畢業(yè)論文--我國房地產經濟波動因素分析

1、<p><b>　　畢業(yè)設計（論文）</b></p><p>　　題目 我國房地產經濟波動因素分析 </p><p>　　學生所在校外學習中心 </p><p>　　批次 層次 專業(yè) </p><p>　　學

2、 號 </p><p>　　學 生 </p><p>　　指 導 教 師 </p><p>　　起 止 日 期 </p>

3、<p><b>　　摘要</b></p><p>　　自改革開放以來，我國的市場經濟得到了充分的發(fā)展，人民的生活質量大幅提升，衣 食住行等方面均發(fā)生了巨大的變化，在此背景下，人們對住房的需求直線上升，房地產行業(yè)成為支撐我國國民經濟發(fā)展的最重要組成部分，同時，房地產業(yè)關聯(lián)度廣、影響力強，其自身的市場運行規(guī)律又決定了房地產業(yè)的發(fā)展必然伴隨著市場波動和市場投機等，因此，房地產經濟的波

4、動時刻影響著國民經濟的穩(wěn)定性。文主要針對當前我國房地產經濟發(fā)展中各種影響經濟穩(wěn)定性因素進行了有效分析，繼而針對性的提出了相關解決措施，以推動我國政府部門對房地產市場調控工作的有效推動。</p><p>　　關鍵詞：房地產 經濟波動 措施 因素</p><p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　摘要I</b&

5、gt;</p><p><b>　　目錄2</b></p><p><b>　　1引言1</b></p><p>　　2房地產經濟周期波動概述1</p><p>　　2.1房地產經濟波動1</p><p>　　2.2房地產經濟波動成因1</p><

6、;p>　　2.2.1政策周期原因1</p><p>　　2.2.2投資波動原因2</p><p>　　3房地產經濟波動因素分析2</p><p>　　3.1影響房地產經濟周期波動的內生因素2</p><p>　　3.1.1房地產市場供求矛盾2</p><p>　　3.1.2房地產價格預期3</p

7、><p>　　3.1.3房地產投資3</p><p>　　3.1.4房地產收益率3</p><p>　　3.2影響房地產經濟周期波動的外生因素3</p><p>　　3.2.1經濟增長率3</p><p>　　3.2.2國民收入和消費水平3</p><p>　　3.2.3通貨膨脹率4&l

8、t;/p><p>　　3.2.4城市發(fā)展因素4</p><p>　　4房地產經濟波動因素下的應對措施4</p><p>　　4.1加強管理，規(guī)范開發(fā)4</p><p>　　4.2科學制定土地供應計劃5</p><p>　　4.3調整房地產投資政策5</p><p>　　4.4完善我國房地產

9、市場開發(fā)金融制度5</p><p><b>　　5總結6</b></p><p><b>　　參考文獻：6</b></p><p><b>　　1引言</b></p><p>　　就房地產的自然屬性而言，它是人類最重要的生產和生活資料，在吃穿問題解決之后，住的問題就往往成

10、為了個人和家戶考慮改進生活質量的首選。比較不同國家經濟發(fā)展的歷史，可以發(fā)現，當人均收入達到一定水平時，住宅商品就成為了以家庭為單位的消費者需求的主要方向，因而房地產業(yè)也成為了拉動經濟增長的主要產業(yè)之一?？陀^地講，我國經濟體制的改革推動了產品和生產要素依據市場原則來實現配置、交換和消費，但房地產特有的內在屬性空間上的固定和土地供給的有限，制約了房地產完全遵循市場規(guī)律的發(fā)展軌道。因此，對房地產經濟周期波動的研究就顯得十分重要了。</p

11、><p>　　2房地產經濟周期波動概述</p><p>　　2.1房地產經濟波動</p><p>　　房地產經濟周期波動是指房地產經濟水平起伏波動、周期循環(huán)的經濟現象，表現為房地產業(yè)在經濟運行過程中交替出現復蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段。盡管房地產經濟波動在各周期的波動幅度、波動頻率、持續(xù)時間等方面都存在明顯區(qū)別，但是就其在連續(xù)運行過程中周期性出現的擴張與收縮重復出現、

12、波峰與波谷相繼交替的本質特征而言，各具特色的房地產波動則又是相同的，表現出相似的周期性漲落、重復性再現特點。這種有規(guī)律的產業(yè)波動便構成房地產周期，它反映了房地產經濟波動的相似性和規(guī)律性，因此房地產周期也可以稱為房地周期波動。即房地產周期則可以稱為房地產經濟從波峰到波谷的周期性波動。綜觀世界市場經濟發(fā)達的國家或地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展軌跡，房地產業(yè)周期波動，可以分為四個階段，即復蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段。房地產經濟周期波動作為宏觀經濟周期波動

13、的重要組成部分，是經濟周期波動在房地產領域內的表現形態(tài)。</p><p>　　2.2房地產經濟波動成因</p><p>　　2.2.1政策周期原因</p><p>　　經濟政策是指決策者為了達到一定目的而選擇運用的各種手段，并對現實的經濟運行過程產生深刻的影響。房地產經濟政策受整個宏觀經濟政策的影響，同樣也打上了“周期性波動”的烙印，并且房地產政策的波動導致了房地產

14、經濟的周期波動。經濟擴張政策與經濟緊縮政策相互交替變動，構成中國特有的“政策周期”。這種政策周期對房地產周期產生了重大影響?，F代經濟周期理論認為，經濟波動是經濟系統(tǒng)對外部沖擊的響應曲線，它是外部系統(tǒng)與經濟系統(tǒng)相互作用的結果。中國房地產經濟波動的根源來自于外部沖擊——政策周期.但是，這種擴張政策與緊縮政策的內容、目標、方針是有所不同的。</p><p>　　2.2.2投資波動原因</p><p&

15、gt;　　國民經濟投資的增加和減少，直接構成對房地產的需求的增長和降低，從而決定著房地產市場的擴張和收縮，它成為導致房地產經濟波動的直接原因。房地產投資所具有的較強的預期性和變動性，決定著投資量的變化，從而使房地產發(fā)生波動。國際經驗表明:房地產投資既可以是長期的投入，也可以進行短線“炒作”或“投機”。無論是長線投資還是短期投機，都會使房地產發(fā)生波動，同時，房地產投資波動，從供給和需求機制兩上方面直接導致房地產市場的波動，房地產投資增長與

16、房地產市場擴大有密切關系;房地產市場的萎縮、疲軟則與房地產投資量減少有關。由此可見，投資波動是導致房地產周期性波動的直接原因。</p><p>　　3房地產經濟波動因素分析</p><p>　　影響房地產經濟周期波動的因素有許多種，一般都分為內生因素和外生因素兩大類。所謂內生因素，是房地產經濟體系本身的因素，對房地產經濟活動起內部傳導作用。而所謂外生因素，是指房地產經濟體系以外的，對房地產

17、經濟產生外部沖擊作用的影響因素。</p><p>　　3.1影響房地產經濟周期波動的內生因素</p><p>　　3.1.1房地產市場供求矛盾</p><p>　　這是房地產經濟周期波動的直接原因，房地產市場的供求關系是不斷變化的，房地產投入需要廣大消費者的需求，如果消費者需求不能及時的跟上，那么就會導致房地產投入進入下坡路。由于勞動、技術以及資金等諸多方面是不斷變

18、化的，進而也會導致房地產供給量出現一定的變化。由于影響房地產需求總量的因素諸多，也會導致房地產供給的波動程度比較大，并且其往往呈現出曲線變化，最終就會導致房地產總供給量與總需求量出現一定的不平衡，只是短暫的出現供求平衡。所以，必須要對房地產經濟進行科學、合理的調整，從而導致供求關系出現一定的變化，造成房地產經濟出現一定的波動。</p><p>　　3.1.2房地產價格預期</p><p>

19、　　這是房地產波動的主要動因。對以自主性消費為主體的商品住宅來說，房地產價格漲跌的預期將左右消費者的決策購買行為從房地產的投資需求來看，如果預期未來的房地產經濟形勢不好，則市場對土地的需求量和作為投資的物業(yè)的需求量將減少，從而導致房地產的波動。</p><p>　　3.1.3房地產投資</p><p>　　如果不斷的增加房地產投資工作，才能夠促進房地產行業(yè)的發(fā)展，逐漸的將房地產經濟促進到繁

20、榮階段，如果減少房地產投資，就會逐漸的將房地產經濟帶入到蕭條期。房地產投資的變動與經濟周期往往都是同向共振的，從整體角度來講，房地產投資變動往往更加活躍，房地產投資更可以當成房地產經濟波動的引擎。</p><p>　　3.1.4房地產收益率</p><p>　　收益率，是房地產開發(fā)獲取的凈收益與房地產的投資額的比率，即投資回報率。一般說來，當房地產開發(fā)商預期收益率提高時，開發(fā)商會增加投資當

21、預期收益率下降時，開發(fā)商的投資行為就會變得較為謹慎，促使了房地產市場周而復始地運動。</p><p>　　3.2影響房地產經濟周期波動的外生因素</p><p>　　3.2.1經濟增長率</p><p>　　導致房地產經濟出現波動的經濟因素主要就是指房地產開發(fā)的宏觀因素以及其他相關因素，宏觀經濟主要就是指經濟參數和經濟變量對房地產經濟波動所帶來的影響，經濟參數以及經

22、濟變量主要包括了物價水平以及通貨膨脹率、收入水平與消費水平以及產業(yè)結構特征等諸多方面。國民經濟增長率與房地產業(yè)發(fā)展之間存在十分緊密的關系：第一，房地產業(yè)發(fā)展水平與國民經濟增長率高度正相關；第二，這種相關性還說明在經濟的不同發(fā)展階段，房地產業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別。一般來說，經濟發(fā)展水平周期性的波動，使宏觀經濟周期與房地產波動呈同向發(fā)展趨勢，但在波動時序上略有差別，房地產周期略早于宏觀經濟周期。</p><p>　　3

23、.2.2國民收入和消費水平</p><p>　　國民收入表明一個國家在一定時期內投入生產資源后所生產出來的產品和勞務的價值或由此形成的收入水平。當收入水平變動作為外部沖擊形成后，在房地產收入需求彈性等內部傳導機制的作用下，將同時影響房地產消費需求和投資需求，最終導致房地產需求隨收入水平而波動。消費水平是個人可支配收入扣除儲蓄以后的余額部分。按照恩格爾定律，隨著消費水平的變動，以及在收水平和邊際消費傾向既定下消費結

24、構發(fā)生變動，房地產需求都會受到影響，從而使房地產業(yè)的發(fā)展相應出現擴張或收縮現象，由此帶動房地產業(yè)波動。</p><p>　　3.2.3通貨膨脹率</p><p>　　物價指數或通貨膨脹率主要是通過兩個途徑對房地產經濟波動產生影響的。首先是影響房地產名義價格與自身價值變動，從而導致房地產經濟運行出現相應變化。其次，通貨膨脹因素影響房地產商品的保值與升值功能發(fā)生變動，進而影響房地產經濟運行波動

25、。</p><p>　　3.2.4城市發(fā)展因素</p><p>　　隨著我國城市現代化進程日益加快，城市現代化進程已經成為房地產經濟發(fā)展的源動力，為了能夠適應城市現代化進程發(fā)展的需求，擴大和完善城市基礎設施和普通住房已經成為主要的發(fā)展趨勢。另外，隨著我國人口的增長以及交通運輸行業(yè)的快速發(fā)展，也進一步促進了我國城市現代化的發(fā)展，其能夠直接影響到房地產經濟的發(fā)展，導致房地產經濟周期性波動的出現

26、。除此之外，包括城市社會政治文化環(huán)境、宏觀政策和區(qū)域政策等因素都會通過影響房地產供求雙方變動來作用于房地產周期波動。</p><p>　　4房地產經濟波動因素下的應對措施</p><p>　　我國房地產業(yè)的周期性發(fā)展歷程表明，正視房地產業(yè)的周期波動現象，分析和研究決定房地產周期波動的形成機理及其與宏觀經濟周期的相互關系，提出應對房地產周期波動的相關政策，有助于從整體上確保目前仍處于起步階段

27、的我國房地產業(yè)，實現長期、持續(xù)、穩(wěn)定和健康地發(fā)展，避免因出現大起大落的發(fā)展路徑而危害房地產業(yè)的長期持續(xù)。</p><p>　　4.1加強管理，規(guī)范開發(fā)</p><p>　　近年來，在住房制度改革及其相關政策的推動下，居民住房消費得到有效啟動，房地產市場日趨活躍。這對于改善居是的居住條件，帶動相關產業(yè)發(fā)展，拉動經濟增長，做出了重要貢獻。但是，房地產市場不規(guī)范問題也時有發(fā)生，因此，要加強市場管

28、理。首先，加強房地產開發(fā)項目管理，依法查處違法開發(fā)建設行為。各地嚴格執(zhí)行房地應產開發(fā)項目審批程序，并加強項目的跟蹤管理。房地產開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照有關規(guī)定辦理用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售等手續(xù)。其次，完善相關制度，規(guī)范中介行為加快實施房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格制度，積極推行房地產中介服務人員持證上崗制度。對于中介違法違規(guī)行為的，房地產管理部門應當收回資格證書或者公告資格證書作廢，構成犯罪的，依法追究刑事責任。</p><p

29、>　　4.2科學制定土地供應計劃</p><p>　　規(guī)范行業(yè)發(fā)展必須從源頭做起，房地產市場的基本是土地市場供應，也是影響地產經濟波動的重要因素，因此，對房地產經濟波動的應對，還需要考慮立足源頭，把控好市場土地供應量。利用制度創(chuàng)新等手段解決目前“爛尾房”等存量房地產問題。根據房地產市場的供求比例，有計劃、有步驟供應，控制土地總量，從而控制房地產開發(fā)總量。同時，利用土地供應還可以做到對房地產開發(fā)結構的調控，當

30、房地產市場趨熱或趨冷時，積極調整住宅與非住宅、經濟適用房和小康商品房以及高檔房產的用地比例。</p><p>　　4.3調整房地產投資政策</p><p>　　為了能夠保障我國房地產經濟的可持續(xù)性發(fā)展，在其投資政策制定和頒布的時候，必須要重視以下幾個經濟現象。其一，投資主體結構的變化會對房地產周期的變化帶來較大的影響，其主要原因就是因為國有企業(yè)產權不清以及沒有風險規(guī)避等機制，從而會出現房地

31、產經濟波動的現象。其二，必須要關注房地產投資規(guī)模的變化，必須要保障房地產投資規(guī)模與宏觀經濟規(guī)模適當，不能脫離宏觀經濟的支持，保持房地產投資占據固定資產投資的合理比重，避免比重過大或者過小。其三，投資結構必須要合理。房地產開發(fā)投資必須要保障其科學性、合理性，必須要重視市場調研和市場定位等工作，保障房地產投資開發(fā)能夠真正的建立在市場需求的基礎上，成為市場需求拉動型投資擴張模式。</p><p>　　4.4完善我國房地

32、產市場開發(fā)金融制度</p><p>　　房地產市場開發(fā)金融制度作為我國房地產行業(yè)的重要組成部分，必須要不斷的完善和創(chuàng)新，其主要可以從以下幾個方面加以控制。其一，必須要實現我國房地產開發(fā)多元化融資體系，目前，我國房地產行業(yè)的主要融資渠道包括了商業(yè)銀行貸款以及房地產信托等方式，必須要結合新時代發(fā)展的步伐，不斷的創(chuàng)新和完善，進行多元化渠道的發(fā)展。其二，必須要不斷的完善我國住房消費的多元化融資體系，我國主要的住房消費融資

33、渠道包括了商業(yè)按揭貸款、住房合作基金以及政府優(yōu)惠政策等，方式比較匱乏，必須要不斷的豐富。其三，必須要培育住房抵押貸款證券化，證券化是國外發(fā)達國家普遍使用的金融手段，其主要作用就是解決流動性差、規(guī)避市場風險等作用，能夠進一步促進我國房地產行業(yè)的發(fā)展。其四，必須要建立科學、合理的住房金融管理制度，為了能夠從根本上實現房地產融資渠道的多元化，不僅需要房地產企業(yè)積極的探索，還必須要加強金融體系以及制度方面的建設工作，為房地產融資創(chuàng)造一個良好的環(huán)

34、境。</p><p><b>　　5總結</b></p><p>　　房地產經濟周期波動理論已經成為市場經濟理論體系的組成部分，經濟波動主要會受到內生因素和外生因素的影響，必須要結合實際情況，不斷的完善和創(chuàng)新房地產經濟管理體制和宏觀政策，才能夠控制其波動范圍，有助于我國和諧社會的構建。</p><p><b>　　參考文獻：</

35、b></p><p>　　[1]遲立巖. 房地產經濟波動的影響因素及對策分析[J]. 知識經濟,2017,(01):88-89. </p><p>　　[2]郭思宇. 我國房地產經濟的發(fā)展現狀及對策研究[J]. 中國集體經濟,2017,(01):20-21. </p><p>　　[3]李凱楓. 房地產經濟對國民經濟增長的作用研究[J]. 智能城市,2017,

36、3(01):280+282. </p><p>　　[4]李凱楓. 對我國房地產經濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的思考[J]. 技術與市場,2017,24(02):137-138. </p><p>　　[5]高健勇. 中國房地產經濟波動與金融風險防范分析[J]. 住宅與房地產,2017,(06):33. </p><p>　　[6]潘治國. 試論房地產經濟波動的影響因素[J].