高的推動(dòng)下，中國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模增長迅速，但中國商業(yè)地產(chǎn)市場仍不成熟，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間較大。現(xiàn)階段，中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)具有以下幾個(gè)特征。 </p><p>　　3.1 商業(yè)地產(chǎn)投資向中心城市集中 </p><p>　　中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在經(jīng)歷

27、了長期緩慢增長后，到2000年出現(xiàn)了高速增長態(tài)勢(shì)。如圖1和圖2 所示，在2000年以前，商業(yè)地產(chǎn)投資完成額一直沒有超過</p><p>　　圖1 1997-2008年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商業(yè)地產(chǎn)投資完成額和增長速度</p><p>　　資料來源：高波，趙奉軍.中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)證分析[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究,2009(4):44-52</p><p>　　圖2

28、1997-2007年全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積與新開工面積</p><p>　　資料來源：高波，趙奉軍.中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)證分析[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究,2009(4):44-52</p><p>　　500億元，投資增長速度在10％左右。自 2000年開始，中國商業(yè)地產(chǎn)的投資迅猛增長，2003年增長速度達(dá)到39．5％，連續(xù)4年商業(yè)地產(chǎn)投資增長速度超過房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度。2002年，全國商業(yè)

29、地產(chǎn)銷售面積突破2000萬平方米，而2005年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積則比2002年翻了一番。從根本上說，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的迅速增長，是為了滿足由于居民消費(fèi)水平不斷提高，導(dǎo)致社會(huì)商品零售總額的大幅度增長，進(jìn)而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生的相應(yīng)需求。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料，如圖3所示，1997年中國社會(huì)商品零售總額為31000億元，到2008年以達(dá)到108488</p><p>　　億元，增長2.5倍，年均增長12.1%[5]?？梢哉f，消費(fèi)

30、市場的繁榮，帶來了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的繁榮，因?yàn)榫用裣M(fèi)水平的提高，是要通過各種商業(yè)地產(chǎn)為載體來實(shí)現(xiàn)的。</p><p>　　圖3 1997-2008年全國商業(yè)地產(chǎn)投資完成額與社會(huì)商品零售總額</p><p>　　資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，2008：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒（2008）》，中國統(tǒng)計(jì)出版社。</p><p>　　中國商業(yè)地產(chǎn)投資一個(gè)突出特點(diǎn)是，商業(yè)地產(chǎn)投資相對(duì)集中在一些中

31、心城市，三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模較小。2006 年，全國商業(yè)地產(chǎn)投資增速為15．4％，北京、上海、廣州、深圳等四個(gè)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資額占全國商業(yè)地產(chǎn)投資額的21．3％[5]。</p><p>　　隨著商業(yè)業(yè)態(tài)的演變，商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)和結(jié)構(gòu)也將發(fā)生相應(yīng)變化。在中國一些中心城市，大型綜合超市、各種名品專賣店、大型購物中心、酒店式公寓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大量涌現(xiàn)。而在一些三、四線城市，臨街商鋪、住

32、

33、 </p><p>　　3.2 商業(yè)地產(chǎn)投資主體趨于多元化 </

34、p><p>　　商業(yè)地產(chǎn)可租、可售，投資回報(bào)高、增值空間大，對(duì)投資者有相當(dāng)大的吸引力。中小投資者既可自己經(jīng)營，又可投資置業(yè)。對(duì)中小投資者來說，商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于股票、住宅，具有回收期短、收益率高、風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)勢(shì)。在大城市，通常商業(yè)地產(chǎn)年出租收益率為7％～8％，甚至更高，隨著時(shí)間的推移還能享受到資本增值收益，因而是一種很有吸引力的投資工具。國內(nèi)發(fā)達(dá)城市對(duì)于商鋪的投資已經(jīng)走向成熟，成為許多人的投資選擇之一。2006年，一項(xiàng)關(guān)于

35、商鋪投資需求的調(diào)查中，商鋪出租獲取收益成為首選，占39．16％，購買需求占27．11％，租賃需求占25．30％，出售需求僅占到8．49％。數(shù)據(jù)顯示，隨著商業(yè)零售業(yè)的飛速發(fā)展，商鋪投資日趨理性，商鋪投資的長期回報(bào)成為投資者所關(guān)注的焦點(diǎn)。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)市場上的投資主體日趨多元化，包括商業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商、個(gè)人投資者、信托投資公司以及外商等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)客戶群是復(fù)合性的，不僅投資者、經(jīng)營者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的目標(biāo)客戶群，而消費(fèi)者同時(shí)

36、也是開發(fā)商在前期策劃和項(xiàng)目市場定位要研究的對(duì)象。中國政府出臺(tái)了2006年的171號(hào)文件和2007年的50號(hào)、130號(hào)文件，限制外商進(jìn)人中國房地產(chǎn)市場，但在人</p><p>　　3.3 商業(yè)地產(chǎn)融資以銀行貸款等間接融資為主要渠道</p><p>　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是資金、技術(shù)和管理密集性的活動(dòng)，而資金鏈的完整和資金運(yùn)作的效率更是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程的重中之重?？傮w來看，中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金主

37、要來自于傳統(tǒng)的外源融資方式即銀行貸款和房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者自身的積累。房地產(chǎn)開發(fā)商 自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，其積累過程相當(dāng)緩慢，而商業(yè)銀行基于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制，并偏向于短期流動(dòng)資金貸款。現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的銷售過程中，商業(yè)銀行將向商業(yè)地產(chǎn)的投資者提供按揭貸款，也成為事實(shí)上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金來源。有資料顯示，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行的信貸依賴水平在70

38、％到80％，中國商業(yè)地產(chǎn)的自籌資金比例非常低，只占到33．5％，有些城市商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行的資金依賴已經(jīng)超過了90％，大大超過了風(fēng)險(xiǎn)警戒線。中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)2006年的一項(xiàng)調(diào)查也顯示，在全國范圍內(nèi)，購物中心的投資額中有 80％以上的資金來 自銀行，粗略估計(jì)，Mall已經(jīng)圈了銀行至少1300億元資金，銀行資金成為Shopping Mall開發(fā)建設(shè)過程中的主要資金來源 。從以上兩項(xiàng)數(shù)據(jù)可以看出，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，融資渠道</p>

39、<p>　　如何有效地拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，一直是業(yè)界研究的熱點(diǎn)之一。在實(shí)踐中主要摸索出了如下幾種拓寬融資渠道的途徑：引進(jìn)外資，合資合作開發(fā)；發(fā)行債券和上市融資；房地產(chǎn)信托和REITs；項(xiàng)目融資；商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CMBS)。這些融資渠道都有成功的案例，例如在商業(yè)地產(chǎn)信托方面，深國投商用置業(yè)公司與一些跨國公司合作，成功推出了建設(shè)項(xiàng)目股權(quán)；廣州越秀投資分拆旗下若干商用物業(yè)成立越秀REITs在香港上市；大連萬達(dá)集團(tuán)與澳洲麥格

40、理銀行于2006年聯(lián)合發(fā)行1．45億美元CMBS。但總體上看，這些融資渠道要么仍處于起步階段，要么滿足相關(guān)條件對(duì)開發(fā)商而言相當(dāng)困難。以業(yè)界寄予厚望的REITs為例，除要求商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)完整未經(jīng)分割外，REITs實(shí)際上并不參與商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)，其所投資的對(duì)象要求具有成熟并穩(wěn)定的租金收益或現(xiàn)金流。因此，REITs所解決的應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商的退出或變現(xiàn)渠道，而不是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金的融資渠道。當(dāng)然，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商整體運(yùn)作的資金鏈條上仍然具有融資

41、的意義。因此，在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)銀行信貸仍將是商業(yè)地產(chǎn)融資的主導(dǎo)形式[４]。</p><p>　　3.4 商業(yè)地產(chǎn)已成為城市化與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要組成部分</p><p>　　城市的經(jīng)營和發(fā)展很大程度上依賴于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，因此各地政府都十分支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。正如萬達(dá)集團(tuán)提出“每一個(gè)萬達(dá)廣場就是一個(gè)城市中心”，可見商業(yè)地產(chǎn)能夠形成人流的集聚，帶動(dòng)消費(fèi)，拉動(dòng) GDP，塑造城市形象

42、，推動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜蔚?。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)能夠帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)就業(yè)，是我國目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要組成部分。</p><p>　　4 中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式分析</p><p>　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營是一個(gè)系統(tǒng)工程，主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)營三部分構(gòu)成。因此，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主體包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營商和資本運(yùn)營商。在商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)營中，可能會(huì)出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象，如地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)

43、承當(dāng)了資本運(yùn)營商及商業(yè)運(yùn)營商兩項(xiàng)工作。就目前而言，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營主要存在三種模式，分別是銷售主導(dǎo)模式，出租主導(dǎo)模式，還有租售結(jié)合模式。而細(xì)分起來就可以具體分為六種典型的模式。以下將對(duì)這六種模式進(jìn)行分析。</p><p>　　商業(yè)地產(chǎn)一旦被分割出售，就意味著一個(gè)完整產(chǎn)權(quán)的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上被徹底分割，失去了它的整體性。購買商鋪的業(yè)主一部分是以經(jīng)營者的身份出現(xiàn)，買商鋪的目的就是為了經(jīng)營，而另一部分業(yè)主則

44、是以投資人的身份出現(xiàn)，并不進(jìn)行經(jīng)營，甚至也不急于出租。這就導(dǎo)致有些商鋪在售出之后一直經(jīng)營不善。</p><p>　　4.1 “純銷售”模式</p><p>　　即商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建成后，開發(fā)商為了快速套現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資金回流，將物業(yè)分解并分別出售給若干中小業(yè)主，這種模式是我國中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的重要選擇方式，并且在一些二、三線城市至今仍然是主流的開發(fā)模式。它大大緩解了房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過

45、程中的資金壓力，同時(shí)降低了開發(fā)項(xiàng)目的資金門檻，有利于項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作，短期見效快。根據(jù)《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒一（2004）》的相關(guān)數(shù)據(jù)，2003年中國商業(yè)地產(chǎn)竣工面積為4540萬平方米，其中銷售面積為2695萬平方米，接近60％。但是，單純的商業(yè)地產(chǎn)出售由于業(yè)主眾多而使產(chǎn)權(quán)復(fù)雜化，難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營。</p><p>　　4.1.1 模式優(yōu)勢(shì)分析</p><p><b>　?、俨僮骱?/p>

46、單。</b></p><p>　?、诳焖倩厥召Y金，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　?、劢档烷_發(fā)項(xiàng)目的資金門檻。</p><p>　　④不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員。</p><p>　　4.1.2 模式劣勢(shì)分析</p><p>　?、賳渭兊纳虡I(yè)地產(chǎn)出售由于業(yè)主眾多而使產(chǎn)權(quán)復(fù)雜化，難以實(shí)行統(tǒng)

47、一經(jīng)營。</p><p>　　②所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上失去整體性，難以實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的保值增值</p><p>　　4.2 整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)模式</p><p>　　整體租賃不售產(chǎn)權(quán)是只出租場地不出售產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作模式，一些規(guī)模比較大的百貨商場和超市等所在的商業(yè)地產(chǎn)都采用了這種模式。 </p><p>　　4.2.1 選擇整體租賃不售產(chǎn)權(quán)商業(yè)

48、模式的依據(jù)</p><p>　　對(duì)存有大面積空置營業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)而并不打算分零銷售的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，往往采用這種商業(yè)模式。這樣的開發(fā)商一般沒有商業(yè)方面的經(jīng)營人才，在商業(yè)地產(chǎn)建成后，無力自行經(jīng)營，所以選擇有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的商家租賃其物業(yè)，以避免經(jīng)營上的失誤和商業(yè)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)。這種商業(yè)地產(chǎn)建成后是以滿足臨近居民的購物、娛樂、和休閑為目的。如果入駐商家經(jīng)營有方，會(huì)帶動(dòng)這一區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，使其所在區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)更有生

49、機(jī)與活力。其商業(yè)項(xiàng)目也會(huì)在良好的經(jīng)營中獲得增值。商業(yè)地產(chǎn)的最終目的應(yīng)是物業(yè)的長遠(yuǎn)的利益，而非短期利益，所以物業(yè)的后期經(jīng)營也相對(duì)重要。開發(fā)商要有足夠的耐心等待商業(yè)地產(chǎn)的緩慢增值。采用這種商業(yè)模式的開發(fā)商往往比較保守，把核心競爭力集中在建筑和設(shè)計(jì)方面，對(duì)于商業(yè)經(jīng)營很少涉及[11]。</p><p>　　4.2.2 模式優(yōu)勢(shì)分析 </p><p>　?、佼a(chǎn)權(quán)、租賃關(guān)系明晰、簡單。</

50、p><p>　?、跓o違規(guī)之嫌，操作安全簡便。</p><p><b>　?、弁茝V費(fèi)用低。</b></p><p><b>　?、芄潭ㄙY產(chǎn)的增值。</b></p><p>　?、莶恍柙O(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員。</p><p>　　4.2.3 模式劣勢(shì)分析</p

51、><p><b>　　①資金回收有限。</b></p><p>　?、趯?duì)開發(fā)商的社會(huì)公關(guān)能力要求極高。</p><p>　?、凵虡I(yè)裙樓的先天劣勢(shì)。</p><p>　?、転榱双@得高質(zhì)量的租賃企業(yè)，收益一般較低。</p><p>　　4.3 分零租賃，不售產(chǎn)權(quán)的模式</p><p&

52、gt;　　國內(nèi)采用這種模式的商業(yè)地產(chǎn)一般稱作大型購物中心或大型購物廣場，其規(guī)劃設(shè)計(jì)與經(jīng)營管理都應(yīng)在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作，而尊重顧客選擇權(quán)使其能夠?qū)崿F(xiàn)一次性滿足的需要，擁有足夠數(shù)量的停車場地則是其主要特點(diǎn)，以這種模式進(jìn)行運(yùn)作的大型商業(yè)物業(yè)在國外一般稱作：shoppingmall[12]。</p><p>　　4.3.1 選擇分零租賃。不售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)模式的依據(jù)</p><p>　　對(duì)于開發(fā)商

53、來說這種商業(yè)模式對(duì)資金的要求極高，前期投人動(dòng)輒就是十幾個(gè)億甚至是幾十個(gè)億，招商、管理運(yùn)營等方面的投入也極高，而投資回收期則長達(dá)十幾二十年，資金實(shí)力稍有不足，就會(huì)出現(xiàn)資金斷鏈的情況。采取這種商業(yè)模式的開發(fā)商不能以追求短期利益為目的，為回籠資金而將大量商鋪分零產(chǎn)權(quán)出售。</p><p>　　4.3.2 模式優(yōu)勢(shì)分析</p><p>　?、偃珮I(yè)態(tài)的一站式購物服務(wù)能夠吸引各個(gè)層面的消費(fèi)者，爭取到

54、最大的顧客群。大型購物中心高度復(fù)合的業(yè)態(tài)代表著商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。</p><p>　?、谑澜?00強(qiáng)中的商業(yè)企業(yè)等一批品牌公司將進(jìn)人中國商業(yè)，為城市商業(yè)發(fā)展、商業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、SHOPPING—MALL的發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)。</p><p>　?、蹖I(yè)的經(jīng)營管理使商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營可以獲得卓有成效的良好效果。 </p><p>　?、車夥康禺a(chǎn)金融發(fā)展較為成

55、熟，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于開辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款等業(yè)務(wù)很有經(jīng)驗(yàn)，早已形成一整套完善的運(yùn)作規(guī)范，有相當(dāng)豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，具有高素質(zhì)的專業(yè)人才。這些都有助于我國的開發(fā)商迅速提升開發(fā)規(guī)模和管理品質(zhì)。</p><p>　　4.3.3 此種模式的劣勢(shì)分析如下：</p><p>　?、偃菀酌撾x自身的融資能力，盲目追求MALL的大規(guī)模，動(dòng)輒十幾億、幾十億元的投資規(guī)模，使資金鏈超過負(fù)荷而斷裂。&

56、lt;/p><p>　?、谙嚓P(guān)人才的緊缺。人才的短缺導(dǎo)致開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)加大。</p><p>　?、劭陀^市場條件的限制。</p><p>　?、苌虡I(yè)地產(chǎn)的前期策劃有一定的難度。</p><p>　　4.4 整體租賃，零售產(chǎn)權(quán)的返租模式</p><p>　　產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，而物業(yè)

57、產(chǎn)權(quán)為了回籠資金的需要實(shí)行拆零銷售，而所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)可以實(shí)施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經(jīng)營活動(dòng)的建筑物，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷售的商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)把這種零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè)又稱作“管理型商鋪” ，其根本特征是開發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過長達(dá)10—2O年固定化、利率化的返租回報(bào)，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回，然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營，獲取租金，回報(bào)投資者。這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)模式，適用

58、于大型封閉式商場。</p><p>　　4.4.1 選擇整體租賃零售產(chǎn)權(quán)返租模式的依據(jù)</p><p>　　對(duì)絕大多數(shù)開發(fā)商而言，是沒有足夠的資金實(shí)力和耐心等待物業(yè)的逐漸升值和租金緩慢抬升。通過零售產(chǎn)權(quán)，短期內(nèi)回收大量資金，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行和物業(yè)的正常營運(yùn)。這確實(shí)為缺乏資金的開發(fā)商提供了開發(fā)購物中心的解決之道。封閉式的大型商業(yè)物業(yè)往往一賣就散，一散就亂。通過將經(jīng)營權(quán)以固定返租回報(bào)的

59、形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，交給有真正經(jīng)營實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，易吸引客流量，盤活樓盤，有利于樓盤升</p><p>　　值，讓客戶感受升值空間。開發(fā)商一般在項(xiàng)目銷售結(jié)束、商業(yè)經(jīng)營步入正軌后全身而退，將商鋪的控制權(quán)交給了專業(yè)的商業(yè)管理公司，而商業(yè)管理公司是否能夠進(jìn)行科學(xué)的營運(yùn)規(guī)劃、完善的經(jīng)營管理及其資質(zhì)、理念將對(duì)商鋪價(jià)值、長遠(yuǎn)的租金回報(bào)起到重要的作用。</p><p>　　

60、4.4.2 模式優(yōu)勢(shì)分析</p><p>　?、俟芾硇蜕啼伡饶軌蛟诙唐趦?nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面。</p><p>　?、趯?duì)購鋪投資者而言，管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，投資收益較為長久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　?、蹚纳虡I(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營上對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商

61、家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營商家人駐前對(duì)項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測(cè)，做出正確的決策。</p><p>　?、芤?yàn)樽C券市場的風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行存款利率的一降再降，房產(chǎn)投資尤其是商鋪的投資成為投資者的新寵。</p><p>　　⑤未來幾年是各個(gè)城市的舊城改造危房改造集中期，這將騰出大量中小規(guī)模的市中心土地，為管理型商鋪的持續(xù)發(fā)展提供土地供給，帶來了新的機(jī)遇。</p

62、><p>　　4.4.3 模式劣勢(shì)分析</p><p>　?、偻顿Y回報(bào)合同期較長，合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測(cè)。</p><p>　?、谕顿Y回報(bào)合同期滿后的未來前景難以預(yù)測(cè)。</p><p>　?、蹚?fù)合型的商業(yè)地產(chǎn)涉及到不同業(yè)態(tài)之間的相互配合，目前在國內(nèi)這方面的管理人材緊缺，有經(jīng)驗(yàn)的管理公司也為數(shù)不多，尋找商業(yè)管理公司方面存在難度。</p&

63、gt;<p>　　4.5 分零租賃經(jīng)營，零售產(chǎn)權(quán)的返租模式</p><p>　　分零租賃經(jīng)營零售產(chǎn)權(quán)是一般中小型開發(fā)商在開發(fā)低層商業(yè)樓盤和商業(yè)步行街的作法，它一般將營業(yè)用房分隔成1O一50平方米的小型獨(dú)立商鋪，既方便銷售產(chǎn)權(quán)，又不影響經(jīng)營，商鋪由業(yè)主自營或自租。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)直接分散到客戶，滯銷商鋪則可作為開發(fā)商自營物業(yè)。</p><p>　　4.5.1 選擇分零租賃經(jīng)營，

64、零售產(chǎn)權(quán)的模式的依據(jù)</p><p>　　對(duì)于開發(fā)商來說在分零租賃經(jīng)營，零售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)模式中，開發(fā)商處于相對(duì)有利的地位，可以憑借項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)迅速完成銷售回收巨額資金，又不必承擔(dān)長達(dá)十余年的返租回報(bào)，能夠在項(xiàng)目清盤后全身而退。開發(fā)商的普遍心理是盡快將商業(yè)地產(chǎn)出手，至于出手之后，商業(yè)物業(yè)的管理對(duì)于開發(fā)商而言考慮的可能性幾乎忽略，因?yàn)樵谏啼伻夸N售之后，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)是完全歸屬業(yè)主的，開發(fā)商無權(quán)干涉。對(duì)于投資者來說雖

65、然有上述后期經(jīng)營不利狀況的困擾，但是零售零租的商業(yè)模式依然有其深受投資者喜愛的理由，即投資者對(duì)實(shí)物形態(tài)產(chǎn)品的真實(shí)取得和控制。</p><p>　　4.5.2 模式優(yōu)勢(shì)分析</p><p>　?、賹?duì)于開發(fā)商而言資金壓力小、運(yùn)作周期短、短期回報(bào)高。</p><p>　?、谏虡I(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營與開發(fā)商的關(guān)系較小，相對(duì)就降低了長遠(yuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。</p><p&g

66、t;　?、蹖?duì)專業(yè)投資者來說，獨(dú)門獨(dú)戶、產(chǎn)權(quán)完整的小商鋪，它的產(chǎn)權(quán)非常明晰。</p><p>　?、芡耆奈飿I(yè)控制權(quán)，可出租還可經(jīng)營而且易變現(xiàn)。</p><p>　　⑤對(duì)于開發(fā)商的招商能力要求不高。</p><p>　　4.5.3 零租零售型劣勢(shì)分析如下：</p><p>　?、俑鱾€(gè)商鋪經(jīng)營權(quán)完全分散，開發(fā)商或管理公司很難控制，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)很大。

67、</p><p>　　②復(fù)合型商業(yè)街如果是室內(nèi)的，往往公攤面積接近5O％，投資回報(bào)相對(duì)降低，若是多層建筑，二層及以上的商鋪經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)極高。</p><p>　?、燮溥m應(yīng)面較窄，主要適用于專業(yè)型商業(yè)街，并不適用于復(fù)合型商業(yè)街，更不適用于樓層較高的商場。</p><p>　　4.6 零租零售與整租不售兩種方式混合的模式</p><p>　　零租零

68、售與整租不售兩種方式混合的模式可以這樣來表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租帶售。這種混合運(yùn)作模式近兩年剛剛興起，它通過分零銷售物業(yè)部分區(qū)域的黃金商鋪產(chǎn)權(quán)回收項(xiàng)目的全部或絕大部分投資，并由投資者自行出租或 自營，其余物業(yè)成為開發(fā)商的自有物業(yè)，引進(jìn)大型超市、建材家具家居廣場或百貨公司保證巨量的人流和經(jīng)營格局的統(tǒng)一。其主要代表案例就是國內(nèi)知名企業(yè)大連萬達(dá)集團(tuán)在全國十余個(gè)城市建設(shè)的萬達(dá)購物廣場[3]。</p>

69、<p>　　4.6.1 選擇零租零售與整租不售兩種方式混合的商業(yè)模式依據(jù)</p><p>　　對(duì)于開發(fā)商來說要保證這種商業(yè)模式的成功就要與像世界500強(qiáng)前列的美國“沃爾瑪”超市和德國“歐倍德”建材家居超市這樣的強(qiáng)勢(shì)零售企業(yè)聯(lián)手，充分利用其在經(jīng)營管理方面的經(jīng)驗(yàn)以及其品牌的號(hào)召力。這就要求開發(fā)商在國內(nèi)具有相當(dāng)?shù)闹?，否則很難與這樣的知名企業(yè)建立聯(lián)系。</p><p>　　4.

70、6.2 模式優(yōu)勢(shì)分析</p><p>　　①得到各地政府的大力支持，作為重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，成為當(dāng)?shù)氐男蜗蠊こ蹋匀皇艿疆?dāng)?shù)卣臒崃覛g迎，同時(shí)在選址、稅收、手續(xù)等各方面給予一定的便利和優(yōu)惠。</p><p>　?、谶@種商業(yè)模式做到了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過各種品牌組合，產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢(shì)，有效控制了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)開發(fā)商而言也大大減少了銷售壓力。</p><p>　　4.6.3 模

71、式劣勢(shì)分析</p><p>　　①主力經(jīng)營超市與精品百貨的客戶群體不重合，投資者風(fēng)險(xiǎn)較高。</p><p>　?、谝蛘獯笮统衅贩N多、成本低，大大限制了中小投資者的經(jīng)營范圍，也大大提高了中小投資者的投資數(shù)量。</p><p>　　5 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式存在的不足與解決方法</p><p>　　由于我國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)不足，在實(shí)際

72、操作中出現(xiàn)了一些問題，致使投資者和開發(fā)商的利益受損，造成了不必要的浪費(fèi)，制約了我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展，必須結(jié)合我國實(shí)際國情，運(yùn)用國際運(yùn)營理念，創(chuàng)造一個(gè)適合于本土運(yùn)營、適合各自公司的模式。</p><p>　　5.1 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式的不足</p><p>　　5.1.1 決策缺乏戰(zhàn)略眼光</p><p>　　在決策階段，目前國內(nèi)的商業(yè)

73、地產(chǎn)開發(fā)商大部分只關(guān)注眼前利益，為了資金及早的回籠，一般決定選擇純銷售模式，導(dǎo)致較大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失去整體性，難以實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)營管理，加大了后期的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于開發(fā)商對(duì)商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識(shí)不充分，容易造成目標(biāo)市場的錯(cuò)誤定位[8]。</p><p><b>　　缺乏專業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)</b></p><p>　　在開發(fā)階段，目前大部分商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)變而來的

74、，普遍缺乏經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)與商業(yè)開發(fā)容易脫節(jié)，許多商業(yè)項(xiàng)目不能滿足商業(yè)經(jīng)營的要求，導(dǎo)致無效供給。同時(shí)，為追求短期效益，一些開發(fā)商盲目縮短開發(fā)周期，造成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目階段性、結(jié)構(gòu)性、地域性的不合理，資本投放多以短期收益為主，國內(nèi)資本多流向風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)快的小型項(xiàng)目開發(fā)，長期占用資金以及時(shí)間的項(xiàng)目受到冷落，導(dǎo)致其發(fā)展緩慢。</p><p>　　缺乏長期穩(wěn)定的融資渠道</p><p>　　商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營

75、缺乏與之相適應(yīng)的長期融資渠道，多以短期貸款為主，缺乏合理的資金結(jié)構(gòu)支持，而單一的融資渠道存在資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。目前，全國商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴水平在7O％至8O％左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例只占到位資金的33．5％，而大型城市開發(fā)商對(duì)銀行信貸的依賴程度已經(jīng)超過了90％，遠(yuǎn)超過50％的風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)一般具有較強(qiáng)的市政和形象效果，地方政府一般要求銀行給予大力支持[9]。</p><p>　　此外，我過商業(yè)

76、地產(chǎn)的發(fā)展還存在缺乏專業(yè)的運(yùn)作人才、模式化開發(fā)影響整體運(yùn)作、相關(guān)服務(wù)行業(yè)不成熟等問題。</p><p>　　5.2 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式的完善</p><p>　　在當(dāng)前我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)背景下，只有結(jié)合我國的國情和現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)有主要的開發(fā)與運(yùn)營模式的特點(diǎn)，探討我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營模式和具體實(shí)施策略，才能逐步解決目前我國商業(yè)經(jīng)營所面臨的各種問題。我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式的完善

77、所必須考慮的幾個(gè)方面：</p><p>　　5.2.1 采用“先銷售后設(shè)計(jì)”模式</p><p>　　商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅 “先設(shè)計(jì)后銷售”的模式，而應(yīng)該先確定經(jīng)營模式，及其招商對(duì)象，再進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)訊建設(shè)開發(fā)。例如，可采用訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，即預(yù)先與企業(yè)簽訂合約，得到其租約的承諾后再進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)階段。</p><p>　　5.2.2 調(diào)整業(yè)務(wù)模式<

78、;/p><p>　　應(yīng)建立適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的業(yè)務(wù)模式，合理進(jìn)行項(xiàng)目定位。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)改變慣有的思維模式，舍棄過去追求短期利益的想法。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與住宅存在明顯的不同，這就需要在地產(chǎn)開發(fā)中引入商業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)。而合理的項(xiàng)目定位應(yīng)滿足與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致、經(jīng)濟(jì)、可行等原則。</p><p>　　5.2.3 拓寬融資渠道</p><p>　　為了分散項(xiàng)目的

79、資金風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該拓寬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長期資金的融資渠道，改變過去單一依靠銀行信貸融資的形式。可以探索信托、海外基金、商用物業(yè)“證券化”等新型融資渠道：可面向公眾募集資金，它的特點(diǎn)是募集對(duì)象廣泛，募集潛力巨大；或建立長期投資商業(yè)地產(chǎn)的基金、機(jī)構(gòu)，除中小投資者和開發(fā)商外，各種房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者，也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營資金的重要來源。從理論上講，商業(yè)地產(chǎn)投融資的資金來源很多，包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、退休基金，信托公司等。相對(duì)于

80、商業(yè)銀行的貸款而言，其它機(jī)構(gòu)投資者能提供期限更長、規(guī)模更大的資金，更適合于長期投資。</p><p>　　5.2.4 加強(qiáng)專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)建設(shè)</p><p>　　人才隊(duì)伍的缺失直接導(dǎo)致了我國商業(yè)地產(chǎn)公司在復(fù)雜的多環(huán)節(jié)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營過程中失利。國內(nèi)院校沒有商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)人才輸出幾乎為零，鑒于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日益壯大，國內(nèi)院校應(yīng)開設(shè)相關(guān)學(xué)科為行業(yè)輸送人才。另外，我國地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視土木

81、建筑類人才。而對(duì)商業(yè)類人才相對(duì)輕視，但是在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，商業(yè)與地產(chǎn)的地位是并重的。對(duì)于前期策劃、招商、運(yùn)營、資金運(yùn)作都應(yīng)培養(yǎng)專業(yè)的人才團(tuán)隊(duì)，并通過對(duì)國外成功項(xiàng)目的考察研究加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作能力。同時(shí)還應(yīng)注重培養(yǎng)復(fù)合型人才，有助于在復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)中起到溝通、協(xié)調(diào)、控制的作用[13]。</p><p>　　5.2.5 項(xiàng)目策劃應(yīng)與城市融合</p><p>　　商業(yè)地產(chǎn)開

82、發(fā)和城市發(fā)展關(guān)系密切，因此商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)前應(yīng)對(duì)城市地域的特性、人文、消費(fèi)習(xí)慣等做充分的了解，據(jù)此做出合理的項(xiàng)目定位和策劃。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)體現(xiàn)出城市特有的氣質(zhì)，而不僅僅只是一個(gè)冰冷的、可在任何地方存在的建筑。比如有符合某個(gè)城市夜生活習(xí)慣的夜市，體現(xiàn)某個(gè)城市文化氣息的小型文化廣場等。</p><p>　　融人城市規(guī)劃、城市文化的商業(yè)地產(chǎn)。一方面能使項(xiàng)目有良好的贏利能力，另一方面能促進(jìn)城市的發(fā)展，完善城市布局。因此，政

83、府在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目審批時(shí)應(yīng)與開發(fā)商多溝通，結(jié)合城市長遠(yuǎn)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)進(jìn)引導(dǎo)可達(dá)到政府與開發(fā)商雙贏局面。</p><p>　　5.2.6 加強(qiáng)對(duì)相關(guān)服務(wù)行業(yè)的培育</p><p>　　在一個(gè)成熟的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，除了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，還應(yīng)該有成熟的相關(guān)服務(wù)行業(yè)，如商業(yè)地產(chǎn)招商公司、地產(chǎn)運(yùn)營公司、商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)院等等。 成熟的相關(guān)服務(wù)行業(yè)體現(xiàn)出專業(yè)細(xì)分的特點(diǎn)，與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商配合，才能最有

84、 效率的推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，我國目前的商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)應(yīng)建立起規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，提高自身服務(wù)的品質(zhì)。</p><p><b>　　結(jié)束語</b></p><p>　　中國城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，導(dǎo)致社會(huì)商品銷售額的高速增長，進(jìn)而促使商業(yè)地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。目前，中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的特征是：商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模迅速增長并向中心城市集中，商業(yè)地產(chǎn)投資

85、主體呈多元化，商業(yè)地產(chǎn)融資以銀行貸款等間接融資為主要渠道，而由于融資和變現(xiàn)困難，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大都選擇了以出售為主的開發(fā)模式，不同城市商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格特征存在明顯差異。本文通過對(duì)我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與開發(fā)運(yùn)營模式的研究分析，再結(jié)合美國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況，指出了我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式里面存在的不足：項(xiàng)目的前期規(guī)劃不足；缺乏長期穩(wěn)定的融資渠道；缺乏專業(yè)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)等等。最后，提出完善我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式需要注意的幾點(diǎn)：拓寬融資渠道、