中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)影響因素本科畢業(yè)論文

1、<p><b>　　摘 要</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是一國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要部門，住房是國(guó)民的基本生活資料，因此房地產(chǎn)價(jià)格既是一國(guó)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的指示器，又是高度關(guān)系民生和社會(huì)安定和諧的重大社會(huì)問題?？v觀世界各國(guó)，因房地產(chǎn)價(jià)格狂漲暴跌導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的形成和崩潰對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重傷害的案例并不少見;再看國(guó)內(nèi)，大量社會(huì)成員因房?jī)r(jià)過高無力購(gòu)房而口吐怨言也時(shí)有所聞。因此，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格問題必須

2、給予極大的關(guān)注。近年來，我國(guó)在房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)不斷升高態(tài)勢(shì)，同時(shí)各地的房地產(chǎn)價(jià)格變化極不均衡，呈現(xiàn)出顯著的地區(qū)差異。</p><p>　　本文的邏輯結(jié)構(gòu)是，首先從中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制入手，分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)因素。第一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求量，第二是物價(jià)上漲及原材料價(jià)格變動(dòng)，第三是政府的宏觀調(diào)控。還有研究結(jié)果顯示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定程度的投機(jī)。</p><p>　　政府要采取一系列

3、的宏觀調(diào)控，遏制房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)攀升，出臺(tái)一些強(qiáng)有力的政策，給老百姓創(chuàng)造一個(gè)安穩(wěn)的購(gòu)房環(huán)境。</p><p>　　關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)價(jià)格；供求關(guān)系； 商業(yè)周期； 銀行貸款；宏觀調(diào)控</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　The real estate industry is a key sector of th

4、e economy and housing is the basic means of subsistence national, so real estate prices is an indicator of the country's economic status, and also is a the major social problems that has high degree of relationship b

5、etween the people’s livelihood and social stability and harmony. Because of sharp falling and soaring real estate prices led to bubble economy. It harm to the national economy very much. Look at China, we also heard some

6、 complaints that a</p><p>　　In this paper，the logic structure is，first of all，beginning with China’s real estate price formation mechanism，and analyzes the impact of macroeconomic factors in property prices，

7、The first is the real estate market demand and supply, and the second are the price inflation and material price changes, the third is the government's macro-control. The results also show that China's real estat

8、e market there is a certain degree of speculation.</p><p>　　Government need to take a series of macro-control to curb rising real estate prices, and promulgated a number of strong policies to the people to c

9、reate a secure environment to buy a house.</p><p>　　Key words：Real estate prices；Supply and demand；Business cycle；Loan regulation by lender；Macro-control by government</p><p><b>　　目 錄<

10、/b></p><p><b>　　引言1</b></p><p>　　第一章 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展2</p><p>　　1.1 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史2</p><p>　　1.2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2</p><p>　　1.3 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與銷售2</p>

11、;<p>　　第二章 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析5</p><p>　　2.1 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求過于旺盛5</p><p>　　2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給嚴(yán)重不足6</p><p>　　第三章 物價(jià)上漲對(duì)房地產(chǎn)的影響8</p><p>　　第四章 政府的宏觀調(diào)控10</p><p>　　4.

12、1信貸和稅收的調(diào)整10</p><p>　　4.2 房屋預(yù)售制度改善11</p><p>　　4.3 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算13</p><p><b>　　結(jié)論16</b></p><p><b>　　注釋17</b></p><p><b>

13、　　參考文獻(xiàn)18</b></p><p><b>　　附錄19</b></p><p><b>　　附錄一19</b></p><p><b>　　附錄二20</b></p><p><b>　　謝辭21</b></p>

14、<p><b>　　引 言</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是一國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要部門，住房是國(guó)民的基本生活資料，因此房地產(chǎn)價(jià)格既是一國(guó)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的指示器，又是高度關(guān)系民生和社會(huì)安定和諧的重大社會(huì)問題?？v觀世界各國(guó)，因房地產(chǎn)價(jià)格狂漲暴跌導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的形成和崩潰對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重傷害的案例并不少見;再看國(guó)內(nèi)，大量社會(huì)成員因房?jī)r(jià)過高無力購(gòu)房而口吐怨言也時(shí)有所聞。因此，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格問題必

15、須給予極大的關(guān)注。</p><p>　　近年來，我國(guó)在房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)不斷升高態(tài)勢(shì)，同時(shí)各地的房地產(chǎn)價(jià)格變化極不均衡，呈現(xiàn)出顯著的地區(qū)差異。究竟是什么原因?qū)е逻@種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的發(fā)生? 其中隱藏何種規(guī)律性的東西? 這是值得我們深思的。由于土地價(jià)格的特殊性，加之中國(guó)國(guó)情的特殊性，房地產(chǎn)價(jià)格形成問題比一般商品價(jià)格要遠(yuǎn)為復(fù)雜，從而至今仍存在許多未解之迷。例如，對(duì)于房?jī)r(jià)學(xué)術(shù)界多從縱向角度展開研究，在空間角度僅限于級(jí)差地租理論的邏

16、輯延伸，很少以空間視野從不同區(qū)域地理、地方政府政策的異質(zhì)性來解析房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制及差異。而不能全面揭示中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升之迷，也就難以探尋調(diào)控房?jī)r(jià)的有效對(duì)策。房地產(chǎn)業(yè)木來就是一個(gè)存在著諸多不確定性和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，節(jié)節(jié)攀升的房地產(chǎn)價(jià)格使房地產(chǎn)業(yè)獲得了巨大利潤(rùn)，但同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸積聚起來。在此背景下，如果不能全面揭示房地產(chǎn)價(jià)格形成的規(guī)律，從根本上解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的一方面閑置“廣廈千萬間”，另一方面眾多“寒士”無房所有的問題，

17、這一產(chǎn)業(yè)將無法步入健康和可持續(xù)發(fā)展的軌道，也不可能預(yù)防或規(guī)避累積的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　第一章 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展</p><p>　　1.1 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史</p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來，我國(guó)住房分配和供應(yīng)體

18、制都發(fā)生了根本性的變化，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自從1992年以來，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)已超過五萬億元，年均增長(zhǎng)20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進(jìn)入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實(shí)踐上制定了政策依據(jù)。1991年4月，中共

19、中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計(jì)劃的建設(shè)中要求：“城鎮(zhèn)住房建設(shè)要保持合理規(guī)模和增長(zhǎng)速度，適當(dāng)加快房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住宅商品化進(jìn)程”。經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟(jì)的第二次高潮。而其重要標(biāo)志就是，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來。歷史進(jìn)入了一個(gè)新的世紀(jì)，隨著西部大開發(fā)步伐的加快，及中國(guó)入世后投資環(huán)境和法律與國(guó)際慣例靠攏，國(guó)外公司和企業(yè)將以更

20、大的規(guī)模進(jìn)入我國(guó)，尤其是外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，則有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來。</p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的運(yùn)行機(jī)制，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到3萬多家，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬人，并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤和高素質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理人才。除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)外，十

21、年來，還逐步形成了以評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營(yíng)管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。全國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，它們中有成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀(jì)和成功的物業(yè)管理。<1></p><p>　　1.2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀</p><p>　　少部分人員認(rèn)為目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)

22、展局面基本正常，也是合理的，不應(yīng)對(duì)其加以指責(zé)。這半年中國(guó)一線城市商品房和土地交易量有效放大，價(jià)格上升，市場(chǎng)信心恢復(fù)，表明國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策迅速明顯的起到了效果，表明住房剛性需求得到了有效釋放。中國(guó)一線城市“量?jī)r(jià)齊升”的局面并非壞事，這本來就是調(diào)控要求和主觀預(yù)測(cè)的結(jié)果。雖然今年我國(guó)不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的通貨膨脹，但通貨膨脹預(yù)期和資本資產(chǎn)避險(xiǎn)因素也在推動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交放量。這部分人還認(rèn)為當(dāng)前的“市場(chǎng)過熱”說法和政策打壓建議是有待

23、商榷的。土地購(gòu)置、投資數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)現(xiàn)在就還有較大的差距。</p><p>　　大部分參會(huì)人員的意見認(rèn)為當(dāng)前雖非全局性過熱，但是部分區(qū)域、部分環(huán)節(jié)過熱，還是客觀存在的，比如上海市。有的人指出在東部一線城市，投資投機(jī)性需求比重較大，有過熱嫌疑，但中西部地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展正常，這是地域性過熱；住宅市場(chǎng)過熱，商辦市場(chǎng)正常，甚至偏冷，這是結(jié)構(gòu)性過熱。</p><p>　　也有人指出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存

24、在的問題有著更加深層次的原因：中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)體制問題沒有解決。房地產(chǎn)過熱問題并非完全是房地產(chǎn)本身發(fā)展的問題，而是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理造成的，投資渠道狹窄、資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、制造業(yè)對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)力不足等導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)資本向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的忽冷忽熱問題。要更好地解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題，最根本的方略是解決好中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制問題。</p><p>　　1.3 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與銷售</p><p>　　

25、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資主力正由“外”轉(zhuǎn)“內(nèi)”。國(guó)際知名房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行新發(fā)布的報(bào)告顯示，國(guó)內(nèi)投資者在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資份額的比重已經(jīng)由2008年的36%上升到今年上半年的70%。(附：1)  </p><p>　　當(dāng)境外投資者投資力度普遍減弱時(shí)，財(cái)務(wù)狀況更為健康的國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者在房地產(chǎn)投資市場(chǎng)卻更加活躍。這種趨勢(shì)在今年更為明顯。比如，多個(gè)大型中央直屬企業(yè)已經(jīng)躋身為中國(guó)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的重要參與者。這些

26、企業(yè)正逐漸演變成為涉足多種業(yè)務(wù)范疇的大型企業(yè)集團(tuán)，房地產(chǎn)投資是受到較多關(guān)注的領(lǐng)域之一。保利集團(tuán)、中信集團(tuán)等都設(shè)立了從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的下屬機(jī)構(gòu)。</p><p>　　今年10月1日起實(shí)施的新《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》，允許國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)企業(yè)將投資范圍擴(kuò)大至房地產(chǎn)市場(chǎng)。仲量聯(lián)行認(rèn)為，2008年中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的總投資為22500億元人民幣，按國(guó)際慣例保守估計(jì)：保險(xiǎn)業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15%，如此估算，中國(guó)保險(xiǎn)公司

27、可在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額將達(dá)2360億元，這相當(dāng)于上海全部甲級(jí)寫字樓總價(jià)值的兩倍以上。<2></p><p>　　圖 1-1 2006-2009年上半年主要城市土地成交溢價(jià)水平</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心</p><p>　　2009年上半年，北京等十大主要城市土地成交溢價(jià)水平明顯上升，除天津外均高于2008年水平，北京、

28、廣州甚至超過50%，分別為57%和79%，上海為48%，而去年全年分別為33%、2%、13%。</p><p>　　圖 1-2 2009年1-6月主要省市商品房銷售面積和銷售額及其增長(zhǎng)率</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)</p><p>　　今年以來，東部沿海地區(qū)市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)更為突出，但部分城市仍同比下降。但31個(gè)?。▍^(qū)

29、、市）中仍有1個(gè)省市上半年商品房銷售面積同比下降，3個(gè)省市增幅低于5%。2009年上半年，北京、上海、廣東、江蘇、浙江五個(gè)發(fā)達(dá)地區(qū)商品房銷售額增速高過同期全國(guó)水平，占全國(guó)商品房銷售額的比重從去年1-5月的45.3%提高到今年的52.1%。此外，一些地方辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房的銷售情況仍不理想。1-5月，全國(guó)辦公樓銷售面積同比下降1.8%，福建、遼寧、天津、武漢、重慶、成都等省市辦公樓銷售面積降幅超過30%。</p><

30、;p>　　圖 1-3 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資及商品房開竣工面積增長(zhǎng)率</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)</p><p>　　2009年以來，隨著市場(chǎng)銷售狀況的良好，企業(yè)投資信心有所恢復(fù)，累計(jì)投資額增速逐月加快，單月新開工面積5-6月連續(xù)增長(zhǎng)。1-4月、1-5月、1-6月的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)率分別為4.9%、6.8%、9.9%，增速逐

31、月提高。從單月投資額來看，6月投資額為4340億元，是近三年來單月投資額最高的一個(gè)月，同比增長(zhǎng)18.1%，環(huán)比增長(zhǎng)51.0%。（附：2）</p><p>　　從開竣工面積來看，上半年新開工面積為4.79億平方米，同比下降10.4%，降幅較1-5月大幅縮小5.8個(gè)百分點(diǎn)，其中6月單月的新開工面積為1.22億平方米，較上月增長(zhǎng)54.4%，較去年同期增長(zhǎng)11.4%，是今年以來首月新開工面積首次同比增長(zhǎng)。1-6月施工面積

32、同比增長(zhǎng)12.7%，增幅較上月提高1.0個(gè)百分點(diǎn)，是今年以來累計(jì)施工面積同比增長(zhǎng)率首次出現(xiàn)增長(zhǎng)。</p><p>　　第二章 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析</p><p>　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，商品房?jī)r(jià)格是由需求和供給的均衡決定的，而要研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀況就應(yīng)該從需求和供給這兩個(gè)分析工具入手。這里所說的需求和供給是指有效需求和有效供給。有效需求就是指消費(fèi)者有購(gòu)買意愿和購(gòu)買能力，并且正在或者近期

33、即將實(shí)施購(gòu)買行為的需要。商品房的有效需求包括自住需求、投資需求和投機(jī)需求。供給就是供應(yīng)方有能力的提供，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給指的是開發(fā)商滿足購(gòu)房者即期居住的自住需求。由以上的定義可知，提供給投資需求和投機(jī)需求而處于空置狀態(tài)的供給不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給?？v觀中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，中國(guó)房?jī)r(jià)過高是由于有效需求遠(yuǎn)大于有效供給造成的，供不應(yīng)求的局面以及供求關(guān)系的嚴(yán)重脫節(jié)，使得中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快。</p><p>　　

34、2.1 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求過于旺盛</p><p>　　我們認(rèn)為可以將推動(dòng)本輪房地產(chǎn)行情興起的主要因素———住房體制改革也歸結(jié)于廣泛意義上的消費(fèi)升級(jí)，也就是大量的居民從沒有住房升級(jí)到有住房；從小住房升級(jí)到大住房。隨后的城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和中國(guó)經(jīng)濟(jì)多年積累成果帶來的住房升級(jí)換代需求將各大中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)推向縱深發(fā)展。因此自1997年來，我國(guó)的住宅商品房銷售速度一直保持很高的增長(zhǎng)。而且我們預(yù)測(cè)這兩大趨勢(shì)依然會(huì)保持

35、非常強(qiáng)勁的增長(zhǎng)速度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。</p><p>　　其次，拆遷帶來的被動(dòng)需求不容忽視。拆遷目前在中國(guó)各大城市非常普遍，盡管我們目前無法取得這方面比較權(quán)威的全國(guó)性數(shù)據(jù)，但從上海市近年來的拆遷情況可見一斑?？紤]到拆遷面積帶來的住宅需求乘數(shù)一般在2-3，那么拆遷因素對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用是世界其他各國(guó)根本無法比擬的。<3></p><p>　　房地產(chǎn)市

36、場(chǎng)有效需求包括自住需求、投資需求和投機(jī)需求。自住需求就是購(gòu)房者自己居住的需求；投資需求即通過購(gòu)買房產(chǎn)來出租獲得較大收益的需求；而投機(jī)性需求是指利用不完善的市場(chǎng)制度或者不對(duì)稱的信息，在短期內(nèi)通過囤積商品以期望在價(jià)格上漲時(shí)出售來獲得收益的需求。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求過于旺盛，其原因主要有以下幾方面：</p><p>　　1）房改使自住需求大幅度上升。實(shí)行住房制度改革以來，居民的住房不再是國(guó)家分配，而是主要通過房地

37、產(chǎn)市場(chǎng)來解決居民的住房需求與供應(yīng)，這使得原先的保障性住房需求轉(zhuǎn)化成為對(duì)商品房的消費(fèi)需求，從而增加了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。</p><p>　　2）中國(guó)處于城市化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)起飛階段形成的比較快的自住購(gòu)房需求。過去20年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)翻了兩番，人均國(guó)民收入不斷得到提高，與此同時(shí)，人均住房面積也翻了兩番。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展及城市人口的不斷膨脹使得房地產(chǎn)的有效需求不斷增加。</p><p>

38、　　3）居民對(duì)房?jī)r(jià)的“預(yù)期”導(dǎo)致當(dāng)前有效需求增加。由于房?jī)r(jià)的不斷上漲，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生了強(qiáng)烈的上漲預(yù)期，那些原本打算以后買房的居民因?yàn)楹ε路績(jī)r(jià)上升而提前買房，這使得后期的潛在需求變成了當(dāng)前的有效需求，這部分消費(fèi)者的加入，加速了房?jī)r(jià)上漲。</p><p>　　4）投資方式偏少導(dǎo)致居民對(duì)住房投資增加。在CPI漲幅不斷走高、銀行儲(chǔ)蓄利率偏低的情況下，居民對(duì)樓市的投資性需求大量增加，其結(jié)果主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫上。房?jī)r(jià)

39、的不斷上漲使很多投資者選擇了投資住房。他們購(gòu)房后并不自住，而是出租或是等房產(chǎn)增值后變現(xiàn)獲取差價(jià)。這類投資者的增加使得住房的投資需求有所放大，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格。</p><p>　　5）國(guó)內(nèi)外住房投機(jī)行為使得投機(jī)需求明顯增加。一方面，很多開發(fā)商、房產(chǎn)中介和投機(jī)者通過抱團(tuán)炒作、虛假購(gòu)買等手段來制造“虛擬需求”；另一方面由于人民幣不斷升值，投機(jī)性外資也較大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，外資炒房屢見不鮮。<3><

40、;/p><p>　　2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給嚴(yán)重不足</p><p>　　房地產(chǎn)供給作為市場(chǎng)均衡的重要因素，不僅供給的總量偏低，而且其結(jié)構(gòu)也不均衡。如前文所述，中國(guó)房地產(chǎn)的供給是否有效，主要看是否能夠達(dá)至有效性三個(gè)要素，正是由于供給過程中非有效性的大量存在，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給嚴(yán)重不足，具體表現(xiàn)如下:</p><p>　　1）一些開發(fā)商采取了非對(duì)稱信息的市場(chǎng)手段

41、減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給其中，通過分批申請(qǐng)預(yù)售許可證的方式來控制樓盤銷售進(jìn)度，是目前各家開發(fā)商普遍實(shí)行的行業(yè)潛規(guī)則。另一方面，在市場(chǎng)火熱的情況下，開發(fā)商常常通過申請(qǐng)一小部分住宅預(yù)售的方式人為控制供應(yīng)量，造成房源緊俏的現(xiàn)象。</p><p>　　2）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理也是房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給不足的重要原因。房地產(chǎn)商為了追求高利潤(rùn)，大都將產(chǎn)品供給對(duì)象集中于較高收入群體，從而更多地開發(fā)高檔商品房或者豪宅。而與居民基本

42、需求密切相關(guān)的普通住房雖然需求大，但由于開發(fā)利潤(rùn)低而供給量很小。</p><p>　　3）現(xiàn)行的土地供應(yīng)方式也影響著商品房的價(jià)格。在現(xiàn)行的土地創(chuàng)收制度下，土地出讓收入是一些地方政府的主要財(cái)政來源，當(dāng)?shù)卣疄榱俗陨砝?，希望以較高的出讓價(jià)格供給有限的土地，這無疑增加了商品房的生產(chǎn)成本，導(dǎo)致城市土地價(jià)格和商品住宅價(jià)格一路攀升。</p><p>　　第三章 物價(jià)上漲對(duì)房地產(chǎn)的影響</p&g

43、t;<p>　　受旺盛的市場(chǎng)需求刺激，關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的房地產(chǎn)投資持續(xù)“高燒不退”。而隨著《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》開始實(shí)施，國(guó)家從源頭上對(duì)房地產(chǎn)投資“拉閘”“降溫”。<4></p><p>　　在土地資源稀缺性日益突出的情況下，這一措施必然使土地價(jià)格有較大幅度上漲，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上調(diào)壓力加大。今年春節(jié)期間，北京許多樓盤一改往年打折促銷的傳統(tǒng)而紛紛“休市”，已竣工的項(xiàng)目待價(jià)而沽，樓市上

44、漲沖動(dòng)明顯。 </p><p>　　同時(shí)，房地產(chǎn)預(yù)期利潤(rùn)率上升又吸引社會(huì)資金更多流入房地產(chǎn)開發(fā)，反過來刺激鋼材、水泥等建材價(jià)格堅(jiān)挺，使煤電油運(yùn)等瓶頸效應(yīng)更趨顯著，促進(jìn)生產(chǎn)資料成本上升，增加成本型價(jià)格上漲壓力。 </p><p>　　房地產(chǎn)價(jià)格的上漲以及某些地方房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大形成了價(jià)格上漲壓力的新問題, 然而，中國(guó)社科院在2007年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)測(cè)秋季報(bào)告指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)存在著成本推動(dòng)型的

45、通脹壓力. 當(dāng)前生產(chǎn)資料價(jià)格持續(xù)上漲，是近幾年來所積累一系列問題的一個(gè)總爆發(fā)，正是因?yàn)檫@次生產(chǎn)資料價(jià)格的大幅度漲價(jià)，才引起了大家如此的關(guān)注，其實(shí)，通貨膨脹的苗頭，從當(dāng)初的基礎(chǔ)性市場(chǎng)原材料的漲價(jià)就開始了，只是我們還沒有引起足夠重視罷了。</p><p>　　如果真的出現(xiàn)通貨膨脹,就會(huì)加大房地產(chǎn)的市場(chǎng),增大投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金,抬高房地產(chǎn)價(jià)格,人民幣必將持續(xù)升值，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷數(shù)年的高速增長(zhǎng)后，通貨膨脹的壓力開始逐漸

46、釋放。由于股票市場(chǎng)風(fēng)雨飄搖，不穩(wěn)定。相反近年來房?jī)r(jià)逐年上升，因此成為投資者的最愛。而在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商有很強(qiáng)的定價(jià)能力，其完全可以將上游能源行業(yè)、地價(jià)及原材料價(jià)格的上漲，專嫁給購(gòu)房者。在開發(fā)成本提高和需求共同拉動(dòng)下，大部分城市的房?jī)r(jià)呈高速上漲趨。在高房?jī)r(jià)背景下，民眾工資和各種日用品的物價(jià)也紛紛上漲，這種成本推動(dòng)性的通貨膨脹正通過房地產(chǎn)逐漸從上游傳導(dǎo)至中下游企業(yè)。</p><p>　　房地產(chǎn)帶動(dòng)通貨膨脹，通貨

47、膨脹嚴(yán)重的后果就是造成房地產(chǎn)泡沫破裂。而房地產(chǎn)崩潰的最直接影響就是整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。房地產(chǎn)影響整個(gè)行業(yè)的理由有三：一是房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，牽一發(fā)動(dòng)全身，其上下游企業(yè)必將受到大大牽連；二是房地產(chǎn)信貸影響金融安全；三是已購(gòu)房民眾的財(cái)富大量流失，造成社會(huì)不安定因素增加。</p><p>　　總的來說,房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的關(guān)系非常復(fù)雜。物價(jià)波動(dòng)，表明貨幣購(gòu)買力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格也將隨之變動(dòng)。

48、</p><p>　　宏觀上看地價(jià)上漲與物價(jià)上漲的因果關(guān)系，存在兩種看法：一種觀點(diǎn)重視“地價(jià)上漲——抵押力量增大——信用膨脹——物價(jià)上漲”這種因果關(guān)系；另一種觀點(diǎn)則注重“貨幣量的增加——物價(jià)上漲——地價(jià)上漲’這種因果關(guān)系。其實(shí)，這兩種觀點(diǎn)正是揭示了地價(jià)與物價(jià)的互為因果關(guān)系，以及在不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下的具體作用形式。</p><p>　　第四章 政府的宏觀調(diào)控</p><

49、p>　　嚴(yán)格管理銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給。要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政府應(yīng)該嚴(yán)格管理信貸，通過信貸政策調(diào)節(jié)需求，完善信貸制度，一方面加大保障性住房的貸款額度、降低貸款利率，使真正需要買房住的居民能買得起房。另一方面，對(duì)那些購(gòu)買豪宅等高檔商品房的消費(fèi)者以及投機(jī)商人，應(yīng)該縮減貸款、提高貸款利率，降低他們的需求。</p><p>　　完善法律制度，打擊開發(fā)商違規(guī)行為。首先，對(duì)不法開發(fā)商的圈地、囤地、捂盤惜售、虛假購(gòu)買以及哄抬房

50、價(jià)等惡意炒房行為，要制定相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行懲治。第二，按照“鼓勵(lì)自住、規(guī)范投資、抑制投機(jī)”的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售全過程中落實(shí)“實(shí)名制”；同時(shí)應(yīng)當(dāng)采取措施防止炒房，維持售樓現(xiàn)場(chǎng)銷售秩序。</p><p>　　4.1信貸和稅收的調(diào)整</p><p>　　信貸增長(zhǎng)過快和“十一五”開局各地的投資沖動(dòng)有著很大的關(guān)系。最早透露今年出現(xiàn)過熱苗頭的是4月份國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。4月14日,國(guó)務(wù)院總理溫

51、家寶召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問題主要是固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快，貨幣供應(yīng)量偏高，信貸投放偏快等。</p><p>　　在此之前，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)專門通知指出，各地制定的“十一五”GDP平均增長(zhǎng)目標(biāo)比中央提出的總目標(biāo)普遍高出1~2個(gè)百分點(diǎn)甚至更高，有層層加碼的苗頭。正是在投資沖動(dòng)的帶動(dòng)下，第一季度銀行新增貸款就達(dá)到1.26萬億元。而央行年初公布全年銀行新增貸款目標(biāo)僅2.5萬億元。此后，央行宣布自

52、4月28日起,上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，1年期貸款利率從5.58%提高27個(gè)基點(diǎn)到5.85%，其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。此時(shí)，距離上一次加息已經(jīng)一年半有余，貨幣政策的緊縮信號(hào)漸漸明確。隨后“五一”長(zhǎng)假前，一份旨在加強(qiáng)宏觀調(diào)控、整頓和規(guī)范各類打捆貸款的“特急”通知下發(fā)到國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行。文件規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)要立即停止一切對(duì)政府的打捆貸款和授信活動(dòng)，地方政府不得為貸款提供任何形式的擔(dān)?；蛘呤亲兿鄵?dān)保。</p><p>

53、　　這個(gè)被業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為“出臺(tái)得很突然”的通知，意在重拳打擊政府違規(guī)擔(dān)保及商業(yè)銀行向各級(jí)政府部門的貸款授信，打破“銀政聯(lián)姻”。5月底，九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》也要求提高個(gè)人住房按揭貸款首付款比例，嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款。但系列措施并未起到有效的作用。5月份，人民幣貸款余額21.16萬億元，同比增長(zhǎng)16%，當(dāng)月新增人民幣各項(xiàng)貸款2094億元，同比多增1005億元。6月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在

54、的主要問題，仍然是固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快、貨幣信貸投放過多，特別是結(jié)構(gòu)性矛盾突出。此后的第二天，央行宣布從7月5日起，存款類金融機(jī)構(gòu)的人民幣存款準(zhǔn)備金率，將從現(xiàn)行的7.5%上調(diào)至8%。</p><p>　　歷來，在抑制投資過熱甚至宏觀經(jīng)濟(jì)過熱的時(shí)候，信貸政策往往首當(dāng)其沖。而在若干宏觀調(diào)控的措施中，貨幣政策也是出手力度最大、最能夠直接發(fā)揮出色作用的手段。</p><p>　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心

55、金融研究所所長(zhǎng)夏斌向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示：“加息并不管用，因?yàn)橘J款增長(zhǎng)或者減少一兩個(gè)點(diǎn)，不意味著通貨膨脹或者通貨緊縮，真正起作用的是貨幣總體流動(dòng)性。”“只有控制貨幣供應(yīng)量才是治本手段，其他的財(cái)稅政策以及對(duì)土地和項(xiàng)目的審批等，只能治標(biāo)。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所李全博士也向本報(bào)如此表示。出口退稅之變。</p><p>　　在進(jìn)行總體信貸控制的同時(shí)，稅收政策更多的是配合行業(yè)整合政策進(jìn)行調(diào)整。4月24日，國(guó)家發(fā)改委表示，當(dāng)

56、前部分行業(yè)產(chǎn)能過剩的壓力繼續(xù)加大，發(fā)改委將會(huì)同其他部委共同調(diào)整過剩和能源消耗產(chǎn)業(yè)。隨后，國(guó)家發(fā)改委等七部委的聯(lián)合紅頭文件正式下發(fā)，鋼鐵、水泥、電解鋁、鐵合金、焦化行業(yè)等再次被指為引發(fā)投資過熱并需加快結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要行業(yè)。為配合國(guó)家發(fā)改委推動(dòng)的行業(yè)調(diào)整政策，央行曾多次召開窗口指導(dǎo)會(huì)議，要求按照產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策來控制信貸投向。4月27日,國(guó)家發(fā)改委表示繼續(xù)對(duì)電解鋁產(chǎn)品出口執(zhí)行取消退稅政策，并嚴(yán)格禁止氧化鋁加工貿(mào)易等。隨后，又有傳聞?shì)p工、紡織、冶金

57、、鋼鐵、機(jī)械等多個(gè)行業(yè)的出口退稅政策將要調(diào)整。</p><p>　　北京工商大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任季鑄教授稱：“出口退稅是最不合理的稅收政策”，因?yàn)橐环矫娉隹诩ぴ鍪雇硕惤o中央和地方的財(cái)政壓力逐漸增大；另一方面，一些高耗能、污染環(huán)境的產(chǎn)品享受著出口退稅，一些石油下游的企業(yè)在國(guó)內(nèi)享受出口退稅，在國(guó)外卻遭到反傾銷訴訟。但中國(guó)制造網(wǎng)營(yíng)銷總監(jiān)許劍峰呼吁：“對(duì)行業(yè)調(diào)控的財(cái)稅政策出臺(tái)要慎重，要考慮就業(yè)情況，還要考慮這些企業(yè)對(duì)

58、外貿(mào)出口的貢獻(xiàn)?！?lt;/p><p>　　在房地產(chǎn)稅收調(diào)控方面，“國(guó)六條”細(xì)則強(qiáng)化了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅征收，但在各地落實(shí)中亦遭遇了各種變相抵制。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所研究員孫鋼向本報(bào)記者表示，財(cái)稅政策對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用并不明顯，遠(yuǎn)不如多信貸以及土地的調(diào)控政策。<5></p><p>　　4.2 房屋預(yù)售制度改善</p><p>　　住房預(yù)售制度是

59、目前中國(guó)房地產(chǎn)融資制度的核心，這種制度的健全與完善不僅決定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)的發(fā)展，也決定了中國(guó)銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)高低，銀行業(yè)發(fā)展前景</p><p>　　可以說，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，住房預(yù)售制度的設(shè)立，目的是為了扶持成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，鼓勵(lì)更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，以便保證中國(guó)的住房制度改革得以成功。但從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，房屋預(yù)售制度一方面在一定程度上推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，另一方面

60、由于住房預(yù)售制度缺陷也為房地產(chǎn)開發(fā)商利用其制度缺陷掠奪社會(huì)財(cái)富制創(chuàng)造了條件。比如，房地產(chǎn)商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇抬高價(jià)格；用房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、環(huán)境描述浮夸種種行為來侵犯購(gòu)房者的權(quán)益；把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，最后“攜款潛逃”等問題。可見，房屋預(yù)售制度不僅妨礙中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，侵害消費(fèi)者利益，也給中國(guó)銀行發(fā)展帶來了一系列的風(fēng)險(xiǎn)。</p>&

61、lt;p>　　正是針對(duì)這些現(xiàn)象，中國(guó)央行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》指出，很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。但是，就目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來看，這種制度的改進(jìn)還得有一個(gè)過程。因此，相關(guān)部門正在考慮對(duì)商品房銷售的預(yù)售款進(jìn)行專戶管理，應(yīng)該是對(duì)住房預(yù)售制度一項(xiàng)比較大的制度調(diào)整。</p>

62、<p>　　我們知道，在國(guó)際發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，盡管住房房屋預(yù)售制度廣泛被采用，但是這種制度安排必須以完善法律制度為基礎(chǔ)，必須以法律來形成有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，必須有嚴(yán)格的監(jiān)管。</p><p>　　在中國(guó)香港，對(duì)于未開工即已售出的房屋，預(yù)售合約會(huì)對(duì)支付的時(shí)間和數(shù)量作出確定。通常簽訂合約時(shí)購(gòu)房者需要支付一定的保證金，保證金的數(shù)額一般為總價(jià)的5%～10%，如果購(gòu)買者有個(gè)性化的定制要求，則需額外增加5%～1

63、0%。施工到某一程度時(shí)交付一定的金額，完工時(shí)最后清算，分段支付金額由合約具體確定，沒有一概而論的標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房者可以利用建筑貸款來支付這些金額，建筑貸款指從未來將獲得抵押貸款中提前取出用以支付房屋在建時(shí)分段給付的款項(xiàng)。大部分建筑商會(huì)為施工質(zhì)量和施工材料提供擔(dān)保，在一些地區(qū)這種擔(dān)保是強(qiáng)制的。市場(chǎng)上的活躍者大多為資金實(shí)力雄厚的大財(cái)團(tuán)，而且財(cái)務(wù)透明度高，同時(shí)政府監(jiān)管制度完善，保障了出售樓花所得款項(xiàng)?？顚Ｓ?。一些小型或不知名的發(fā)展商，通常由提供建筑

64、貸款的銀行，并承辦樓花按揭，發(fā)展商是他們的客戶，貸款銀行對(duì)其情況比較了解，而且該發(fā)展中的物業(yè)已經(jīng)押于該銀行。此外對(duì)承建商的資信也需審查，開售樓花一般不會(huì)超過正式入伙前的18個(gè)月。政府規(guī)定發(fā)展商必須先擔(dān)保確保有足夠的資金完成建筑，才能獲準(zhǔn)發(fā)售樓花，并規(guī)定小業(yè)主支付樓花的款項(xiàng)必須存入律師行的托管賬戶，律師行作為托管人代發(fā)展商持有款項(xiàng)，在得到承建商的證明后，</p><p>　　對(duì)于住房預(yù)售制度問題層出不窮的今天，一個(gè)

65、重要的問題是如何保證房地產(chǎn)金融安全高效地運(yùn)作。從其他國(guó)家和地區(qū)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，房屋預(yù)售制度促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)合理的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制以分散其各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。無論是嚴(yán)格的準(zhǔn)入或退出制度，預(yù)售資金的專項(xiàng)管理，嚴(yán)格的法律監(jiān)管，或是為購(gòu)房者提供更多的合約形式等等，這些都是風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制的重要組成部分。</p><p>　　在中國(guó)內(nèi)地，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)金融支持的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)使銀行正面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。由于信息不對(duì)稱，購(gòu)房者面

66、臨房地產(chǎn)商的各種敗德行為，鑒于住房預(yù)售制度中存在的不確定性和脆弱性，我們意識(shí)到應(yīng)當(dāng)建立完備的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制來保障住房預(yù)售制度下的金融安全，即風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由多個(gè)利益主體依風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等的原則共同分擔(dān)，包括開發(fā)商、房地產(chǎn)投資者、建筑商、銀行及購(gòu)房者。這種風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制應(yīng)該貫穿于住房預(yù)售制度始終，合理分散或降低各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，它應(yīng)包括嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出機(jī)制、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露機(jī)制、多種合同選擇與談判機(jī)制、住房預(yù)售款專項(xiàng)管理制度、市場(chǎng)的懲罰機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)分

67、擔(dān)機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制以及保護(hù)購(gòu)房者利益的救助機(jī)制等。<6></p><p>　　可以說，住房銷售制度對(duì)預(yù)售款進(jìn)行專戶管理，應(yīng)該是完善中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的重要一環(huán)，它的推出對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是不可低估的。同時(shí)，也應(yīng)該看到，這種政策的推出也預(yù)示著今年正在從各方面來落實(shí)溫家寶總理政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)今年的任務(wù)，從而既可促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，也可防范房地產(chǎn)市場(chǎng)及銀行可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。<

68、/p><p>　　4.3 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算</p><p>　　2007年一月，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），規(guī)定從2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實(shí)打?qū)嵉摹扒逅阒啤?。可以說，征收土地增值稅對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的影響應(yīng)該是很大的</p><p>　　因?yàn)椋?）隨著全國(guó)

69、各地房?jī)r(jià)的快速上漲，土地的價(jià)格上漲成為一種必然趨勢(shì)。而土地的價(jià)格上漲，特別是當(dāng)土地的價(jià)格快速上漲時(shí)，一些企業(yè)或一些人利用自己手中持有的土地，對(duì)土地進(jìn)行囤積、對(duì)土地進(jìn)行炒作也就自然而然了。而土地的囤積與炒作，必然會(huì)推高市場(chǎng)土地的價(jià)格，而多次的土地炒作又會(huì)使土地的價(jià)格輪番上漲。在這種情況下，不僅容易出現(xiàn)日本20世紀(jì)80年代那種極力推高土地價(jià)格的炒作之風(fēng)，也會(huì)由于土地價(jià)格推高之后，房地產(chǎn)開發(fā)商借土地價(jià)格上漲而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，快速地吹大房地產(chǎn)市

70、場(chǎng)的泡沫，制造房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地的流轉(zhuǎn)與炒作，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫吹大的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　2）土地增值稅的征收，能夠在一定程度上擠壓房地產(chǎn)企業(yè)過高的利潤(rùn)?？梢哉f，盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直在爭(zhēng)辯房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不高，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)過高早就是不爭(zhēng)的事實(shí)。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)過高或暴利，最大的部分就是土地的增值。而土地增值稅征收就是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企

71、業(yè)的過高利潤(rùn)。它對(duì)土地儲(chǔ)備多、開發(fā)周期長(zhǎng)、產(chǎn)品附加值大的房地產(chǎn)開發(fā)商，其影響不可低估。因?yàn)楹芎?jiǎn)單，如果土地流轉(zhuǎn)過多，土地的增值過高，那么其征收的稅收也就越高。因?yàn)橥恋卦鲋刀愂菞l件累進(jìn)制，即在土地增值低于20%的情況下，不征收土地增值稅；如果土地增值越過了20%，那么增值稅率就按30%～60%征收。這樣，即使一些開發(fā)企業(yè)希望通過囤積土地來增加利潤(rùn)，但實(shí)際上，通過土地增值稅可能讓其事與愿違。因?yàn)橥恋卦鲋刀愂抢圻M(jìn)制的。這樣就可能通過土地增值稅

72、來擠壓出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高利潤(rùn)。</p><p>　　如果能夠通過土地增值稅的方式來擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，那么這樣不僅能夠擠壓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的獲利空間，而且能夠緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與社會(huì)大眾的沖突，緩解社會(huì)財(cái)富短時(shí)期內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)聚集。更為重要的是，由于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間的壓縮，那種千軍萬馬都擠入房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面將在一定程度上得到改觀。這不僅可以減弱把房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫吹大，也能夠分散與降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

73、</p><p>　　3）該《通知》具體明確地規(guī)定了土地增值稅清算的時(shí)間與空間“底線”。這樣，一方面表明了有利于增強(qiáng)土地增值稅收征收的操作性，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征稅之義務(wù)，更為重要的是在房?jī)r(jià)上升較快的背景下重新落實(shí)這一稅種，實(shí)際是宏觀調(diào)控的延續(xù)和細(xì)化。也就是說，《通知》為什么會(huì)在這個(gè)時(shí)候出臺(tái)，其意義何在？它其實(shí)就是向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)明確的信號(hào)，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是政府宏觀調(diào)控密切關(guān)注的焦點(diǎn)。</p&

74、gt;<p>　　4）增值稅的征收對(duì)房?jī)r(jià)影響如何。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)投資市場(chǎng)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格仍然在上漲預(yù)期內(nèi)，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會(huì)可能把這些稅收增加的成本轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，使得房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。但是由于土地增值稅的征收是采取累進(jìn)制的方式，采取對(duì)已經(jīng)銷售及完成的項(xiàng)目征收。也就是說，土地增值稅的對(duì)象是已經(jīng)銷售出去了的住房，那么房地產(chǎn)開發(fā)商要想把這種稅收轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者或投資者就不是那樣容易了。更為重要的是，由于房地產(chǎn)土

75、地增值稅是采取累進(jìn)制的方式，如果房地產(chǎn)開發(fā)商要把其稅收轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者承擔(dān)，他就面臨著增加征稅比例的風(fēng)險(xiǎn)。在這方面，我想房地產(chǎn)開發(fā)商一定會(huì)反復(fù)地計(jì)算而不會(huì)貿(mào)然行事。</p><p><b>　　結(jié) 論</b></p><p>　　社會(huì)和諧是中國(guó)特色社會(huì)主義的本質(zhì)屬性，是國(guó)家富強(qiáng)、民族振興、人民幸福的重要保證。近年來，我國(guó)綜合國(guó)力大幅度提高，人民生活顯著改善，社會(huì)長(zhǎng)期保持

76、穩(wěn)定。然而我國(guó)正處于并將長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段，統(tǒng)籌兼顧各方面利益的任務(wù)艱巨而繁重。我國(guó)己進(jìn)入改革發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，這將會(huì)給我國(guó)發(fā)展帶來巨大活力，也必然帶來房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)顯著地區(qū)差異等等問題，因此在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)期我們要冷靜對(duì)待它。</p><p>　　首先，老百姓要冷靜的分析房地產(chǎn)價(jià)格的合理性，不要盲目的去投資房地產(chǎn)，以免房地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)分子從中獲取更多的利潤(rùn)。還有在投資方面需廣泛化，不要單一的去投資某一行

77、業(yè)，要開放自己的視野，不斷追求更多的挑戰(zhàn)。</p><p>　　其次，房地產(chǎn)開發(fā)商要多開發(fā)一些普通商品房，提高普通商品房開發(fā)力度，并擴(kuò)大范圍，給低收入的老百姓更多的房子住，不要讓他們望房興嘆。</p><p>　　最后，政府在宏觀調(diào)控上責(zé)任重大。應(yīng)該根據(jù)不同地區(qū)影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)因素的變動(dòng)情況，分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的合理性。當(dāng)試圖采取一定的措施限制某些地區(qū)房?jī)r(jià)攀升或者鼓勵(lì)某些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的

78、發(fā)展時(shí)，應(yīng)該因地制宜，采取最適合不同地區(qū)地點(diǎn)的政策。這樣才能取得最有效的政策效果。例如：嚴(yán)格管理銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給。要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政府應(yīng)該嚴(yán)格管理信貸，通過信貸政策調(diào)節(jié)需求，完善信貸制度，一方面加大保障性住房的貸款額度、降低貸款利率，使真正需要買房住的居民能買得起房。另一方面，對(duì)那些購(gòu)買豪宅等高檔商品房的消費(fèi)者以及投機(jī)商人，應(yīng)該縮減貸款、提高貸款利率，降低他們的需求。完善法律制度，打擊開發(fā)商違規(guī)行為。首先，對(duì)不法開發(fā)商的圈地、囤地、

79、捂盤惜售、虛假購(gòu)買以及哄抬房?jī)r(jià)等惡意炒房行為，要制定相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行懲治。第二，按照“鼓勵(lì)自住、規(guī)范投資、抑制投機(jī)”的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售全過程中落實(shí)“實(shí)名制”；同時(shí)應(yīng)當(dāng)采取措施防止炒房，維持售樓現(xiàn)場(chǎng)銷售秩序。</p><p><b>　　注 釋</b></p><p>　　<1> 包宗華.未來10年住房發(fā)展空間有多大[J].城市開發(fā)，200

80、1(10):4一7</p><p>　　<2> 金月萍.房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)因素及趨勢(shì)fJ].浙江統(tǒng)計(jì)，2006(30):21一22</p><p>　　<3> 李美丹.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)差異的實(shí)證研究.浙江工商大學(xué).2008-01-01</p><p>　　<4> 金珉廷.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素的實(shí)證分析.吉林大學(xué).2009

81、-04-01</p><p>　　<5> 熊方軍.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類宏觀調(diào)控研究.電子科技大學(xué).2008-04-01</p><p>　　<6> 白濤.房地產(chǎn)業(yè)的政府管制.暨南大學(xué).2008-05-05</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 張曉瑞,董亥寧.中國(guó)

82、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì).天津商業(yè)大學(xué).2008-06-01</p><p>　　[2] 段際凱.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展研究.復(fù)旦大學(xué).2003-05-11</p><p>　　[3] 李伯含.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與競(jìng)爭(zhēng)行為研究.中共中央黨校.2006-05-10</p><p>　　[4] 包宗華.未來10年住房發(fā)展空間有多大[J].城市開發(fā)，2001(10)

83、:4一7.</p><p>　　[5] 金珉廷.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素的實(shí)證分析.吉林大學(xué).2009-04-01 </p><p>　　[6] 李美丹.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)差異的實(shí)證研究.浙江工商大學(xué).2008-01-01</p><p>　　[7] 黃麗娟，羅登亮.論對(duì)地方政府經(jīng)濟(jì)行為的法規(guī)范[J].社會(huì)科學(xué)研究，2006(3)</p>&l

84、t;p>　　[8] 熊方軍.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類宏觀調(diào)控研究.電子科技大學(xué).2008-04-01</p><p>　　[9] 白濤.房地產(chǎn)業(yè)的政府管制.暨南大學(xué).2008-05-05</p><p>　　[10] 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告http://haoyun0631.blog.163.com/blog/static/603831082009923115313381

85、</p><p>　　[11] 2009年10月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析報(bào)告. 作者：佚名http://www.sinzhu.com/fxbg/ShowArticle.asp?ArticleID=130457 </p><p>　　[12] 中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)判斷及防范體系架構(gòu)研究，東北師范大學(xué)，曲世軍</p><p>　　[13] Investors Moving

86、Back To Real Estate Market .</p><p>　　http://ozarksfirst.com/content/fulltext/?cid=204852</p><p>　　[14] Hypo Real Estate Posts Another Quarterly Loss, http://www.nytimes.com/aponline/2009/1

87、1/11/business/AP-EU-Germany-Earns-Hypo-Real-Estate.html</p><p>　　[15] GMAC Real Estate renamed, http://www.chicagotribune.com/business/chi-thu-brief-gmac-1112nov12,0,7151573.story</p><p>　　[16]

88、2006年全國(guó)各省區(qū)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入, http://www.bokee.net/company/weblog_viewEntry/797663.html</p><p><b>　　附 錄</b></p><p><b>　　附錄一</b></p><p>　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金的來源</p>

89、<p>　　數(shù)據(jù)來源：（深圳大學(xué)管理學(xué)院房地產(chǎn)研究中心. 2009年10月11日）</p><p><b>　　附錄二</b></p><p>　　數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局</p><p><b>　　謝 辭</b></p><p>　　大學(xué)生活即將結(jié)束，四年時(shí)間不長(zhǎng)也不短，學(xué)到了很多有用

90、的知識(shí)。離校在即，寫一篇好論文，不僅是在四年中所學(xué)到的知識(shí)的一個(gè)綜合反映及掌握程度，也是交給辛勤培養(yǎng)我，給我知識(shí)的全體教授的一張圓滿答卷。感謝在這四年里所有關(guān)心我、培養(yǎng)我的教授，也衷心感謝我的論文指導(dǎo)教授金XX。從確定論文題目，到查找資料，到確定論文大綱，到論文初稿，以及多次修改論文到最后論文定稿，金xx教授給了我很大的幫助，并耐心指導(dǎo)，最后幫我畫上了大學(xué)四年生活的圓滿句號(hào)。</p><p>　　一日為師，終身為