畢業(yè)設(shè)計(jì)--房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究

1、<p>　　畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書(論文)</p><p>　　姓 名： 學(xué) 號(hào)： </p><p>　　教學(xué)管理單位： </p><p>　　專 業(yè)： 土木工程 </p><p&g

2、t;　　題 目： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究 </p><p>　　指導(dǎo)者： </p><p>　　(姓 名) (專業(yè)技術(shù)職務(wù))</p><p>　　評閱者： </p><p>　

3、　(姓 名) (專業(yè)技術(shù)職務(wù))</p><p>　　2015 年 10 月 10 日</p><p><b>　　內(nèi)容摘要</b></p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　1 引言1</b></p>&l

4、t;p>　　2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及分析2</p><p>　　2.1 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)3</p><p>　　2.2 土地風(fēng)險(xiǎn)4</p><p>　　2.3 資金風(fēng)險(xiǎn)4</p><p>　　2.4 設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)4</p><p>　　2.5 工程風(fēng)險(xiǎn)5</p><p>

5、　　2.6 市場風(fēng)險(xiǎn)5</p><p>　　3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估5</p><p>　　4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理對策8</p><p>　　4.1 風(fēng)險(xiǎn)管理策略8</p><p>　　4.2 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃11</p><p>　　5 鳳凰大廈建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)例分析13</p>

6、;<p>　　5.1 鳳凰大廈項(xiàng)目概況13</p><p>　　5.2 鳳凰大廈項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別17</p><p>　　5.3 鳳凰大廈項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估19</p><p>　　5.4 鳳凰大廈項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理對策21</p><p><b>　　結(jié) 論24</b></p><

7、p>　　參 考 文 獻(xiàn)25</p><p><b>　　致 謝26</b></p><p><b>　　1 引言</b></p><p>　　經(jīng)研究我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐年遞增態(tài)勢。由于房地產(chǎn)業(yè)利潤豐厚， 很多企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)變投資方向，進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，由此導(dǎo)致近些年來房地產(chǎn)投資增速過快， 部分城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

8、過熱，從而帶來了諸如房屋空置率上升、房價(jià)非理性上漲等一系列問題。導(dǎo)致了一方面房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)由于利潤巨大，吸引了越來越多的投資者加入該行列，從而促進(jìn)了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另一方面，由于投資過熱， 也帶來了一系列問題，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)日益增大。</p><p>　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重一般是 10% 以下， 而我國在 1997年就已經(jīng)達(dá)到了 12.49% ，目前這一比率一直保

9、持在一個(gè)較高的水平。這說明目前我國部分城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快， 有投資過熱的傾向。房價(jià)高漲，而居民收入水平則相對偏低。國際通行的房價(jià)收入比是衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標(biāo)。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比一般在 1．8 ～ 5．5倍之間， 發(fā)展中國家合理的房價(jià)收入比在3～6倍之間，而近幾年我國全國平均房價(jià)收入比均處于6～9倍之間。上海易居房地產(chǎn)研究院 2010年5月發(fā)布的報(bào)告顯示: 北京、上海、深圳和杭州的純商品住宅的房價(jià)收入比均

10、超過14，存在一定的房價(jià)泡沫，這也預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)將日益加大。</p><p>　　鑒于上述原因，為了減少項(xiàng)目開發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)，我們對房地產(chǎn)開發(fā)提供了幾點(diǎn)決策依據(jù)，做出了以下市場評估報(bào)告。該評估報(bào)告從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)常見的幾種風(fēng)險(xiǎn)因素：環(huán)境因素、土地因素、資金因素、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等幾方面，各個(gè)分析，采取不同的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，確保將該項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。</p><p>　　2 房地產(chǎn)

11、開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及分析</p><p>　　影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素很多， 按其是否可避免可劃分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩類。對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響，投資者無法避免的風(fēng)險(xiǎn)為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn); 而只對個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響，可以由投資者通過改善自身經(jīng)營管理設(shè)法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)環(huán)境、 通脹風(fēng)險(xiǎn)）、市場

12、供求、利率水平、變現(xiàn)能力及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期風(fēng)險(xiǎn)等。2010 年以來隨著房地產(chǎn)市場的火熱發(fā)展，一些城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，國家頻頻出臺(tái)政策以期遏制房地產(chǎn)市場價(jià)格的非理性上漲?？梢哉f 2010年是政府對房地產(chǎn)調(diào)控力度非常大的一年， 先后出臺(tái)“國四條”、“國十一條” ，提高存貸款基準(zhǔn)利率，多次提高銀行存款準(zhǔn)備金率等。這些政策主要從增加普通商品房的有效供給、增加住房建設(shè)用地的有效供應(yīng)、加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理、整頓房地產(chǎn)市場秩序等方面

13、進(jìn)行調(diào)控。房價(jià)上漲過高過快城市要限定居民購房套數(shù)， 調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。這些政策的出臺(tái)將使火熱發(fā)展的房地產(chǎn)市場趨于理性， 由此也將給一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。由此可以看出，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不但不可避免，而且對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響極大。因此， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)把握國家的政策導(dǎo)向，熟知國家出臺(tái)的與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的政策，積極應(yīng)對此類風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)相對于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)而言是可控的

14、，而且不同的企業(yè)所面臨的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可能是不同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往可通過不斷完善自身經(jīng)營管理來避免此類風(fēng)險(xiǎn)。通常非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可分為：投資決策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)資金風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、市場營銷風(fēng)險(xiǎn)等。</p><p>　　針對該項(xiàng)目我們從以下幾個(gè)主要系統(tǒng)及非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素來具體考慮和分析：</p><p><b>　　2.1 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)</b></p><

15、p>　　環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)包含宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)兩大類。宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)又分為政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等。區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)又分為區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、周邊設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)等。政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)生戰(zhàn)爭、社會(huì)動(dòng)亂等政治性因素給項(xiàng)目開發(fā)可能帶來的經(jīng)濟(jì)損失；社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指社會(huì)安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、民族信仰等，產(chǎn)品如果不適合當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境，會(huì)面臨消費(fèi)者不認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指一個(gè)國家或者地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等

16、，經(jīng)濟(jì)停滯則房地產(chǎn)市場蕭條；政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃等政策的變化，政策變化會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)層面；區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等的劃分，以及鄰近地區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和各類設(shè)施的變化給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)；周邊設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)是指城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的配套情況，將直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項(xiàng)目帶來不利影響；環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)包括環(huán)境污染、噪聲污染、水污染等等；自然風(fēng)險(xiǎn)包含惡劣的自然條件、氣候等可能給項(xiàng)目帶來的威脅。</p&

17、gt;<p><b>　　2.2 土地風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p>　　土地風(fēng)險(xiǎn)主要是土地獲得階段的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地風(fēng)險(xiǎn)主要來自于：</p><p>　　2.2.1 土地狀況風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　該風(fēng)險(xiǎn)來源于地塊自然屬性、社會(huì)屬性及規(guī)劃部門對土地的使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)對土地認(rèn)可的不確定性。土地自然屬性的風(fēng)險(xiǎn)主要是

18、來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物的不確定性。土地的社會(huì)屬性風(fēng)險(xiǎn)主要來源于地塊的區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)及所在地的配套設(shè)施對項(xiàng)目投資額的影響，規(guī)劃部門對土地的使用性質(zhì)及規(guī)劃指標(biāo)認(rèn)可程度的不確定性，來源于城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的滯后性及規(guī)劃管理的透明度低。</p><p>　　2.2.2 征地安置風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　征地拆遷補(bǔ)償涉及眾多法律和社會(huì)問題。一方面我國現(xiàn)行法律法規(guī)對征地拆遷的規(guī)定太籠

19、統(tǒng)、各地情況千差萬別，法律法規(guī)的可操作性太差，還要受到當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)民俗的影響，難于操作。另一方面土地上的原有住房者鑒于各種原因不愿意出售，千方百計(jì)阻撓或者提出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房屋實(shí)際價(jià)值的價(jià)格出售。此時(shí)開發(fā)商將面臨艱難的選擇，要么接受高昂的價(jià)格或者是苛刻的不公平條件，要么無限期的拖延時(shí)間，喪失寶貴的開發(fā)時(shí)機(jī)，要么放棄開發(fā)時(shí)機(jī)，前功盡棄。</p><p><b>　　2.3 資金風(fēng)險(xiǎn)</b></p

20、><p>　　資金充足性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約；國家金融政策的變化對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)有著不可替代的影響，諸如利率、匯率的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要融資渠道，利率的變化對項(xiàng)目成本影響較大，一般的使用高利率折現(xiàn)，會(huì)降低投資者的凈現(xiàn)金現(xiàn)值收益，利率上升，會(huì)直接增加投資者的成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)。利率的變動(dòng)還會(huì)影響消費(fèi)者的購買力，影響社會(huì)總資金的供給，從而對房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)

21、生間接影響。給房地產(chǎn)的經(jīng)營和發(fā)展帶來風(fēng)險(xiǎn)。匯率的變化會(huì)給與匯率相關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來損失。對涉外房地產(chǎn)來講，匯率的變動(dòng)與國際發(fā)展?fàn)顩r都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目產(chǎn)生很大影響。</p><p><b>　　2.4 設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p>　　先進(jìn)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)觀念落后、設(shè)計(jì)不新穎、技術(shù)工藝陳舊會(huì)使企業(yè)承受設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)；適用性風(fēng)險(xiǎn)，過分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性忽視適

22、用性，會(huì)帶來消費(fèi)者不接受的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)中過分的強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的技術(shù)性、可靠性、適用性會(huì)帶來項(xiàng)目造價(jià)過高的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p><b>　　2.5 工程風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p>　　發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)，包括招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包方式風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)包合同風(fēng)險(xiǎn)和工程索賠風(fēng)險(xiǎn)；工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當(dāng)、技術(shù)落后、偷工減料等等都會(huì)影

23、響項(xiàng)目質(zhì)量。工期拖延風(fēng)險(xiǎn)，工期滯后會(huì)錯(cuò)過最佳銷售期，增加管理費(fèi)，提高工程成本。</p><p><b>　　2.6 市場風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p>　　市場需求風(fēng)險(xiǎn)，需求是影響房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對應(yīng)供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會(huì)遇到困難；價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品定價(jià)高，則單位面積收益就高，但過高的售價(jià)會(huì)嚴(yán)重影響銷售。</p>&l

24、t;p>　　3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的評估就是對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量分析。是量化測評某一件事或事物帶來的影響或損失的可能程度。眾所周知， 房地產(chǎn)開發(fā)投資大、 時(shí)間長、 受自然條件限制顯著， 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是一定存在的。但是， 光有定性分析還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠， 我們還需要明確各種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的概率有多大， 一旦風(fēng)險(xiǎn)成為現(xiàn)實(shí)會(huì)給開發(fā)企業(yè)帶來多大的損失。風(fēng)險(xiǎn)評估的常用方法主要有: 趨勢

25、分析法、 盈虧平衡分析、 敏感度分析、 概率分析、列表法、 損失估計(jì)法等。只有在定性分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才可將可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，實(shí)施差別化的應(yīng)對措施。盡可能節(jié)約成本，同時(shí)使利潤最大化。</p><p>　　這里我們用列表法對該項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分類排序。列表排序法就是對風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、發(fā)生后果的嚴(yán)重性、風(fēng)險(xiǎn)因素的可控性三者分別進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上對其進(jìn)行綜合分析。列表排序法的一般步驟是，先確

26、定評估標(biāo)準(zhǔn)、然后分別由專家對風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率，風(fēng)險(xiǎn)后果的嚴(yán)重性和風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行打分，然后確定風(fēng)險(xiǎn)的等級，并將風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行排序。</p><p>　　以下兩個(gè)表格分別是風(fēng)險(xiǎn)的評分標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)量化的標(biāo)準(zhǔn)。</p><p>　　表一：風(fēng)險(xiǎn)的評分標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　表二：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)量化標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　這里我們通過五位專家分別就六種風(fēng)險(xiǎn)

27、的發(fā)生概率，嚴(yán)重性，可控程度進(jìn)行打分，每一項(xiàng)取五位專家打分的平均值。通過計(jì)算來衡量風(fēng)險(xiǎn)級別，并對各風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行排序。具體結(jié)果見下表：</p><p><b>　　表三：風(fēng)險(xiǎn)因素排序</b></p><p>　　由表三可知，上述六類風(fēng)險(xiǎn)因素可以劃分為三個(gè)等級：</p><p>　　表四：風(fēng)險(xiǎn)等級與相對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)</p><p&g

28、t;　　通過上述列表分析，我們可以看到，影響該項(xiàng)目投資的主要六類風(fēng)險(xiǎn)因素，按風(fēng)險(xiǎn)等級由高到低的排序依次為：資金風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理對策</p><p>　　4.1 風(fēng)險(xiǎn)管理策略</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營、運(yùn)營需要一定科學(xué)的企業(yè)戰(zhàn)略的支持，更需要與企業(yè)戰(zhàn)略同步的財(cái)務(wù)

29、戰(zhàn)略作用的發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略來制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范控制系統(tǒng)，發(fā)揮這一系統(tǒng)在企業(yè)投資決策中的監(jiān)督與約束作用，利用財(cái)務(wù)戰(zhàn)略來引導(dǎo)企業(yè)發(fā)展，使企業(yè)朝著良好、和諧、健康方向發(fā)展，有效抵御并防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須及時(shí)了解并掌握國內(nèi)外房地產(chǎn)市場行情，根據(jù)市場行情、結(jié)合自身的發(fā)展?fàn)顩r等來制定企業(yè)戰(zhàn)略，從而形成科學(xué)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，創(chuàng)建財(cái)務(wù)戰(zhàn)略系統(tǒng)來有效抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　4.1.

30、1 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移</p><p>　　風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的一項(xiàng)極為重要的對策，應(yīng)用十分廣泛。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可以分為財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移和非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移兩種形式。風(fēng)險(xiǎn)管理的基本理論中要求投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由與此相關(guān)的各方共同來分擔(dān)，分擔(dān)的原則一般為風(fēng)險(xiǎn)由最有能力進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制或最適合承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一方來承擔(dān)。只要符合這項(xiàng)原則所進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就都是合理的，最終可以取得雙贏甚至多贏的結(jié)果，反之，則要付出極高的代價(jià)。</p>

31、<p>　　4.1.2 做好經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測，控制投資效益</p><p>　　房地產(chǎn)的發(fā)展周期是與 GDP 緊密聯(lián)系的。一般房地產(chǎn)的周期可以將宏觀的經(jīng)濟(jì)周期作為依據(jù)和核心，同時(shí)按照各時(shí)期的主導(dǎo)因素和市場的發(fā)育程度做出具體的調(diào)整。一般表現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)要稍微落后于宏觀經(jīng)濟(jì)而進(jìn)入復(fù)蘇期。實(shí)踐證明: 投資決策后，設(shè)計(jì)階段對工程造價(jià)的影響是最大的，也是最關(guān)鍵的階段。在此階段要想控制造價(jià)，可以選擇優(yōu)選設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)

32、單位，盡可能將經(jīng)濟(jì)指標(biāo)量化。既要充分注重市場調(diào)研，做好市場定位，確定合適房地產(chǎn)產(chǎn)品，同時(shí)要做好全過程的成本控制。</p><p>　　4.1.3 做好預(yù)算與財(cái)務(wù)管控工作</p><p>　?、艑?shí)行全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)必須創(chuàng)建科學(xué)、有效的預(yù)算系統(tǒng)，依靠這一系統(tǒng)來有效控制一些非計(jì)劃性的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，從而控制企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，定期來查看企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀與預(yù)算之間的差異，來對自身的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)作出科學(xué)合理

33、的調(diào)整，從而從根源上來有效防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)的經(jīng)營按照預(yù)算有目標(biāo)、有計(jì)劃地展開。⑵加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，所需時(shí)間較多，在這一周期內(nèi)如果某一環(huán)節(jié)有異常情況，整個(gè)的資金鏈條供應(yīng)會(huì)存在問題，這使得房產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨資金困境，房地產(chǎn)企業(yè)必須意識(shí)到資金這一關(guān)鍵問題，加強(qiáng)對資金的流動(dòng)性管理，科學(xué)測算、審核企業(yè)的財(cái)務(wù)資金收支狀況，從而科學(xué)合理地安排資金資源，實(shí)現(xiàn)資金的高效、流動(dòng)化運(yùn)轉(zhuǎn)，以此來確保各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目得以持續(xù)運(yùn)營

34、，同時(shí)也要積極完善資金的周轉(zhuǎn)，不斷調(diào)整企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，確保資金庫存在合理范圍內(nèi)，以此來提升企業(yè)的支付能力，為企業(yè)各個(gè)新項(xiàng)目的開發(fā)提供充足的資金保障。⑶優(yōu)化調(diào)整資金結(jié)構(gòu)?？茖W(xué)完善的資金結(jié)構(gòu)是確保資金資源合理分配、充分利用的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)必須積極優(yōu)化并調(diào)整自身的資金結(jié)構(gòu)，在科學(xué)預(yù)測自身資金實(shí)力、償債能力的基礎(chǔ)上來控制負(fù)債經(jīng)營比例，并采用各種籌資方式、開通各種渠</p><p>　　4.1.4 風(fēng)險(xiǎn)回避</p

35、><p>　　對于資金不足的創(chuàng)業(yè)企業(yè)或前景基本不看好的企業(yè)，應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注其財(cái)務(wù)狀況，對已經(jīng)或即將支持不下去的企業(yè)，建議風(fēng)險(xiǎn)投資公司及時(shí)采取休眠、合并、清算等方式止損；對尚存在發(fā)展前景的企業(yè)，要密切關(guān)注其財(cái)務(wù)情況，防止創(chuàng)業(yè)者損害投資者的利益；在市場開拓方面為創(chuàng)業(yè)者提供有效的幫助，同時(shí)為其尋找技術(shù)、市場、資本方面的戰(zhàn)略合作伙伴；對于發(fā)展前景較好但缺乏資金的項(xiàng)目，應(yīng)積極幫助聯(lián)系貸款擔(dān)保獲得銀行貸款，也可追加投資。采取回避風(fēng)

36、險(xiǎn)是管理和控制風(fēng)險(xiǎn)的一種有效的、普遍應(yīng)用的方法。通過回避風(fēng)險(xiǎn),將從根本上排除風(fēng)險(xiǎn)來源和風(fēng)險(xiǎn)因素,從而避免可能產(chǎn)生的潛在損失和不確定性。直接回避某種風(fēng)險(xiǎn)是處置該風(fēng)險(xiǎn)的最簡單易行的辦法,也是最具徹底性和經(jīng)濟(jì)性。</p><p>　　4.1.5 損失控制</p><p>　　對于經(jīng)營管理能力弱的企業(yè)，應(yīng)加強(qiáng)與管理層的協(xié)調(diào)溝通，盡可能地輸出增值服務(wù)和管理，幫助企業(yè)的管理者改善經(jīng)營管理，或推薦職業(yè)

37、經(jīng)理人直接參與管理，并督促被投資企業(yè)完善法人治理結(jié)構(gòu)，幫助投資企業(yè)建立健全內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)損失控制。損失控制是在愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)前提下采取各種措施,減少損失頻率,降低損失嚴(yán)重程度的控制技術(shù)。雖然損失控制和回避風(fēng)險(xiǎn)都是以風(fēng)險(xiǎn)單位為處理對象,而非以財(cái)務(wù)手段(如設(shè)立基金)來消納損失,但損失控制是要積極改善風(fēng)險(xiǎn)單位的特性使之能被接受,而不是如回避風(fēng)險(xiǎn)那樣消極地放棄</p><p>　　損失控制包括兩個(gè)方面的工作:減少損失發(fā)

38、生的機(jī)會(huì)即損失預(yù)防和降低損失的嚴(yán)重性即遏制損失加劇,設(shè)法使損失最小化。</p><p>　　4.1.6 風(fēng)險(xiǎn)自留</p><p>　　風(fēng)險(xiǎn)自留是指既不回避也不轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn),而自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)即損失發(fā)生后的直接財(cái)務(wù)后果。自留風(fēng)險(xiǎn)是處理風(fēng)險(xiǎn)的最普通的方法。這種手段有時(shí)是無意識(shí)的,即當(dāng)初并不曾有意識(shí)地采取某種有效措施,以致最后只好由自己承受。但有時(shí)也可以是主動(dòng)的,即經(jīng)營者有意識(shí)、有計(jì)劃地將若干風(fēng)險(xiǎn)主動(dòng)

39、留給自己。這種情況下,風(fēng)險(xiǎn)承受人通常己經(jīng)做好了處理風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。這種無意識(shí)或低估將風(fēng)險(xiǎn)及潛在損失承擔(dān)下來的情形稱為被動(dòng)自留。有意識(shí)、有計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)自留則稱為主動(dòng)自留。被動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)基本上是風(fēng)險(xiǎn)評估不力或疏忽大意的產(chǎn)物,它必然會(huì)對風(fēng)險(xiǎn)處理者產(chǎn)生不利的影響,因此必須避免被動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)。作為一類風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)技術(shù)的風(fēng)險(xiǎn)自留,主要是指主動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)自留在一些情況下是唯一可能的對策。有時(shí)企業(yè)不能預(yù)防損失,回避又不可能,且沒有轉(zhuǎn)移的可能性,企業(yè)別無選擇,只能

40、自留風(fēng)險(xiǎn)。但是如果自留風(fēng)險(xiǎn)并非唯一可能的對策時(shí),風(fēng)險(xiǎn)管理人應(yīng)該認(rèn)真分析研究,制定最佳決策。</p><p>　　4.1.7 工程保險(xiǎn)</p><p>　　針對整個(gè)工程項(xiàng)目來說對項(xiàng)目實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移主要停留在工程的發(fā)包以及分包這一層面上,通過工程合同的簽訂將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。但這種做法只是被動(dòng)地將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移,風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生,業(yè)主或總承包商依然會(huì)蒙受較大的經(jīng)濟(jì)損失,對其利益并不能真正起到保

41、障的作用，而工程保險(xiǎn)雖然能夠?yàn)閰⑴c工程建設(shè)的各方提供更為安全的保障,但在我國卻起步較晚,且一直未能得到廣泛的推廣和應(yīng)用。通過建立工程保險(xiǎn)制度,既可以轉(zhuǎn)移合同當(dāng)事人的風(fēng)險(xiǎn),還可以在“守信獲益、失信受罰”的原則下實(shí)現(xiàn)建筑企業(yè)的優(yōu)勝劣汰,迫使它們在行業(yè)規(guī)范允許的范圍內(nèi)有序運(yùn)營、正當(dāng)競爭、誠實(shí)履約,自我監(jiān)督,從根本上控制工程風(fēng)險(xiǎn)。此外,工程保險(xiǎn)制度的建立對解決當(dāng)前工程建設(shè)領(lǐng)域出現(xiàn)的質(zhì)量低劣、拖欠工程款、三角債等老大難問題同樣具有非常重要的意義。

42、</p><p>　　4.1.8 工程保證擔(dān)保</p><p>　　工程保證擔(dān)保是指保證人在事先評估被保證人業(yè)績和信用的基礎(chǔ)上,向債權(quán)人保證被保證人能夠按照合同規(guī)定條款完成工程或及時(shí)支付有關(guān)款項(xiàng)的信用工具。其種類主要有投標(biāo)擔(dān)保、履約擔(dān)保、預(yù)付款擔(dān)保、業(yè)主支付擔(dān)保、工程質(zhì)量擔(dān)保、分包擔(dān)保及反擔(dān)保等。首先應(yīng)該完善市場機(jī)制、凈化市場環(huán)境、健全法律法規(guī),使社會(huì)信用制度、社會(huì)保障制度得以落實(shí)。同時(shí)

43、還要通過各種途徑加快培養(yǎng)從事工程擔(dān)保事業(yè)的復(fù)合型人才,發(fā)展工程擔(dān)保中介服務(wù)機(jī)構(gòu),使工程擔(dān)?？茖W(xué)化、專業(yè)化、社會(huì)化。除此以外,還應(yīng)結(jié)合建設(shè)工程的特點(diǎn),研究確定適合于建設(shè)工程的擔(dān)保方式。法定抵押擔(dān)保是針對業(yè)主提出的,目的是保證業(yè)主按合同約定支付工程價(jià)款及其它費(fèi)用。但是《擔(dān)保法》中規(guī)定的抵押擔(dān)保是一種“約定擔(dān)保方式”。這種擔(dān)保方式需經(jīng)合同雙方約定,并簽定抵押合同后,才能生效。處于買方市場的建設(shè)工程承包領(lǐng)域,業(yè)主是不會(huì)給自己套上枷鎖的。因此,以

44、約定方式才能實(shí)現(xiàn)的抵押擔(dān)保,在建設(shè)工程承包市場中,對業(yè)主沒有約束力。但是,抵押擔(dān)保對承包商而言,又是防止業(yè)主拖欠工程款的一種非常有效的擔(dān)保方式。如果這種擔(dān)保方式能夠在建設(shè)工程承包市場中推廣應(yīng)用,將對規(guī)范建筑市場,凈化市場環(huán)境起到非常積極的</p><p>　　4.2 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃</p><p>　　針對上述各風(fēng)險(xiǎn)因素的具體情況根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)對策的主要方式我們作出以下相對應(yīng)的措施來防范風(fēng)險(xiǎn)：&

45、lt;/p><p>　　1、關(guān)于資金風(fēng)險(xiǎn)的對策：本項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到施工有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在此期間，如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒的意外事件，或某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，或?qū)κ袌鲱A(yù)測出現(xiàn)偏差，或整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生較大變化，都將會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)展或效益。所以一方面項(xiàng)目開發(fā)前要有足夠的資金來保證項(xiàng)目施工的需要，選擇合適的融資方式以及合理的融資結(jié)構(gòu)使融資成本降到最低；另一方面由于利率的變化對項(xiàng)目的成本及消費(fèi)者的購買力都會(huì)產(chǎn)生較大

46、的影響，所以投資者一定要隨時(shí)關(guān)注利率的變化，采取必要的措施減少利率變化產(chǎn)生不利影響。</p><p>　　2、關(guān)于環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的對策：(1)宏觀環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)：外部的社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政府的相關(guān)政策等因素的變化也可能引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。所以投資者一方面要時(shí)刻關(guān)注宏觀環(huán)境，一旦發(fā)生變化要及時(shí)采取應(yīng)對措施，以減少項(xiàng)目損失；另一方面可以通過購買工程保險(xiǎn)、發(fā)行股票、尋找投資合伙人等方式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

47、（2）區(qū)域環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)：由于該項(xiàng)目是處于濟(jì)南市槐蔭區(qū)西客站片區(qū)，城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施相對完善，能夠滿足業(yè)主的基本生產(chǎn)、生活需求。該項(xiàng)目主要應(yīng)該防范的是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)，降低環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)可以通過嚴(yán)格控制施工過程中的污水排放量、施工現(xiàn)場泥漿不隨意排放，施工廢水經(jīng)過二級沉淀后才排入外網(wǎng)。降低施工噪聲、在施工中盡量采用低噪音的施工工藝和方法。盡量減少施工中的揚(yáng)塵、工地現(xiàn)場進(jìn)行硬化處理，并適時(shí)灑水降塵；清掃路面、樓面、腳手架、圍網(wǎng)等作業(yè)時(shí)先灑水

48、；樓層垃圾裝桶集中吊運(yùn)或經(jīng)管道密閉清運(yùn)等手段。降低自然風(fēng)險(xiǎn)需要及時(shí)關(guān)注天氣預(yù)報(bào)，增加安全施工措施來減少洪水、地震、暴雨、臺(tái)風(fēng)等不可抗拒的自然災(zāi)害帶來的影響。</p><p>　　3、關(guān)于市場風(fēng)險(xiǎn)的對策：首先市場需求對房地產(chǎn)的銷售有很大的影響，因?yàn)槲覈壳疤幱诳焖俪擎?zhèn)化的階段，對商務(wù)辦公樓的需求比較大，所以只要保證項(xiàng)目的質(zhì)量，做好必要的宣傳工作，就能把銷售風(fēng)險(xiǎn)降到最低；其次，產(chǎn)品定價(jià)也是影響項(xiàng)目效益的主要因素，投資

49、者應(yīng)該提前做好市場調(diào)查，結(jié)合有關(guān)專家的意見，合理確定產(chǎn)品的售價(jià)，不但能夠?qū)⒃撋虅?wù)樓全部售出，還能獲得較高的項(xiàng)目收益。</p><p>　　4、關(guān)于土地風(fēng)險(xiǎn)的對策：嚴(yán)格按照相關(guān)法律和法規(guī)的政策要求做好征地拆遷、安置、和補(bǔ)償工作，盡量避免產(chǎn)生矛盾，保持與政府有關(guān)部門的溝通、協(xié)調(diào)，爭取盡早完成建設(shè)手續(xù)。項(xiàng)目建設(shè)之前一定要做好項(xiàng)目工程地質(zhì)狀況、水文狀況的勘測，對于不良的地質(zhì)情況必須提前采取必要的工程措施，以避免對工程質(zhì)量

50、造成的影響。</p><p>　　5、關(guān)于工程風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施：加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，建立一支高素質(zhì)的、多學(xué)科的工程隊(duì)伍，懂施工善管理，嚴(yán)格控制施工過程，保證工程質(zhì)量。嚴(yán)格按照工程工期施工，盡量避免工期延誤的風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)的主要策略有搞好水文地質(zhì)勘探工作、搞好項(xiàng)目建設(shè)的招標(biāo)工作、做出工程施工進(jìn)度的詳細(xì)計(jì)劃、購買工程保險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等。</p><p>　　6、關(guān)于設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的對策：項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)中要求

51、注意設(shè)計(jì)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性、適用性、可靠性和技術(shù)性之間的權(quán)衡，不能片面追求某一方面而忽視其他方面，應(yīng)該使設(shè)計(jì)兼顧各個(gè)方面，科學(xué)規(guī)劃、合理定位、提高品位。</p><p>　　最終通過全方位的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定的風(fēng)險(xiǎn)管理政策與程序執(zhí)行的效率和效果。它要求由不參與風(fēng)險(xiǎn)管理的部門或個(gè)人對風(fēng)險(xiǎn)管理的執(zhí)行情況進(jìn)行獨(dú)立的檢查監(jiān)督與評價(jià)， 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋，以確保風(fēng)險(xiǎn)管理程序的順利實(shí)施。</p>&l

52、t;p>　　5 鳳凰大廈建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)例分析</p><p>　　5.1 鳳凰大廈項(xiàng)目概況</p><p>　　5.1.1 項(xiàng)目名稱</p><p><b>　　鳳凰大廈建設(shè)項(xiàng)目</b></p><p>　　5.1.2 建設(shè)背景</p><p>　　商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展很大程度上要

53、靠第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來帶動(dòng)，如商業(yè)、貿(mào)易、顧問服務(wù)、咨詢行業(yè)等。目前我國第三產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值的比重較發(fā)達(dá)國家低，所以從趨勢上來說，商業(yè)地產(chǎn)市場空間非常大。對于濟(jì)南這個(gè)省會(huì)城市來說，商業(yè)地產(chǎn)的城市價(jià)值更是不容忽視。濟(jì)南還沒有跨入一線發(fā)達(dá)城市的一個(gè)重要原因，就在于商業(yè)氛圍不夠濃厚。在濟(jì)南房地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長久以來處于弱勢地位，濟(jì)南雖有多個(gè)傳統(tǒng)商圈存在，但論規(guī)模論品質(zhì)都和其它發(fā)達(dá)城市相去甚遠(yuǎn)。隨著政府對住宅市場的調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)行業(yè)中

54、最市場化、最有創(chuàng)新性的商業(yè)地產(chǎn)迎來了機(jī)遇。</p><p>　　按照規(guī)劃設(shè)想，西部新城將建成人與自然共生的山水都市新區(qū)，良好的生態(tài)環(huán)境、安全、快速、便捷的交通風(fēng)格使西部新城成為濟(jì)南熱點(diǎn)的區(qū)域。加之濟(jì)南城區(qū)總體規(guī)劃，帶來了大投入的市政配套設(shè)施，商業(yè)環(huán)境在原有的基礎(chǔ)上更加方便，良好的市政設(shè)施同時(shí)帶動(dòng)了西部商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，加速了區(qū)域市場的成熟。</p><p>　　鳳凰大廈項(xiàng)目建設(shè)位于槐蔭區(qū)西客

55、站片區(qū)齊魯大道以西，橫支10號(hào)路以北。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通十分便利。</p><p>　　目前濟(jì)南商務(wù)辦公及商業(yè)規(guī)模并不足以支撐未來龐大的消費(fèi)力，在售或即將推出商業(yè)的容量有限。因此，山東交運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司響應(yīng)國家號(hào)召，順應(yīng)濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展的政策，針對濟(jì)南市目前房地產(chǎn)市場的需求現(xiàn)狀，為加快濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擬對鳳凰大廈項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。</p><p>　　5.1.3 建設(shè)地點(diǎn)與

56、交通狀況</p><p>　　該項(xiàng)目建設(shè)位于槐蔭區(qū)西客站片區(qū)齊魯大道以西，橫支10號(hào)路以北。交通條件優(yōu)異，周邊京滬高速、京滬高鐵及市內(nèi)多路公交車，可迅速進(jìn)入濟(jì)南多條城市主干道及繞城高速路，交通十分便利。</p><p>　　5.1.4 主要建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容</p><p>　　該項(xiàng)目建設(shè)位于槐蔭區(qū)西客站片區(qū)齊魯大道以西，橫支10號(hào)路以北。項(xiàng)目可規(guī)劃建設(shè)用地面積115

57、99m2。規(guī)劃總建筑面積93951m2，其中地上建筑面積75393m2（包括商業(yè)22718m2、商務(wù)辦公52675m2），地下建筑面積18558m2（包括地下商業(yè)8550m2，地下車庫4957m2，地下人防面積5051m2）。</p><p>　　5.1.5 總體規(guī)劃</p><p>　　5.1.5.1 空間形態(tài)規(guī)劃</p><p>　　根據(jù)項(xiàng)目場址地形地貌特點(diǎn)

58、及建筑物功能要求，按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則，對項(xiàng)目進(jìn)行總平面布置。</p><p><b>　　(1)平面布局</b></p><p>　　整個(gè)基地大致呈一字型，設(shè)計(jì)將建筑物與地塊自然地契合。-2為人防建筑，平時(shí)做車庫使用；-1到4層為商業(yè)， 5-29為自由開放式寫字間。</p><p>　　項(xiàng)目在設(shè)計(jì)理念上突出一種空間上的圍合感和元素上的動(dòng)

59、靜結(jié)合。其間，商務(wù)樓和景觀、綠化相互貫穿，整個(gè)建筑群體與周邊建筑群呈現(xiàn)出一種對比的協(xié)調(diào)。</p><p><b>　　(2)視線形態(tài)</b></p><p>　　以自然、生態(tài)、綠色、環(huán)保貫穿場區(qū)的生命主軸，是交織期間的文化景觀，同時(shí)也是生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的理念和貫穿始終的設(shè)計(jì)脈絡(luò)。</p><p>　　整體景觀規(guī)劃結(jié)構(gòu)上，以景觀步道為紐帶，錯(cuò)落有致

60、，相互滲透。</p><p>　　設(shè)計(jì)手法的選擇上，以平和、自然、舒適為基調(diào)，同時(shí)配以質(zhì)樸的材質(zhì)，以創(chuàng)造自然動(dòng)人、和諧統(tǒng)一的空間。</p><p>　　5.1.5.2 公建系統(tǒng)規(guī)劃</p><p>　　合理的公共設(shè)施布局，將規(guī)劃視作城市公共利益、社會(huì)資源的分配，被各階層共享，共同構(gòu)建商區(qū)的活力。</p><p>　　公共配套設(shè)施完善，布局合

61、理，地上物業(yè)管理、公廁等，地下設(shè)停車場與中水、配電室、消防泵房等設(shè)備用房，保證環(huán)境的潔凈和安寧，并兼顧其經(jīng)營管理的合理性和經(jīng)濟(jì)性。</p><p>　　5.1.5.3 交通系統(tǒng)規(guī)劃</p><p>　　本項(xiàng)目在橫支10號(hào)路設(shè)置車庫出入口及商業(yè)辦公入口，在大金路南段設(shè)置消防車輛出入口及特殊車輛出口，保證了人流的快速集散，使地面車輛無阻礙的快速進(jìn)出地下泊車位。</p><

62、p>　　道路：規(guī)劃道路分級連接，車行道按4級設(shè)置。區(qū)級道路，聯(lián)系整個(gè)商業(yè)區(qū)和城市的主要道路，規(guī)劃道路紅線寬20米。進(jìn)一步劃分各樓，內(nèi)部聯(lián)系各樓，外部與區(qū)級道路相連，道路寬約15米，其中車行道寬9米，兩側(cè)布置人行道寬3米，并設(shè)置綠化帶。所有建筑周邊均設(shè)有4米寬的環(huán)形消防車道，滿足防火規(guī)范要求。</p><p>　　靜態(tài)交通：并充分考慮車流的影響，合理設(shè)置停車庫，適宜不同交通設(shè)施予以分流，確保交通便捷、通達(dá)。停

63、車采用地面與地下結(jié)合方式，地面停車?yán)铆h(huán)路旁建筑退縮地帶位置設(shè)部分分散的室外臨時(shí)停車空間。地下停車充分結(jié)合地勢高差，設(shè)置地下停車位142個(gè)。</p><p>　　5.1.5.4 技術(shù)指標(biāo)</p><p>　　表1-1 總主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表</p><p>　　5.1.6 建筑方案</p><p>　　5.1.6.1主樓方案

64、</p><p>　　根據(jù)建筑物的功能使用要求，建筑部分的設(shè)計(jì)以突出商務(wù)為主，采用大開間大進(jìn)深的空間布局。</p><p>　　目前濟(jì)南市各類物業(yè)中的商務(wù)辦公樓競爭最為激烈，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在濟(jì)南市適度超前的智能化、生態(tài)化商務(wù)辦公樓。智能化概念在新建商務(wù)辦公樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降

65、低有害物質(zhì)排放，杜絕商務(wù)辦公樓綜合癥。</p><p>　　5.1.6.2立面與造型</p><p>　　由于項(xiàng)目所處的獨(dú)特地理位置，決定了其外立面形象的重要性，建筑以體快簡潔、色彩明快、注重細(xì)部處理，材質(zhì)對比的處理手法為其鮮明的特征。</p><p>　　沿主要城市干道錯(cuò)落有致的建筑突顯出現(xiàn)代化城市景象，沿街商業(yè)綜合體外立面形象力爭表現(xiàn)商業(yè)建筑動(dòng)態(tài)、高雅的氛圍，運(yùn)

66、用現(xiàn)代科技的電子廣告與LED技術(shù)相結(jié)合，使得西客站商業(yè)街煥發(fā)出新的繁華景象。</p><p>　　5.1.6.3結(jié)構(gòu)方案</p><p>　　（1）本工程為甲類建筑，應(yīng)特別注意考慮抗震設(shè)防，設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行GB50011-2001《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。并適當(dāng)增加抗震措施。</p><p><b>　　（2）結(jié)構(gòu)類型</b></p&g

67、t;<p>　　本項(xiàng)目擬采用鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)體系，內(nèi)部為樓、電梯間，豎向貫穿主樓直落基礎(chǔ)底板，構(gòu)成主要的抗側(cè)力構(gòu)件，其余部分基本為梁柱框架。豎向構(gòu)件采用高強(qiáng)混凝土，以減少截面尺寸，以減輕結(jié)構(gòu)自重，并與主體結(jié)構(gòu)柔性連接，適應(yīng)變形。</p><p><b>　?。?）基礎(chǔ)設(shè)計(jì)</b></p><p>　　由于本工程場地地質(zhì)條件較好，選用方案時(shí)，建議做載

68、荷試驗(yàn)，驗(yàn)算其變形能否滿足設(shè)計(jì)要求。</p><p><b>　?。?）活荷載設(shè)計(jì)值</b></p><p>　　陽臺(tái)：2.5KN/ m2；</p><p>　　樓梯間：2.5 KN/ m2；</p><p>　　非上人屋面0.5 KN/ m2；</p><p>　　辦公：2.0 KN/ m2。&

69、lt;/p><p><b>　?。?）主要材料</b></p><p>　　混凝土強(qiáng)度：地下層采用C40，抗?jié)B等級S8，豎向構(gòu)件采用C55、C50、C45、C40、C35。</p><p>　　鋼筋：梁采用新Ⅲ級鋼筋。</p><p>　　墻體：外墻均為200厚加氣砼砌塊。</p><p>　　此外還

70、包含給排水工程、用電系統(tǒng)工程、設(shè)備安裝工程、消防工程等建筑方案設(shè)計(jì)，在此不再詳細(xì)介紹。</p><p>　　5.2 鳳凰大廈項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別</p><p>　　由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)決定了影響它的風(fēng)險(xiǎn)因素很多，關(guān)系也錯(cuò)綜復(fù)雜。有直接的，也有間接的；有明顯的，也有潛在的。同時(shí)各因素對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響大小也各不相同，針對該項(xiàng)目我們從以下幾個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)因素來具體考慮和分析：</p>

71、<p>　　5.2.1 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)包含宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)兩大類。宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)又分為政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等。區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)又分為區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、周邊設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)等。政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)生戰(zhàn)爭、社會(huì)動(dòng)亂等政治性因素給項(xiàng)目開發(fā)可能帶來的經(jīng)濟(jì)損失；社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指社會(huì)安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、民族信仰等，產(chǎn)品如果不適合當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境，會(huì)面臨消費(fèi)者不認(rèn)可的

72、風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指一個(gè)國家或者地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等，經(jīng)濟(jì)停滯則房地產(chǎn)市場蕭條；政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃等政策的變化，政策變化會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)層面；區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等的劃分，以及鄰近地區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和各類設(shè)施的變化給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)；周邊設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)是指城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的配套情況，將直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項(xiàng)目帶來不利影響；環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)包括環(huán)境污染、噪聲污染、水污

73、染等等；自然風(fēng)險(xiǎn)包含惡劣的自然條件、氣候等可能給項(xiàng)目帶來的威脅。</p><p>　　5.2.2 土地風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　土地屬性風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物的不確定性；征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)取得土地使用權(quán)后，大量的拆遷、安置和補(bǔ)償工作都會(huì)帶來很多的法律和社會(huì)問題，孕育著風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　5.2.3 資金風(fēng)險(xiǎn)</p&

74、gt;<p>　　資金充足性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約；利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要融資渠道，利率的變化對項(xiàng)目成本影響較大，對市場需求也有較大影響，利率過高將影響居民的購買力。</p><p>　　5.2.4 設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　先進(jìn)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)觀念落后、設(shè)計(jì)不新穎、技術(shù)工藝陳舊會(huì)使企業(yè)承受設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)；適

75、用性風(fēng)險(xiǎn)，過分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性忽視適用性，會(huì)帶來消費(fèi)者不接受的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)中過分的強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的技術(shù)性、可靠性、適用性會(huì)帶來項(xiàng)目造價(jià)過高的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　5.2.5 工程風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)，包括招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包方式風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)包合同風(fēng)險(xiǎn)和工程索賠風(fēng)險(xiǎn)；工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當(dāng)、技術(shù)落后、偷工減料

76、等等都會(huì)影響項(xiàng)目質(zhì)量。工期拖延風(fēng)險(xiǎn)，工期滯后會(huì)錯(cuò)過最佳銷售期，增加管理費(fèi)，提高工程成本。</p><p>　　5.2.6 市場風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　市場需求風(fēng)險(xiǎn)，需求是影響房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對應(yīng)供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會(huì)遇到困難；價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品定價(jià)高，則單位面積收益就高，但過高的售價(jià)會(huì)嚴(yán)重影響銷售。</p><p>　　5.3

77、 濟(jì)南鳳凰大廈項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估</p><p>　　這里我們用列表法對該項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分類排序。列表排序法就是對風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、發(fā)生后果的嚴(yán)重性、風(fēng)險(xiǎn)因素的可控性三者分別進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上對其進(jìn)行綜合分析。列表排序法的一般步驟是，先確定評估標(biāo)準(zhǔn)、然后分別由專家對風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率，風(fēng)險(xiǎn)后果的嚴(yán)重性和風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行打分，然后確定風(fēng)險(xiǎn)的等級，并將風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行排序。</p><p>　

78、　以下兩個(gè)表格分別是風(fēng)險(xiǎn)的評分標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)量化的標(biāo)準(zhǔn)。</p><p>　　表一：風(fēng)險(xiǎn)的評分標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　表二：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)量化標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　這里我們通過五位專家分別就六種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，嚴(yán)重性，可控程度進(jìn)行打分，每一項(xiàng)取五位專家打分的平均值。通過計(jì)算來衡量風(fēng)險(xiǎn)級別，并對各風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行排序。具體結(jié)果見下表：</p><p&g

79、t;<b>　　表三：風(fēng)險(xiǎn)因素排序</b></p><p>　　由表三可知，上述六類風(fēng)險(xiǎn)因素可以劃分為三個(gè)等級：</p><p>　　表四：風(fēng)險(xiǎn)等級與相對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　六類風(fēng)險(xiǎn)因素按風(fēng)險(xiǎn)等級由高到低的排序依次為：資金風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　5.4 鳳

80、凰大廈項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理對策</p><p>　　5.4.1 關(guān)于資金風(fēng)險(xiǎn)的對策</p><p>　　本項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到施工有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在此期間，如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒的意外事件，或某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，或?qū)κ袌鲱A(yù)測出現(xiàn)偏差，或整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生較大變化，都將會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)展或效益。所以一方面項(xiàng)目開發(fā)前要有足夠的資金來保證項(xiàng)目施工的需要，選擇合適的融資方式以及合理的融資結(jié)構(gòu)使融

81、資成本降到最低；另一方面由于利率的變化對項(xiàng)目的成本及消費(fèi)者的購買力都會(huì)產(chǎn)生較大的影響，所以投資者一定要隨時(shí)關(guān)注利率的變化，采取必要的措施減少利率變化產(chǎn)生不利影響。</p><p>　　5.4.2 關(guān)于環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的對策</p><p>　　(1)宏觀環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)：外部的社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政府的相關(guān)政策等因素的變化也可能引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。所以投資者一方面要時(shí)刻

82、關(guān)注宏觀環(huán)境，一旦發(fā)生變化要及時(shí)采取應(yīng)對措施，以減少項(xiàng)目損失；另一方面可以通過購買工程保險(xiǎn)、發(fā)行股票、尋找投資合伙人等方式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　?。?）區(qū)域環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)：由于該項(xiàng)目是處于濟(jì)南市槐蔭區(qū)西客站片區(qū)，城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施相對完善，能夠滿足業(yè)主的基本生產(chǎn)、生活需求。該項(xiàng)目主要應(yīng)該防范的是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)，降低環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)可以通過嚴(yán)格控制施工過程中的污水排放量、施工現(xiàn)場泥漿不隨意排放，施工廢水經(jīng)過

83、二級沉淀后才排入外網(wǎng)。降低施工噪聲、在施工中盡量采用低噪音的施工工藝和方法。盡量減少施工中的揚(yáng)塵、工地現(xiàn)場進(jìn)行硬化處理，并適時(shí)灑水降塵；清掃路面、樓面、腳手架、圍網(wǎng)等作業(yè)時(shí)先灑水；樓層垃圾裝桶集中吊運(yùn)或經(jīng)管道密閉清運(yùn)等手段。降低自然風(fēng)險(xiǎn)需要及時(shí)關(guān)注天氣預(yù)報(bào)，增加安全施工措施來減少洪水、地震、暴雨、臺(tái)風(fēng)等不可抗拒的自然災(zāi)害帶來的影響。</p><p>　　5.4.3 關(guān)于市場風(fēng)險(xiǎn)的對策</p>&l

84、t;p>　　首先市場需求對房地產(chǎn)的銷售有很大的影響，因?yàn)槲覈壳疤幱诳焖俪擎?zhèn)化的階段，對商務(wù)辦公樓的需求比較大，所以只要保證項(xiàng)目的質(zhì)量，做好必要的宣傳工作，就能把銷售風(fēng)險(xiǎn)降到最低；其次，產(chǎn)品定價(jià)也是影響項(xiàng)目效益的主要因素，投資者應(yīng)該提前做好市場調(diào)查，結(jié)合有關(guān)專家的意見，合理確定產(chǎn)品的售價(jià)，不但能夠?qū)⒃撋虅?wù)樓全部售出，還能獲得較高的項(xiàng)目收益。</p><p>　　5.4.4 關(guān)于土地風(fēng)險(xiǎn)的對策</p&

85、gt;<p>　　嚴(yán)格按照相關(guān)法律和法規(guī)的政策要求做好征地拆遷、安置、和補(bǔ)償工作，盡量避免產(chǎn)生矛盾，保持與政府有關(guān)部門的溝通、協(xié)調(diào)，爭取盡早完成建設(shè)手續(xù)。項(xiàng)目建設(shè)之前一定要做好項(xiàng)目工程地質(zhì)狀況、水文狀況的勘測，對于不良的地質(zhì)情況必須提前采取必要的工程措施，以避免對工程質(zhì)量造成的影響。</p><p>　　5.4.5 關(guān)于工程風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施</p><p>　　加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，

86、建立一支高素質(zhì)的、多學(xué)科的工程隊(duì)伍，懂施工善管理，嚴(yán)格控制施工過程，保證工程質(zhì)量。嚴(yán)格按照工程工期施工，盡量避免工期延誤的風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)的主要策略有搞好水文地質(zhì)勘探工作、搞好項(xiàng)目建設(shè)的招標(biāo)工作、做出工程施工進(jìn)度的詳細(xì)計(jì)劃、購買工程保險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等。</p><p>　　5.4.6 關(guān)于設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的對策</p><p>　　項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)中要求注意設(shè)計(jì)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性、適用性、可靠性和技術(shù)性

87、之間的權(quán)衡，不能片面追求某一方面而忽視其他方面，應(yīng)該使設(shè)計(jì)兼顧各個(gè)方面，科學(xué)規(guī)劃、合理定位、提高品位。</p><p><b>　　結(jié) 論</b></p><p>　　房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程必然伴隨著各種風(fēng)險(xiǎn)，為了保證開發(fā)效率與效果， 開發(fā)企業(yè)必須實(shí)行動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，采用各種風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，主動(dòng)地控制風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和提高

88、企業(yè)的盈利能力以保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。綜上所述，通過以上種種風(fēng)險(xiǎn)策略的分析和風(fēng)險(xiǎn)措施的設(shè)計(jì)，對于濟(jì)南鳳凰大廈項(xiàng)目，我們相信開發(fā)投資者能靈活運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)分散等方法，對于主要的風(fēng)險(xiǎn)例如環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)要重點(diǎn)考慮，采取必要的措施防止該風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目的不利影響；對于次要風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)要嚴(yán)格控制發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)因素，補(bǔ)充防控措施，力求將本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低，最大限度提高項(xiàng)目的盈利水平，并力爭將該項(xiàng)目做成一流設(shè)施、一流品位、

89、一流環(huán)境的現(xiàn)代化綜合商務(wù)樓。</p><p><b>　　參 考 文 獻(xiàn)</b></p><p>　　1、裴澤龍,房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估,濰坊工程學(xué)院，2013</p><p>　　2、蘇亞莉,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究,東華理工大學(xué) ,2011</p><p>　　3、李雪蓮，何有忠，建筑企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)技術(shù)，中國職業(yè)安全衛(wèi)生

90、管理體系認(rèn)證，2003 4、唐坤，建筑工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與全面風(fēng)險(xiǎn)管理，建筑經(jīng)濟(jì)，2004</p><p>　　5、陳琳，潘蜀健，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，中國建筑工業(yè)出版社，2004</p><p>　　6、譚術(shù)魁，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，機(jī)械工業(yè)出版社，2003</p><p><b>　　致 謝</b></p><p>　　在本

91、文的寫作過程中，因本人水平所限，遇到了各種各樣的困難，也得到了來自許多師長、家人、同事、朋友的幫助，沒有他們的幫助，本文是不可能得以順利完成的。再此我向他們致以誠摯的感謝。</p><p>　　首先感謝我的導(dǎo)師***老師，從論文選題開始就對本文的寫作傾注了極大的心血，對本文寫作過程中出現(xiàn)的錯(cuò)誤給予了不厭其煩的糾正與解釋，這使我受益匪淺；通過老師對我的指導(dǎo)，我研究問題、分析問題的能力得以提高，學(xué)習(xí)方法得到了改進(jìn)。對