我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險防范研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，2003年我國GDP增長率為9.3％，房地產(chǎn)開發(fā)投資的貢獻率達到了4.0％；房地產(chǎn)業(yè)又是資金密集型產(chǎn)業(yè)，與金融體系關(guān)系密切。據(jù)統(tǒng)計，到2004年，我國房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重達到55％以上，2004年個人住房貸款新增4073億元。然而房地產(chǎn)經(jīng)濟具有波動性，其波動必然沖擊金融體系，產(chǎn)生巨大的金融風(fēng)險?？刂撇划?dāng)，還容易釀成金融危機。因此，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險防范問題進行深入研究，具有

2、重要的理論價值和現(xiàn)實意義。本文研究的主要內(nèi)容如下： 第一章：房地產(chǎn)經(jīng)濟波動理論。本章對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)涵、分類、波動的形成機理、波動的效應(yīng)、影響因素和傳導(dǎo)途徑等進行了分析。從長期看，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展呈現(xiàn)出向上增長的趨勢。而房地產(chǎn)經(jīng)濟波動則圍繞長期增長趨勢上下起伏、振蕩；房地產(chǎn)經(jīng)濟波動可分為房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動與異常波動。二者的主要區(qū)別在于：異常波動產(chǎn)生于非理性的投機行為，周期波動則產(chǎn)生于房地產(chǎn)投資行為和理性的投機行為；異常波動沒

3、有規(guī)律性，其擴張、收縮的持續(xù)時間短。而周期波動圍繞長期趨勢呈現(xiàn)規(guī)律性的擴張、收縮，波動持續(xù)的時間相對較長；影響房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的因素有投資、投資收益率、貨幣信用、利率、匯率和通貨膨脹率。此外還有經(jīng)濟體制、政策因素、經(jīng)濟增長方式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進、城市化進程和技術(shù)進步等。導(dǎo)致異常波動的因素有：金融資產(chǎn)的擴張，國際游資沖擊，信息技術(shù)在交易中的應(yīng)用，經(jīng)濟規(guī)范失衡，基金經(jīng)理人的投機行為，蓬齊(Pons)融資，群體行為和道德風(fēng)險等；房地產(chǎn)經(jīng)濟異常波

4、動可產(chǎn)生財富效應(yīng)、風(fēng)險效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)、社會福利效應(yīng)、收入分配效應(yīng)和資本流動效應(yīng)等社會經(jīng)濟效應(yīng)。 第二章：金融風(fēng)險的形成機制。本章對金融風(fēng)險與金融危機的內(nèi)涵、產(chǎn)生的基礎(chǔ)、影響因素、形成與傳導(dǎo)機制等問題進行了分析。金融風(fēng)險具有客觀性、擴張性、多樣性、可管理性、高傳染性和強破壞性等特點；金融風(fēng)險是金融危機的基礎(chǔ)，風(fēng)險是量的積累，是量變過程。金融危機則是金融風(fēng)險的質(zhì)變結(jié)果；金融風(fēng)險產(chǎn)生的基礎(chǔ)是貨幣與商品運動相脫節(jié)、信用貨幣的出現(xiàn)、經(jīng)

5、濟虛擬化、金融市場的波動性和脆弱性、信用體系缺陷和監(jiān)管的有限性；金融風(fēng)險的形成機制在于金融的不穩(wěn)定性、貨幣的過度供給、金融資產(chǎn)價格的波動和信息不對稱；金融風(fēng)險的傳導(dǎo)機制在于經(jīng)濟周期波動、經(jīng)濟異常波動、金融創(chuàng)新和國際資本流動。 第三章：房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險的形成機制。本章對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險的成因、影響因素、形成與傳導(dǎo)機制進行了研究。房地產(chǎn)價格的增長提高了充當(dāng)貸款抵押品的房地產(chǎn)的價值，因此會降低房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險。由于這種

6、原因，房地產(chǎn)價格的上漲會提高金融機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的信用供給，這會進一步提高房地產(chǎn)的價格；房地產(chǎn)價格的下降會降低充當(dāng)貸款抵押品的房地產(chǎn)的價值，并因而導(dǎo)致違約，這會減少金融機構(gòu)的資本。而且，房地產(chǎn)價格的下降，還會提高房地產(chǎn)借貸中可觀察到的風(fēng)險。所有這些因素都會降低對房地產(chǎn)業(yè)的信用供給。此外，監(jiān)管者會通過提高資本準(zhǔn)備金，對金融機構(gòu)資本頭寸的脆弱性做出反應(yīng)。這些措施會進一步減少對房地產(chǎn)業(yè)的信用供給，并且對房地產(chǎn)價格的下降施加更大的壓力；房地產(chǎn)價格

7、下跌，使得房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險驟然上升。而金融機構(gòu)和監(jiān)管者采取的緊縮措施又給下滑的房地產(chǎn)市場施加了更大的壓力，加劇房地產(chǎn)價格的下跌。房地產(chǎn)泡沫破滅，金融風(fēng)險集中暴露，最終釀成金融危機。 第四章：房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險的國際比較研究。本章對經(jīng)濟發(fā)達國家日本和欠發(fā)達國家泰國的房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險進行了分析，以期找到可供借鑒的經(jīng)驗。日本地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)在于，對不動產(chǎn)貸款風(fēng)險的忽視；日本政府在經(jīng)濟擴張階段采取了不恰當(dāng)?shù)呢泿耪撸缓鲆暳藢?/p>

8、土地、股票等資產(chǎn)價格的控制；不動產(chǎn)貸款控制不力；金融機構(gòu)在經(jīng)濟擴張時期不動產(chǎn)貸款過多，且普遍具有忽視對借款人進行審查的傾向。泰國房地產(chǎn)泡沫的啟示在于，泰國政府沒有正確處理虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟的關(guān)系；引進外資的規(guī)模和利用失控；沒有建立起資本市場開放的配套措施；整個金融體系的缺陷與金融機構(gòu)的脆弱性。 第五章：我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險實證分析。本章對影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素進行了實證分析。在周期波動方面，選取了貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)

9、開發(fā)投資、物價水平、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款等指標(biāo)，以此為解釋變量，以商品房平均價格為被解釋變量。在房地產(chǎn)經(jīng)濟異常波動方面，選取了國內(nèi)資本市場、國際資本流動、個人購房貸款等影響因素，以此為解釋變量，以商品房平均價格為被解釋變量。利用大量的統(tǒng)計資料，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動下的金融風(fēng)險進行了實證研究。并對北京、上海等熱點城市進行了典型分析。 第六章：我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險的監(jiān)測預(yù)警。為有效防范金融風(fēng)險，必須在關(guān)注實體經(jīng)

10、濟的同時，密切注視股票市場和房地產(chǎn)市場價格的波動。建立房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，金融機構(gòu)的經(jīng)營管理策略，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險意義重大。房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)的運行流程可歸納為：確定監(jiān)測預(yù)警的對象，尋找警情的產(chǎn)生根源，選定監(jiān)測預(yù)警指標(biāo)，確定預(yù)警臨界值，計算綜合預(yù)警值，劃分警級，預(yù)報警度。在監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)中，監(jiān)測預(yù)警指標(biāo)的選取、對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的檢驗、識別方法和監(jiān)測預(yù)警臨界值的確定是最主要、最重要

11、的三個方面。本章主要就監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)中這三方面的問題進行了定性、定量分析。 第七章：完善金融支持方式與金融風(fēng)險防范。目前，我國房地產(chǎn)金融支持方式主要以銀行信貸為主，其他金融方式如股權(quán)融資、債券融資以及基金融資等占比很小，金融支持方式過于單一。房地產(chǎn)融資過度依賴銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險高度集中于商業(yè)銀行。針對這種現(xiàn)狀，本章提出了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理的對策與建議，完善銀行房地產(chǎn)抵押貸款的思路—房地產(chǎn)抵押貸款證

12、券化(MBS)；提出了我國房地產(chǎn)金融支持方式多樣化的對策—股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。并對房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)投資信托基金等金融方式所隱含的風(fēng)險和防范問題進行了分析。 第八章：加強宏觀調(diào)控與金融風(fēng)險防范。宏觀調(diào)控是指在房地產(chǎn)市場配置資源和市場失靈的情況下，政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)的干預(yù)行為。為有效防范金融風(fēng)險，政府應(yīng)以經(jīng)濟、法律、行政和引導(dǎo)的手段，運用貨幣政

13、策、財政政策、產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域經(jīng)濟政策，從宏觀上對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行調(diào)節(jié)、指導(dǎo)、監(jiān)督和控制，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)模和速度的合理化發(fā)展，保持供給總量和需求總量、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)。本章提出了針對我國土地市場、商品房市場、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模和房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)的宏觀調(diào)控對策。 本文的主要創(chuàng)新： 1.本文在理論上，對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動進行嚴格的界定與分類，把房地產(chǎn)經(jīng)濟波動劃分為周期波動與異常波動。并對這兩類波動的影響因素、形成與傳導(dǎo)機

14、制和波動效應(yīng)進行了理論與實證分析。澄清房地產(chǎn)“過熱”與房地產(chǎn)泡沫的區(qū)別。豐富了房地產(chǎn)經(jīng)濟波動理論。 2.本文在理論上，對金融風(fēng)險產(chǎn)生的基礎(chǔ)、形成與傳導(dǎo)機制進行了系統(tǒng)的理論分析。提出了研究金融資產(chǎn)風(fēng)險需要考慮房地產(chǎn)資產(chǎn)風(fēng)險的觀點，并運用金融資產(chǎn)理論對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行了理論分析。對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動下金融風(fēng)險的影響因素、形成與傳導(dǎo)機制進行了探索性研究。擴大了金融風(fēng)險研究的視野。 3.本文在方法上，采用計量經(jīng)濟學(xué)方法對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動

15、與金融風(fēng)險的影響因素、判別檢驗、形成與傳導(dǎo)機制進行了實證研究。提出了房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的測度指標(biāo)、檢驗的計量經(jīng)濟學(xué)方法、房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警指標(biāo)、監(jiān)測預(yù)警臨界值的計算方法等。充實了房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險防范的研究方法。 4.本文在對策上，為有效防范金融風(fēng)險，提出了完善我國房地產(chǎn)現(xiàn)有金融支持方式的思路—在加強房地產(chǎn)抵押貸款一級市場風(fēng)險管理的同時，開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化(MBS)，并要注意防范房地產(chǎn)抵押貸款證券化本身所攜帶的金融風(fēng)