我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)防范研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，2003年我國(guó)GDP增長(zhǎng)率為9.3％，房地產(chǎn)開發(fā)投資的貢獻(xiàn)率達(dá)到了4.0％；房地產(chǎn)業(yè)又是資金密集型產(chǎn)業(yè)，與金融體系關(guān)系密切。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2004年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重達(dá)到55％以上，2004年個(gè)人住房貸款新增4073億元。然而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有波動(dòng)性，其波動(dòng)必然沖擊金融體系，產(chǎn)生巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)?？刂撇划?dāng)，還容易釀成金融危機(jī)。因此，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)防范問題進(jìn)行深入研究，具有

2、重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。本文研究的主要內(nèi)容如下： 第一章：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)理論。本章對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)涵、分類、波動(dòng)的形成機(jī)理、波動(dòng)的效應(yīng)、影響因素和傳導(dǎo)途徑等進(jìn)行了分析。從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)出向上增長(zhǎng)的趨勢(shì)。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)則圍繞長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)上下起伏、振蕩；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)可分為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)與異常波動(dòng)。二者的主要區(qū)別在于：異常波動(dòng)產(chǎn)生于非理性的投機(jī)行為，周期波動(dòng)則產(chǎn)生于房地產(chǎn)投資行為和理性的投機(jī)行為；異常波動(dòng)沒

3、有規(guī)律性，其擴(kuò)張、收縮的持續(xù)時(shí)間短。而周期波動(dòng)圍繞長(zhǎng)期趨勢(shì)呈現(xiàn)規(guī)律性的擴(kuò)張、收縮，波動(dòng)持續(xù)的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)；影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的因素有投資、投資收益率、貨幣信用、利率、匯率和通貨膨脹率。此外還有經(jīng)濟(jì)體制、政策因素、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)、城市化進(jìn)程和技術(shù)進(jìn)步等。導(dǎo)致異常波動(dòng)的因素有：金融資產(chǎn)的擴(kuò)張，國(guó)際游資沖擊，信息技術(shù)在交易中的應(yīng)用，經(jīng)濟(jì)規(guī)范失衡，基金經(jīng)理人的投機(jī)行為，蓬齊(Pons)融資，群體行為和道德風(fēng)險(xiǎn)等；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)異常波

4、動(dòng)可產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)、風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)、社會(huì)福利效應(yīng)、收入分配效應(yīng)和資本流動(dòng)效應(yīng)等社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。 第二章：金融風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制。本章對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)與金融危機(jī)的內(nèi)涵、產(chǎn)生的基礎(chǔ)、影響因素、形成與傳導(dǎo)機(jī)制等問題進(jìn)行了分析。金融風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、擴(kuò)張性、多樣性、可管理性、高傳染性和強(qiáng)破壞性等特點(diǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)是金融危機(jī)的基礎(chǔ)，風(fēng)險(xiǎn)是量的積累，是量變過程。金融危機(jī)則是金融風(fēng)險(xiǎn)的質(zhì)變結(jié)果；金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的基礎(chǔ)是貨幣與商品運(yùn)動(dòng)相脫節(jié)、信用貨幣的出現(xiàn)、經(jīng)

5、濟(jì)虛擬化、金融市場(chǎng)的波動(dòng)性和脆弱性、信用體系缺陷和監(jiān)管的有限性；金融風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制在于金融的不穩(wěn)定性、貨幣的過度供給、金融資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)和信息不對(duì)稱；金融風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)機(jī)制在于經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)、經(jīng)濟(jì)異常波動(dòng)、金融創(chuàng)新和國(guó)際資本流動(dòng)。 第三章：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制。本章對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)的成因、影響因素、形成與傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行了研究。房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)提高了充當(dāng)貸款抵押品的房地產(chǎn)的價(jià)值，因此會(huì)降低房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。由于這種

6、原因，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)提高金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信用供給，這會(huì)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)的價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格的下降會(huì)降低充當(dāng)貸款抵押品的房地產(chǎn)的價(jià)值，并因而導(dǎo)致違約，這會(huì)減少金融機(jī)構(gòu)的資本。而且，房地產(chǎn)價(jià)格的下降，還會(huì)提高房地產(chǎn)借貸中可觀察到的風(fēng)險(xiǎn)。所有這些因素都會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信用供給。此外，監(jiān)管者會(huì)通過提高資本準(zhǔn)備金，對(duì)金融機(jī)構(gòu)資本頭寸的脆弱性做出反應(yīng)。這些措施會(huì)進(jìn)一步減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信用供給，并且對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的下降施加更大的壓力；房地產(chǎn)價(jià)格

7、下跌，使得房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)驟然上升。而金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)管者采取的緊縮措施又給下滑的房地產(chǎn)市場(chǎng)施加了更大的壓力，加劇房地產(chǎn)價(jià)格的下跌。房地產(chǎn)泡沫破滅，金融風(fēng)險(xiǎn)集中暴露，最終釀成金融危機(jī)。 第四章：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)際比較研究。本章對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家日本和欠發(fā)達(dá)國(guó)家泰國(guó)的房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，以期找到可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)。日本地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)在于，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的忽視；日本政府在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張階段采取了不恰當(dāng)?shù)呢泿耪撸缓鲆暳藢?duì)

8、土地、股票等資產(chǎn)價(jià)格的控制；不動(dòng)產(chǎn)貸款控制不力；金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)貸款過多，且普遍具有忽視對(duì)借款人進(jìn)行審查的傾向。泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫的啟示在于，泰國(guó)政府沒有正確處理虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系；引進(jìn)外資的規(guī)模和利用失控；沒有建立起資本市場(chǎng)開放的配套措施；整個(gè)金融體系的缺陷與金融機(jī)構(gòu)的脆弱性。 第五章：我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證分析。本章對(duì)影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素進(jìn)行了實(shí)證分析。在周期波動(dòng)方面，選取了貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)

9、開發(fā)投資、物價(jià)水平、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款等指標(biāo)，以此為解釋變量，以商品房平均價(jià)格為被解釋變量。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)異常波動(dòng)方面，選取了國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)、國(guó)際資本流動(dòng)、個(gè)人購(gòu)房貸款等影響因素，以此為解釋變量，以商品房平均價(jià)格為被解釋變量。利用大量的統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)下的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了實(shí)證研究。并對(duì)北京、上海等熱點(diǎn)城市進(jìn)行了典型分析。 第六章：我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)預(yù)警。為有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，必須在關(guān)注實(shí)體經(jīng)

10、濟(jì)的同時(shí)，密切注視股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)。建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)管理策略，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)意義重大。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)的運(yùn)行流程可歸納為：確定監(jiān)測(cè)預(yù)警的對(duì)象，尋找警情的產(chǎn)生根源，選定監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)，確定預(yù)警臨界值，計(jì)算綜合預(yù)警值，劃分警級(jí)，預(yù)報(bào)警度。在監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)中，監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)的選取、對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的檢驗(yàn)、識(shí)別方法和監(jiān)測(cè)預(yù)警臨界值的確定是最主要、最重要

11、的三個(gè)方面。本章主要就監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)中這三方面的問題進(jìn)行了定性、定量分析。 第七章：完善金融支持方式與金融風(fēng)險(xiǎn)防范。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融支持方式主要以銀行信貸為主，其他金融方式如股權(quán)融資、債券融資以及基金融資等占比很小，金融支持方式過于單一。房地產(chǎn)融資過度依賴銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)高度集中于商業(yè)銀行。針對(duì)這種現(xiàn)狀，本章提出了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策與建議，完善銀行房地產(chǎn)抵押貸款的思路—房地產(chǎn)抵押貸款證

12、券化(MBS)；提出了我國(guó)房地產(chǎn)金融支持方式多樣化的對(duì)策—股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。并對(duì)房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)投資信托基金等金融方式所隱含的風(fēng)險(xiǎn)和防范問題進(jìn)行了分析。 第八章：加強(qiáng)宏觀調(diào)控與金融風(fēng)險(xiǎn)防范。宏觀調(diào)控是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)配置資源和市場(chǎng)失靈的情況下，政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的干預(yù)行為。為有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，政府應(yīng)以經(jīng)濟(jì)、法律、行政和引導(dǎo)的手段，運(yùn)用貨幣政

13、策、財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)、指導(dǎo)、監(jiān)督和控制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模和速度的合理化發(fā)展，保持供給總量和需求總量、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)。本章提出了針對(duì)我國(guó)土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模和房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)的宏觀調(diào)控對(duì)策。 本文的主要?jiǎng)?chuàng)新： 1.本文在理論上，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格的界定與分類，把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)劃分為周期波動(dòng)與異常波動(dòng)。并對(duì)這兩類波動(dòng)的影響因素、形成與傳導(dǎo)機(jī)

14、制和波動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行了理論與實(shí)證分析。澄清房地產(chǎn)“過熱”與房地產(chǎn)泡沫的區(qū)別。豐富了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)理論。 2.本文在理論上，對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的基礎(chǔ)、形成與傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行了系統(tǒng)的理論分析。提出了研究金融資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)需要考慮房地產(chǎn)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的觀點(diǎn)，并運(yùn)用金融資產(chǎn)理論對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行了理論分析。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)下金融風(fēng)險(xiǎn)的影響因素、形成與傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行了探索性研究。擴(kuò)大了金融風(fēng)險(xiǎn)研究的視野。 3.本文在方法上，采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

15、與金融風(fēng)險(xiǎn)的影響因素、判別檢驗(yàn)、形成與傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行了實(shí)證研究。提出了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的測(cè)度指標(biāo)、檢驗(yàn)的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)、監(jiān)測(cè)預(yù)警臨界值的計(jì)算方法等。充實(shí)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)防范的研究方法。 4.本文在對(duì)策上，為有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，提出了完善我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)有金融支持方式的思路—在加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化(MBS)，并要注意防范房地產(chǎn)抵押貸款證券化本身所攜帶的金融風(fēng)