畢業(yè)論文--房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)研究

1、<p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)研究</p><p>　　【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠銀行貸款的間接融資方式,方式單一,風(fēng)險(xiǎn)較大。伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化,要求房地產(chǎn)不斷多元化。針對(duì)目前我國(guó)行地產(chǎn)行業(yè)受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響較深的情況，深入分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)因素，風(fēng)險(xiǎn)存在環(huán)節(jié)以及風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，提出了化解房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的有效對(duì)策。</p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)

2、；融資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策</p><p>　　Real estate development project financing risk research</p><p>　　【 Abstract 】[ China's real estate financing mainly rely on the indirect financing of bank loans, single mod

3、e, risk. With the constant deepening of economic reforms, the requirements for real estate continued diversification。China's real estate financing mainly rely on the indirect financing of bank loans, single mode, ris

4、k. With the constant deepening of economic reforms, the requirements for real estate continued diversificationChina's real estate financing mainly rely on the indirect financing</p><p>　　【 key words 】Rea

5、l estate enterprise; Financing risk; countermeasures </p><p><b>　　目錄</b></p><p>　　1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分析- 3 -</p><p>　　1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資各種風(fēng)險(xiǎn)- 3 -</p><p>　　1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資

6、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)- 4 -</p><p>　　2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策- 6 -</p><p>　　3 2012年主要的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式- 8 -</p><p>　　3.1銀行貸款仍是重要渠道- 8 -</p><p>　　3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目融資信托快速發(fā)展- 8 -</p><p><b>

7、;　　4結(jié)語(yǔ)- 9 -</b></p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)研究</p><p>　　房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也影響很大。并且，隨著房地產(chǎn)金融在金融領(lǐng)域的比重不斷上升，加上銀行體系的原有風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)積聚到相當(dāng)程度。因此，需要高度重視房地產(chǎn)高速運(yùn)行中暴露出的融資風(fēng)險(xiǎn)隱患。</p>&

8、lt;p>　　1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它是一個(gè)資金密集型行業(yè)，充足的資金支持對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都要進(jìn)行項(xiàng)目融資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，特別是對(duì)于一些大項(xiàng)目而言，由于項(xiàng)目完成周期長(zhǎng)，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和內(nèi)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目操作中的意外變動(dòng)都會(huì)給項(xiàng)目融資帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p&

9、gt;　　1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資各種風(fēng)險(xiǎn)</p><p><b>　?。?）政策風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p>　　產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費(fèi)政策、住房政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策等，這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。由于國(guó)家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，有可能出臺(tái)新的宏觀調(diào)控政策。因此，建設(shè)項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)較高。</p&

10、gt;<p><b>　?。?）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) </b></p><p>　　由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特征，一旦投資開(kāi)發(fā)就難以調(diào)整或改變，且單位價(jià)值較高、投資流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，市場(chǎng)惡化，將損失慘重。目前，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的主要風(fēng)險(xiǎn)。 （3）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)  </p><p>　　由于房地產(chǎn)貸

11、款的項(xiàng)目特征非常明顯，使得具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)中占有非常顯著的位置。一旦該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題、事故或意外變故，必然導(dǎo)致企業(yè)資金鏈脆弱，并將對(duì)企業(yè)產(chǎn)生決定性的影響。 （4）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)  </p><p>　　財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，即使用債務(wù)融資而導(dǎo)致現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。中國(guó)房地產(chǎn)公司的負(fù)債率高達(dá)80%以上，資金貸款

12、利率很高，大部分是銀行貸款。一旦市場(chǎng)惡化，成交量大幅萎縮，企業(yè)將虧損，進(jìn)而引發(fā)企業(yè)債務(wù)危機(jī)，后果不堪設(shè)想。 （5）完工風(fēng)險(xiǎn)  </p><p>　　完工風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門(mén)眾多，建設(shè)過(guò)程中不可抗力和不可控因素等原因?qū)е碌捻?xiàng)目未按期完工和超支的可能性。由于本項(xiàng)目工期較長(zhǎng)，不可預(yù)見(jiàn)的因素很多，因此完工風(fēng)險(xiǎn)難以避免。 </p>

13、<p>　　1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo) </p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：A政治風(fēng)險(xiǎn)；政治局勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、法律環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，B市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，C金融風(fēng)險(xiǎn)；利率變化風(fēng)險(xiǎn)、匯率變化風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，D完工風(fēng)險(xiǎn)；工期延誤風(fēng)險(xiǎn)、成本超支風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　合肥項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)較大。專

14、家估計(jì)，2012的商品房空置率大約30％左右，嚴(yán)重超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的10％紅色警戒線。當(dāng)前我市房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)正常水平，房地產(chǎn)泡沫明顯。由于資產(chǎn)性質(zhì)，其價(jià)格波動(dòng)的基本特征是大漲之后必然是大跌。根據(jù)剩余價(jià)值理論，房產(chǎn)供過(guò)于求，其價(jià)格必然下跌。目前，全球爆發(fā)金融危機(jī)，并演變?yōu)槿蚪?jīng)濟(jì)危機(jī)，出口不振，消費(fèi)低迷，很多企業(yè)深受其害，有些企業(yè)大批工人下崗，職工收入降低，危機(jī)加大了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。危機(jī)沉重打擊了房地產(chǎn)消費(fèi)者的信心，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)心理影響巨大

15、，使房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)聲鶴唳，草木皆兵，廣大消費(fèi)者持幣觀望的氣氛濃厚。更為嚴(yán)重的是，在目前狀態(tài)下，有購(gòu)買能力的無(wú)購(gòu)買欲望，有購(gòu)買欲望的無(wú)房戶和住房困難戶則無(wú)購(gòu)買能力，因此房地產(chǎn)降價(jià)勢(shì)在必然，按照郎咸平的觀點(diǎn)，有的甚至要跌破成本價(jià)。一旦房地產(chǎn)發(fā)生動(dòng)搖，市場(chǎng)惡化，資金鏈斷裂，將不可避免地出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)，他甚至預(yù)言：三分之一房地產(chǎn)企業(yè)將要破產(chǎn)，三分之一房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)困難，三分之一房地產(chǎn)企業(yè)茍延殘喘。面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商不能等死，要迎難而上，積極化解

16、危機(jī)。其應(yīng)對(duì)策略： 　?、偌涌旖ㄔO(shè)進(jìn)度，使在建樓盤(pán)早日完工，降低成本。 　　②降價(jià)促銷，盡快</p><p>　　2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策</p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間接融資比重過(guò)大。2009年末中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行情況顯示，資本市場(chǎng)融資規(guī)模萎縮，企業(yè)融資渠道間接化的格局進(jìn)一步增強(qiáng)。2009年末，人民幣貸款余額為16.8萬(wàn)億元，比年初增加2.8萬(wàn)億元，同比多增0.9萬(wàn)億元。貸

17、款增長(zhǎng)過(guò)猛勢(shì)必造成融資格局進(jìn)一步向銀行貸款傾斜，企業(yè)融資對(duì)銀行貸款的依賴增強(qiáng)，加大銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)融資格局中，貸款所占的比重已經(jīng)由2008年的75.9%上升到2009年末85.1%。在巨額的銀行信貸中，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款比重依然很大。 　　改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)直接融資市場(chǎng)發(fā)展很快，但是在短時(shí)期內(nèi)仍然難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸資金支持。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資金主要來(lái)自銀行貸款。這

18、種高度集中于銀行的融資體制，如果商品房空置面積（2009年少數(shù)城市空置面積同比增長(zhǎng)超過(guò)45％）長(zhǎng)期持續(xù)大量積壓，開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法支付銀行貸款與建筑商費(fèi)用時(shí)，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金大部分也來(lái)自銀行貸款，最后也只好把開(kāi)發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。這樣，銀行將成為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。這也正是目前房地產(chǎn)項(xiàng)目融資</p><p>　　3 現(xiàn)在主要的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式 </p>

19、<p>　　2012年中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目將迎來(lái)“融資年”。這是國(guó)家金融政策的調(diào)整和房地產(chǎn)融資業(yè)擴(kuò)張對(duì)資金需求的增強(qiáng)所致。從宏觀上來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目問(wèn)題關(guān)鍵不是資金的供給，而是融資渠道和融資工具的創(chuàng)新。據(jù)預(yù)測(cè)，銀行貸款和信托融資將上升為2012年中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資融資的主流。 </p><p>　　3.1銀行貸款仍是重要渠道</p><p>　　盡管“121號(hào)”文件對(duì)銀行貸款進(jìn)行了限

20、制，但銀行業(yè)不會(huì)因此放棄房貸這塊不良率較低的業(yè)務(wù)，加上當(dāng)前其他融資渠道各有局限，銀行貸款2004年仍將會(huì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資融資的主流。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資企業(yè)應(yīng)建立以銀行為主的多元化融資渠道，間接融資手段與直接融資手段并用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作創(chuàng)新新的融資工具。</p><p>　　3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目融資信托快速發(fā)展 </p><p>　　信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其

21、財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定的目的進(jìn)行管理或進(jìn)行處分的行為。從法律意義上講，信托是一種財(cái)產(chǎn)委托人、受益人和受托人之間發(fā)生的財(cái)產(chǎn)權(quán)關(guān)系。信托的方式有兩種，即投資收益型和借貸型。我國(guó)目前主要還是借貸型，這符合現(xiàn)在的運(yùn)作方式，與其他方式相比，信托更注重的是抵押和擔(dān)保。 　　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資信托，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借助權(quán)威信托責(zé)任公司專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定

22、管理的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái)，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。 　　黨的第十六屆三中全會(huì)首次把銀行、證券、保險(xiǎn)和信托作為金融四大支柱產(chǎn)業(yè)一并提出，這預(yù)示信托業(yè)的美好發(fā)展前景。盡管信托投資公司已經(jīng)有幾十年的發(fā)展歷史，但《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《資金信托管理暫行辦法》2001年才頒布，信托公司經(jīng)過(guò)5次清理整頓，重新登記之后，才開(kāi)始

23、涉足房地產(chǎn)業(yè)，其業(yè)務(wù)時(shí)間很短。2008年全國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資信托共融資10.3億元，</p><p><b>　　4結(jié)語(yǔ)</b></p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)控制，目前不管在實(shí)踐上還是在理論上都取得了很多的成就和突破。但在我國(guó)改革大旗之下發(fā)展起來(lái)的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，本身存在太多矛盾性的問(wèn)題。當(dāng)然，房地產(chǎn)金融中的各項(xiàng)管理制度和風(fēng)險(xiǎn)防范措施，都是為該項(xiàng)金融業(yè)務(wù)保駕護(hù)

24、航，確保這一業(yè)務(wù)的健康持續(xù)發(fā)展。但如果控制過(guò)嚴(yán)，門(mén)檻過(guò)高，也會(huì)在一定程度上減緩發(fā)展速度，影響長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。所有的經(jīng)營(yíng)都存在風(fēng)險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)通常也與收益存在著正比例的關(guān)系。因此，商業(yè)銀行在拓展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中更主要的是追求風(fēng)險(xiǎn)可控，如何處理好銀行業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，這將是房地產(chǎn)金融發(fā)展中的重要課題。</p><p><b>　　【參考文獻(xiàn)】</b></p><p>　　1、孫

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