房地產(chǎn)開發(fā)畢業(yè)設(shè)計(jì)----xx小區(qū)項(xiàng)目策劃與可行性分析報(bào)告

1、<p>　　XX小區(qū)項(xiàng)目策劃與可行性分析報(bào)告</p><p><b>　　專業(yè)：工程管理</b></p><p>　　學(xué)生：XXX 指導(dǎo)老師：XXX</p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　自2010年以來，中國房地產(chǎn)市場一直受國家宏觀政策調(diào)控的影響，

2、特別是眼下的2011年召開的十二五規(guī)劃中，中央政府明確表示要遏制房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。在過去的幾年中我國房地產(chǎn)高速成長，并一直保持為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)在這一新的情況下若要求得繼續(xù)長久平穩(wěn)地發(fā)展，須進(jìn)行科學(xué)改進(jìn)，不要盲目追求暴利收入。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身具備高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)這三大特點(diǎn)，因此投資須謹(jǐn)慎。企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)都時(shí)候因?yàn)樾袠I(yè)的特殊性質(zhì)需要在前期做大量的分析，其中包括市場調(diào)查、市場研究及分析、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分

3、析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析。這需要大量的理論支持和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，因此成為行業(yè)內(nèi)的熱門問題。</p><p>　　本文在參考大量文獻(xiàn)和相關(guān)資料的前提下，依據(jù)科學(xué)的分析方法和理論分析廣漢市新豐鎮(zhèn)匯嘉住宅小區(qū)這一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并通過綜合的分析最后得出可行性分析結(jié)論。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 可行性分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 不確定性分析</p><p>　　Res

4、idential quarters XX </p><p>　　project planning and feasibility study</p><p>　　Major: Professional of project management</p><p>　　Student: XXX Supervisor: XXX</p><p&g

5、t;<b>　　Abstract</b></p><p>　　Since from 2010, Chinese real estate market has been affected by the national macroeconomic policy, especially the influence of present at the 2011 1025 planning, the

6、 central government made it clear to contain property market overheating phenomenon. In the past few years China's real estate high-speed growth, and keep to the national economic pillar industries. Real estate devel

7、opment under the new situation if you want to continue long developing smoothly, must scientifically improvement, don'</p><p>　　In this paper, a large number of documents and relevant materials reference

8、, based on the premise of scientific method of analysis and theoretical analysis GuangHan XinFeng Town collects the fine residential real estate development project is a comprehensive analysis, and through finally reache

9、d the feasibility analysis conclusion. </p><p>　　Key words： Real Estate Development Feasibility Analysis Project Risk</p><p>　　Uncertainty Analysis</p><p><b>　　目 錄</b&

10、gt;</p><p><b>　　1.項(xiàng)目總論1</b></p><p><b>　　1.1項(xiàng)目背景1</b></p><p>　　1.1.1廣漢市概況1</p><p>　　1.1.2項(xiàng)目概況2</p><p>　　1.2宗地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境2</p>

11、<p>　　1.2.1宗地現(xiàn)狀2</p><p>　　1.2.2宗地周邊環(huán)境3</p><p>　　1.3宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3</p><p>　　1.3.1用地規(guī)劃3</p><p>　　1.3.2建筑規(guī)劃3</p><p>　　1.3.3綠化環(huán)境規(guī)劃要求4</p><p&

12、gt;　　1.4可行性研究報(bào)告研究意義與范圍4</p><p>　　1.4.1可行性研究的意義4</p><p>　　1.4.2可行性研究范圍4</p><p>　　2.房地產(chǎn)市場研究5</p><p>　　2.1宏觀環(huán)境分析5</p><p>　　2.1.1宏觀行業(yè)政策分析5</p><

13、;p>　　2.1.2宏觀行業(yè)經(jīng)濟(jì)分析6</p><p>　　2.2區(qū)域環(huán)境分析6</p><p>　　2.2.1社會(huì)環(huán)境6</p><p>　　2.2.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境7</p><p>　　2.3房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及供求趨勢(shì)分析8</p><p>　　2.3.1廣漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀8</p>&

14、lt;p>　　2.3.2廣漢市房地產(chǎn)市場供給及需求趨勢(shì)分析9</p><p><b>　　2.3.3總結(jié)9</b></p><p><b>　　3.項(xiàng)目定位10</b></p><p>　　3.1項(xiàng)目SWOT分析10</p><p>　　3.1.1優(yōu)勢(shì)分析（Strength）10&l

15、t;/p><p>　　3.1.2劣勢(shì)分析（Weakness）10</p><p>　　3.1.3機(jī)會(huì)分析（Opportunity）10</p><p>　　3.1.4威脅分析（Threat）10</p><p>　　3.2可類比項(xiàng)目研究11</p><p>　　3.3 產(chǎn)品定位12</p><

16、p>　　3.3.1結(jié)構(gòu)定位12</p><p>　　3.3.2戶型定位12</p><p>　　3.4 價(jià)格定位13</p><p>　　4.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)15</p><p>　　4.1戶型設(shè)計(jì)15</p><p>　　4.2小區(qū)規(guī)劃15</p><p>　　5.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)

17、16</p><p>　　5.1項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃16</p><p>　　5.2開發(fā)周期計(jì)劃16</p><p><b>　　6.財(cái)務(wù)分析18</b></p><p>　　6.1 規(guī)劃要求及項(xiàng)目指標(biāo)18</p><p>　　6.1.1規(guī)劃要求18</p><p>　　

18、6.1.2項(xiàng)目指標(biāo)18</p><p>　　6.2 項(xiàng)目總投資估算18</p><p>　　6.2.1項(xiàng)目開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用18</p><p>　　6.2.2開發(fā)費(fèi)用19</p><p>　　6.2.2銷售稅金20</p><p>　　6.2.3土地增值稅20</p><p>　　

19、6.2.4項(xiàng)目總投資20</p><p>　　6.3預(yù)計(jì)收入20</p><p>　　6.4 財(cái)務(wù)盈利能力分析21</p><p>　　6.4.1項(xiàng)目利潤21</p><p>　　6.5主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)22</p><p>　　6.5.1靜態(tài)回收期22</p><p>　　6.5.2

20、凈現(xiàn)值22</p><p>　　6.5.3內(nèi)部收益率23</p><p>　　7.可行性研究報(bào)告24</p><p>　　7.1敏感性分析24</p><p>　　7.2盈虧平衡分析25</p><p>　　7.3不確定性分析25</p><p>　　7.3.1土地費(fèi)用25<

21、/p><p>　　7.3.2建安工程費(fèi)26</p><p>　　7.3.3銷售價(jià)格26</p><p>　　7.3.4開發(fā)期26</p><p>　　7.4風(fēng)險(xiǎn)分析26</p><p>　　7.4.1項(xiàng)目自身26</p><p>　　7.4.2項(xiàng)目環(huán)境26</p><

22、p>　　7.4.3分析總結(jié)27</p><p>　　8.可行性分析總結(jié)28</p><p><b>　　附錄29</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)30</b></p><p><b>　　致 謝31</b></p><p>

23、<b>　　1.項(xiàng)目總論</b></p><p><b>　　1.1項(xiàng)目背景</b></p><p>　　1.1.1廣漢市概況</p><p><b>　　（1）廣漢市區(qū)位</b></p><p>　　廣漢市位于“天府之國”四川之腹心，地處四川“成德綿”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中心地段，

24、是成都以北的重鎮(zhèn)，南臨省會(huì)成都市區(qū)25公里，北距德陽市區(qū)19公里。境內(nèi)地勢(shì)平坦，氣候溫和，河流縱橫，道路四通八達(dá)，全市每百平方公里擁有等級(jí)公路78公里。全市東西寬36.2公里，南北長27公里，幅員面積551平方公里，轄24個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?8萬，城市人口17萬。[1]</p><p>　?。?）廣漢市建設(shè)規(guī)劃現(xiàn)狀</p><p>　　廣漢市城市性質(zhì)確定為：省級(jí)歷史文化名城，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文

25、化中心，以發(fā)展加工業(yè)及旅游業(yè)為重點(diǎn)的古蜀文化旅游城市。[1]</p><p>　　廣漢依托三星堆歷史文化資源，傾力打造三星堆國際旅游精品，建設(shè)文化旅游名城，創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，2005年實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入12.6億元，增長39.2%。[1]</p><p>　　廣漢工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，機(jī)械、醫(yī)藥、輕紡、化工四大產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)突出，以川油宏華、蜀中制藥、源基藥業(yè)為代表的重點(diǎn)企業(yè)

26、蓬勃發(fā)展，民營經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)已占經(jīng)濟(jì)總量的95%以上，成為全市經(jīng)濟(jì)中最具活力、競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾糠帧1]</p><p><b>　?。?）城市發(fā)展規(guī)劃</b></p><p>　　實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%；人均期望壽命達(dá)到78歲。初步實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力

27、、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。[1]</p><p>　　依據(jù)城市遠(yuǎn)景輪廓構(gòu)想及周邊自然“水、城”環(huán)境特征，規(guī)劃采用既集中緊湊、又相對(duì)完整帶狀加組團(tuán)的連片發(fā)展模式，構(gòu)成沿河紛呈“水、城、園”一體化的城市用地布局形態(tài)格局。總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)概括為：“一城、兩區(qū)、五組團(tuán)”。 [1]</p><p>　　“一城”：指廣漢市主要中心城區(qū)。[1]</p><p>　　“兩區(qū)

28、”：指“南岸功能區(qū)”和“北岸功能區(qū)”。其中“南岸功能區(qū)”為城市綜合區(qū)，居住人口17萬人。“北岸功能區(qū)”為高尚居住、文教科研綜合區(qū)，居住人口8萬人。[1]</p><p>　　“五組團(tuán)”：指由河流、干道、鐵路線所分隔的城市五大功能組團(tuán)——河北岸由城市南北干道（原大件公路）所分隔的城西“高尚居住組團(tuán)”和城東“居住文教組團(tuán)”；河南岸由“舊城中心組團(tuán)”、“城南工業(yè)組團(tuán)”以及高速公路西南面的“民航學(xué)院文教組團(tuán)”。同時(shí)，城區(qū)

29、西面的三星堆文化公園是城市的有機(jī)組成部分，作為城市周邊一個(gè)風(fēng)景文物區(qū)和旅游觀光度假區(qū)考慮。[1]</p><p><b>　　1.1.2項(xiàng)目概況</b></p><p><b>　?。?）項(xiàng)目名稱</b></p><p>　　“匯嘉”住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃可行性研究</p><p><b>　　

30、（2）項(xiàng)目單位</b></p><p>　　“匯嘉”房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責(zé)任公司</p><p>　　“匯嘉”房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責(zé)任公司是一家集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體公司，公司產(chǎn)品包括：普通住宅、高層公寓、花園洋房、別墅。</p><p><b>　　（3）項(xiàng)目編制依據(jù)</b></p><p&

31、gt;　　a、委托編制《匯嘉建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的項(xiàng)目委托書；</p><p>　　b、廣漢市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局關(guān)于市土地收購儲(chǔ)備中心中山大道與深圳路交匯處用地定點(diǎn)及坐標(biāo)的批復(fù)；廣漢市建規(guī)規(guī)地字[2009]10號(hào)；</p><p>　　c、廣漢市土地收購儲(chǔ)備中心[2010]35號(hào)《關(guān)于中山大道與深圳路交匯處用地規(guī)劃定點(diǎn)的申請(qǐng)》；</p><p>　　d、國家發(fā)改委發(fā)

32、布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》及相關(guān)要求；</p><p>　　e、現(xiàn)場考察和調(diào)研搜集到的資料。</p><p>　　1.2宗地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境</p><p><b>　　1.2.1宗地現(xiàn)狀</b></p><p>　?。?）宗地位置:宗地位于中山大道南三段與深圳路西一段交匯處，北有三星堆客運(yùn)站，南有上

33、美年華。宗地位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)劃范圍內(nèi)，緊臨老城，見圖1.1。</p><p>　?。?）宗地用地性質(zhì):商業(yè)金融用地。</p><p>　?。?）使用年限:居住用地70年。</p><p>　　（4）宗地地質(zhì)狀況(地勘):無地質(zhì)災(zāi)害區(qū)、符合建設(shè)用地規(guī)劃。</p><p>　?。?）宗地現(xiàn)狀描述: 暫不具三通一平的條件。</p>&

34、lt;p><b>　　圖1.1宗地位置</b></p><p>　　1.2.2宗地周邊環(huán)境</p><p>　　宗地周邊地塊除三星堆客運(yùn)站、上美年華，附近主要建筑有：帕提婭國際大酒店、邱家大院農(nóng)家樂、四川蜀中制藥有限公司、四川盛泰建筑勘察設(shè)計(jì)有限公司、四川盛禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣漢市三星堆客運(yùn)站等。</p><p>　　1.3宗地規(guī)劃設(shè)

35、計(jì)條件</p><p><b>　　1.3.1用地規(guī)劃</b></p><p>　?。?）規(guī)劃建設(shè)總用地面積約為：52.51畝（35006.67 m2），為二類住宅用地（R21）。</p><p>　?。?）用地使用性質(zhì)：二類住宅用地（R21）。</p><p>　?。?）用地使用強(qiáng)度：容積率：2.5—4.0； 建筑密度

36、：≤40% 。</p><p><b>　　1.3.2建筑規(guī)劃</b></p><p>　　（1）建筑退讓距離：沿中山大道，深圳路后退用地紅線不小于10米，中山大道與深圳路交匯處布置公共開放廣場。</p><p>　　（2）建筑控制高度：滿足航空凈距要求。建筑層數(shù)控制，≤15層。建筑控制高程：建筑底層室內(nèi)地面高出城市道路0.30m以上。建筑間距

37、及后退用地紅線距離應(yīng)符合《廣漢市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2010年試行版）》相關(guān)要求。</p><p>　?。?）建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《廣漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)要求。</p><p>　　1.3.3綠化環(huán)境規(guī)劃要求</p><p>　　綠地指標(biāo)：綠地率 ≥25% 。</p><p>　　1.4可行性研究報(bào)告研究意義與范圍<

38、;/p><p>　　1.4.1可行性研究的意義</p><p>　　作為第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營主要通過房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理，兼具基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性等特征。</p><p>　　房地產(chǎn)可行性研究意在科學(xué)、民主得讓投資方作出決策，盡量減少投資決策中可能出現(xiàn)的失誤，提高開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等各方面效益。</p><p>

39、;　　1.4.2可行性研究范圍</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大、建設(shè)周期長涉及面廣。要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)。依據(jù)可行性研究的結(jié)論進(jìn)行投資決策，有助于使開發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)或者感覺的基礎(chǔ)上。[6]</p><p>　　本報(bào)告主要是對(duì)“匯嘉”

40、建設(shè)項(xiàng)目的市場周邊情況、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目建設(shè)及實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制管理編制項(xiàng)目可行性研究。</p><p><b>　　2.房地產(chǎn)市場研究</b></p><p><b>　　2.1宏觀環(huán)境分析</b></p><p>　　2.1.1宏觀行業(yè)政策分析</p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動(dòng)

41、著其他各行各業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中占據(jù)比較大的比例。溫家寶總理說：“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用?！?lt;/p><p>　　十七屆五中全會(huì)10月18日閉幕,會(huì)議審議通過有關(guān)“十二五”規(guī)劃的建議。“十一五”期間，為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)帶來的負(fù)面影響，中央及時(shí)制定了“保增長、保民生、保穩(wěn)定”

42、的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為“保增長”的主要途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的過熱，以及房價(jià)在前些年過快上漲基礎(chǔ)上的進(jìn)一步飆升。過高的房價(jià)不僅讓民生不堪重負(fù)，也給國家經(jīng)濟(jì)帶來風(fēng)險(xiǎn)隱患?！笆濉逼陂g房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從“保增長”轉(zhuǎn)向“保民生”，在控制、防范和釋放風(fēng)險(xiǎn)的前提下，進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)健康的發(fā)展期。</p><p>　　2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，內(nèi)容如下：</p>

43、;<p>　　一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任</p><p>　　二、加大保障性安居工程建設(shè)力度</p><p>　　三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管</p><p>　　四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策</p><p>　　五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理</p><p>　　六、合理引導(dǎo)住房需求</p>

44、;<p>　　七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制</p><p>　　八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)[2]</p><p>　　其中在第一條“進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任”中，有提到“各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策”，從此可以看出中央政府并不是要完全打壓房地產(chǎn)市場，只是控制房地產(chǎn)樓價(jià)以保民生。在第五條“嚴(yán)格住房用地供

45、應(yīng)管理”中提到“各地要增加土地有效供應(yīng)……今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣‘限房價(jià)、競地價(jià)’方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。”</p><p>　　綜上所述可以看出，在中央打壓樓市過熱的當(dāng)下情況中，并不是所有地產(chǎn)都會(huì)遭受重大影響。專家指出，廣漢市房地產(chǎn)沒有明顯過熱現(xiàn)象，處于穩(wěn)健發(fā)展之中，所以廣漢市的房地產(chǎn)開發(fā)商不必過多擔(dān)心。</p>

46、<p>　　2.1.2宏觀行業(yè)經(jīng)濟(jì)分析</p><p>　　國務(wù)院總理溫家寶27日在接受中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時(shí)表示，“十二五”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是7%。而專家預(yù)測，2011年中國經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)保持較快發(fā)展，GDP增長9%左右。從三大需求來看，消費(fèi)有望繼續(xù)穩(wěn)定增長，考慮到價(jià)格上漲因素，消費(fèi)品零售總額實(shí)際增速可能比2010年略有回落。2010年以來，基建投資處于一個(gè)高峰時(shí)期，作為“十二五”

47、的開局之年，固定資產(chǎn)投資仍將保持20%左右的增速。</p><p>　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示：2010年1-12月，我國固定資產(chǎn)投資總額24.14萬億元，同比增長24.5%，2010年1-12月，中央投資同比增長8.9，2010年12月末，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在持續(xù)維持了數(shù)月36.5%左右的增速。[2]</p><p><b>　　2.2區(qū)域環(huán)境分析</b>&l

48、t;/p><p><b>　　2.2.1社會(huì)環(huán)境</b></p><p><b>　　1.人口</b></p><p>　　圖2.1廣漢市人口變化趨圖</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪</p><p>　　圖2.1反映了2005年—2020年

49、廣漢市區(qū)人口變化趨勢(shì)。</p><p>　　由圖2.1可以看出，廣漢市區(qū)人口在基本處于均勻增長。人口增長主要是由于廣漢市區(qū)出生人口率大于人口死亡率并且每年的遷入人口大于遷出人口，根據(jù)這一增長趨勢(shì)，估計(jì)2020年廣漢市區(qū)人口將超過25萬。人口的增加意味著住宅的市場需求加大，這一情況對(duì)本項(xiàng)目非常有利。</p><p>　　而根據(jù)2000年第五次人口普查，廣漢市總?cè)丝?77298人。 </

50、p><p>　　2005年全市人口低速增長。據(jù)公安統(tǒng)計(jì)年報(bào)，全年出生人口3479人，死亡人口3800人，人口自然增長率-0.51‰；年末戶籍人口為587831人，比上年凈增520人，增長0.09%。[1]</p><p><b>　　2.收入</b></p><p>　　根據(jù)廣漢市住戶調(diào)查資料顯示：2008年1-11月城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)人居可支配收入11

51、205元，同比增加13389元，同比增長14.2%。其中，工資性收入實(shí)現(xiàn)7986元，增長18.4%，2010年廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值突破180億元。[1]</p><p><b>　　3.消費(fèi)</b></p><p>　　圖2.2廣漢市人均消費(fèi)性支出趨勢(shì)圖</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪</p>

52、<p>　　圖2.2反映了2002年—2010年廣漢市人均消費(fèi)性支出趨勢(shì)。</p><p>　　由圖2.2可以看出，從2002年到2010年，廣漢市消費(fèi)品零售額每年都在增長，并且增長率維持在15%左右。2008年，由于“5.12”大地震原因，作為重災(zāi)區(qū)，廣漢市的經(jīng)濟(jì)受到巨大的沖擊，各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有所下降。但這是特大災(zāi)難的緣故，不能反映彭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的真實(shí)情況。根據(jù)2002—2010年消費(fèi)額的發(fā)展趨勢(shì)

53、可見，廣漢市市場發(fā)展?jié)摿艽螅袌鲂枨竽軌蛴行У刂纬鞘邪l(fā)展。</p><p><b>　　2.2.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境</b></p><p><b>　　1.GDP</b></p><p>　　2010四川省GDP排名全國第八位，16898.59億元，增速15.1%，成都北區(qū)新建國際商貿(mào)城，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值1

54、60億元，人均GDP已突破3萬元，超過全省平均水平，屬于四川中上等經(jīng)濟(jì)水平。2010年人均可支配純收入突破14000，消費(fèi)水平顯著提高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以旅游、醫(yī)藥、機(jī)械、等為主，相輔相成，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局合理，廣漢市堅(jiān)決把工業(yè)作為全部工作的重中之重，民營和股份制機(jī)制占到全市經(jīng)濟(jì)重量的96%以上，企業(yè)完成增加值33.8億元，銷售收入135億元，利潤10.8億元，利稅13.5億元，基礎(chǔ)設(shè)施完善，利率、通貨膨脹率僅為3%。[1]</p>

55、<p>　　數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng)</p><p><b>　　2.固定資產(chǎn)</b></p><p>　　圖2.3固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投入資金圖</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪</p><p>　　圖2.3反映了2005年—2008年廣漢市全社會(huì)固定資產(chǎn)投

56、資與房地產(chǎn)資金投入。</p><p>　　從圖中可以看出，廣漢市近幾年固定資產(chǎn)投資與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資金投入都處于穩(wěn)健增長的趨勢(shì)，這對(duì)該項(xiàng)目很有利。</p><p>　　2.3房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及供求趨勢(shì)分析</p><p>　　2.3.1廣漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀</p><p>　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)也得到了快速擴(kuò)張，各地的旅游名勝吸引了成群結(jié)隊(duì)的海

57、內(nèi)外游客，地處川西旅游環(huán)線的廣漢，已聞名世界的三星堆為魅力核心，近幾年吸引的海內(nèi)外游客連連增加，極大地刺激了當(dāng)?shù)氐穆糜蜗M(fèi)經(jīng)濟(jì)，以至于成都商界人士紛紛看好光還是的投資開發(fā)前景，廣漢市的房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營急劇升溫，被眾多投資置業(yè)者看好。 [3]</p><p>　　專業(yè)人士認(rèn)為，二級(jí)城市由于土地成本較低、開發(fā)資金壓力小、項(xiàng)目增值空間大等優(yōu)勢(shì)條件，將吸引更多的外地、本地乃至成都的投資者的資金投入，這也是必將成為二級(jí)

58、城市商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)暴的風(fēng)向標(biāo)。[3]</p><p>　　08年廣漢市房地產(chǎn)投資額4.46億元，有力地推動(dòng)了全社會(huì)固定投資和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。商品房施工面積哦60.2萬平方米，商品房竣工面積15.1萬平方米，銷售面積25.3萬平方米。[3]</p><p>　　2.3.2廣漢市房地產(chǎn)市場供給及需求趨勢(shì)分析</p><p>　　廣漢市房地產(chǎn)在宏觀政策的調(diào)整中并未受到?jīng)_擊，

59、反而隨著近年來城市的開發(fā)及發(fā)展上升。特別是廣漢市新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)市場競爭尚不明顯，有待日后的繼續(xù)開發(fā)。依據(jù)市場發(fā)展的趨勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)廣漢市房地產(chǎn)市場供給是不能完全滿足需求。</p><p><b>　　2.3.3總結(jié)</b></p><p>　　根據(jù)上述的分析，可以得到以下結(jié)論：</p><p>　　1.短期內(nèi)，廣漢市房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)供不應(yīng)

60、求的態(tài)勢(shì)。這一時(shí)期的需求主要為剛性需求和投資性需求，市場上改善性住房、解決居住性住房和投資性住房需求很大，而供給又不能及時(shí)跟進(jìn)，房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)一步上升，且上升速度較快，預(yù)計(jì)2011年城區(qū)住宅均價(jià)將突破3500元/ m2。</p><p>　　2.隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，投資性需求越來越少，當(dāng)價(jià)格上升到一定程度，投資性需求退出市場。但由于廣漢市外來人口的增加，解決居住性住房的需求將在一定程度上彌補(bǔ)投資性需求退出留下的

61、空缺。市場需求的增長趨勢(shì)有所減緩，但供給仍不能完全滿足需求，市場價(jià)格仍將緩慢上升。</p><p>　　3.市場達(dá)到供需平衡后，由于開發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過需求，預(yù)計(jì)到2012年下半年或2013年，市場供給將達(dá)到高峰，出現(xiàn)供過于求的狀況，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格將在高位運(yùn)行。</p><p><b>　　3.項(xiàng)目定位</b></p><p>

62、;　　3.1項(xiàng)目SWOT分析</p><p>　　SWOT分析法是一種通過綜合考慮企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的各種因素來進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)，從而選擇最佳經(jīng)營戰(zhàn)略的方法。這里，S是指企業(yè)具有的優(yōu)勢(shì)，W是指企業(yè)具有的劣勢(shì)，O是指企業(yè)外部環(huán)境的機(jī)會(huì)，T是指企業(yè)外部環(huán)境的威脅。[4]</p><p>　　3.1.1優(yōu)勢(shì)分析（Strength）</p><p>　?。?）地塊位于廣漢市

63、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，距成綿高速廣漢出入口僅一步之遙，前臨深圳路路，右靠中山大道南三段，近伴馬牧河。交通便利，升值潛力巨大。</p><p>　?。?）地塊占地52畝，且比較規(guī)整，便于開發(fā)利用。</p><p>　?。?）項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的新開發(fā)區(qū)，地處工業(yè)與住宅交匯區(qū)域，周邊無污染源。</p><p>　　（4）地塊周圍規(guī)劃有三星堆客運(yùn)站，提升了地塊的開發(fā)價(jià)值。</

64、p><p>　　（5）本項(xiàng)目綠地率高達(dá)45%，為廣漢地區(qū)少有，具有競爭優(yōu)勢(shì)。</p><p>　?。?）小區(qū)容積率僅為3.4，占地面積為24.43%，在同類小區(qū)中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。</p><p>　　3.1.2劣勢(shì)分析（Weakness）</p><p>　?。?）項(xiàng)目所處地地塊處于工業(yè)區(qū)，生活氛圍還沒形成。</p><p>

65、;　?。?）周邊配套設(shè)施較少，有待完善。</p><p>　?。?）離中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，公交線路較少。</p><p>　?。?）周邊新建樓盤較多，競爭激烈。</p><p>　　3.1.3機(jī)會(huì)分析（Opportunity）</p><p>　?。?）項(xiàng)目周邊的各類項(xiàng)目動(dòng)工，將會(huì)帶來更多人氣。</p><p>　?。?

66、）近期內(nèi)廣漢經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，市場前景看好。</p><p>　?。?）成都第二繞城路縮短廣漢與成都之間的距離，對(duì)廣漢經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。</p><p>　　（4）周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設(shè)施正在逐步完善中，對(duì)提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有幫助作用。</p><p>　?。?）區(qū)域內(nèi)現(xiàn)售樓盤以中小戶型為主流產(chǎn)品，可以有效利用大中型戶型這一市場真空。</p>

67、<p>　　3.1.4威脅分析（Threat）</p><p>　?。?）政府對(duì)房地產(chǎn)的政策構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資類客戶心理影響較大，許多房地產(chǎn)消費(fèi)者保持觀望態(tài)度，影響項(xiàng)目的銷售。</p><p>　?。?）項(xiàng)目周邊新開盤建樓盤較多，激烈的競爭會(huì)造成部分目標(biāo)客戶群的流失。</p><p>　?。?）近期出臺(tái)的物業(yè)稅將會(huì)對(duì)投資者購房產(chǎn)生一定

68、的影響。</p><p>　?。?）近一段時(shí)間土地價(jià)格上漲較快，加大了開發(fā)的成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　3.2可類比項(xiàng)目研究</p><p>　　根據(jù)上述研究結(jié)果及項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，制定了開發(fā)高層住宅的方案。為了深入研究，以下選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅小區(qū)。與項(xiàng)目宗地最近的高層住宅小區(qū)為雒城一號(hào)住宅小區(qū)。</p><p>　?。?

69、）雒城一號(hào)住宅小區(qū)</p><p>　　表3.1 雒城一號(hào)基本情況表</p><p>　　信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)</p><p>　?。?）上美年華住宅小區(qū)</p><p>　　表3.2 上美年華基本情況表</p><p>　　信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)</p><p>　　（3）那維亞半島住宅小區(qū)&l

70、t;/p><p>　　表3.3 那維亞半島基本情況表</p><p>　　信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)</p><p>　　上述房產(chǎn)銷售均價(jià)為3218元/㎡,平均綠化率為37.32%。其中雒城一號(hào)、上美年華這兩個(gè)社區(qū)都處于中山大道南段，與本項(xiàng)目位置相鄰。本項(xiàng)目綠化率=45%，容積率=3.67，以上樓盤信息及廣漢市房地產(chǎn)市場走勢(shì)為參考，可以確定匯嘉住宅社區(qū)的均價(jià)為3200元/㎡。

71、</p><p><b>　　3.3 產(chǎn)品定位</b></p><p><b>　　3.3.1結(jié)構(gòu)定位</b></p><p>　　本項(xiàng)目的擬定方案中，全部為14層高層住宅，運(yùn)用框架和框剪結(jié)構(gòu)，其建筑平面布置靈活，可設(shè)置地下室，有利于戶型多樣性的設(shè)計(jì)。而廣漢市在“5.12”地震中屬于重災(zāi)區(qū)，在地震后人們對(duì)于住宅的質(zhì)量要求有

72、明顯的上升?？蚣芎涂蚣艚Y(jié)構(gòu)的高層建筑都具有良好的抗震性能。故本項(xiàng)目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。</p><p><b>　　3.3.2戶型定位</b></p><p>　　市場調(diào)查顯示：戶型區(qū)間大多在60-140 m2，暢銷戶型集中在70-120 m2區(qū)間，少于70 m2或大于120 m2就難銷一點(diǎn)，特別是市面上尾盤大多集中在130 m2以上，只

73、有那鐵城是以90以下的小戶型設(shè)計(jì)的，市場反響較為不錯(cuò)。</p><p>　　市場調(diào)查顯示，目前廣漢市民普遍喜歡的戶型為三室兩廳、兩室兩廳，見圖3.1。</p><p><b>　　圖3.1戶型比例圖</b></p><p><b>　　圖片來源：自繪</b></p><p>　　故本項(xiàng)目主打戶型定位

74、為三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)，大戶小戶同時(shí)具有。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶型可供購房者參考</p><p>　　依據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，在考慮戶型面積配比時(shí)，不僅要滿足當(dāng)前市場的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當(dāng)?shù)某靶?，因而本?xiàng)目的戶型配比定位見表3.4。</p><p>　　表3.4戶型配比定位</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出</p>

75、<p><b>　　3.4 價(jià)格定位</b></p><p>　　圖3.2廣漢市近五年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)（元/㎡）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)網(wǎng)</p><p>　　從圖3.2可以看出，2011年廣漢市目前的中高檔樓盤價(jià)位在3500元/ m2左右，這一價(jià)位得到相當(dāng)分市民的認(rèn)可，并被業(yè)內(nèi)專家看好。</p><

76、;p>　　由于項(xiàng)目開發(fā)量較大，建議分兩期開發(fā)。項(xiàng)目的開發(fā)期為3年。計(jì)劃分兩期高層住宅。隨著項(xiàng)目一期開發(fā)完成，項(xiàng)目品牌將得到提升，項(xiàng)目二期在形象和利潤方面都會(huì)有較大的提升空間。</p><p>　　本項(xiàng)目第一期預(yù)計(jì)在2011年年中開始銷售，第二期預(yù)計(jì)在2012年下半年開始銷售。根據(jù)本報(bào)告第二部分的結(jié)論得出的本項(xiàng)目一期和二期的定價(jià)為：</p><p>　　一期（2011年上半年）均價(jià)：3

77、100元 / m2</p><p>　　二期（2012年下半年）均價(jià)：3300元 / m2</p><p>　　該定價(jià)不僅針對(duì)周邊工作人群，也同樣適合外來人口。且考慮到未來經(jīng)濟(jì)的變化趨勢(shì)，該定價(jià)一定程度上不會(huì)被市場所影響，對(duì)于消費(fèi)者來說很有吸引力。</p><p><b>　　4.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)</b></p><p>&

78、lt;b>　　4.1戶型設(shè)計(jì)</b></p><p>　　本部分是以前期對(duì)廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場細(xì)分及市場需求為依據(jù)，綜合考慮匯嘉住宅小區(qū)的開發(fā)理念、周邊商業(yè)及市政配套設(shè)施情況等等因素進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。考慮到大多數(shù)青年追求高品質(zhì)的居住質(zhì)量，對(duì)多層住宅的需求較大，對(duì)購買價(jià)格承受能力有限，對(duì)價(jià)格敏感度高，追求好的性能價(jià)格比，因此本項(xiàng)目方案確定為：高層(14層)中高檔住宅社區(qū)，機(jī)動(dòng)車全部進(jìn)入地下車庫。<

79、;/p><p>　　考慮到各階層人群需求，高層住宅為一梯四戶的14層建筑（地上16層，地下1層），總共7幢。每層四種戶型，代號(hào)依次為A、B、C、D。</p><p>　　匯嘉住宅小區(qū)主要戶型面積如表4-2所示：</p><p>　　表4.1 戶型概況一覽</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：建施平面圖計(jì)算所得</p><p>　

80、　其中A型為二室二廳二衛(wèi)，B、D兩種戶型為二室二廳一衛(wèi)；C型為三室兩廳兩衛(wèi)。戶型圖詳見附錄。</p><p><b>　　4.2小區(qū)規(guī)劃</b></p><p>　　匯嘉住宅小區(qū)總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)中，主要出口在規(guī)劃用地的東北角，這里也是規(guī)劃中的公共開放區(qū)，位于深圳路與中山大道的交匯處。小區(qū)的特色是生態(tài)家園，綠地率相比同類項(xiàng)目具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。小區(qū)規(guī)劃了五塊公共集中綠地和一塊健

81、身場所。分兩期開發(fā)的12幢多層住宅住宅被綠地環(huán)繞，給人舒適、靜謐的感覺。小區(qū)在設(shè)計(jì)之處就既考慮住宅使用功能又照顧客戶對(duì)住宅綠化設(shè)置的要求。</p><p>　　小區(qū)平面布置圖詳見附錄。</p><p><b>　　5.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)</b></p><p><b>　　5.1項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃</b></p><

82、;p>　　項(xiàng)目初期投入資金10828.36萬元，企業(yè)自有資金8000萬元，資金漏洞2828.36萬元，從銀行貸款4000萬元，年利率9%，期限3年，第三年末清算本息，項(xiàng)目結(jié)余1171.64萬元。</p><p>　　第一年項(xiàng)目投入9195.41+360=9555.41萬元，銷售收入8705.88萬元，初期結(jié)余1171.64萬元，項(xiàng)目結(jié)余322.12萬元。</p><p>　　第二年投

83、入10094.26+360=10454.26萬元，收入19947.55萬元，第一年結(jié)余322.12萬元，項(xiàng)目結(jié)余10175.41萬元。</p><p>　　第三年收入16073.69萬元，還銀行本息4360萬元，上年結(jié)余10175.41萬元，本年結(jié)余22249.1萬元。</p><p><b>　　5.2開發(fā)周期計(jì)劃</b></p><p>　

84、　圖5.1項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度橫道圖</p><p>　　考慮到房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)投資高、風(fēng)險(xiǎn)高的項(xiàng)目，為了有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目計(jì)劃分為兩期開發(fā)，開發(fā)周期為3年。開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作包括擬前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測放樣、項(xiàng)目各項(xiàng)相關(guān)手續(xù)辦理、項(xiàng)目招投標(biāo)等，到三年后的2014年5月底項(xiàng)目銷售基本完畢，具體安排如下：</p><p>　　前期工作：2011年5月-2011年8月為</p><p

85、>　　項(xiàng)目一期建造：2011年8月至2012年8月</p><p>　　項(xiàng)目一期預(yù)售：2012年11月-2012年8月</p><p>　　項(xiàng)目一期正式銷售：2012年8月-2013年2月</p><p>　　項(xiàng)目二期建造：2013年2月-2013年11月</p><p>　　項(xiàng)目二期預(yù)售：2013年2月-2013年11月</p&

86、gt;<p>　　項(xiàng)目二期銷售2013年11月-2014年5月</p><p><b>　　6.財(cái)務(wù)分析</b></p><p>　　6.1 規(guī)劃要求及項(xiàng)目指標(biāo)</p><p><b>　　6.1.1規(guī)劃要求</b></p><p>　　“匯嘉”住宅小區(qū)項(xiàng)目所在地凈用地面積52.51畝

87、，該宗地要求：2.5≤容積率≤4.0，建筑密度≤40%，建筑高度滿足凈空要求，建筑層數(shù)≤15層，綠地率≥25%。</p><p><b>　　6.1.2項(xiàng)目指標(biāo)</b></p><p>　　本項(xiàng)目總用地35006.67 m2，總建筑面積127772.24 m2，其中地下建筑面積8000 m2，建筑基底面積8555.16 m2。擬建的某某大型社區(qū)，住宅樓為14層的高層建

88、筑，層高3.0m，符合限高15層的要求并滿足航空凈距要求，容積率為3.65，建筑密度為24.43%，均符合指標(biāo)要求，綠地率45%更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于規(guī)劃要求。</p><p>　　6.2 項(xiàng)目總投資估算</p><p>　　6.2.1項(xiàng)目開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用</p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，但總體上來說可以分成以下三大部分，分別是：土地

89、出讓金、開發(fā)建設(shè)費(fèi)和各種稅費(fèi)。[6]</p><p><b>　?。?）土地費(fèi)</b></p><p><b>　　表6.1土地費(fèi)表</b></p><p><b>　?。?）前期費(fèi)</b></p><p><b>　　表6.2前期費(fèi)表</b></p

90、><p><b>　?。?）建安工程費(fèi)</b></p><p>　　表6.3建安工程費(fèi)表</p><p><b>　　（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)</b></p><p>　　表6.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)表</p><p><b>　?。?）公共配套費(fèi)</b></p>

91、<p>　　表6.5公共配套費(fèi)表</p><p>　?。?）不可預(yù)見費(fèi)：503.29萬元</p><p>　　（7）總成本：24426.64萬元</p><p><b>　　6.2.2開發(fā)費(fèi)用</b></p><p><b>　　表6.6開發(fā)費(fèi)用表</b></p><

92、;p>　　數(shù)據(jù)來源：自行計(jì)算得出</p><p><b>　　6.2.2銷售稅金</b></p><p>　　開發(fā)期間稅費(fèi)就是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。具體指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目開發(fā)期所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。主要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。合計(jì)4072.19萬元具體計(jì)算過程見表6.1。</p>

93、<p>　　表6.7 銷售稅金及附加</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出</p><p>　　6.2.3土地增值稅</p><p>　　土地增值稅，是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額計(jì)征的一種特定的稅，旨在規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益。[6]</p><p>　　本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售

94、金額：44727.12萬元</p><p>　　擬定投資27908.09萬元</p><p>　　其它應(yīng)扣除項(xiàng)目為項(xiàng)目開發(fā)成本的20%：24426.64×20%=4885.33萬元</p><p>　　應(yīng)扣除總額為30118.02+4885.33=35003.35萬元</p><p>　　增值額為44727.12-35003.35=

95、9721.77萬元</p><p>　　增值率為9721.77÷35003.35×100%=27.77%</p><p>　　應(yīng)繳納土地增值稅=9721.77×30%=2916.53</p><p>　　6.2.4項(xiàng)目總投資</p><p>　　項(xiàng)目總投資為項(xiàng)目開發(fā)成本與項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用及銷售稅與土地增值稅之和，總共

96、為：</p><p>　　3481.45+24426.64+2209.93+2916.53=33034.55萬元</p><p><b>　　6.3預(yù)計(jì)收入</b></p><p>　　項(xiàng)目計(jì)預(yù)計(jì)一期銷售住宅面積59886.12 m2，平均價(jià)格3100元/ m2，銷售收入18564.7萬元，停車位200個(gè)，5萬/每個(gè)，銷售收入1000萬；二期銷

97、售住宅面積59886.12 m2，平均價(jià)格3300元/m2，銷售收入19762.42萬元，車位200個(gè)，5萬/每個(gè)，銷售收入1000萬元。數(shù)據(jù)歸納入下： </p><p><b>　　表6.8銷售計(jì)劃表</b></p><p>　　數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出</p><p>　　銷售收入總計(jì)4億4千萬，其中一期2億1千萬左右，二期2億3千萬

98、左右。數(shù)據(jù)歸納如下：</p><p><b>　　表6.9銷售收入表</b></p><p>　　數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出</p><p>　　6.4 財(cái)務(wù)盈利能力分析</p><p><b>　　6.4.1項(xiàng)目利潤</b></p><p>　　項(xiàng)目總計(jì)銷售收入4472

99、7.12萬元，其中一期收入21764.7萬元，二期收入22962.42萬元。項(xiàng)目銷售稅金及附加費(fèi)2209.93萬元。項(xiàng)目總成本費(fèi)用：30118.02萬元。項(xiàng)目利潤總額：44727.12-30118.02-2916.53=11692.57萬元。項(xiàng)目所得稅=11692.57×25%=2923.14萬元。稅后利潤=11692.57-2923.14=8769.43萬元。</p><p>　　項(xiàng)目詳細(xì)利潤見下表：

100、</p><p><b>　　表6.10 利潤表</b></p><p>　　數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出</p><p>　　6.5主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)</p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)可行性研究的核心內(nèi)容。它是在房地產(chǎn)投資成本估算的基礎(chǔ)上計(jì)算出各項(xiàng)稅金及利潤等數(shù)據(jù)，然后使用市場價(jià)格，根據(jù)政府現(xiàn)行的財(cái)稅制度

101、、價(jià)格體系和有關(guān)的法律法規(guī)，計(jì)算分析出房地產(chǎn)投資項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)收益和費(fèi)用等方面的內(nèi)容。最后編制財(cái)務(wù)報(bào)表,計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo),從而考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性[7]。</p><p>　　6.5.1靜態(tài)回收期</p><p>　　靜態(tài)投資回收期（Pt）系指以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目投資所需要的時(shí)間，一般以年為單位。[7]</p><

102、p>　　其優(yōu)點(diǎn)：（1）概念清晰，簡單易用；（2）該指標(biāo)不僅在一定程度上反映項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，而且反映項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。項(xiàng)目決策面臨著未來的不確定性因素，這種不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)隨著時(shí)間的延長而增加。為了減少這種風(fēng)險(xiǎn)，就必然希望投資回收期越短越好。因此，作為能夠反映一定的經(jīng)濟(jì)性和風(fēng)險(xiǎn)性的投資回收期指標(biāo)，在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中具有重要地位和作用，作為一個(gè)主要指標(biāo)被廣泛采用。[8]</p><p>　　稅前：Pt=2-1+14

103、73.6/14600.09=2.1年</p><p>　　稅后：2-1+5366.72/8760.41=2.61年</p><p><b>　　6.5.2凈現(xiàn)值</b></p><p>　　凈現(xiàn)值（Net Present Value）和凈現(xiàn)值率（Net Present Value Ratio）都是反映項(xiàng)目盈利能力，或?qū)窠?jīng)濟(jì)所作貢獻(xiàn)的重要評(píng)價(jià)

104、標(biāo)準(zhǔn)。凈現(xiàn)值是按基準(zhǔn)折現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期（建設(shè)期+生產(chǎn)期）內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初（第1年初）的現(xiàn)值之和。[8]</p><p>　　基準(zhǔn)收益率ic=13%</p><p><b>　　稅前：</b></p><p>　　NPV=-10828.36+（-358.65）/1.13+9853.29/1.13²+16073.69/1.

105、13³=7586.91萬元</p><p><b>　　稅后：</b></p><p>　　NPV=-10828.36+（-2445.09）/1.13+7906.73/1.13²+14127.13/1.13³=2990.78 萬元</p><p>　　NPV>0表明項(xiàng)目可行</p><p&

106、gt;　　6.5.3內(nèi)部收益率</p><p>　　內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，即使項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。[8]</p><p><b>　　稅前：</b></p><p><b>　　取i1=38%</b></p><p>　　NPV1=-10828.36

107、+（-358.65）/1.38+9853.29/1.38²+16073.69/1.38³</p><p><b>　　=100.5萬元</b></p><p>　　由于NPV1＞0，提高折現(xiàn)率，令i2=39%</p><p>　　NPV2=-10828.36+（-358.65）/1.39+9853.29/1.39²

108、+16073.69/1.39³</p><p>　　=-102.14萬元</p><p>　　由于NPV2＜0，所以38%＜IRR＜39%</p><p>　　應(yīng)用線性插值公式有：</p><p>　　IRR= i1+ (i2-i1)NPV1/( NPV1- NPV2)=38.5%</p><p><b

109、>　　稅后：</b></p><p><b>　　取i1=22%</b></p><p>　　NPV1=-10828.36+（-2445.09）/1.22+7906.73/1.22²+14127.13/1.22³</p><p><b>　　=259.61萬元</b></p>

110、;<p>　　由于NPV1＞0，提高折現(xiàn)率，令i2=24%</p><p>　　NPV2=-10828.36+（-2445.09）/1.24+7906.73/1.24²+14127.13/1.24³</p><p>　　=-248.45萬元</p><p>　　由于NPV2＜0，所以22%＜IRR＜24%</p>&l

111、t;p>　　應(yīng)用線性插值公式有：</p><p>　　IRR= i1+ (i2-i1)NPV1/( NPV1- NPV2)=38.5%</p><p><b>　　7.可行性研究報(bào)告</b></p><p><b>　　7.1敏感性分析</b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般只進(jìn)行財(cái)務(wù)

112、分析，涉及區(qū)域開發(fā)的項(xiàng)目還應(yīng)進(jìn)行綜合分析。[9]</p><p>　　敏感性（Sensitivity）是指某一相關(guān)因素的變動(dòng)對(duì)反映項(xiàng)目投資效果的評(píng)價(jià)指標(biāo)（內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期等）的影響程度。[10]敏感性分析（Sensitivity analysis）就是為了提高決策的正確性和可靠性，預(yù)防決策中相關(guān)因素的變動(dòng)可能帶來的損失而進(jìn)行的測算，即邪惡算主要因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)質(zhì)變的影響程度，或測算能夠保持項(xiàng)目

113、可行時(shí)，容許相關(guān)因素變動(dòng)的最大幅度（極限變化）。[11]</p><p>　　本項(xiàng)目主要針對(duì)資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行單變量敏感性分析，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值這個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值影響最大的敏感性因素，并確定使得項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械臉O限值。</p><p>　　表7.1 敏感性分析表</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：自行計(jì)算得出</p>&

114、lt;p>　　該表反映了價(jià)格變動(dòng)、投資變動(dòng)及成本變動(dòng)這三個(gè)因素對(duì)投資利潤率的影響?？偝杀举M(fèi)用每增加1%，將導(dǎo)致投資利潤率下降0.34%；銷售單價(jià)每增加1%,能使投資利潤率上漲0.31%；總投資額每增加1%,投資利潤率隨即下降0.25%。</p><p>　　因此，在項(xiàng)目開發(fā)的過程中應(yīng)當(dāng)注重對(duì)開發(fā)成本費(fèi)用的有效控制，以保證各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。由于銷售單價(jià)的變動(dòng)帶來投資利潤率的變化不如成本費(fèi)用的變動(dòng)帶來投資利

115、潤率的變化明顯，所以不應(yīng)當(dāng)輕易使用降價(jià)策略。</p><p><b>　　7.2盈虧平衡分析</b></p><p>　　盈虧分析（Break Even Analysis），亦稱盈虧平衡分析、夠本分析。它是研究一個(gè)項(xiàng)目的營業(yè)收入、成本和產(chǎn)銷量之間的關(guān)系，確定夠本點(diǎn)，預(yù)測產(chǎn)品產(chǎn)量對(duì)項(xiàng)目盈虧的影響。[12]</p><p>　　夠本點(diǎn)BEP（盈虧平

116、衡點(diǎn)，Break Even Point）是營業(yè)總收入和總成本正好相等的產(chǎn)銷量，即利潤等于零時(shí)的營業(yè)水平。當(dāng)產(chǎn)銷量大于夠本點(diǎn)時(shí)，企業(yè)盈利；當(dāng)產(chǎn)銷量小于夠本點(diǎn)時(shí)，則企業(yè)虧損。[13]</p><p><b>　　該項(xiàng)目中，</b></p><p>　　BEP=項(xiàng)目總成本/（商品房均價(jià)×銷售總面積-銷售稅金及附加）</p><p>　　BE

117、P=30118.02/（3200×119772.24-2209.93）=73.58%</p><p>　　由此表明當(dāng)銷售率到達(dá)73.58%時(shí)，項(xiàng)目即實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。屬于風(fēng)險(xiǎn)較小，適合開發(fā)。</p><p><b>　　7.3不確定性分析</b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，它具有周期長、資金投入量大等特點(diǎn)，因此很

118、難在一開始就對(duì)整個(gè)開發(fā)投資過程中有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益情況做出精確的估計(jì)。[14]</p><p>　　因此，有必要就上述因素或參數(shù)的變化對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，以使開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果更加真實(shí)可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供更科學(xué)的依據(jù)。[15]</p><p>　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析，是指分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。[16

119、]不確定性分析是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資決策成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益率水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。[17]</p><p>　　以下對(duì)本項(xiàng)目的土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、銷售價(jià)格、開發(fā)期這4個(gè)主要的不確定因素進(jìn)行分析。</p><p>

120、;<b>　　7.3.1土地費(fèi)用</b></p><p>　　由于本項(xiàng)目的土地費(fèi)用在總開發(fā)成本中所占比例并不大，所以并不能對(duì)項(xiàng)目投資產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　7.3.2建安工程費(fèi)</p><p>　　當(dāng)建筑工程開工后，由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用發(fā)生變化，也會(huì)導(dǎo)致建安工程費(fèi)用改變。[18]本項(xiàng)目所在地廣漢市的建筑材料市場總體穩(wěn)定，建筑