太原世紀(jì)天蘭天尾貨市場項(xiàng)目可行研究報(bào)告

1、<p>　　關(guān)于建立山西首家專業(yè)尾貨批零中心</p><p>　　太原世紀(jì)·天蘭天尾貨市場項(xiàng)目</p><p><b>　　可行性研究報(bào)告</b></p><p>　　世紀(jì)·天蘭天代表一種全新的服裝業(yè)流通革命</p><p>　　是一種具有廣闊市場前景、差異型競爭優(yōu)勢的商業(yè)形態(tài)</p&

2、gt;<p>　　是21世紀(jì)中國服裝流通環(huán)節(jié)最后的暴利所在</p><p>　　是物美價(jià)廉、物超所值的最強(qiáng)代言人</p><p>　　——世紀(jì)·天蘭天定位為尾貨批零組貨中心，主要經(jīng)營外貿(mào)服裝尾貨、暢銷貨、鞋帽飾品等。 ——世紀(jì)·天蘭天的購物方式是一種高度專業(yè)化、高度集成的商業(yè)形式。</p><p>　　——世紀(jì)·天蘭天強(qiáng)

3、調(diào)在體現(xiàn)尾貨商品競爭力和號(hào)召力的前提下，展現(xiàn)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的卓越貢獻(xiàn)。</p><p>　　——世紀(jì)·天蘭天以追求貨源密集化、品類豐富化、品次優(yōu)質(zhì)化、服務(wù)人性化，展現(xiàn)核心競爭力。</p><p>　　通過組合適合并能刺激山西及周邊省市客商在這里集中批發(fā)和消費(fèi)。</p><p><b>　　保密承諾</b></p><p

4、>　　本商業(yè)策劃書屬商業(yè)機(jī)密，知識(shí)所有權(quán)歸北京尖點(diǎn)國際營銷策劃有限公司所有，其所涉及的內(nèi)容和資料僅限于對(duì)太原世紀(jì)·天蘭天合作者使用。收到本策劃后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定：</p><p>　　妥善保管本商業(yè)策劃書，在沒有取得所有人書面同意前，收件人不得將本計(jì)劃的全部或部分予以復(fù)制、傳遞、影印并散布給他人，不得進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)或其他方式的傳播；應(yīng)像對(duì)待貴單位的機(jī)密材料一樣對(duì)待本策劃書所提供的所有

5、機(jī)密資料。</p><p><b>　　本案說明</b></p><p>　　本商業(yè)計(jì)劃書為項(xiàng)目實(shí)施總案，所涉及相關(guān)內(nèi)容的詳細(xì)方案根據(jù)進(jìn)展程度會(huì)提交單案或細(xì)則。</p><p>　　本商業(yè)計(jì)劃書屬可調(diào)報(bào)告。委托方及策劃方根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行協(xié)商后可調(diào)整本策劃的內(nèi)容及操作流程。</p><p>　　對(duì)于本案懇請(qǐng)委托方仔細(xì)閱

6、讀并及時(shí)反饋信息，對(duì)相關(guān)要求請(qǐng)?jiān)诒静邉潏?bào)告7日內(nèi)提出，逾期視為認(rèn)可本案。</p><p><b>　　謝謝！</b></p><p><b>　　梁吉良</b></p><p>　　由于時(shí)間倉促，不足之處在所難免，專業(yè)術(shù)語的解釋可能也未作詳盡說明，不惑之處敬請(qǐng)?zhí)嶙h回復(fù)或諒解！</p><p><

7、;b>　　保密承諾及簽收單</b></p><p><b>　　保密承諾</b></p><p>　　本商業(yè)策劃書屬于商業(yè)機(jī)密，知識(shí)所有權(quán)屬于北京尖點(diǎn)國際營銷策劃有限公司，其所涉及的內(nèi)容和資料僅限于對(duì)太原世紀(jì)·天蘭天合作者使用。收到本策劃后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定：</p><p>　　妥善保管本商業(yè)策劃

8、書，在沒有取得所有人書面同意前，收件人不得將本計(jì)劃的全部或部分予以復(fù)制、傳遞、影印并散布給他人或進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)或其他方式的傳播；應(yīng)像對(duì)待貴單位的機(jī)密材料一樣對(duì)待本策劃書所提供的所有機(jī)密資料。</p><p><b>　　本案說明</b></p><p>　　本商業(yè)計(jì)劃書為項(xiàng)目實(shí)施總案，所涉及相關(guān)內(nèi)容的詳細(xì)方案根據(jù)進(jìn)展程度會(huì)提交單案或細(xì)則。</p><p&

9、gt;　　本商業(yè)計(jì)劃書屬可調(diào)報(bào)告。委托方及策劃方根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行協(xié)商后可調(diào)整本策劃的內(nèi)容及操作流程。</p><p>　　對(duì)于本案懇請(qǐng)委托方仔細(xì)閱讀并及時(shí)反饋信息，對(duì)相關(guān)要求請(qǐng)?jiān)诒静邉潏?bào)告遞交7日內(nèi)提出，逾期視為認(rèn)可本案。</p><p><b>　　報(bào)告交遞</b></p><p>　　報(bào)告交遞人：孔祥雨 職務(wù): 策劃總監(jiān)

10、遞交日期: 年 月 日</p><p><b>　　簽收單</b></p><p>　　本單位收到北京尖點(diǎn)國際營銷策劃有限公司交來的《太原世紀(jì)天蘭天尾貨市場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》一套。并對(duì)策劃項(xiàng)目簽收，如有異議或請(qǐng)求，將在７日內(nèi)向策劃方書面回復(fù)函，并向著作單位提交的策劃書中一切資料進(jìn)行保密。</p><p><b>　　簽

11、收人： </b></p><p>　?。撸撸撸撸撸撸撸撸撸撸?lt;/p><p><b>　　年　　月　　日</b></p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　前 言6</b></p><p><b&g

12、t;　　第一章市場分析7</b></p><p><b>　　一、項(xiàng)目背景7</b></p><p>　　二、山西省基本概況7</p><p>　　三、太原商業(yè)市場現(xiàn)狀10</p><p>　　四、朝陽路商圈的發(fā)展歷程15</p><p>　　五、尾貨市場發(fā)展歷程及前景19

13、</p><p>　　六、市場核心問題呈現(xiàn)24</p><p>　　七、打造本案市場方向25</p><p>　　八、市場致勝策略的必然性26</p><p>　　第二章 項(xiàng)目總體定位概念與策劃思路29</p><p>　　一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)29</p><p>　　二、項(xiàng)目開發(fā)原則及思

14、路30</p><p>　　三、項(xiàng)目整體定位概念31</p><p>　　四、項(xiàng)目競爭策略與方向37</p><p>　　第三章 市場分體定位與產(chǎn)品規(guī)劃40</p><p>　　一、項(xiàng)目SWOT分析（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)與威脅40</p><p>　　二、市場分體定位42</p><p>

15、;　　三、產(chǎn)品規(guī)劃建議47</p><p>　　第四章 營銷推廣計(jì)劃與實(shí)施50</p><p>　　一、宣傳目的與實(shí)施計(jì)劃50</p><p>　　二、前期媒體統(tǒng)籌安排51</p><p>　　三、廣告表現(xiàn)策略52</p><p><b>　　四、推廣策略52</b></p>

16、;<p><b>　　五、推廣方案54</b></p><p>　　第五章 招商經(jīng)營推廣方案61</p><p>　　一、構(gòu)建招商成功因子61</p><p>　　二、招商目標(biāo)市場與比例63</p><p>　　五、經(jīng)營管理實(shí)施方案 （對(duì)世紀(jì)天蘭天整體的建議）75</p><

17、p>　　第六章 項(xiàng)目投資估算分析78</p><p>　　一、前期籌備及開業(yè)期成本構(gòu)成分析：78</p><p><b>　　二、收益分析78</b></p><p>　　第七章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及控制措施80</p><p>　　一、政策及法律風(fēng)險(xiǎn)80</p><p><b

18、>　　二、市場風(fēng)險(xiǎn)80</b></p><p><b>　　三、管理風(fēng)險(xiǎn)80</b></p><p>　　第八章 合作事宜陳述81</p><p>　　關(guān)于山西太原世紀(jì)·天蘭天商業(yè)項(xiàng)目合作的通路陳述81</p><p>　　項(xiàng)目合作方式及費(fèi)用84</p><p&g

19、t;　　項(xiàng)目整體策劃服務(wù)項(xiàng)目85</p><p><b>　　合作流程89</b></p><p><b>　　人員服務(wù)90</b></p><p>　　策劃服務(wù)詳細(xì)表90</p><p><b>　　前 言</b></p><p>　　本案對(duì)

20、太原市場進(jìn)行了全面的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析，同時(shí)項(xiàng)目委托方為本案提供了非常有效的項(xiàng)目情況及市場數(shù)據(jù)，在此過程中對(duì)太原外貿(mào)服裝、尾貨服裝經(jīng)營狀況及商業(yè)布局等信息有了一定的深層了解與探訪。太原市場的總體商業(yè)狀況良好，特別是各大專業(yè)批發(fā)市場以及大型本土品牌百貨商城（如：銅鑼灣國際購物中心、燕莎友誼商城）。在百貨業(yè)市場的行銷戰(zhàn)中，以專業(yè)化市場切入市場的滲透策略最受矚目，市場競爭態(tài)勢也因此愈來愈復(fù)雜與激烈。</p><p>　　近年

21、來，市場的急速變動(dòng)產(chǎn)生了流通革命。在整個(gè)太原市場商圈中，如果將外貿(mào)尾貨、淘寶的概念加入戰(zhàn)場，是否可以獲得較高的業(yè)績與市場占有率？就經(jīng)營管理與行銷策略而言，尾貨市場的經(jīng)營必須采取整體行銷組織戰(zhàn)，區(qū)隔差異化定位、動(dòng)態(tài)推廣、經(jīng)營戰(zhàn)略與促銷戰(zhàn)略的總體作戰(zhàn)方式才能有所成就。但真正的推廣效果如何，還需取決于對(duì)本案的定位與推廣策略上的確定。對(duì)于本案的營銷推廣策劃方案，將在以下內(nèi)容中呈現(xiàn)。使之達(dá)到市場實(shí)際化、策劃實(shí)效化與推廣專業(yè)化的目的。</p&

22、gt;<p><b>　　第一章 市場分析</b></p><p>　　一、項(xiàng)目背景 </p><p>　　服裝品牌，集休閑、世紀(jì)天蘭天尾貨市場（原八閩商城）所在的區(qū)域位于省會(huì)面積最大、人流量最多、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的朝陽路商圈，是山西省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、信息的中

23、心地區(qū)。項(xiàng)目處于朝陽路與雙塔經(jīng)八路交匯處的核心黃金地段，交通便利。各類服裝市場相互交映，共同構(gòu)筑成為太原最繁華的商業(yè)地帶之一，被稱為“朝陽路商圈”。</p><p>　　本區(qū)域交通便利，扼守朝陽路、雙塔北路、郝莊正街等幾條交通主干道，車流量大，周邊居民社區(qū)密集分布，與各大中小學(xué)校及多所醫(yī)院，并依托區(qū)域內(nèi)各類型豐富的商業(yè)形態(tài)共同構(gòu)筑成立體的區(qū)域商業(yè)格局，是太原的“黃金商圈”。</p><p>

24、;　　項(xiàng)目總體量5萬平米，分A區(qū)、B區(qū)兩部分，定位專業(yè)尾貨批發(fā)零售市場后，將成為太原乃至中國中北部最大、最權(quán)威的（外貿(mào)）庫存服裝商品集散中心，輻射山西全境、陜西、內(nèi)蒙大部，市場潛力巨大。</p><p>　　二、山西省基本概況 </p><p>　　全省常住人口為35712111人，同第五次全國人口普查20

25、00年11月1日零時(shí)的32471242人相比，十年共增加3240869人，增長9.98 %，年平均增長率為0.96%。</p><p>　　（一）2010年山西整體經(jīng)濟(jì)面運(yùn)行平穩(wěn)，零售行業(yè)產(chǎn)銷兩旺</p><p>　　全年全省實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額3207.9億元，增長18.4%。其中，城鎮(zhèn)增長18.9%；鄉(xiāng)村增長16.7%</p><p>　　2010年，全省財(cái)政

26、總收入1810.7億元，增長17.8%，增幅比上年加快16.5個(gè)百分點(diǎn)。地方一般預(yù)算收入969.7億元，增長20.3%，比上年加快12.6個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政支出1928.4億元，增長23.9%，比上年加快5.3個(gè)百分點(diǎn)。 </p><p>　　2010年，全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15647.7元，比上年增長11.8%，比上年加快5.3個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均純收入4736.3元，增長11.6%，比上年加快8個(gè)百

27、分點(diǎn)。</p><p>　　2011年二季度全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額</p><p>　?。ǘ?011年上半年山西國民經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展勢頭</p><p>　　上半年全省地區(qū)生產(chǎn)總值5134.3億元,增長13.3%，快于全國平均水平3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值258.2億元，增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2944.5億元，增長17.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1931

28、.6億元，增長9.1%</p><p>　　消費(fèi)市場保持平穩(wěn)。上半年，全省實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1803.9億元，同比增長17.5%。其中，城鎮(zhèn)1469億元，增長18.7%；鄉(xiāng)村335億元，增長12.8%，城鎮(zhèn)市場快于鄉(xiāng)村5.9個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　上半年，全省居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲5%，比1-5月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中6月份當(dāng)月上漲5.9%，達(dá)到近三年最高點(diǎn)。上半年，全省工業(yè)

29、生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格上漲9.5%,工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格上漲8.9%。 </p><p>　　居民收入穩(wěn)定增長。上半年，全省城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入達(dá)到8653.3元，同比增長14.6%，比上年同期加快4.5個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入2834.6元，增長20.5%，比上年同期加快5.4個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　總體看，今年上半年全省經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)較快增長。但考慮到當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然

30、十分復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中不穩(wěn)定和不確定因素仍然較多。下一階段，全省上下要繼續(xù)認(rèn)真貫徹落實(shí)省委、省政府關(guān)于經(jīng)濟(jì)工作的各項(xiàng)決策部署，堅(jiān)持處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通貨膨脹預(yù)期的關(guān)系，切實(shí)解決經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的突出問題，進(jìn)一步鞏固經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢頭，確保全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。</p><p>　　*注：以上數(shù)據(jù)來源于山西統(tǒng)計(jì)局。</p><p><b>　　尖點(diǎn)觀

31、點(diǎn)：</b></p><p>　　山西作為我國中部省份，區(qū)域經(jīng)濟(jì)類型為結(jié)合省內(nèi)礦產(chǎn)資源重點(diǎn)發(fā)展（重、化工）工業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)增長迅速，增速排在三大產(chǎn)業(yè)增幅之首，人均可支配收入增幅在10%左右，扣除物價(jià)因素，人均實(shí)際可支配收入增幅僅達(dá)到5%，這一數(shù)據(jù)低于全國GDP增幅，也低于山西省內(nèi)的GDP增幅。這在一定程度上影響力第三產(chǎn)業(yè)的增長速度，如扣除投資對(duì)第三產(chǎn)業(yè)增加值的貢獻(xiàn)率，我們可以預(yù)判，山西省內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

32、尚處于初級(jí)階段，其消費(fèi)層次、消費(fèi)類型均受到消費(fèi)能力、消費(fèi)認(rèn)知等多種因素的制約。</p><p>　　以服裝零售批發(fā)為例，在一段時(shí)期內(nèi)，中低端產(chǎn)品將占據(jù)市場需求的主導(dǎo)地位，受消費(fèi)意識(shí)提高和物價(jià)快速上漲雙重因素影響，山西省內(nèi)消費(fèi)者對(duì)物美價(jià)廉、高性價(jià)比商品的消費(fèi)傾向更加明顯。通過提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的（外貿(mào)）尾貨商品，尾貨市場必將在中國中西部、西南、西北等廣大地區(qū)顯示出強(qiáng)大的生命力和市場競爭力。</p><

33、p>　　三、太原商業(yè)市場現(xiàn)狀 </p><p>　　太原是我國中部地區(qū)的大型中心城市，是山西省的省會(huì)，太原擁有內(nèi)涵豐厚的中國歷史文化資源，太原自古商賈云集，有著“晉商之都”的歷史積淀。改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展促進(jìn)著這座城市已經(jīng)成為中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)龍頭的地位。隨著太原城市定位的清晰化，商業(yè)市場得到進(jìn)一步的發(fā)展，促進(jìn)著消費(fèi)類市場

34、的逐步擴(kuò)大與成熟，也進(jìn)一步穩(wěn)固消費(fèi)群體的多樣化。太原商業(yè)地產(chǎn)已成為各類投資者熱門追蹤的投資對(duì)象，出現(xiàn)風(fēng)起云涌的現(xiàn)象也并非偶然。以大盤、名盤等要素促進(jìn)著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，太原商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與上海、深圳、北京等地區(qū)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)也近乎相同。項(xiàng)目的推廣定位、運(yùn)作模式、廣告策略與銷售手段等均透視太原商業(yè)地產(chǎn)與歷史文化的有效嫁接。由此，太原商業(yè)地產(chǎn)更具區(qū)域特色與文化背景，有著另一種生命力的展現(xiàn)，一種靈動(dòng)商業(yè)元素的表達(dá)。</p><p

35、>　　隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及其它城市的交流日益深入，太原商業(yè)大都市的地位正在逐步得以重新確立，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始在太原展現(xiàn)出巨大的發(fā)展空間和市場需求，太原各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在把握這一機(jī)遇，大力開拓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，掀起了一場商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮。商業(yè)地產(chǎn)正在成為太原地產(chǎn)的又一主角。太原原有商業(yè)網(wǎng)區(qū)，面積總和超過500萬平方米?，F(xiàn)今，太原市較突出的商圈范圍內(nèi)的購物中心、專業(yè)專賣店等新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)；連鎖超市經(jīng)營領(lǐng)域正在拓寬；如火如荼的

36、商業(yè)氛圍的造勢讓投資者和消費(fèi)者覺得前景一片大好。是不是真實(shí)的太原的商業(yè)情況？是不是火熱的現(xiàn)象就能表明一定有源源不斷的火源在支撐著呢？ </p><p>　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前太原人均商業(yè)面積為0.7平方米左右，而發(fā)達(dá)國家或地區(qū)人均一般為1.2平方米，從數(shù)字上來看，太原人均商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家或地區(qū)，處于較低水平狀態(tài)。從臨街商鋪商業(yè)結(jié)構(gòu)分布來看,服裝飾品與精品店占據(jù)了25%的比例。由此看來，太原的商業(yè)地產(chǎn)存

37、在很大市場。這個(gè)市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于什么，是開發(fā)者關(guān)心，也是投資客關(guān)心，更是政府人士所關(guān)心的。</p><p>　　從太原商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布來看，商業(yè)區(qū)多集中在老城區(qū)的中部、東部。而新區(qū)也在城市改造中形成了大量新興居住區(qū)，且這些居住區(qū)的位置是逐步向外擴(kuò)張的。這種擴(kuò)張是以交通的延展為基礎(chǔ)的。傳統(tǒng)商業(yè)中心對(duì)這些區(qū)域的覆蓋已經(jīng)很難滿足人們的需求了，這就要求一是出現(xiàn)新的商業(yè)中心，來滿足歷來缺乏零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的新地區(qū)的需求；或者對(duì)現(xiàn)

38、在商業(yè)中心進(jìn)行業(yè)態(tài)升級(jí)，以滿足東部新區(qū)大量新遷入居民的需求。</p><p>　　（一）太原經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析：</p><p>　?。?）人口環(huán)境：太原市目前擁有人口420萬人，從業(yè)人員176.05萬人，其中：城鎮(zhèn)從業(yè)人員126.93萬人，農(nóng)村從業(yè)人員49.12萬人。2010年城鎮(zhèn)新增就業(yè)10.82萬人。</p><p>　?。?）經(jīng)濟(jì)增長：初步統(tǒng)計(jì)，2010年全市實(shí)現(xiàn)

39、地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1778.05億元，比上年增長11.0%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值31.37億元，增長4.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值798.49億元，增長12.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值948.19億元，增長10.5%。第三產(chǎn)業(yè)中，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)增加值142.47億元，增長5.5%；批發(fā)零售及住宿餐飲業(yè)增加值303.44億元，增長16.4%；金融保險(xiǎn)業(yè)增加值177.96億元，增長12.9%；房地產(chǎn)業(yè)增加值46.76億元，增長5.3%。&l

40、t;/p><p>　?。?）固定資產(chǎn)投資：2010年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資916.48億元，比上年增長17.2%（含年初列入計(jì)劃的由上級(jí)統(tǒng)計(jì)部門直接收?qǐng)?bào)的太原鐵路樞紐西南環(huán)線等3個(gè)項(xiàng)目的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為948.06億元，比上年增長21.2%）。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資852.29億元，增長16.7%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資64.19億元，增長24.8%。</p><p>　?。?）在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資:

41、第一產(chǎn)業(yè)投資8.87億元，增長0.8%；第二產(chǎn)業(yè)投資242.34億元，增長11.8%，其中：工業(yè)投資228.05億元，增長15.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資601.08億元，增長19.0%。三次產(chǎn)業(yè)投資的比重依次為1.1%、28.4%和70.5%</p><p>　　消費(fèi)品零售：2010年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額825.85億元，比上年增長18.0%。</p><p>　?。ǘ┨哂写硇缘纳虡I(yè)&

42、lt;/p><p>　　貴都世紀(jì)廣場(柳巷南路)、 茂業(yè)百貨(柳巷南路)、 華宇購物中心(開化寺街)、梅園百盛(親賢街)、燕莎友誼商城（長風(fēng)街）、 銅鑼灣國際購物中心(柳巷北路)、陽光王府井百貨（親賢街）、華宇購物廣場（漪汾街）、世貿(mào)購物中心(長治路)、美特好購物廣場（千峰南路）、華宇國際精品商廈（新建北路）、東方紅服裝城（朝陽街）、新天龍購物中心（迎澤大街）。</p><p>　?。ㄈ┨?/p>

43、具有代表性大型工業(yè)企業(yè)</p><p>　　太原鋼鐵（集團(tuán)）有限公司、山西省煤炭運(yùn)銷集團(tuán)有限公司、太原鐵路局、山西焦煤集團(tuán)有限責(zé)任公司、山西煤炭進(jìn)出口集團(tuán)有限公司、山西建筑工程(集團(tuán))總公司、太原重型機(jī)械集團(tuán)有限公司、美錦能源集團(tuán)有限公司、晉西機(jī)器工業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司、太原煤炭氣化(集團(tuán))有限責(zé)任公司等。</p><p>　?。ㄋ模┨慕煌▍^(qū)位優(yōu)勢</p><p>

44、;　　太原街道干線道路比較平直，南北稱為路，東西稱為街，主要的干線道路有濱河?xùn)|、西路、迎澤大街、長風(fēng)大街、和平路、新建路、建設(shè)路、解放路等。</p><p>　　太原火車站位于迎澤大街東端，每日有始發(fā)至北京、石家莊、杭州、沈陽、成都、鄭州、上海、廣州、武漢、哈爾濱、青島、包頭、重慶、廈門等地的圖定旅客列車，太原站始發(fā)至北京站、石家莊北站、沈陽北站、鄭州站的“和諧號(hào)動(dòng)車組”；有途徑太原站到達(dá)西安、蘭州、臨汾、韓城、

45、唐山、包頭的旅客列車均?？刻尽?lt;/p><p>　　太原武宿國際機(jī)場位于太原市東南方向，距太原市13.2 km，設(shè)計(jì)年旅客吞吐量600萬人次，為國內(nèi)干線機(jī)場及首都國際機(jī)場的備降場。機(jī)場已開通航線50多條，通達(dá)國內(nèi)外40多個(gè)城市，保障機(jī)型近20種。</p><p>　　太原有太原長途汽車站、汽車客運(yùn)西站、迎賓汽車站、汽車客運(yùn)東站和太原南站汽車客運(yùn)站（在建）有發(fā)往全國、全省各地的班車。&l

46、t;/p><p><b>　　尖點(diǎn)觀點(diǎn)：</b></p><p>　　太原市零售行業(yè)增幅達(dá)到19%，市場消費(fèi)品零售總額達(dá)到了825.85億元，零售行業(yè)消費(fèi)總額722.02億元，零售行業(yè)人均年消費(fèi)總額17190元，參照山西省人均可支配收入來看，消費(fèi)十分旺盛，綜合考察餐飲（10%）、住宿（7.7%）、批發(fā)（8.7%）等行業(yè)增幅看，太原消費(fèi)者購買主體仍在商品領(lǐng)域。太原市場環(huán)境良

47、好，山西成功進(jìn)行支柱產(chǎn)業(yè)重組、轉(zhuǎn)型后，經(jīng)濟(jì)增長后勁強(qiáng)勁。（外貿(mào)）尾貨通過物美價(jià)廉的優(yōu)勢成功切入太原大眾需求市場，在太原朝陽路商圈建立太原首家（最大）尾貨批零中心，從太原整體宏觀經(jīng)濟(jì)面考量，具備其可行性。</p><p>　　四、朝陽路商圈的發(fā)展歷程 （一）朝陽路商圈——目前山西最大的服裝批發(fā)集散中心</p><p>　

48、　朝陽街位于郝莊村北，原名新郝莊街。該街東西走向，西起建設(shè)南路東至省電力開關(guān)廠，全長1873米，寬26米。于1986年—1987年修建。據(jù)說在明朝時(shí)，太原城的東北門名為迎暉門 （即現(xiàn)在的小東門），而朝陽街又位于迎暉門的東面，故名“朝陽”。</p><p>　　朝陽街毗鄰太原火車站，交通便利，得天獨(dú)厚的地理位置、巨大的人流和物流為朝陽街帶來了無限的商機(jī)，慢慢發(fā)展成為華北最有影響的服裝集散中心。很多太原人提起買衣服，

49、都會(huì)爽快地說，“去服裝城！”</p><p>　　進(jìn)入上世紀(jì)90年代，朝陽街的服裝市場進(jìn)行了整合。隨著太原服裝城、華北服裝城等一系列服裝城的組建，朝陽街的服裝市場漸漸步入正軌，迎來了第二次發(fā)展的契機(jī)。</p><p>　　現(xiàn)在的朝陽街店鋪林立，每日人流量約在20萬人次，當(dāng)?shù)厣碳覀兎Q其為 “金街”，紛紛在此盤地投資，搶占市場。</p><p>　　行走在朝陽街上，你會(huì)

50、發(fā)現(xiàn)這里的商場名字習(xí)慣以“城”而起——服裝城、內(nèi)衣城、窗簾城、鞋城……給人一種規(guī)模宏大、氣勢磅礴之感。</p><p>　　如今，朝陽街已逐漸成為以服裝行業(yè)為中心，家居、飲食、零售等產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的商業(yè)一條街。從簡陋到繁華，朝陽街就這樣由一條“土街”變成現(xiàn)在的“金街”。 “目前朝陽街所有商城內(nèi)的商戶共有5500多戶，2011年新增20多戶?！眲⑺L說，“這個(gè)數(shù)字意味著服裝城商戶發(fā)展較穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)過商戶數(shù)量大起大落

51、、外流或涌進(jìn)的現(xiàn)象。</p><p>　　作為山西規(guī)模較大的服裝集散地，朝陽街盡管商戶競爭逐年激烈，市場空間出現(xiàn)飽和，但眾商家在此發(fā)展的信心從未減弱。這其中原因，可能要?dú)w咎于一年四季潮水一樣涌入的人流，和毗鄰火車站與高速出口的地理優(yōu)勢。</p><p>　?。ǘ┏柭菲瑓^(qū)市政改造工程動(dòng)向</p><p>　　五一路拓寬改造要保留歷史文化街區(qū)特色；朝陽街片區(qū)改造將使

52、服裝城一帶長期以來的車輛擁堵狀況得到改觀；楊家堡片區(qū)改造將進(jìn)一步提升親賢街地區(qū)的商貿(mào)品位……年內(nèi)，這些道路、片區(qū)改造工程將陸續(xù)在太原市展開。15日，市領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)市住建委、城管委、規(guī)劃局等部門負(fù)責(zé)人，對(duì)即將展開的十多項(xiàng)城市道路新建和改造工程進(jìn)行了前期調(diào)研…….</p><p>　?。ㄈ┏柦帜壳吧虡I(yè)狀況</p><p><b>　　（1）服裝市場：</b></p&

53、gt;<p>　　今天的太原服裝批發(fā)市場，不管是從市場結(jié)構(gòu)上，還是從商品的層次上都基本趨于完善，但隨著市場的不斷繁榮，太原朝陽街商圈潛在的矛盾正在不斷的暴露出來。   目前朝陽街的每日平均客流量為20余萬人次，雙休日及節(jié)假日的客流量超過45萬人次，覆蓋的消費(fèi)群體達(dá)160余萬人，但由于最早興建的一批市場已經(jīng)略顯破敗，加之街道老舊，市場聚集起來的大量人氣讓朝陽街這個(gè)本來就不寬闊的街道顯得更加擁擠?；靵y

54、、擁擠幾乎已經(jīng)成為朝陽街的代名詞，改善交通、提升朝陽街周邊環(huán)境和形象刻不容緩。  2011年，朝陽街片區(qū)改造工程被太原市政府列入市級(jí)重點(diǎn)工程，并已于3月份開工。改造面積達(dá)1.8平方公里，涉及打通道路及路面整修、立面整理、城市景觀綠化、商圈提檔等多個(gè)方面，屆時(shí)朝陽街將整體拓寬改造。預(yù)計(jì)改造完畢后，朝陽街商圈將會(huì)像太原柳巷商圈、長風(fēng)街商圈一樣整潔、時(shí)尚，并以步行街、購物公園等多種經(jīng)營模式來迎接消費(fèi)者。 

55、0; 目前，朝陽街商圈雙塔北路及周邊的幾條道路正在進(jìn)行全面改造；同至人廣場地下停車場工程已近尾聲；涉及朝陽街拓寬的老精品市場拆遷重建已接近尾聲，據(jù)了解，由于朝陽街拓寬改造涉及到太原交通建設(shè)，因此可能</p><p><b>　　（2）其他商業(yè)：</b></p><p>　　太原朝陽街地區(qū)店鋪林立，客流量每日都在20萬人次以上，商家們稱其為“金街“由于各商家都看準(zhǔn)這

56、里客流多、消費(fèi)大，紛紛將子店或連鎖店開進(jìn)這里。目前除服裝品牌、鞋類品牌商家進(jìn)駐外，銀行、通訊、餐飲等服務(wù)業(yè)也紛紛挺進(jìn)，肯德基、德克士、麥當(dāng)勞等名店在這里都能見到。而此前，梅家燜面館、土家族飛餅店、郝剛剛羊雜割等餐飲店因?yàn)楦偁幖ち?，已?jīng)敗退。在朝陽街上，昨天商店是一個(gè)名字，兩天后更換成另一個(gè)名字的現(xiàn)象非常普遍。</p><p>　?。?）經(jīng)營方式期待創(chuàng)新</p><p>　　盡管這里商城多，

57、但經(jīng)營品種和經(jīng)營布局幾乎雷同：地下室賣鞋、二樓男裝、三樓童裝、四樓女裝……從上海義烏、廣州白馬和石家莊過來的人說，太原服裝城目前在北方有一定名氣，但從經(jīng)營來說還不夠集中，即消費(fèi)指引不夠明確，河北商人常波介紹，朝陽街上多家商城經(jīng)營的商品極其相似，“你有我有全都有”，造成大家生意都難做。他說管理部門有必要對(duì)各商城經(jīng)營重新定位和布局，比如鞋帽城、箱包城、服裝一城、服裝二城、床上用品城、內(nèi)衣成、小商品城等。記者詢問多家店鋪老板，有不少人對(duì)此觀點(diǎn)

58、表示贊同。</p><p>　　五、尾貨市場發(fā)展歷程及前景 </p><p>　　隨著服裝行業(yè)的發(fā)展，服裝銷售的渠道和模式也在不斷地發(fā)生變革和創(chuàng)新，迄今為止，各種新的銷售渠道逐漸明晰，對(duì)服裝銷售的增長起著良好的促進(jìn)作用。而市場上的尾貨和庫壓貨的銷售渠道也就逐漸走入正規(guī)化、規(guī)模化、系統(tǒng)化的管理銷售模式。</p><

59、p>　　(一)服裝尾貨的特點(diǎn)：外貿(mào)尾單是因?yàn)閲獯笃放葡聠斡嗀浀臅r(shí)候，多數(shù)時(shí)候會(huì)指定原材料配給。當(dāng)然配給量會(huì)大于定單要求，以確保能夠生產(chǎn)足夠量的質(zhì)檢合格產(chǎn)品。這樣代工廠家在定單交貨之后，會(huì)有部分剩余，這部分產(chǎn)品稱為“尾單”。 根據(jù)服裝業(yè)態(tài)分析：服裝原單生產(chǎn)中有20%--5%為尾貨，當(dāng)生產(chǎn)廠家或服裝銷售商完成訂單或銷售的60%時(shí)，已經(jīng)賺到了合理的利潤，剩余的或即為：尾貨。而他們銷售這些尾貨的唯一途徑就是等小的商販找上門來，或是以低于

60、生產(chǎn)成本的價(jià)格甩掉。</p><p>　?。ǘ┩赓Q(mào)尾貨的特點(diǎn)總結(jié)起來就是：非常好的產(chǎn)品，非常低的價(jià)格。所以是比較暴利的行業(yè)。外貿(mào)尾貨還有幾個(gè)特點(diǎn)：做假貨的人不敢來仿冒你，因?yàn)樗骷儇浺残枰杀荆?lt;/p><p>　　他做出來成本加上利潤批發(fā)肯定都比外貿(mào)尾貨的價(jià)格高，因?yàn)槲藏浀呐l(fā)價(jià)通常都是低于成本的。</p><p>　?。ㄈ┪藏浀牧硪环N商品是：壓貨。所謂壓貨又

61、叫壓倉，就是在年終時(shí)或者換季等特殊時(shí)段內(nèi)，向市場和各級(jí)渠道，尤其是一級(jí)商業(yè)渠道中，壓出其遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其正常銷售量所需庫存的貨物，也就是壓倉或者塞貨等。這往往是無奈的銷售行為，是最低檔次的營銷活動(dòng)。所以廠家或經(jīng)銷商處理壓貨的最快捷徑也是通過尾貨市場甩賣。</p><p>　?。ㄋ模┓b尾貨和壓貨的另一特點(diǎn)是：數(shù)量巨大。一般從事兩年左右尾貨服裝經(jīng)營的商戶，手中的服裝少則也有3-5萬件，多則達(dá)十幾萬件，山東青島有一家從事外

62、貿(mào)服裝的廠家?guī)齑娓傔_(dá)到10億多件。</p><p>　?。ㄎ澹┩赓Q(mào)服裝尾貨廠家的現(xiàn)狀：根據(jù)國家工商總局資料顯示，截至2006年5月份，中國共有20萬多家服裝企業(yè)，其中從事外貿(mào)服裝的廠家及代理銷售公司約有8萬多家，這些企業(yè)多分布于廣州、福建、江浙一帶，外貿(mào)服裝尾貨占總交易額的40%以上。構(gòu)成大規(guī)模的銷售份額的原因主要是這些廠家為了加速資本運(yùn)作、提高生產(chǎn)量、搶占國際定單等不得不擴(kuò)展尾貨銷售渠道。他們通過尋找代理商、經(jīng)

63、銷商的方式將積壓的大部分庫存轉(zhuǎn)入市場銷售。而一些大品牌廠家在保護(hù)品牌的原則下，也會(huì)將庫存封存到一定時(shí)間后 （2-5年）轉(zhuǎn)入市場，這些多途徑的庫存尾貨形成了服裝整體產(chǎn)業(yè)的一部分。</p><p>　　（六）尾貨服裝經(jīng)銷商的現(xiàn)狀：當(dāng)今服裝經(jīng)銷商大致分為幾種；一是占市場上30%的“大戶批發(fā)商”，他們的生意都經(jīng)歷過了最初的原始積累階段，所以市場基本穩(wěn)定，心態(tài)上也滿足于現(xiàn)狀，二是占市場上50%的占有大部分市場份額的“二批”

64、們或是是一些服裝店的商販，由于他們的創(chuàng)業(yè)階段剛剛開始，進(jìn)貨渠道還沒有形成一定的模式，加上近幾年的市場競爭激烈，所以對(duì)于他們來說“多一個(gè)商機(jī)也就多一分利潤”，三是一些專門從事外貿(mào)尾貨的經(jīng)營主，由于貨物流通快、資金周轉(zhuǎn)及時(shí)，所以他們更愿意走“批量化”，走專業(yè)市場。尾貨服裝經(jīng)銷商大致上也分為四類：一種是有充足貨源的大批發(fā)商，他們掌握了市場上的60%以上貨源信息，并通過自己的渠道組合，會(huì)將大批量的貨源控為己有，然后再加價(jià)轉(zhuǎn)銷給一部分區(qū)域批發(fā)商，

65、這類批發(fā)商的單批貨量巨大，動(dòng)輒幾十萬件，一般小的服裝批發(fā)商很難吃動(dòng)。第二種是大戶批發(fā)商，他們一般有多個(gè)銷售點(diǎn)，由專人負(fù)責(zé)銷售，專人負(fù)責(zé)找貨源，對(duì)于大單他們甚至可以聯(lián)合多個(gè)同行去購進(jìn)然后分銷。第三種則是分布在各大城市從事小范圍的經(jīng)營或是尾貨終端批發(fā)經(jīng)營，他們一般在選到貨源后，一般再去尋找自己的客源，通過自己的廣告宣傳方式來組合自己的銷售支撐點(diǎn)</p><p>　　已有的尾貨市場狀況分析：中國第一家尾貨市場北京天蘭天

66、市場開業(yè)半年創(chuàng)造了服裝界的神話，該市場運(yùn)作項(xiàng)目組掌握3000多個(gè)從事尾貨服裝的經(jīng)營商信息。天蘭天在尾貨市場整體運(yùn)作的思路上，已經(jīng)將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到廣東、浙江、常熟等以服裝產(chǎn)業(yè)基地，力求將天蘭天市場打造成兩萬家服裝廠商是市場的貨源基地，10萬家服裝經(jīng)銷商的購物天堂。</p><p>　　隨著天蘭天市場的出現(xiàn)，北京在兩年內(nèi)開出了十五六家市場；其中有的尾貨市場跟風(fēng)熱并沒有隨著天蘭天的出現(xiàn)嘗到甜頭，因?yàn)檫@些市場在貨源以及對(duì)管理

67、上出現(xiàn)了漏洞及缺失，當(dāng)然就沒有長期性而言了。 </p><p>　　（七）太原尾貨服裝經(jīng)營現(xiàn)狀：根據(jù)初步調(diào)查分析太原市場，反映出太原對(duì)尾貨的熱衷度超過北京，而且呈上升趨勢。其實(shí)目前太原街頭巷尾出現(xiàn)的小的外貿(mào)店及折扣店、淘寶店就是尾貨市場的表現(xiàn)形式。但是這些店都分布在太原各個(gè)角落，且以分散經(jīng)營、小規(guī)模經(jīng)營為主。他們的經(jīng)營有很多缺點(diǎn)：客戶群范圍小、更新快。經(jīng)營店面小，進(jìn)出貨受時(shí)間限制，這些經(jīng)銷商另外一個(gè)節(jié)點(diǎn)是貨源信息

68、。他們的生存靠貨源，沒有貨源就意味著會(huì)失去更多客戶。所以一個(gè)專業(yè)的尾貨服裝市場既能解決經(jīng)銷商的客戶問題又能解決貨源問題，同時(shí)還降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　（八）市場預(yù)測：目前在中國的服裝行業(yè)，產(chǎn)業(yè)空間還是很大的，關(guān)鍵問題是怎么充分的認(rèn)識(shí)自己的資源現(xiàn)實(shí)，找到很好的項(xiàng)目價(jià)值提升路徑。目前服裝市場的發(fā)展有四個(gè)特征： </p><p>　　1）．服裝批發(fā)市場吸引了越來越多的直接消費(fèi)者，這部

69、分消費(fèi)者主要為城市工薪階層、學(xué)生、外來務(wù)工人員和流動(dòng)人口，是處于消費(fèi)階層的中低部分。 </p><p>　　2）．從前簡陋的“大棚式”服裝批發(fā)市場競相改造，這些商廈式的服裝批發(fā)市場在硬件上幾乎不亞于百貨商場，但在軟件環(huán)境方面還有相當(dāng)大的差距。這些商廈式的批發(fā)市場仍采用攤位形式，往往缺乏試衣間，每逢節(jié)假日更是人滿為患。 </p><p>　　3）．發(fā)展規(guī)?？焖倩?，好多批發(fā)市場從原來的地?cái)偸浇?jīng)

70、營逐漸轉(zhuǎn)化為規(guī)?；?、專業(yè)化經(jīng)營，面對(duì)消費(fèi)者也發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，有的甚至成為全國服裝的批發(fā)基地。 </p><p>　　4）．傳統(tǒng)的批發(fā)市場走的是低價(jià)位的路線，以此求得銷售量的提升。那么從目前來看，少數(shù)服裝批發(fā)市場逐漸走上了品牌化的經(jīng)營道路，創(chuàng)造出批發(fā)市場特有的品牌服裝之路，當(dāng)然還面臨著價(jià)格上的問題，畢竟批發(fā)市場走的是低價(jià)格的路線。</p><p>　　5）．專業(yè)尾貨批發(fā)市場的形成具備專業(yè)化、

71、低價(jià)格、快速化、規(guī)?；榷喾N優(yōu)勢。</p><p>　?。ň牛┍井a(chǎn)業(yè)在太原的發(fā)展態(tài)勢 :太原服裝市場以兩個(gè)地段最為著名，一是火車站商圈，批發(fā)市場極其密集，批發(fā)和零售業(yè)務(wù)都相當(dāng)火爆；另一個(gè)地帶則是在著名的二七廣場商圈，該商圈出現(xiàn)了兩極分化，大商場與小店鋪各分一杯羹。</p><p>　?。ㄊI(yè)的尾貨市場的形成必須具備以下條件：一是過硬的市場定位來搶占市場先機(jī)；二是信息源、定位支撐點(diǎn)、標(biāo)的

72、物附近的優(yōu)勢條件、物流等；還要有專業(yè)團(tuán)隊(duì)的管理運(yùn)作以及后備力量的儲(chǔ)備作后盾。</p><p>　　六、市場核心問題呈現(xiàn) </p><p>　　作為操作本案的目的性，需客觀與實(shí)際的操作于本案。主要核心狀況如下：</p><p>　　1、零售型的投資逐步轉(zhuǎn)向批發(fā)型的投資：因這類市場的投資已發(fā)展

73、的時(shí)期，投資空間有限，投資形式也較為單一。促進(jìn)著的投資市場的最大化是未來商業(yè)市場發(fā)展的趨勢。</p><p>　　2、批發(fā)市場臟、凌、亂等形象依然存在：因這類市場在固有概念當(dāng)中均是這類形象，但由于市場的逐步完善性，促使這類物業(yè)必將得到改變。必將以優(yōu)化購物環(huán)境為背景從而提升市場形象力</p><p>　　3、批發(fā)市場單一功能制約它的有效發(fā)展：在太原市場，批發(fā)市場依然是批發(fā)為主，主要看中“量”

74、的產(chǎn)生，而對(duì)于購物環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)上無太多的追求。同時(shí)，批發(fā)市場依然是純購物功能，無餐飲、休閑、娛樂、展示等功能的存在。</p><p>　　七、打造本案市場方向 </p><p>　　未來市場的發(fā)展前景良好，但對(duì)于朝陽路商圈的市場未來發(fā)展趨勢必將 成為行業(yè)人士高度重視與關(guān)切的現(xiàn)實(shí)，這也正是世紀(jì)·天蘭天項(xiàng)

75、目打造的原始初衷，一種引領(lǐng)行業(yè)領(lǐng)先的操作模式，一種投資者、經(jīng)營者、終端消費(fèi)者三贏的經(jīng)營模式。</p><p>　　1、形象力的提升：對(duì)于傳統(tǒng)批發(fā)市場固有的形象必將得到改變，以優(yōu)化購物環(huán)境是本案的基本目標(biāo)。</p><p>　　2、強(qiáng)化批發(fā)功能：固有的批發(fā)市場以單一的批一功能為主，或者是不拒絕零售的可能性，但也不推薦這類功能的存在。但在本案內(nèi)，必須注重零售功能。包括樓層產(chǎn)品的布局，核心客戶的

76、引進(jìn)及物業(yè)人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)等要素上均體現(xiàn)這一特征。</p><p>　　3、網(wǎng)絡(luò)化的拓展：一般批發(fā)市場以本地市場為主，再輔射到周邊市場。而作為本案，則強(qiáng)力拓展它的輔射性，以全省及周邊省市作為輔射目標(biāo)。它依托于產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的背景，整合買方與賣方的有效需求向區(qū)域化、專業(yè)化發(fā)展促進(jìn)這類市場的交易是本案的核心賣點(diǎn)。</p><p>　　4、強(qiáng)力打造“三化”元素：“三化”元素即指專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)模化。

77、這個(gè)未來世紀(jì)·天蘭天關(guān)系生存性的關(guān)鍵問題。專業(yè)化，有利于商業(yè)價(jià)值的提升；規(guī)?；欣诋a(chǎn)品的多樣化。規(guī)范化，有利于促進(jìn)銷售率的上升；這些方面必須得到有效提高，必將會(huì)使本案的持續(xù)經(jīng)營性達(dá)到最大化。</p><p>　　5、異地營銷促進(jìn)本案市場熱溫：本案所有的宣傳均需緊扣著規(guī)?；僮?，一方面以本地為主，但在中后期進(jìn)行吸納。在本案的前期必將以“以外圍（北京）攻內(nèi)地”的戰(zhàn)略促進(jìn)市場的持續(xù)熱溫狀態(tài)。</p

78、><p>　　6、拓展實(shí)力客戶激活市場：本案定位前期本地客戶也有限。又由于競爭者已開始展開銷售工作，這種現(xiàn)象的存在均能對(duì)本案產(chǎn)生極大的影響。拓展本案實(shí)力性客戶乃是本案的關(guān)鍵，一方面可利用它的實(shí)力性與品牌性吸納同類型的客戶或散戶；另一方面可去化比例較大的商鋪面積。對(duì)于這類型的客戶，是本案的關(guān)鍵所在，也是本案的困難所在。</p><p>　　7、“人流、商流、信息流”構(gòu)造強(qiáng)勢賣點(diǎn)：由于本案地處于朝

79、陽路核心商圈內(nèi)，為太原老商業(yè)區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，同時(shí)功能性定位為主題商廈奠定了基礎(chǔ)。本案以人流、商流、信息流作為強(qiáng)勢賣點(diǎn)對(duì)外推廣，必定引進(jìn)各類商家的青睞。這種定位，即改變與提升傳統(tǒng)物流中心的商業(yè)價(jià)值，另一方面也為現(xiàn)代物流的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者做出示范與引導(dǎo)。</p><p>　　八、市場致勝策略的必然性 </p><p>　　世紀(jì)&

80、#183;天蘭天(外貿(mào))尾貨市場的發(fā)展前景將得到多方人士的鼎力支持，一方面來源于市場需求，另一方面則是開發(fā)商的開發(fā)理念，第三方面則是行業(yè)協(xié)會(huì)，第四方面則是做專業(yè)型批市場的長久性客戶，第五方面則是終端客戶等五大力量的全新打造，促使著批發(fā)市場具備良好的發(fā)展前景?？蛻糍Y源也將得到大力拓展，逐步向多元化、專業(yè)化、層次化的客戶資源發(fā)展。產(chǎn)品質(zhì)量差、商家信譽(yù)無保證等現(xiàn)象即將得到有效改變，趨向于產(chǎn)品風(fēng)格時(shí)尚、產(chǎn)品品質(zhì)較佳、商家信譽(yù)信得過等原則吸納有效

81、客戶。而作為本案如何制勝于市場，核心策略是什么，所運(yùn)用的組合策略又是什么，或者是操作手段又如何乃是本案取勝于市場的關(guān)鍵。具體如下：</p><p>　　1、核心策略：“大戶為帶動(dòng) 貨源為基礎(chǔ)”取勝市場</p><p>　　2、運(yùn)用手段：運(yùn)用“借力使力”手段</p><p>　　√“以外圍激活本地”銷售</p><p>　　在市場前期階段，必須

82、以外圍市場作為攻破方向。一方面可作為探訪需求，從外圍市場客戶探知他們對(duì)本案的青睞性，另一方面可根據(jù)了解的情況及時(shí)調(diào)整本案策略。在進(jìn)行外圍市場探訪的過程中，一種情況則是出現(xiàn)“熱度”狀況，這是比較良好的市場狀況。另一以“冷度”狀況，出現(xiàn)這種情況時(shí)則立即進(jìn)行外圍市場轉(zhuǎn)向本地市場的吸納策略。從然保證本案的銷售目標(biāo)。但這種銷售方式的確立，是檢驗(yàn)本案是從外圍攻本地，還是從本地激活外地市場的最好方式。</p><p>　　√“

83、以本地促進(jìn)外地”銷售</p><p>　　在操作任何一個(gè)案子時(shí)，一般都會(huì)采取“先易后難”策略。而作為本案的的定位，當(dāng)?shù)乜蛻糍Y源需要帶動(dòng)，這種先易后難的策略是否可行仍處于未知數(shù)。當(dāng)然，憑借以往我們團(tuán)隊(duì)操作尾貨市場定位的先行策略給予本案一定的參考價(jià)值。具體如下：</p><p>　　*推廣成功或失敗原因，均可成為本案最為直接的參照價(jià)值；</p><p>　　*避開該案的

84、核心賣點(diǎn)，為本案的創(chuàng)新提供了創(chuàng)作空間；</p><p>　　*積極關(guān)注該案的推廣發(fā)展?fàn)顩r，及時(shí)調(diào)整本案的推廣策略</p><p>　　鑒于以上原因的存在，本案需在招商前期做好一系列的工作。如前期市場造勢、外地市場探訪、核心策略確立、最佳手段運(yùn)用等問題上做足功夫，方能達(dá)到“短、平、快”的實(shí)施目的，最終實(shí)現(xiàn)短時(shí)間完成招商的目標(biāo)。</p><p>　　第二章 項(xiàng)目總體定位

85、概念與策劃思路</p><p>　　一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) </p><p>　　世紀(jì)·天蘭天尾貨市場作為重點(diǎn)開發(fā)商業(yè)，在開發(fā)運(yùn)營過程中應(yīng)當(dāng)滿足投資商/開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者及最終消費(fèi)者四個(gè)層面的利益要求，保證項(xiàng)目的成功建設(shè)及后期良好運(yùn)營。</p><p>　　1、對(duì)于投資/開發(fā)

86、商而言</p><p>　　本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)能夠保證在最優(yōu)化的投資環(huán)境之下，實(shí)現(xiàn)短期效益與長期效益的最大化，主要表現(xiàn)為：通過項(xiàng)目的重新定位、快速營銷、長線運(yùn)營，為投資/開發(fā)商帶來合理的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)投資/開發(fā)商的投資回報(bào)預(yù)期，同時(shí)借助于優(yōu)勢物業(yè)資源的掌控，獲得長期管理效益、經(jīng)營效益及品牌/形象效益。</p><p>　　2、對(duì)于投資者及經(jīng)營者而言</p><p>　　本項(xiàng)目

87、應(yīng)當(dāng)通過明確定位、科學(xué)規(guī)劃、系統(tǒng)經(jīng)營管理為投資者、經(jīng)營者創(chuàng)造良好的投資/經(jīng)營環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)的升值，發(fā)揮聚集效應(yīng)，帶動(dòng)整體物業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營性，實(shí)現(xiàn)投資者及經(jīng)營者的投資回報(bào)目標(biāo)與經(jīng)營目標(biāo)。</p><p><b>　　3、對(duì)于消費(fèi)者而言</b></p><p>　　本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在充分了解消費(fèi)者消費(fèi)需求、消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)心理及消費(fèi)行為的基礎(chǔ)之上，為消費(fèi)者創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境、享受

88、批零兼營的購物功能。使之為消費(fèi)者帶來便利性與快捷性，同時(shí)結(jié)合于消費(fèi)者的消費(fèi)需求，擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)化客戶資源、保證產(chǎn)品質(zhì)量與商家信譽(yù)。以此來奠定物美價(jià)謙與品質(zhì)保證的消費(fèi)特征，更進(jìn)一步提升該物業(yè)的經(jīng)營價(jià)值。</p><p><b>　　4、對(duì)于商圈而言</b></p><p>　　本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)通過對(duì)市場、對(duì)消費(fèi)者的充分了解，科學(xué)規(guī)劃，合理引進(jìn)及組合新型業(yè)態(tài)、業(yè)種，完善區(qū)域商

89、業(yè)功能，以提升朝陽路商圈的商業(yè)特征與功能。本案所打造的目的是繼承原的商業(yè)氣勢，提升現(xiàn)有朝陽路商圈的商業(yè)功能與商業(yè)人氣，同時(shí)更進(jìn)一步的完善現(xiàn)有產(chǎn)品組合與商家組合。順接原有朝陽路商氣，造現(xiàn)有世紀(jì)·天蘭天專業(yè)市場。提升商圈原有的商業(yè)勢氣，擴(kuò)大新朝陽路商圈在行業(yè)中的知名度或者得到全國市場的各大投資者與經(jīng)營者的認(rèn)可是本案打造的真正目的。</p><p>　　二、項(xiàng)目開發(fā)原則及思路

90、 </p><p>　　任何商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)都必需遵循一定的原則性，一方面深入了解該商業(yè)圈的基本特性，另一方面尋求各類符合該項(xiàng)目操作的手法與策略，使其本項(xiàng)目在該商圈內(nèi)具備相應(yīng)的競爭力，打造一個(gè)成功的商業(yè)市場是任何一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)宗旨。</p><p>　　1、充分考慮行業(yè)與產(chǎn)業(yè)特征的有機(jī)整合，既要考慮到行業(yè)特征，又要依托于產(chǎn)業(yè)背景。點(diǎn)面雙效結(jié)合共同打造一個(gè)商業(yè)

91、購物場所的持續(xù)經(jīng)營性是不可忽視的社會(huì)責(zé)任。</p><p>　　2、充分考慮本項(xiàng)目所處商圈的特征與未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，創(chuàng)立本項(xiàng)目的核心競爭力。</p><p>　　3、“租得滿，做得旺”為大前提，對(duì)本項(xiàng)目的投資者，租賃經(jīng)營商戶，終端消費(fèi)者進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位。</p><p>　　4、以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合。同時(shí)，嚴(yán)格考核產(chǎn)品與

92、商家信譽(yù)。</p><p>　　5、以本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群（投資者與經(jīng)營者）作為市場宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢樹立高投資價(jià)值、高經(jīng)營價(jià)值的市場形象。階段性的深入攻擊，策略性的投機(jī)市場。</p><p>　　6、優(yōu)先引進(jìn)北京主力商戶（具有多個(gè)行業(yè)的銷售網(wǎng)絡(luò)客戶或具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的商戶及具有一定品牌信譽(yù)的商戶），以大客戶帶小商戶為本案的招商策略。</p><p>　　三

93、、項(xiàng)目整體定位概念 </p><p>　　根據(jù)本案的市場調(diào)研狀況及本案所處的朝陽路商圈特征，給予本案最為精準(zhǔn)的市場定位尤為重要，從商圈到項(xiàng)目特征、從業(yè)態(tài)到管理模式、從經(jīng)營戶到投資者各個(gè)層面的要素要考慮到位，使之更為貼切的符合到市場需求?？梢允箍蛻粢?guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定投資信心，增加銷售熱度。這樣的定位，可以減少與直接競爭對(duì)手的接觸面。</p

94、><p>　　市場競爭態(tài)勢（Market Competitive Situation）</p><p>　　尾貨市場的經(jīng)營與行銷策略最強(qiáng)調(diào)"尾貨"觀念，所謂利潤與市場增長點(diǎn)都是來自攤位的租賃與顧客的購買。</p><p>　　在一個(gè)市場管理企業(yè)中，每一個(gè)工作人員及主管都在做服務(wù)商戶的工作，共同爭取顧客，滿足顧客，皆以"顧客至上"的

95、服務(wù)精神來服務(wù)顧客。</p><p>　　因此，尾貨市場要能創(chuàng)造顧客與商戶的協(xié)調(diào)、溝通與默契，使顧客支持尾貨市場才算是成功的經(jīng)營。</p><p>　　商戶及消費(fèi)者對(duì)世紀(jì)·天蘭天的心理定位都是建立在"購買滿足感與價(jià)值感"的層面，尾貨市場要真正抓住商戶及消費(fèi)者的心，需花相當(dāng)?shù)墓Ψ蚍侥芸司蛊涔Α?lt;/p><p>　　社會(huì)購買力分析： 朝陽路

96、商圈雖說是太原老的商業(yè)區(qū)，但隨著經(jīng)濟(jì)快速增長，人們的生活水平得到了進(jìn)一步的提高，從而使社會(huì)購買力也得到了相應(yīng)的提高。市內(nèi)及周邊的服裝百貨市場是越來越多了，但消費(fèi)觀念也發(fā)生了很大的變化，更多的消費(fèi)者越來越追求“個(gè)性淘寶購物”了。</p><p>　　消費(fèi)者分析：朝陽路主要居住人口分布為：以拿貨客商、中年人工薪階層、外來年輕人口務(wù)工者、年輕創(chuàng)業(yè)、青年學(xué)生、企事業(yè)白領(lǐng)人群為主，這樣的人群居住結(jié)構(gòu)所體現(xiàn)的消費(fèi)力并不比城其

97、他商業(yè)區(qū)低，從周邊商品物價(jià)調(diào)查中也足以證明這一點(diǎn)，同時(shí)朝陽路商圈來自四面八方的人流不斷。因此，在朝陽路商圈啟動(dòng)服裝尾貨市場，其影響力和輻射面是相當(dāng)廣泛的。</p><p>　　競爭對(duì)手分析：世紀(jì)·天蘭天所處居住積聚區(qū)域，而此地以服裝批發(fā)市場為首的市場也不少，但均不能構(gòu)成競爭威脅，服裝批發(fā)市場目前的服裝經(jīng)營還不是很穩(wěn)定，因?yàn)橹饕嬖谥ㄎ徊粶?zhǔn)。一、 傳統(tǒng)的大棚式市場。二，商戶組成及商品貨源也是很大問題。對(duì)

98、市場競爭形勢情況加以分析，可將太原專業(yè)外貿(mào)（尾貨市場、世紀(jì)·天蘭天市場）區(qū)別如下特性：</p><p>　?。?）市場領(lǐng)導(dǎo)者　　　空缺（世紀(jì)·天蘭天）</p><p>　?。?）市場追隨者　　　太原龍馬批發(fā)市場</p><p>　?。?）市場挑戰(zhàn)者　　　尾貨批發(fā)零售組貨中心（OUTLES） 大型體育運(yùn)動(dòng)大賣場 折扣店 </p>&

99、lt;p>　?。?）市場尋位者　　　大的市場投資商、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、中小型折扣店</p><p>　　商業(yè)空間企劃（Business Space Planning）</p><p>　　世紀(jì)·天蘭天的市場競爭在于強(qiáng)調(diào)"優(yōu)勢競爭"與"競爭優(yōu)勢"。生活購買型市場與感性購買市場是尾貨市場必爭的兩大市場，"物質(zhì)的享受"與&

100、quot;心靈的充實(shí)"是尾貨市場競爭必須掌握的經(jīng)營特色，消費(fèi)階層的感性購買行為是生活品質(zhì)與消費(fèi)形態(tài)上升的一種象征。</p><p>　　根據(jù)北京天蘭天尾貨市場調(diào)查情報(bào)顯示：目標(biāo)市場的消費(fèi)客層以時(shí)尚年輕男女、上班族、家庭主婦、學(xué)生族、小孩為主要消費(fèi)對(duì)象，其逛尾貨市場購物的動(dòng)因有下列幾點(diǎn)心理定位：</p><p>　?。?）山西貨品最齊全、價(jià)格最低廉的外貿(mào)尾貨批發(fā)組貨中心。</

101、p><p>　?。?）能夠有意外的收獲。</p><p>　　（3）節(jié)省時(shí)間、專業(yè)化市場更能貨比三家。</p><p>　?。?）服務(wù)親切，有"顧客為尊"的滿足感與尊貴感。</p><p>　?。?）對(duì)尾貨市場的形象與知名度有認(rèn)同、肯定的信賴感。</p><p>　?。?）花同樣的錢，可以有多重選擇效果

102、。</p><p>　　（7）貨品齊全、花很少的錢能買到上等的服裝，尤其是外貿(mào)服裝或名牌服裝。</p><p>　　根據(jù)以上分析，世紀(jì)·天蘭天應(yīng)滿足朝陽路商圈銷售定向?yàn)榕慵鏍I態(tài)勢；以批發(fā)為主兼顧零售的定位策略，致力于打造山西最專業(yè)服裝尾貨的批發(fā)市場。</p><p>　　行銷定位策略（Marketing Positioning Strategy）<

103、/p><p>　　大體而言，世紀(jì)·天蘭天必須研究的目標(biāo)市場與行銷流通可歸納為下列幾點(diǎn)：</p><p>　?。?）按照市場態(tài)勢轉(zhuǎn)變的規(guī)則看， 原有專業(yè)市場已漸漸脫離百貨市場而獨(dú)立，有越分越細(xì)的發(fā)展趨勢。</p><p>　?。?）必須開發(fā)真正屬于高競爭力的主題化專業(yè)市場。</p><p>　?。?）各種專營店的紛紛設(shè)立，也是朝向連鎖化經(jīng)

104、營形態(tài)發(fā)展，成立各種類型的專營店，例如服飾、玩具、童嬰用品、體育用品、家庭電器用品專營店等等，而尾貨市場的集中化經(jīng)營將會(huì)增加自己的核心競爭點(diǎn)。</p><p>　?。?）專柜形態(tài)的經(jīng)營方式，使得百貨市場的經(jīng)營成本與行銷成本負(fù)擔(dān)太重，無法朝向市場區(qū)隔化、商品差異化的創(chuàng)新行銷技術(shù)發(fā)展。</p><p>　?。?）世紀(jì)·天蘭天整體行銷戰(zhàn)略的運(yùn)作與市場持續(xù)力必須再強(qiáng)化。即更明顯的主題化市

105、場。</p><p>　　商品定位（Priduct Positioning）</p><p>　　世紀(jì)·天蘭天的行銷定位必須掌握批發(fā)市場已趨向"多量多樣"的定位取向，同時(shí)消費(fèi)層在批發(fā)市場內(nèi)購買習(xí)性個(gè)性化、多元化的"品味消費(fèi)"已經(jīng)形成，因此尾貨市場必須追求"一次買足"、"精致文化"與"生活休閑

106、"的整體商品定位，并塑造個(gè)性、文化、流行、品味、魅力、流通情報(bào)等特色。</p><p>　　開發(fā)周期定位（Development Plan）</p><p>　　項(xiàng)目體量為5萬平米，計(jì)劃分兩期開發(fā)，首期啟動(dòng)B區(qū)，第二期啟動(dòng)A區(qū)。在本案中，二期啟動(dòng)的A區(qū)經(jīng)營定位暫不予給出，尖點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)以發(fā)展和長遠(yuǎn)的眼光看待項(xiàng)目開發(fā)，須充分考察B區(qū)經(jīng)營情況，來最終確定A區(qū)最終定位于主業(yè)（尾貨業(yè)態(tài)）

107、，還是尾貨業(yè)態(tài)的配套業(yè)態(tài)。</p><p>　　市場定位（Market Positioning）</p><p>　　（1）首選定位方案：</p><p>　　F1、F2、F3樓以服裝尾貨為主，功能定位——批零兼營。商品線大多以國外品牌與國內(nèi)流行服飾為主，客戶層以25歲到40歲的普通街邊店拿貨客商、上班族、雅痞、主婦或時(shí)尚男女為主要市場定位。</p>

108、<p>　　F4樓以外貿(mào)服裝尾貨為主，功能定位——大戶批發(fā)。</p><p>　　F5樓以外貿(mào)箱包、鞋帽、童裝、紡織尾貨及品牌為主，功能定位——功能輔助。這樣在進(jìn)行商戶組合時(shí)一定要考核其實(shí)力與貨源，即是較好的定位。</p><p>　?。?）備選定位方案：</p><p>　　F1、樓以服裝尾貨為主，功能定位——批零兼營。商品線大多以國外品牌與國內(nèi)流行服飾

109、為主，客戶層以25歲到40歲的普通街邊店拿貨客商、上班族、雅痞、主婦或時(shí)尚男女為主要市場定位。</p><p>　　F2樓以外貿(mào)服裝尾貨為主，功能定位——大戶批發(fā)。</p><p>　　F3樓以外貿(mào)箱包、鞋帽、童裝、紡織尾貨及品牌為主，功能定位——功能輔助。這樣在進(jìn)行商戶組合時(shí)一定要考核其實(shí)力與貨源，即是較好的定位。</p><p>　　F4、F5樓吸引本地其他商場

110、拆遷、合同到期商戶集體入駐。</p><p>　　再定位（Re-Postitioning）</p><p>　　世紀(jì)·天蘭天的再定位表現(xiàn)在尾貨定位的延伸，即：</p><p>　　最大空間的提高市場的使用率；</p><p>　　最大利益的進(jìn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)組合；</p><p>　　最有效的提升市場的核心競爭力；