畢業(yè)論文--淺析我國城市廉租房建設(shè)的融資困境及解決對策

1、<p><b>　　緒論</b></p><p>　　當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓，我國也不例外。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)從復(fù)蘇到快速發(fā)展取得了很大的成就，城市住宅建設(shè)得到了快速發(fā)展，城市居民住房條件有了較大改善，但部分城市中低收入家庭住房還比較困難。因此，解決城市中低收入家庭住房困難就成了住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容。我國自1998 年提出廉租房制度構(gòu)想,

2、至今已經(jīng)進(jìn)行了十余年,各地在試點基礎(chǔ)上逐步推進(jìn)廉租房制度建設(shè),并在一些城市取得了一定成效,但從全國來看,廉租房制度的推行仍然十分緩慢。其中融資困難就是制約廉租房建設(shè)的一大瓶頸。本文就我國廉租房建設(shè)融資困境的現(xiàn)狀及原因進(jìn)行了分析，并提出了幾點具體的解決對策。</p><p><b>　　1.廉租房的概況</b></p><p><b>　　1.1廉租房的涵義&

3、lt;/b></p><p>　　廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房是國家和當(dāng)?shù)卣疄榱私鉀Q城市中低經(jīng)濟(jì)收入家庭住房困難而建的普通住宅，具有社會公共福利和住房社會保障性質(zhì)。</p><p>　　廉租房一般具有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，以低租金租給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補貼給住房困難戶

4、，由他們租賃社會房屋居住。廉租房有特定的供給對象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請，并經(jīng)過政府相關(guān)部門核實批準(zhǔn)后，方能購、租、補。</p><p>　　1.2廉租房的發(fā)展歷程 　　</p><p>　　1.2.1廉租房的啟動階段（1998年）</p><p>　　國務(wù)院于1998 年出臺了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出對不

5、同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策,規(guī)定對于最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房，此時廉租房建設(shè)的資金主要來源是政府撥款。這標(biāo)志著廉租房制度正式成為我國住房供應(yīng)體系的一個重要組成部分，廉租房制度開始在我國起步。</p><p>　　1.2.2廉租房探索推廣階段(1999年—2007年)</p><p>　　1999年4月發(fā)布了《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，其中對廉租房的房源、廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)、廉

6、租房建設(shè)和廉租房的申請程序問題予以明確的規(guī)定，開始探索規(guī)范化的廉租房制度。2003年12月31日，國建建設(shè)部等五部局聯(lián)合下發(fā)了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法》，該辦法在城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)的資金來源方面要求實行以財政預(yù)算安排為主、多渠道籌集資金的原則。2006年5月17日,國務(wù)院出臺了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的六點意見(“國六條”)，將城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)置于一個更為顯著的位置。</p><p>　　1.2.3廉租房改進(jìn)

7、完善階段(2007年至今)</p><p>　　2008年1月1日起財政部頒發(fā)并實施的《廉租住房保障資金管理法》，確保了廉租住房保障資金的正規(guī)渠道來源。這使國家加強和加快廉租住房的建設(shè)從原來大多數(shù)的紙上談兵，發(fā)展到了實際操作，使住有所居的基本國策從根本上得以落實。2008年12月17日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施中明確提出，加大保障性住房建設(shè)力度。2009年4月29日，國

8、務(wù)院常務(wù)會議討論并原則通過《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中提出，加快推進(jìn)醫(yī)藥衛(wèi)生、教育、文化、社會保障、住房等民生領(lǐng)域改革，改善居民支出預(yù)期和消費意愿。中央財政近日下?lián)?010年中央廉租住房保障專項資金167億元，支持財政困難的地區(qū)解決城市低收入家庭住房困難問題。在中央的大力推動下，我國的廉租房建設(shè)將會進(jìn)入一個快速發(fā)展的階段。</p><p>　　從廉租房制度的演進(jìn)歷程中我們不難發(fā)現(xiàn),中央政府對廉租

9、房制度的重視程度逐步增強,政策不斷明朗化和具體化、可操作性逐步增強,廉租房制度在我國的住房保障體系中將發(fā)揮越來越大的作用。 </p><p>　　1.3廉租房制度實施的意義</p><p>　　廉租房制度作為我國社會保障體系中的住房保障制度，能夠在真正意義上解決住房弱勢群體的居住問題，該制度的實施具有以下重要意義:</p><p>　　1.3.1提高住房弱勢群體的居

10、住水平</p><p>　　1998年我國政府下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化改革，其中針對最低收入家庭專項提供可供租賃的廉租房。廉租房制度的實施為住房弱勢群體提供了最基本的生活居住保障，滿足了人們“安居”的要求，體現(xiàn)了政府對低收入階層的關(guān)懷，符合社會主義和諧社會的發(fā)展要求。對穩(wěn)定社會治安，為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有力的社會秩序。</p><p>　　1.3.2彌補市場機制的缺

11、陷</p><p>　　弱勢群體的存在是一種必然現(xiàn)象，尤其是在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時期，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型與優(yōu)化，必然導(dǎo)致某些行業(yè)的從業(yè)者從某些領(lǐng)域中退出，形成結(jié)構(gòu)性失業(yè)人群。而這部分人的住房問題，只依靠市場是難以解決的。我們知道市場不是萬能的，市場有自身的缺陷。因此廉租房制度的引入對解決低收入家庭和弱勢群體的住房困難有著至關(guān)重要的作用。目前我國政府采取的廉租房制度，通過行政、法律、資金及政策等多種手段，對一部分財產(chǎn)進(jìn)行再分

12、配，為住房弱勢群體提供基本的居住條件，從而彌補市場機制的缺陷，保證市場機制的良性運作。</p><p>　　2. 我國目前城市廉租房建設(shè)的融資困境及原因</p><p>　　2.1我國目前廉租房建設(shè)的融資困境</p><p>　　廉租房建設(shè)現(xiàn)狀不容樂觀，我國實行多元化的住房體系，包括房租補貼、住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房等形式。其中，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房是解決住房

13、弱勢群體住房困難的主要保障政策。但從實踐來看，相比經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房建設(shè)一度處于相對遲緩的狀態(tài)，廉租房建設(shè)融資困難日益凸顯。</p><p>　　2.1.1廉租房融資缺口大</p><p>　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部三部委聯(lián)合發(fā)布了《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，總體目標(biāo)是從2009年起到2011年，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題，其中新規(guī)劃

14、的有518萬戶廉租住房房源。以實物配租10萬元計算的話，518萬戶就是5180億元。對于廉租房建設(shè)資金來源，早在2007年底，財政部就出臺了《廉租住房保障資金管理辦法》，嚴(yán)格規(guī)定了四大廉租住房保障資金來源。即：住房公積金增值收益部分；土地出讓金中不少于10%的比例；市縣財政預(yù)算安排；中央、省級財政預(yù)算安排的補助資金。2007年全國土地出讓金總額超過12000億，2008年也有10000多億，按土地出讓金中不少于10%的比例用于廉租住房保

15、障，那么每年約有1000多億。住房公積金用于增值的收益部分，2008年全國是170.1億，按規(guī)定累計向同級財政上繳96.98億元。如果2009-2011年全國土地出讓金總額保持每年11000億的水平，那么用于廉租住房保障資金達(dá)3300億元，住房公積金用于增值的收益部分三年約有350億-400億。與5000多億的數(shù)字相比，缺口高達(dá)1000多億。盡管2009年中央</p><p>　　2.1.2廉租房資金需求量大&l

16、t;/p><p>　　十幾年來，我國經(jīng)濟(jì)一直保持著健康、穩(wěn)定、高速的發(fā)展，但是我國城鎮(zhèn)中的低收入群體依然存在，尤其在改革開放以后，由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及升級，大量的下崗人員及失業(yè)人員加入了貧困人口的行列，使我國廉租房制度所要保障的住房弱勢群體在絕對數(shù)量大幅增加，因此對于廉租房資金的需求量也隨之增加。</p><p>　　2.1.3廉租房項目經(jīng)濟(jì)效益較小</p><p>　

17、　廉租房作為社會保障住房，主要是政府對社會弱勢群體的福利關(guān)懷，因此具有較好的社會效應(yīng)。而在經(jīng)濟(jì)效益方面，由于享受實物補貼的廉租戶多為特別困難的家庭，不可能負(fù)擔(dān)起過高的租金，因此目前各地在實際操作中，廉租房的實物補貼所收取的租金標(biāo)準(zhǔn)較低，項目的經(jīng)濟(jì)效益相當(dāng)小。如此小的經(jīng)濟(jì)效益，是廉租房融資困境的真實寫照。</p><p>　　2.2我國城市廉租房建設(shè)融資困境的原因</p><p>　　2.2

18、.1融資理念保守</p><p>　　按照傳統(tǒng)的理念，政府的財政支出是廉租房建設(shè)資金的主要來源。因為廉租房制度是我國社會保障制度中的重要組成部分。廉租房建設(shè)融資應(yīng)該由政府財政安排解決。但是，廉租房并不是嚴(yán)格意義的公共產(chǎn)品，它具有一定的排他性和競爭性，其資金來源并不應(yīng)該完全依賴政府的財政。在產(chǎn)權(quán)明晰、規(guī)范交易的前提下，還可以引入市場等多種手段進(jìn)行融資。況且我國的財力并不充裕，僅靠政府財政解決廉租房建設(shè)所需資金困境，

19、如杯水車薪，若不轉(zhuǎn)變觀念將無法保證我國廉租房建設(shè)的健康、有序、長遠(yuǎn)的發(fā)展。</p><p>　　2.2.2融資渠道單一</p><p>　　目前我國的廉租房建設(shè)融資方式,主要包括財政撥款、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈這四種渠道。</p><p><b>　　第一，財政撥款。</b></p><p>　　廉租房其

20、福利性的特點,決定了政府的財政支持成為廉租房建設(shè)的支柱。截至2009年底,全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金為47.4億元,扣除這部分已經(jīng)提供了住房保障的資金,新建廉租房資金缺口至少為650億元。這個數(shù)字還是保守估計。這意味著僅以現(xiàn)有政府財政為主的融資模式，廉租房建設(shè)必將面臨融資困難的巨大挑戰(zhàn)。同時我國大部分城市在進(jìn)行財政支出時，一般都集中于重點項目的投資，注重項目對本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。而廉租房作為具有社會保障性質(zhì)的基礎(chǔ)項目，對地

21、區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展顯性作用不大，因此各城市在安排財政支出時，通常將廉租房建設(shè)所需資金放在次要地位，致使廉租房建設(shè)資金得不到有效保證。</p><p>　　第二，住房公積金增值收益。</p><p>　　目前我國廉租房建設(shè)的另一大資金來源是住房公積金增值收益。它是指住房公積金業(yè)務(wù)收入與業(yè)務(wù)支出的差額。其分配順序為首先是住房公積金貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金,然后上交財政的公積金中心管理費用,最后才是城市廉租住房

22、建設(shè)補充資金。我國大部分城市的住房公積金制度發(fā)展還不完善，在很大程度上制約著住房公積金增值對廉租房建設(shè)的支持作用，主要表現(xiàn)在以下兩個方面:首先是住房公積金歸集困難。目前只有國有行政事業(yè)單位及國有企業(yè)按規(guī)定繳納住房公積金，大部分私營企業(yè)并未繳存，從而導(dǎo)致了資金整體運作的基數(shù)較小。其次是住房公積金運作效率低。目前我國住房公積金主要的運作方式有個人信貸發(fā)放、購買國債、再存款利差收益(住房公積金存入銀行后的銀行存款利息同給予繳存人的利息之差)，

23、三種方式中個人信貸發(fā)放的收益最高，但是我國住房公積金在進(jìn)行個人住房抵押貸款發(fā)放的運作方面存在著還款率低、手續(xù)繁雜等原因，導(dǎo)致了住房公積金運作效率低下。由于上述原因造成我國大多數(shù)城市住房公積金增值有限，一般情況下有限的增值額僅僅能夠支付需補償風(fēng)險準(zhǔn)備金以及公積金管理中心的管理費用，而不能為廉租房建設(shè)提供資金補助。</p><p>　　第三，社會保障和社會捐贈。</p><p>　　社會保障資

24、金也是我國廉租房建設(shè)的一個重要資金來源。我國目前享受最低生活保障的人數(shù)在不斷上升，但同時我國社會救濟(jì)福利費和撫恤支出的增長卻相對遲緩。因此，社會保障對于廉租房建設(shè)的資金支持是十分有限的。社會捐贈的資金也是廉租房建設(shè)的資金來源，并且近幾年來有增加的趨勢，但由于受我國生活習(xí)慣和經(jīng)濟(jì)水平的影響，社會捐贈的融資方式穩(wěn)定性較差。社會人士的捐款作為社會保障的補充籌資形式，具有?？顚Ｓ眯再|(zhì)。目前我國還沒有一種制度能使捐款人及時、清楚地了解自己的捐助是

25、否真正幫助了受助人，正是由于捐款在運作上透明度不高，使得人們對捐款運作部門缺乏信任感，這在很大程度上影響了人們參與社會慈善事業(yè)的積極性。</p><p>　　以上三種融資方式，太過單一，并且在實施過程中都受到一定限制。因此，廉租房融資渠道單一是目前廉租房進(jìn)展緩慢的一個瓶頸。</p><p>　　2.2.3地方政府積極性不高</p><p>　　廉租房建設(shè)是一個耗資大

26、、周期長的工程，并且屬于社會福利性質(zhì)，這決定了其不可能獲得多大的利潤回報。同時“賣地財政”降低了地方政府支持廉租房建設(shè)的動力。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心“中國土地政策改革”課題組的調(diào)查和測算，“土地出讓凈收入占地方財政預(yù)算外收入60%以上，個別市縣達(dá)90%左右”。廉租房不但無法產(chǎn)生收益，還要擠占土地，減少土地出讓凈收益，同時廉租房還將導(dǎo)致房價的下降。研究表明，廉租房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%－4%，廉租房供應(yīng)量越大，對房價上漲的

27、抑制作用越明顯。而房價下跌直接影響到地方政府稅收和與房價息息相關(guān)的土地出讓收入，進(jìn)而影響到當(dāng)?shù)谿DP的增長。這就意味著，在以GDP為核心的現(xiàn)行政績考核機制下，多建廉租房反而不利于官員的政績。由于廉租房在政績和利益方面都無利于地方政府和財政，地方政府的積極性自然不會高。</p><p>　　2.2.4地方財政預(yù)算穩(wěn)定性差</p><p>　　財政預(yù)算是廉租房資金供給的主要來源，中央財政的支撐

28、力度也在不斷加大，但由于目前財政的結(jié)構(gòu)尚無明確安排，尤其是對地方財政更是缺乏有效的硬性約束，地方財政預(yù)算穩(wěn)定性差、彈性大。我國財政收入的地區(qū)性差距較大，各個地方存在較大的不平衡性，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的預(yù)算可以保障，而經(jīng)濟(jì)相對落后的地區(qū)就難以保證預(yù)算了。同時，中央財政對地方政府的激勵作用也是很薄弱的，一方面，中央財政加大對中西部落后地區(qū)的傾斜力度，使得中西部地區(qū)的廉租房建設(shè)投入有所增加，但這樣并不會相應(yīng)帶來地方財政的增加，反倒會使地方政府有借口

29、降低地方財政對廉租房的投入；另一方面，中央財政對東部相對發(fā)達(dá)地區(qū)的支持力度小，東部地區(qū)會依據(jù)中央財政的投入力度，來進(jìn)行地方財政的對廉租房建設(shè)的投入，進(jìn)而減少了地方財政對廉租房資金的保障。</p><p>　　2.2.5金融杠桿作用缺失</p><p>　　我國目前廉租房融資方式主要以政府財政投入為主，金融機制所發(fā)揮的杠桿調(diào)節(jié)作用微乎其微。以政府單一主導(dǎo)型的融資模式日益僵硬化，通過借鑒考察國

30、外經(jīng)驗，不難發(fā)現(xiàn)，利用金融創(chuàng)新，發(fā)揮金融杠桿調(diào)節(jié)作用，將傳統(tǒng)的政府主導(dǎo)型融資模式轉(zhuǎn)化為市場為主、商業(yè)化運作模式極其重要。由于廉租房其福利性的特點，政府選擇銀行信貸融資，必然需要政府以顯性或是隱性的身份介入，但是,從當(dāng)前我國政策性銀行對于廉租房建設(shè)所出臺的配套機制來看，缺乏穩(wěn)定性和成熟性，這必然使得廉租房建設(shè)資金銀行信貸結(jié)構(gòu)失衡。如此的融資模式，廉租房建設(shè)所需資金怎能不出現(xiàn)問題。</p><p>　　3、我國城市廉

31、租房建設(shè)融資困境的解決對策</p><p><b>　　3.1轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y理念</b></p><p>　　要解決我國廉租房建設(shè)的融資困難，首先要轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y理念。政府應(yīng)根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀形勢，堅持與時俱進(jìn)，注重觀念的不斷創(chuàng)新。同時，根據(jù)廉租房的特性和市場經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律，在廉租房建設(shè)過程中中明晰產(chǎn)權(quán)、規(guī)范交易、引導(dǎo)投資和加強監(jiān)管。在投資方面，政府每年的直接財政投入只需用來

32、保障資本市場回報率和廉租房租金之間的差額即可。政府應(yīng)當(dāng)努力構(gòu)建完備的信息平臺、信用平臺和擔(dān)保機制，完善現(xiàn)有的融資模式，積極引導(dǎo)各類專業(yè)金融機構(gòu)、社會資本參與到廉租房建設(shè)的融資體系中來，以更好地解決廉租房建設(shè)融資困難的問題，為我國廉租房事業(yè)持續(xù)健康有序發(fā)展奠定良好的資金基礎(chǔ)。</p><p><b>　　3.2擴(kuò)大融資渠道</b></p><p>　　3.2.1實施優(yōu)惠

33、政策引導(dǎo)社會資本</p><p>　　世界銀行認(rèn)為社會資本塑造了一個社會交往質(zhì)量和數(shù)量的制度、關(guān)系和規(guī)范，對社會治理、國家福利和經(jīng)濟(jì)增長有重要的作用。所以，在我國廉租房建設(shè)中，充分引導(dǎo)社會資本的加入，這樣對解決融資困難有著積極地促進(jìn)作用。在引導(dǎo)社會資本過程中，首先要建立有效的激勵約束機制,通過市場化手段從政策性銀行、商業(yè)銀行、保險基金和社?；鸬忍帿@得建設(shè)資金；其次政府可以通過優(yōu)先提供水、電、土地、交通等基礎(chǔ)設(shè)施

34、和部分地價優(yōu)惠,鼓勵開發(fā)商投資建設(shè)廉租房或配套開發(fā)廉租房。再次可以考慮以股份制的形式和優(yōu)惠的住房分配方案引導(dǎo)在城市擁有富余土地的國有企事業(yè)單位投資廉租房建設(shè),這樣不僅可以增加資金來源,而且可以有效盤活城市閑置土地和充分利用現(xiàn)有的公共設(shè)施。 </p><p>　　3.2.2發(fā)行住房建設(shè)公債</p><p>　　廉租房作為國家一項長期的建設(shè)投資，發(fā)行住房建設(shè)公債可以從一定程度上緩解廉租房的融資

35、困境。但應(yīng)注意的是，在運作過程中，必須審慎而行，不能盲目發(fā)行。對于住房建設(shè)公債發(fā)行的數(shù)額，應(yīng)遵循“缺口補給式”原則，即總體考慮廉租房臨時性融資缺口來確定數(shù)額。另外，政府在確定住房建設(shè)公債發(fā)行規(guī)模的時候，還應(yīng)根據(jù)財政收支運營狀況合理確定債務(wù)的償還期限。只有住房建設(shè)公債規(guī)范合理的進(jìn)行發(fā)放，才會對廉租房建設(shè)融資有所幫助。</p><p>　　3.2.3利用福利彩票資金</p><p>　　發(fā)行社

36、會福利彩票是一種常規(guī)性的融資方式，它在社會保障方面的應(yīng)用較為廣泛。據(jù)民政部統(tǒng)計，中國福利彩票截至2007年底，全國累計發(fā)行福利彩票2760多億元，籌集福彩公益金923億元。20多年來，民政系統(tǒng)利用福利彩票公益金，先后資助了社會福利院、農(nóng)村敬老院、精神病院、救助管理站、孤兒學(xué)校、流浪未成年人保護(hù)中心和社區(qū)老年之家等設(shè)施建設(shè)項目11萬多個，新增建筑面積1.3億平方米，直接受益人數(shù)達(dá)1000余萬人。廉租房是社會保障體系的重要組成部分，廉租房對

37、象包括社會優(yōu)撫對象，如孤老、傷殘、烈屬等特殊困難家庭，因此，從社會福利彩票資金中提取適當(dāng)比例的專項款用于廉租房建設(shè)，是符合發(fā)行社會福利彩票初衷的。當(dāng)前福利彩票銷售額巨大且資金來源持續(xù)穩(wěn)定，這也符合廉租房建設(shè)資金缺口巨大，需要長期融資的特點。 </p><p>　　3.3調(diào)動地方政府積極性，發(fā)揮政策手段作用</p><p>　　廉租房的推行有很多方法，但最有效的無疑就是提高地方政府建設(shè)廉租房

38、的積極性，這就需要中央建立一套完整的獎勵機制。做好了這一點，官員會想盡辦法把廉租房建設(shè)做好，這樣便會事半功倍。反之，做不好這一點，再好的辦法也會被各地官員懸空。要想真正把廉租房政策推行下去，最重要的是把廉租房建設(shè)、把對民生問題的解決等因素，納入到干部政績考核機制中去。有效的激勵和懲罰機制才是官員全力以赴解決民生問題的強大動力。對于重視民生問題、認(rèn)真落實廉租房建設(shè)的官員，應(yīng)給予他們看得見的獎勵，而對于那些無視民生問題的惡化，據(jù)不執(zhí)行廉租房

39、政策的官員，應(yīng)給予撤職、降職等相應(yīng)的行政處罰，違法犯罪的還應(yīng)繩之以法。</p><p>　　目前我國正處在社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展時期，需要政府投入的領(lǐng)域很多。同時，我國又處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，政府的住房保障需求和保障能力之間存在著極大的不平衡性，需要政府在廉租房建設(shè)上充分發(fā)揮政策手段的作用，動用稅收、財政、金融等政策手段，引導(dǎo)和拉動更多的社會資源參與到廉租房建設(shè)的供給中去。比如，政府按照廉租房需求和合理的

40、城市整體布局規(guī)劃，以給房地產(chǎn)開發(fā)商提供用地、貸款和稅收適當(dāng)優(yōu)惠的形式，引導(dǎo)和鼓勵他們開發(fā)商品房時，配上一定比例的住房，作為廉租房用房；政府出讓土地時，應(yīng)取代協(xié)議定價式的暗中合謀，讓地價透明化，然后從招拍掛收入中拿出一部分，建立基本住房保障基金，專項用于廉租房建設(shè)等住房保障事項的支出。由此可見，發(fā)揮政府的干預(yù)手段，建立以公共財政為主的基本住房保障資金多元化來源渠道，可以保障廉租房建設(shè)有著穩(wěn)定的資金來源，實現(xiàn)“居者有其屋”。</p&g

41、t;<p>　　3.4提高資金預(yù)算，確保其穩(wěn)定性</p><p>　　財政預(yù)算安排要加大對城市廉租房保障資金的支持力度。在中央對省和省對下級財政一般性轉(zhuǎn)移支付時，要考慮城鎮(zhèn)廉租房支出因素，并安排一定資金用于保障城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)。當(dāng)社會收入差距越大時，政府應(yīng)當(dāng)用更多的資金投入到社會保障支出中。中國的20％最低收入人群占全部收入的比重是4．25％。屬于國際低水平，也就是說中國的低收入人群生活困難較大，需要

42、得到更多補助。然而，中國社會保障支出占GDP比重僅為1％屬于國際低水平。僅比較住房保障的支出中國的預(yù)算也嚴(yán)重不足。據(jù)統(tǒng)計．世界上多數(shù)國家和地區(qū)中央財政住房及社區(qū)建設(shè)支出占GDP比重平均達(dá)到0.6％以上, 而我國政府在這方面的支出占GDP 比重只有0.037％。從各地已經(jīng)公布的住房建設(shè)計劃來看,我國廉租房預(yù)算也嚴(yán)重不足。“十一五”期間如果將覆蓋面擴(kuò)大到1000萬戶低收入住房困難家庭,每年的資金需求至少 497億元 。然而2007年中央財政

43、只安排 51億元，用于中西部財政困難地區(qū)廉租房專項補助。2008年安排68億元，2009年中央財政投入330億元建設(shè)廉租房，增長幅度很大，但總數(shù)仍然太小。所以提高資金預(yù)算，確保其穩(wěn)定性，是解決廉租房建設(shè)融資困境的有效措施。</p><p>　　3.5開展新型融資模式</p><p>　　3.5.1 BOT項目融資模式</p><p>　　BOT（Build-Oper

44、ate-Transfer）項目融資是指私營機構(gòu)參與國家公共基礎(chǔ)設(shè)施項目，并與政府機構(gòu)形成一種“伙伴”關(guān)系，在互利互惠的基礎(chǔ)上分配該項目的資源、風(fēng)險和利益的融資方式。政府通過契約授予私營企業(yè)以一定期限的特許專營權(quán),許可其融資建設(shè)和經(jīng)營特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施,并準(zhǔn)許其通過向用戶收取費用或出售產(chǎn)品以清償貸款,回收投資并賺取利潤。特許權(quán)期限屆滿時,該基礎(chǔ)設(shè)施無償移交給政府。BOT模式也稱為“特許權(quán)融資”,其具以下優(yōu)點：</p><

45、;p>　　第一，廉租房建設(shè)工程浩大、涉及利益群體多、保障范圍廣、資金籌集量大、周轉(zhuǎn)速度慢、融資渠道狹窄。而BOT模式建設(shè)廉租房則可以進(jìn)一步拓寬融資渠道，為急需輸血的廉租房建設(shè)注入大量資金、緩解政府財政壓力、分散融資風(fēng)險。 </p><p>　　第二，BOT融資模式一方面能夠集中大量專家和技術(shù)人員高質(zhì)快速完成廉租房項目建設(shè)，在短期內(nèi)為更多的廉租房住戶提供住房；另一方面項目公司采用先進(jìn)的建造技術(shù)可以降低成本提高

46、利潤率。 </p><p>　　第三，廉租房建設(shè)過程中，政府為項目劃撥土地，給予項目公司包括稅收在內(nèi)的多項優(yōu)惠，有效降低了建設(shè)成本。此外，政府還為項目公司的貸款提供信用擔(dān)保，且廉租房建設(shè)周期長的特點決定了其收益較為穩(wěn)定，為項目公司按期還貸給予了保證。 </p><p>　　第四，有利于廉租房管理退出機制的實施，政府只需停止房租補貼并通知運營單位即可，具體的操作讓運營單位去解決，使政府處于超

47、脫的境界。 </p><p>　　第五，廉租房項目的現(xiàn)金流量穩(wěn)定，且需求穩(wěn)定，現(xiàn)金流中的絕大部分由政府補貼。投資風(fēng)險相對較小，能為投資者帶來長期的穩(wěn)定的投資收益。投資者和政府之間有特許權(quán)協(xié)議，在項目的運行期間，法律約束力較強，投資者的投資有法律的保障。</p><p>　　由此觀之BOT項目融資模式對解決廉租房建設(shè)有著不可忽視的作用。 </p><p>　

48、　3.5.2 PPP融資模式</p><p>　　除了上面介紹的BOT融資，近年來興起的PPP融資模式對我國當(dāng)前廉租房建設(shè)資金缺乏的狀況而言，也不失為一種較好的資金補充渠道。 </p><p>　　PPP（Public Private Partnerships），即公共部門與私人企業(yè)合作模式是指政府、營利性企業(yè)和非營利性企業(yè)基于某個項目而形成的相互合作關(guān)系的形式，通過這

49、種合作形式，合作各方參與某個項目時，政府并不是把項目的責(zé)任全部轉(zhuǎn)移給私人企業(yè)，而是由參與合作的各方共同承擔(dān)責(zé)任和融資風(fēng)險從而達(dá)到“雙贏”和“多贏”的目的。</p><p>　　PPP融資的運作方式與BOT模式基本相同。項目參與方包括發(fā)起人、項目公司等實體。政府在項目的可行性研究后，通過招投標(biāo)方式與民營企業(yè)或私人經(jīng)濟(jì)實體組成的項目公司簽訂廉租房建設(shè)合同，由項目公司出資憑借其先進(jìn)的技術(shù)建設(shè)廉租住房，竣工后租賃給廉租戶

50、居住，并在一定時間的經(jīng)營期內(nèi)獲得利潤，最終將項目移交給當(dāng)?shù)卣?。但PPP融資模式具有自身的特點：</p><p>　　第一，由于廉租房具有明顯的社會福利性，社會效益高于經(jīng)濟(jì)效益，而我國當(dāng)前廉租房建設(shè)資金缺口較大，為政府帶來很重的財政負(fù)擔(dān)。因此，有必要在廉租房建設(shè)過程中引入市場競爭機制，拓寬融資渠道并發(fā)展多元化的投資主體。PPP融資模式恰好可以有效緩解政府機構(gòu)建設(shè)資金不足的問題。 </p><p

51、>　　第二，民營企業(yè)的實力雄厚，可以為廉租房建設(shè)提供充分的技術(shù)支持和資金補充。根據(jù)國家工商總局?jǐn)?shù)據(jù)與國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，截至2006年底，城鎮(zhèn)中的非國有及國有控股經(jīng)濟(jì)即全部民營經(jīng)濟(jì)的固定投資總額達(dá)到48260億元；截至2006年9月，全國規(guī)模私營工業(yè)企業(yè)的平均資產(chǎn)規(guī)模為2620萬元，全年年達(dá)到2億元以上銷售收入規(guī)模的民營企業(yè)達(dá)到2688家；截至2006年6月，由民營企業(yè)參加的光彩事業(yè)累計投資項目達(dá)15429個，累計到位資金1247億元

52、。國家和地方政府可以充分利用這些民營企業(yè)的資本和先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行廉租房建設(shè)，解決廉租房建設(shè)資金缺乏的現(xiàn)狀。 </p><p>　　第三，政府機構(gòu)提供包括準(zhǔn)入制度、稅收優(yōu)惠、貸款擔(dān)保和土地優(yōu)先開發(fā)的扶持以及廉租房收益穩(wěn)定、風(fēng)險低、投資回收期長的特點使民營資本進(jìn)入廉租房建設(shè)領(lǐng)域成為可能。 </p><p>　　由于缺乏房地產(chǎn)項目BOT或PPP融資方式的案例借鑒，因而政府可以先在部分地區(qū)或城鎮(zhèn)的小范

53、圍內(nèi)試行廉租房建設(shè)的BOT或PPP融資模式，通過項目實際運作的收益情況、暴露的問題及解決來檢驗這兩種融資模式的可行性與合理性。</p><p>　　3.6借鑒國內(nèi)外融資經(jīng)驗</p><p>　　3.6.1借鑒國內(nèi)經(jīng)驗</p><p>　　在我國廉租房建設(shè)十余年來，面對政府難以提供配套資金支持的現(xiàn)實困難，各地依據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H狀況，也進(jìn)行了不斷的嘗試，并取得了一定的效果，

54、如成都市的政府按揭方式：2009年7月成都市溫江區(qū)政府首創(chuàng)的以按揭方式采購廉租房，提供給低收入者。按照溫江區(qū)制定的政府采購廉租房計劃，15年按揭協(xié)議，溫江區(qū)政府將只需首付20%，即1440萬元人民幣，然后每年繳納600 余萬元本息，即可采購400 套兩萬平方米廉租住房，可讓上千名低保和低收入者喜遷新居。此舉極大的緩解了廉租住房建設(shè)的資金缺口，推進(jìn)了廉租住房建設(shè)進(jìn)程。</p><p>　　再有吉林省、福建省、山西省

55、等地提出了廉租房租售并舉的新措施：吉林省安圖縣，在全國率先提出“按份共有產(chǎn)權(quán)”的廉租房建設(shè)新模式。這種模式要求廉租戶的最低出資比例為38%，房屋為“共有產(chǎn)權(quán)”，5年內(nèi)不得進(jìn)入市場交易，維修費按產(chǎn)權(quán)比例分?jǐn)?0年內(nèi)住戶免交房屋租金，但可交納政府補貼金額后購買全部產(chǎn)權(quán)；如未購置全部產(chǎn)權(quán)，10年后政府持有部分開始交納租金。在產(chǎn)權(quán)交易費用和房屋維修金方面，則要求開發(fā)商承擔(dān)，減少了已入住家庭的后續(xù)投入。</p><p>　

56、　以上兩個城市在廉租房建設(shè)融資方式上的成功之處，在全國是值得學(xué)習(xí)和借鑒的。</p><p>　　3.6.2借鑒國外經(jīng)驗</p><p>　　各國廉租房制度根據(jù)其國情表現(xiàn)出不同的模式，為我國廉租房制度構(gòu)建提供了有益的借鑒。</p><p>　　第一，把廉租房建設(shè)所需資金納入公共財政體系。</p><p>　　從一些市場經(jīng)濟(jì)國家住房政策的實踐來看

57、，應(yīng)把包括廉租房建設(shè)在內(nèi)的住房保障定位為政府的重要職能。根據(jù)廉租住房制度的性質(zhì)和世界各國的普遍做法，一些做得比較成功的國家或地區(qū)籌集廉租房建設(shè)資金的渠道主要有四個方面的資金來源：政府撥款、低息貸款、發(fā)行專項債券和公房出租收益，其中政府撥款和政府擔(dān)?；蛸N息的低息貸款，是最主要的資金來源。如美國上世紀(jì)六七十年代通過聯(lián)邦住房管理局保證的“利率減少到可以允許的最低程度”的貸款，加快了低租金的公共住房的建設(shè)；英國政府扶持非營利組織興建的普通住宅和

58、對低收入者的租金補貼，近30年來每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右；韓國專門供給最低收入家庭租用的“永久性公租房”85%的建筑成本，是由政府承擔(dān)的。由此可見，我國對中低收入家庭實施的廉租房制度，只有通過政府建立起穩(wěn)定的財政資金渠道，才能保障廉租房建設(shè)的順利實施。在當(dāng)前我國大部分地區(qū)廉租房建設(shè)資金來源相對單一的情況下，利用住房公積金增值收益啟動的廉租房建設(shè)，必須把住房保障作為政府的一項職能加以明確，使廉租房建設(shè)資金

59、支出的基本來源屬于公共財政預(yù)算支出。 </p><p>　　第二，市場化的資金運作。 </p><p>　　國外廉租房主要融資方式包括信貸援助與合資開發(fā)兩種模式。政府貸款既包括政府對建設(shè)者的直接貸款，也包括對私人金融機構(gòu)的間接貸款。比如美國政府就實行對私人金融機構(gòu)進(jìn)行補貼的計劃，扶植和鼓勵私人金融機構(gòu)向公共住房開發(fā)商提供低息貸款。在20世紀(jì)60年代，大約有90000個住宅單元實行了這項計劃

60、。由政府與私人合資開發(fā)也是一種分流資金負(fù)擔(dān)的融資模式。英國由地方政府投資建造的議會住房除政府投資的40％外，剩余部分的60％由私人建筑商、銀行、非盈利的住宅社團(tuán)和私人捐助等相配套 。 </p><p>　　第三，適時開征住房保障稅。</p><p>　　根據(jù)國際貨幣基金組織統(tǒng)計，目前世界上征收不同形式社會保障稅的國家有80多個，住宅保障稅是其中一種。借鑒新加坡興建公共組屋時征收高額所得稅

61、和中央基金的經(jīng)驗，我國的住宅保障稅可以面向城鎮(zhèn)在職居民，按照其工資收入水平實行累進(jìn)稅率制，為使我國住宅建設(shè)結(jié)構(gòu)逐漸傾向滿足多數(shù)人的基本住房需求，可以考慮向購買、居住別墅、高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅。該項稅收專門用于廉租房建設(shè)、修繕和廉租房租金補貼。 </p><p><b>　　結(jié)語</b></p><p>　　本文采用文獻(xiàn)資料法和比較研究方法，通過已掌

62、握的文獻(xiàn)，利用圖書館充足的資源和網(wǎng)上資源進(jìn)行研究，并對資料進(jìn)行分析與整理。同時借鑒國內(nèi)外關(guān)于廉租房建設(shè)的融資經(jīng)驗和教訓(xùn)，在多方面的分析中得出有意義的啟示。</p><p>　　廉租房制度是我國政府為保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本居住條件而實施的一項住房保障制度，屬于我國社會保障體系的重要組成部分，本文研究的主要目的就是為了解決廉租房建設(shè)融資困境。通過研究，本文主要有以下結(jié)論:</p><p>　

63、　由于我國融資理念保守，融資渠道單一，地方政府積極性不高，地方財政預(yù)算穩(wěn)定性差，金融杠桿作用缺失，造成廉租房建設(shè)融資困難。針對以上原因本人提出以下解決對策：轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y觀念，擴(kuò)大融資渠道，調(diào)動地方政府積極性，提高資金預(yù)算，開展新型融資模式，同時借鑒國內(nèi)外融資經(jīng)驗。相信通過國家和社會各界人士的共同努力，我國廉租房建設(shè)終將取得實質(zhì)性的進(jìn)步與發(fā)展，民生問題終會落實到實處。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)&l

64、t;/b></p><p>　　[1] 陳婷婷．對我國當(dāng)前廉租房配租方式的相關(guān)思考[J]，國房地產(chǎn)金融,2007，（7）.</p><p>　　[2] 司鴻雁．金融機構(gòu)應(yīng)在廉租房建設(shè)中發(fā)揮積極作用[J]，黑龍江金融，2009，（8）.</p><p>　　[3] 李偉玲．廉租房開發(fā)建設(shè)中存在的問題與對策[J]，2008.</p><p>

65、;　　[4] 安娜，戴宏偉．以開發(fā)性金融推進(jìn)廉租房建設(shè)的思考[J]，時代金融，2007，（6）. </p><p>　　[5] 常丹紅．完善與創(chuàng)新廉租住房制度研究[J]．城市開發(fā)，2008-10-13.</p><p>　　[6] 巴曙松，張旭，王淼．廉租房建設(shè)融資現(xiàn)狀和創(chuàng)新趨勢[J]，國際融資，2006. </p><p>　　[7] 關(guān)信平．社會政策概況[M]，

66、高等教育出版社，2004-4-25.</p><p>　　[8] 劉輝，林明珠．對我國廉租房制度問題的思考[J]商場現(xiàn)代化，2009.</p><p>　　[9] 王盟．保定市廉租住房制度研究[D]河北農(nóng)業(yè)大學(xué)，2008 .</p><p>　　[10]吳文生．PPP融資模式在我國廉租房建設(shè)中的應(yīng)用[J]，建筑經(jīng)濟(jì)，2009，（6）.</p><

67、p>　　[11]閆妍．低收入住房稅收優(yōu)惠證:美國廉租房發(fā)展的金融激勵機制[J]，北京規(guī)劃建設(shè)，2007，（4）. </p><p>　　[12]劉琪．我國廉租房制度的特點及其融資模式的思考[J]，國房地產(chǎn)金融，2007.</p><p>　　[13]李璇．論我國廉租房制度的完善[J]，中國優(yōu)秀碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫，2009，（6）. </p><p>&l

68、t;b>　　謝辭</b></p><p>　　衷心感謝我的導(dǎo)師**老師，從我論文的選題、構(gòu)思、撰寫直至最終定稿，席老師都給予了我精心細(xì)致的指導(dǎo)。導(dǎo)師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度、博大寬廣的胸懷、誨人不倦的人格魅力、兢兢業(yè)業(yè)的工作作風(fēng)給我留下了深刻的印象，讓我由衷的欽佩，同時也使我受益終生。</p><p>　　感謝本次課題研究過程中查閱的相關(guān)文獻(xiàn)的作者對廉租房建設(shè)的深入研究，為本文中的

69、寫作提供了豐富的信息并啟發(fā)了本文的一些創(chuàng)新性思路。感謝東北電力大學(xué)社會工作06班的同學(xué)，在本次論文的成文過程中，給予的幫助。</p><p>　　在這里，還要特別感謝大學(xué)四年學(xué)習(xí)期間給我諸多教誨和幫助的社會科學(xué)學(xué)院的各位老師?！般鍘煻鳎离y忘”，學(xué)生唯有今后加倍努力才不會辜負(fù)各位老師的栽培之恩。</p><p>　　最后，衷心感謝在百忙之中評閱論文和參加答辯的各位老師！</p>