商業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營模式

1、1商業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營模式商業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營模式一、商業(yè)地產(chǎn)成功的因素及要求一、商業(yè)地產(chǎn)成功的因素及要求1、功能：功能：最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔(dān)商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們的購物需求。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)還可以承載餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功能等其他功能；2、地段：地段：商業(yè)地產(chǎn)對地段的要求更高。3、客戶：客戶：商業(yè)地產(chǎn)的客戶包括經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群。商業(yè)地產(chǎn)的客戶群復(fù)雜性要遠(yuǎn)甚于住宅的。4、

2、資金要求：資金要求：大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣氛，沉淀資金較多，并且大多采用只租不售模式，持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營必須有長線的充足的資金支持。5、物業(yè)要求：物業(yè)要求：商業(yè)地產(chǎn)而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。6、銷售模式：銷售模式：商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包項(xiàng)目多以投資回報(bào)率、回報(bào)周期為營銷重點(diǎn)商業(yè)的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約

3、模式、返租式銷售、整體銷售模式。而且每種銷售模式還可以繼續(xù)細(xì)分，復(fù)雜程度更高。7、專業(yè)性：專業(yè)性：商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范；商業(yè)專業(yè)性的要求極高；商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營的開始，還需要招商、開業(yè)和經(jīng)營管理。8、投資回報(bào)形式：投資回報(bào)形式：銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。二、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈二、商業(yè)地

4、產(chǎn)的價(jià)值鏈五方主體五方主體（生物鏈）（生物鏈）受益來源受益來源（價(jià)值鏈）（價(jià)值鏈）影響因素影響因素（價(jià)值支撐）（價(jià)值支撐）備注備注投資者投資者物業(yè)投資回報(bào)物業(yè)投資回報(bào)商業(yè)增值能力商業(yè)增值能力物業(yè)升值能力物業(yè)升值能力（增值力）（增值力）大小業(yè)主大小業(yè)主開發(fā)商開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)利潤房地產(chǎn)開發(fā)利潤物業(yè)質(zhì)素物業(yè)質(zhì)素營銷推廣營銷推廣售價(jià)水平售價(jià)水平（產(chǎn)品力（產(chǎn)品力銷售力）銷售力）3模式二：只租不售模式二：只租不售特點(diǎn)描述特點(diǎn)描述：這種模式由開發(fā)商自

5、己進(jìn)行市場培育，營造商業(yè)氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，通過持續(xù)有效的經(jīng)營管理提升商業(yè)價(jià)值。在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析：如果經(jīng)營得好的話，有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，提升項(xiàng)目的競爭力，使整個(gè)物業(yè)能長期穩(wěn)定地成為一個(gè)品牌，開發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來的持續(xù)穩(wěn)定租金收益。劣勢分析劣勢分析：只租不售的開發(fā)模式對于發(fā)展商的資金實(shí)力要求非常高，資金壓力較大，同時(shí)面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；缺乏商業(yè)經(jīng)營能力

6、的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖然經(jīng)營收益穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級，大商家所支付的租金回報(bào)較低；如果采取散租模式，雖然能提高預(yù)期的租金收益，但由于自身經(jīng)營能力弱，往往導(dǎo)致商場經(jīng)營失敗。匹配項(xiàng)目匹配項(xiàng)目：目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在購物中心的開發(fā)上，在購物中心遭遇“一賣就死”的黑色定律之后，越來越多的開發(fā)商不得不面臨購物中心運(yùn)營的現(xiàn)實(shí)。模式三：不售不租模式三：不售不租

7、特點(diǎn)描述特點(diǎn)描述：一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租，采取自主經(jīng)營模式，介入百貨、超市、家居等零售行業(yè)。優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析：開發(fā)商自主經(jīng)營，既是所有者，同時(shí)也是經(jīng)營者，在商業(yè)經(jīng)營中應(yīng)具有一定的優(yōu)勢；另一個(gè)動因是出于融資考慮，一些房地產(chǎn)開發(fā)商看中了零售超市百貨的流動資金。劣勢分析劣勢分析：由于房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營隔行如隔山，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運(yùn)營中嗆水，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運(yùn)營零售商業(yè)時(shí)，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場挖幾個(gè)