[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析,關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ；項(xiàng)目 ；風(fēng)險(xiǎn)；定性；定量；分析,一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)定性分析,1.房地產(chǎn)投資政策風(fēng)險(xiǎn)分析 政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化有可能 給房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì) 損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性 的，房地產(chǎn)政策的變化趨向直接關(guān)系投資者的 成功與否。,1）經(jīng)濟(jì)體制的改革風(fēng)險(xiǎn)　　 一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制決定著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向和國(guó) 民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)比

2、例以及經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制。這種體制的 改革，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這種改變的結(jié)果會(huì)出現(xiàn)兩種 情況：一是通過(guò)改革，政府將房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中 的地位進(jìn)行調(diào)整，如果政府將房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中 的低位降低，減少投資于房地產(chǎn)的資金，房地產(chǎn)商品 市場(chǎng)的活力將減少，這將給房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)者和經(jīng) 營(yíng)者都帶來(lái)?yè)p失，主要體現(xiàn)在市場(chǎng)上的交易活動(dòng)減少。,另一種情況就是經(jīng)濟(jì)體制改革后房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，或者說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)

3、的發(fā)展模式發(fā)生改變，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)比例的發(fā)生改變。這種改變會(huì)給有些房地產(chǎn)投資者帶來(lái)生機(jī)，但對(duì)另一些投資者則帶來(lái)?yè)p失。比如，中國(guó)香港前些年的工業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致了對(duì)廠房的需求的下降，而對(duì)寫字樓的需求上升，各種廠房生產(chǎn)者和交易者無(wú)疑受到很大的損失。又如，上世紀(jì)80年代我國(guó)內(nèi)地開(kāi)始的經(jīng)濟(jì)體制改革及對(duì)外開(kāi)放、土地由無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流轉(zhuǎn)使用制度轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃?、有限期、有流轉(zhuǎn)使用制度，土地成為商品，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者和經(jīng)營(yíng)者有了獲取利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，這是整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)帶來(lái)

4、的正面“風(fēng)險(xiǎn)”結(jié)果。,2）房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)　?。?）土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)　　 土地使用制度改革會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)值產(chǎn)生影響,如果這種價(jià)值降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)者和投資者就會(huì)蒙受損失。比如，使用年期、補(bǔ)償和收費(fèi)的規(guī)定等都可以導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的增加。另外這種改革也可能會(huì)導(dǎo)致地價(jià)過(guò)分的偏離市場(chǎng)價(jià)格，為了避免這種情況，政府可能會(huì)采取一些調(diào)控政策，這些政策可能會(huì)給投資者帶來(lái)不同程度的損失。比如，政府可能在一定情況下實(shí)行高地價(jià)的政策，以控制土地

5、的出讓數(shù)量，并會(huì)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，對(duì)一些價(jià)格較低地塊實(shí)行優(yōu)先購(gòu)買，這會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)增加成本的風(fēng)險(xiǎn)。相反，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒風(fēng)盛行、地價(jià)飛漲時(shí)，政府為了平抑物價(jià)壓制土地投機(jī)行為，往往會(huì)實(shí)行低地價(jià)的政策，拋售一些價(jià)格較低的土地，這將給囤積土地待價(jià)而沽者帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。,（2）住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)　　　 住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)主要是指國(guó)家和政府對(duì)住房方面的投資政策 的改變對(duì)房地產(chǎn)商利益的影響.比如，如果政府推行福利政策。大 量建設(shè)公

6、房或福利房，就會(huì)將居民的主要興趣和需求吸引過(guò)去，而 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者推行的市場(chǎng)商品房會(huì)受到需求短缺的壓力， 導(dǎo)致市場(chǎng)交易活動(dòng)減少而蒙受損失。我國(guó)內(nèi)地的住房體制就是一個(gè) 典型的例子，在房改初期，政府推“雙軌制”、“多軌制”，使大 量的公房、福利房與商品房同時(shí)存在，這種做法的結(jié)果就是極少有 個(gè)人真正進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，人們都愿意等免費(fèi)的公房，因此許多房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者盲目開(kāi)發(fā)大量住房，但售不出去，導(dǎo)致巨大的經(jīng)

7、濟(jì)損失。而我國(guó)香港地區(qū)的情況則相反，由于政府逐漸縮小公房比例，間接 地將房地產(chǎn)的部分需求推到市場(chǎng)中去，因而活躍了房地產(chǎn)商品市場(chǎng)。,2.房地產(chǎn)供求風(fēng)險(xiǎn)分析 任何市場(chǎng)的供給和需求都是動(dòng)態(tài)的和不確定的。這種動(dòng)態(tài)不確定性決定了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的收入不確定性，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)者的收入主要是由市場(chǎng)的供給和需求決定的。房地產(chǎn)中這種風(fēng)險(xiǎn)比在一般市場(chǎng)情況下要大些，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的價(jià)值受供求影響的幅度較大。比如，當(dāng)供給短缺或是需求不足時(shí)，

8、都將令房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，即買方或賣方中的一方受到損失。這種由于供求之間的不平衡，而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的損失就是供求風(fēng)險(xiǎn)。這是整個(gè)房地產(chǎn)中最重要、最直接的風(fēng)險(xiǎn)之一。只有對(duì)房地產(chǎn)的供求關(guān)系做出客觀準(zhǔn)確的判斷，并進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系變化的客觀規(guī)律，才有可能規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)。,二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)定量分析,1.金融變化風(fēng)險(xiǎn) 政府改變金融政策會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)生很大的影響，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者和生產(chǎn)者都會(huì)因此賺取利潤(rùn)或虧損

9、。 1980-1992年，國(guó)務(wù)院在不同時(shí)期根據(jù)國(guó)內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，發(fā)布了一系列金融方面的政策措施。如1980年，讓所有的在建樓堂館所一律停下來(lái)重新審查，各級(jí)銀行不在撥款等，這些措施一出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就立即冷淡下來(lái)，交易活動(dòng)減少，商品房開(kāi)發(fā)商的損失立即出現(xiàn)。90年代初我國(guó)的房地產(chǎn)熱正是由于在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)央行銀根不緊，利率過(guò)低，而且貸款條件一味放寬以鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致流通中貨幣增長(zhǎng)過(guò)快，地皮、建材供不應(yīng)求，價(jià)格上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

10、成本加大，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，超過(guò)了社會(huì)的購(gòu)買者的有效需求和購(gòu)買力，致使許多樓房積壓。,1993年，為了壓制國(guó)內(nèi)的通貨膨脹，中央采取宏觀經(jīng) 濟(jì)調(diào)控政策，銀根緊縮，導(dǎo)致了大量的房地產(chǎn)施工不足， 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要較長(zhǎng)的時(shí)間和大量的資金，金融緊縮 的政策使房地產(chǎn)失去銀行的有力支持，開(kāi)發(fā)商先期投入的 資金無(wú)法收回，資金缺乏，樓宇無(wú)法按時(shí)完工有的甚至停 建，從而造成大量積壓。以深圳為例，，1993年的宏觀調(diào) 控，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)首當(dāng)其

11、沖，被列為重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象， 高層住宅積壓資金逾百億元，已完工的住宅單位中有200萬(wàn) 空置待銷，整體住宅空置率大10%，而在建的高層住宅數(shù)目 依然龐大建筑面積大400萬(wàn)。同時(shí)，花園別墅物業(yè)也大量空 置，甚至有價(jià)無(wú)市。,利率的變化對(duì)房地產(chǎn)投資回報(bào)的影響是比較明顯和 直接的。我們知道租金收益率（R/H）要大于銀行利息率 才有可能吸引投資在物業(yè)上。因此假設(shè)j年后的物業(yè)市價(jià) 為Hj ,物業(yè)的投資總收益應(yīng)大于利息收入，則

12、： 即： 即： 說(shuō)明： R 為全年租金收入 H 為年初物業(yè)市價(jià) i 為銀行利率,,,當(dāng)R/H為9%，樓價(jià)升幅為3%時(shí)，若銀行的利率為10%，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資金有吸引力；若銀行利率為16%，則房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資金就不具有吸引力。再以香港物業(yè)市場(chǎng)為例，1980年，香港的通脹率為15%，銀行優(yōu)惠率也達(dá)20%，香港樓市下滑，整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)蕭條。 1983年10月，香港政府