[學習]房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險分析,關鍵詞：房地產(chǎn) ；項目 ；風險；定性；定量；分析,一、房地產(chǎn)投資風險定性分析,1.房地產(chǎn)投資政策風險分析 政策風險是指由于政策的潛在變化有可能 給房地產(chǎn)市場投資者帶來各種不同形式的經(jīng)濟 損失。政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性 的，房地產(chǎn)政策的變化趨向直接關系投資者的 成功與否。,1）經(jīng)濟體制的改革風險　　 一個國家的經(jīng)濟體制決定著經(jīng)濟的發(fā)展方向和國 民經(jīng)濟的結構比

2、例以及經(jīng)濟的運行機制。這種體制的 改革，對房地產(chǎn)業(yè)來說，這種改變的結果會出現(xiàn)兩種 情況：一是通過改革，政府將房地產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟中 的地位進行調整，如果政府將房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中 的低位降低，減少投資于房地產(chǎn)的資金，房地產(chǎn)商品 市場的活力將減少，這將給房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)者和經(jīng) 營者都帶來損失，主要體現(xiàn)在市場上的交易活動減少。,另一種情況就是經(jīng)濟體制改革后房地產(chǎn)業(yè)內部結構發(fā)生改變，或者說房地產(chǎn)業(yè)

3、的發(fā)展模式發(fā)生改變，市場結構比例的發(fā)生改變。這種改變會給有些房地產(chǎn)投資者帶來生機，但對另一些投資者則帶來損失。比如，中國香港前些年的工業(yè)結構的轉型，導致了對廠房的需求的下降，而對寫字樓的需求上升，各種廠房生產(chǎn)者和交易者無疑受到很大的損失。又如，上世紀80年代我國內地開始的經(jīng)濟體制改革及對外開放、土地由無償、無限期、無流轉使用制度轉變?yōu)橛袃?、有限期、有流轉使用制度，土地成為商品，房地產(chǎn)開發(fā)者和經(jīng)營者有了獲取利潤的機會，這是整個中國市場帶來

4、的正面“風險”結果。,2）房地產(chǎn)制度變革風險　?。?）土地使用制度改革風險　　 土地使用制度改革會對房地產(chǎn)商品的價值產(chǎn)生影響,如果這種價值降低，房地產(chǎn)市場中經(jīng)營者和投資者就會蒙受損失。比如，使用年期、補償和收費的規(guī)定等都可以導致開發(fā)成本的增加。另外這種改革也可能會導致地價過分的偏離市場價格，為了避免這種情況，政府可能會采取一些調控政策，這些政策可能會給投資者帶來不同程度的損失。比如，政府可能在一定情況下實行高地價的政策，以控制土地

5、的出讓數(shù)量，并會行使優(yōu)先購買權，對一些價格較低地塊實行優(yōu)先購買，這會給開發(fā)商帶來增加成本的風險。相反，當房地產(chǎn)市場炒風盛行、地價飛漲時，政府為了平抑物價壓制土地投機行為，往往會實行低地價的政策，拋售一些價格較低的土地，這將給囤積土地待價而沽者帶來很大的風險。,（2）住房制度改革風險　　　 住房制度改革風險主要是指國家和政府對住房方面的投資政策 的改變對房地產(chǎn)商利益的影響.比如，如果政府推行福利政策。大 量建設公

6、房或福利房，就會將居民的主要興趣和需求吸引過去，而 房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者推行的市場商品房會受到需求短缺的壓力， 導致市場交易活動減少而蒙受損失。我國內地的住房體制就是一個 典型的例子，在房改初期，政府推“雙軌制”、“多軌制”，使大 量的公房、福利房與商品房同時存在，這種做法的結果就是極少有 個人真正進入房地產(chǎn)市場，人們都愿意等免費的公房，因此許多房 地產(chǎn)開發(fā)者盲目開發(fā)大量住房，但售不出去，導致巨大的經(jīng)

7、濟損失。而我國香港地區(qū)的情況則相反，由于政府逐漸縮小公房比例，間接 地將房地產(chǎn)的部分需求推到市場中去，因而活躍了房地產(chǎn)商品市場。,2.房地產(chǎn)供求風險分析 任何市場的供給和需求都是動態(tài)的和不確定的。這種動態(tài)不確定性決定了市場經(jīng)營者的收入不確定性，因為經(jīng)營者的收入主要是由市場的供給和需求決定的。房地產(chǎn)中這種風險比在一般市場情況下要大些，因為房地產(chǎn)商品的價值受供求影響的幅度較大。比如，當供給短缺或是需求不足時，

8、都將令房地產(chǎn)市場的主體，即買方或賣方中的一方受到損失。這種由于供求之間的不平衡，而導致房地產(chǎn)經(jīng)營者的損失就是供求風險。這是整個房地產(chǎn)中最重要、最直接的風險之一。只有對房地產(chǎn)的供求關系做出客觀準確的判斷，并進行科學的預測，把握房地產(chǎn)市場的供求關系變化的客觀規(guī)律，才有可能規(guī)避該風險。,二、房地產(chǎn)投資風險定量分析,1.金融變化風險 政府改變金融政策會對整個房地產(chǎn)產(chǎn)生很大的影響，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者和生產(chǎn)者都會因此賺取利潤或虧損

9、。 1980-1992年，國務院在不同時期根據(jù)國內的宏觀經(jīng)濟形勢，發(fā)布了一系列金融方面的政策措施。如1980年，讓所有的在建樓堂館所一律停下來重新審查，各級銀行不在撥款等，這些措施一出臺，房地產(chǎn)市場就立即冷淡下來，交易活動減少，商品房開發(fā)商的損失立即出現(xiàn)。90年代初我國的房地產(chǎn)熱正是由于在經(jīng)濟過熱時央行銀根不緊，利率過低，而且貸款條件一味放寬以鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)，導致流通中貨幣增長過快，地皮、建材供不應求，價格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)

10、成本加大，房地產(chǎn)價格上漲，超過了社會的購買者的有效需求和購買力，致使許多樓房積壓。,1993年，為了壓制國內的通貨膨脹，中央采取宏觀經(jīng) 濟調控政策，銀根緊縮，導致了大量的房地產(chǎn)施工不足， 由于房地產(chǎn)開發(fā)需要較長的時間和大量的資金，金融緊縮 的政策使房地產(chǎn)失去銀行的有力支持，開發(fā)商先期投入的 資金無法收回，資金缺乏，樓宇無法按時完工有的甚至停 建，從而造成大量積壓。以深圳為例，，1993年的宏觀調 控，深圳的房地產(chǎn)市場首當其

11、沖，被列為重點調控對象， 高層住宅積壓資金逾百億元，已完工的住宅單位中有200萬 空置待銷，整體住宅空置率大10%，而在建的高層住宅數(shù)目 依然龐大建筑面積大400萬。同時，花園別墅物業(yè)也大量空 置，甚至有價無市。,利率的變化對房地產(chǎn)投資回報的影響是比較明顯和 直接的。我們知道租金收益率（R/H）要大于銀行利息率 才有可能吸引投資在物業(yè)上。因此假設j年后的物業(yè)市價 為Hj ,物業(yè)的投資總收益應大于利息收入，則

12、： 即： 即： 說明： R 為全年租金收入 H 為年初物業(yè)市價 i 為銀行利率,,,當R/H為9%，樓價升幅為3%時，若銀行的利率為10%，此時房地產(chǎn)市場對資金有吸引力；若銀行利率為16%，則房地產(chǎn)市場對資金就不具有吸引力。再以香港物業(yè)市場為例，1980年，香港的通脹率為15%，銀行優(yōu)惠率也達20%，香港樓市下滑，整個物業(yè)市場蕭條。 1983年10月，香港政府