【廣告策劃-ppt】世界級(jí)城市綜合體的深入研究_日本難波公園

1、世界級(jí)城市綜合體的深入研究：日本難波公園及福岡運(yùn)河城案例及啟示(資料提供河南商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)：www.hn)NewLeisureCity第一部分：日本難波公園研究簡(jiǎn)介規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：場(chǎng)所理念設(shè)計(jì)靈感：人造峽谷空間布局圖整體設(shè)計(jì)布局內(nèi)外交通系統(tǒng)業(yè)態(tài)規(guī)劃與動(dòng)線設(shè)計(jì)景觀園林業(yè)態(tài)及主力店經(jīng)營(yíng)管理及營(yíng)銷目錄第二部分：日本福岡運(yùn)河城簡(jiǎn)介整體外觀內(nèi)部劇場(chǎng)內(nèi)部運(yùn)河項(xiàng)目體量空間布局及功能配比項(xiàng)目立意：化都市為劇場(chǎng)設(shè)計(jì)思路：觀光與商業(yè)結(jié)合商業(yè)布局業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)管理——專

2、業(yè)團(tuán)隊(duì)和完善計(jì)劃目錄第三部分：總結(jié)及啟示設(shè)計(jì)的四大精髓第一，創(chuàng)造可體驗(yàn)性的場(chǎng)所。第二，總是把當(dāng)?shù)匚幕谌氲讲煌捻?xiàng)目中。第三，創(chuàng)造可持續(xù)性發(fā)展的環(huán)境。第四，建立全方位的各個(gè)功能的銜接與融合。啟示一：規(guī)劃理念啟示二：環(huán)境塑造啟示三：場(chǎng)所精神目錄第一部分：日本難波公園開(kāi)發(fā)商：NankaiElectricRailwayCo.Ltd（南海電鉄株式會(huì)社），ObayashiCpation南海都市創(chuàng)造株式會(huì)社概念設(shè)計(jì)：美國(guó)JonJerde設(shè)計(jì)公司項(xiàng)目

3、管理公司：WasaSakamoto一期開(kāi)發(fā)總面積１６.７萬(wàn)平方米。其中商業(yè)面積４萬(wàn)平方米，辦公樓８萬(wàn)平方米。二期76600平米，合計(jì)243800平米。占地37232平方米，高達(dá)8層日本難波公園難波公園是位于大阪?zhèn)鹘y(tǒng)熱鬧商業(yè)區(qū)的現(xiàn)代建筑，并非傳統(tǒng)意義的公園，是一個(gè)購(gòu)物中心與辦公樓的綜合體。從遠(yuǎn)處看去，難波公園（NambaPark）是一個(gè)斜坡公園，從街道地平面上升至8層樓的高度，層層推進(jìn)、綠樹(shù)茵茵，仿佛是游離于城市之上的自然綠洲，與周圍線形

4、建筑的冷酷風(fēng)格形成強(qiáng)烈對(duì)比，成為嘈雜背景下的一處生動(dòng)、溫馨的街景。原址是一座棒球館，位于鄰近難波火車站的一片新商業(yè)區(qū)，離機(jī)場(chǎng)一站之遙，將城際列車、地鐵等交通樞功能與辦公、酒店、住宅完美結(jié)合，是日本開(kāi)發(fā)成功的城市綜合體的代表項(xiàng)目。簡(jiǎn)介開(kāi)發(fā)商N(yùn)K電氣鐵道公司邀請(qǐng)捷得公司為其設(shè)計(jì)一座對(duì)大坂產(chǎn)生形象具提升意義的建筑作品。捷得因此把難波定義為公園，為擁擠喧囂的城市帶來(lái)一片綠洲。沿著一坐30層的高塔，難波彰顯了一種自然生態(tài)的生活方式，空中花園、屋頂

5、綠樹(shù)，公園直接跟大街相連，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來(lái)了一股清新的氣息。人們可以欣賞成群的大樹(shù)、巖石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺(tái)，人們徜徉在空中花園中盡享體驗(yàn)式購(gòu)物的樂(lè)趣。難波公園可謂集人文、娛樂(lè)為一體的自然生態(tài)式體驗(yàn)購(gòu)物的杰作。　難波公園的商業(yè)零售區(qū)提供了各式各樣的專賣(mài)店，使之成為其獨(dú)特環(huán)境的補(bǔ)充。同時(shí)，難波公園避免了將顧客引入封閉式的購(gòu)物區(qū)，而是將商業(yè)區(qū)、餐飲區(qū)與自然和開(kāi)放的空間完美地融合在一起。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2003年10月開(kāi)業(yè)

6、以來(lái)，難波公園已接待了近八百萬(wàn)的顧客。簡(jiǎn)介難波公園的設(shè)計(jì)靈感都來(lái)源于能夠不斷重生的自然力量，這種被普遍認(rèn)知的力量在連接新舊事物中又貫穿著東西方文明。在設(shè)計(jì)中，自然環(huán)境被巧妙地融入都市規(guī)劃之中。難波公園的內(nèi)部是一條人造峽谷。業(yè)主最初的構(gòu)思是建造一個(gè)簡(jiǎn)單的混凝土通道用于連接項(xiàng)目的南北地塊，但設(shè)計(jì)師提出了人造峽谷的設(shè)計(jì)理念。在這個(gè)城市中引入一個(gè)大型公園式的項(xiàng)目概念，所以我們創(chuàng)建了這樣一個(gè)屋頂式花園的峽谷形態(tài)的項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目

7、，因?yàn)樗泻艽蟮墓查_(kāi)放綠地，可以吸引周邊社區(qū)的人到這里來(lái)光顧、來(lái)瀏覽，最后這個(gè)項(xiàng)目變成了一個(gè)目的地的項(xiàng)目，大家不僅僅到這里來(lái)購(gòu)物，也可以到這里來(lái)休息，來(lái)放松。規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：場(chǎng)所理念設(shè)計(jì)師最初打算選用各種暖色調(diào)的石材，再現(xiàn)真正的峽谷風(fēng)貌，并通過(guò)多樣化的水平表現(xiàn)手法展現(xiàn)出堪稱永恒的再生自然景觀。在設(shè)計(jì)中很重要的一點(diǎn)是要避免使用材料過(guò)于單一而產(chǎn)生的虛假感。裝飾材料都取材于自然，如花崗巖、沙巖和石灰石，并沿襲了其淳樸粗獷的天然造型（自然裂縫）

8、，淋漓盡致地展現(xiàn)出天然石材的永恒魅力。為了進(jìn)一步表達(dá)這一理念，色彩由暖黃色到橘紅色的過(guò)渡與大阪市區(qū)眾多的灰色混凝土和瓷磚飾面的建筑形成鮮明對(duì)比，同時(shí)也與周邊綠意盎然的植被交相輝映。規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：場(chǎng)所理念業(yè)主的最初構(gòu)思是建造一個(gè)簡(jiǎn)單的混凝土通道用于連接項(xiàng)目的南北地塊，設(shè)計(jì)師頗有新意地提出了人造峽谷的設(shè)計(jì)想法?！皪{谷”的設(shè)計(jì)帶來(lái)了眾多的體驗(yàn)要素；溪水、山石、植物、巖洞、山間的陽(yáng)光......這種體驗(yàn)手法的空間再造，為項(xiàng)目展現(xiàn)了全新的思路。難

9、波公園（NambaPark）由此形成了獨(dú)特的空間序列，它不像一般的購(gòu)物中心那樣，將人們壓縮集聚到封閉的空間內(nèi)，迫人消費(fèi)，而是以開(kāi)放的體驗(yàn)化空間吸引人們主動(dòng)游玩、主動(dòng)消費(fèi)。設(shè)計(jì)靈感：人造峽谷由此，難波公園（NambaPark）顛覆了一味追求機(jī)器效率的工業(yè)化空間設(shè)計(jì)，打破了室內(nèi)室外的空間界限，實(shí)現(xiàn)了城市森林中自然化、戲劇化空間場(chǎng)景的塑造，形成內(nèi)部與外部景觀的和諧與相互映襯。這種開(kāi)放式的社區(qū)氛圍，向所有人張開(kāi)了雙臂，歡迎他們隨時(shí)光臨。難波公園

10、（NambaPark）近乎完美地實(shí)現(xiàn)了為人們提供聚會(huì)、游玩、歡慶場(chǎng)所的目的，“場(chǎng)所制造”的理念在難波公園（NambaPark）的項(xiàng)目上得到了淋漓盡致的體現(xiàn)。設(shè)計(jì)靈感：人造峽谷空間布局圖入口處，呈現(xiàn)在眼前的是一個(gè)被巖石覆蓋的空間，仿佛一個(gè)狹小的峽谷，誘惑著你向里面探尋。暖黃色到桔黃色逐漸過(guò)渡的條紋造型，如同沉淀層一般，而設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)和營(yíng)造出不同的小灣、巖洞、河谷等探險(xiǎn)般的空間感受，更讓你常常有“柳暗花明又一村”的驚喜，為整個(gè)購(gòu)物旅程增添

11、了一抹神秘和新奇的色彩。通過(guò)“峽谷”內(nèi)一條“8字形”傾斜上升的通道，便到了難波公園（NambaPark）的零售與娛樂(lè)區(qū)域。整體設(shè)計(jì)布局其中心區(qū)域是三層的“豪華購(gòu)物廣場(chǎng)”，內(nèi)部質(zhì)感華美、店面錯(cuò)落有致，并飾有草木植被和水景，讓你仿佛并不是在商場(chǎng)購(gòu)物，而是在森林中尋寶一般。整體設(shè)計(jì)布局經(jīng)由不同樓層的一些特定區(qū)域，從“峽谷”可以直接通往室外的露臺(tái)，這里的“空中花園”種植了不少漂亮的花草植物，植物每天成長(zhǎng)，每天都在改變建筑的樣子。商場(chǎng)內(nèi)有不少餐館

12、和咖啡座，露天的位置就在叢林里，購(gòu)物之后在這里享受一份舒適和靜謐，相當(dāng)愜意。登臨高處俯視難波公園（NambaPark），可以看到，開(kāi)放的空間使公園與城市的街道、交通直接相連，斜坡與“山石”形成的層次感，使公園與周圍的高層辦公樓柔和地融為一體，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來(lái)了一股清新的氣息。難波公園（NambaPark）是一處奇妙、充滿想象力的建筑，它不像傳統(tǒng)購(gòu)物中心那樣，將顧客引入封閉式的購(gòu)物區(qū)，而是將商業(yè)區(qū)、餐飲區(qū)與自然和開(kāi)放空間完美地

13、融合在一起，讓你能夠享受在公園中漫步、參觀、購(gòu)物、娛樂(lè)的多重樂(lè)趣，讓購(gòu)物成為一種“經(jīng)歷”。整體設(shè)計(jì)布局地鐵南北動(dòng)脈經(jīng)過(guò)“難波站”。15分鐘到新大阪車站，大阪關(guān)西機(jī)場(chǎng)均約30分鐘。國(guó)內(nèi)以及海外訪問(wèn)都很便利。內(nèi)外交通系統(tǒng)一個(gè)立體停車場(chǎng)、一個(gè)地下停車場(chǎng)停車動(dòng)線(右圖)內(nèi)外交通系統(tǒng)在項(xiàng)目各個(gè)方面都會(huì)合周邊的公交系統(tǒng)、人行流線聯(lián)系起來(lái)，使得整個(gè)項(xiàng)目各個(gè)功能之間都是非常連貫的可以穿梭。在這個(gè)項(xiàng)目中有很大體量的零售是在綠色屋頂下面，這個(gè)綠色屋頂下面零

14、售空間又可以和周圍環(huán)境很好的銜接起來(lái)。業(yè)態(tài)規(guī)劃與動(dòng)線設(shè)計(jì)大阪這個(gè)城市非常缺乏一些公共綠地，只有非常少的一些小型公共公園。所以，設(shè)計(jì)師把這些城市中缺乏的綠色的元素引入到我們項(xiàng)目中來(lái)，在項(xiàng)目中考慮到綠色的元素，考慮到峽谷的概念，同時(shí)也考慮到怎么樣設(shè)計(jì)一個(gè)流暢的動(dòng)線，把所有功能連貫起來(lái)。業(yè)態(tài)規(guī)劃與動(dòng)線設(shè)計(jì)難波公園不僅是一個(gè)符合消費(fèi)者生活方式的商業(yè)中心，同時(shí)也給到訪者提供了特別設(shè)計(jì)的屋頂公園，為當(dāng)?shù)厝藗兊木蹠?huì)、文化生活和娛樂(lè)提供了一個(gè)全新的自然

15、體驗(yàn)場(chǎng)所。景觀園林該項(xiàng)目除了為一個(gè)自然元素稀少的城市添加了一撇濃重的綠色之外，其獨(dú)具特色的公園與街道相連，令路人在行走時(shí)可以欣賞到四周的樹(shù)林、巖石、峭壁、草地、溪流、瀑布、池塘和露天平臺(tái)；公園下面還有一道溪谷、一條小徑穿過(guò)谷地，兩側(cè)則設(shè)有各具特色的零售、娛樂(lè)和餐飲服務(wù)。景觀園林屋頂花園寬敞開(kāi)闊，充滿自然氣息，令顧客產(chǎn)生一種全新的空間體驗(yàn)。精心挑選的植被能夠適應(yīng)冬天寒冷的氣候。此外，一些季節(jié)性植被會(huì)隨著季節(jié)的轉(zhuǎn)換而不斷改變顏色，給人耳目一

16、新的感覺(jué)。從一層到下一層的“8”字形的交通循環(huán)設(shè)計(jì)，為顧客通向商業(yè)零售區(qū)、戶外花園或露臺(tái)提供了連續(xù)、便捷的選擇。景觀園林1期屋頂公園區(qū)面積：約8000平方米（2003年10月開(kāi)放）綠地：大約3300平方米道路廣場(chǎng)面積：約4700平方米2期屋頂公園區(qū)面積：約3500平方米（2007年）綠色：約2000平方米，道路廣場(chǎng)：約1500平方米總面積：約1.15平米綠色：近5300平方米道路與廣場(chǎng)：約6200平方米一期樹(shù)木及花草種類235種，約40

17、000株，土層深度最深８０CM較淺３０CM。景觀園林景觀園林每一層樓的園林景觀都具有不同的主題。包括花卉主題、林木主題、劇場(chǎng)主題、游樂(lè)藝術(shù)主題等本項(xiàng)目的主力商場(chǎng)是日本高島屋，公園的主要業(yè)態(tài)是：商店與餐飲店，咖啡廳較多。業(yè)態(tài)及主力店商場(chǎng)業(yè)態(tài)非常豐富，從餐飲、服飾、珠寶，到美容、動(dòng)植物花卉、居家用品、日本傳統(tǒng)和服等等，包括了上百家專業(yè)的時(shí)尚商店和餐館。這里可以品嘗到民族的、世界各地的美食，可以購(gòu)買(mǎi)到潮流最前線的商品和各種高檔物品。業(yè)態(tài)及主力

18、店除了傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，NambaPark的商場(chǎng)還為顧客提供醫(yī)療功能。不僅在商場(chǎng)的二樓配有藥店，在八樓還設(shè)有一家醫(yī)院，牙科、婦科、皮膚科、眼科、耳鼻喉科、內(nèi)科等等，功能齊全，服務(wù)周到。這里集中了精品店、餐飲店等近300家店鋪。另外，地鐵難波車站周圍分布著許多專門(mén)提供大阪平民菜肴的餐館。業(yè)態(tài)及主力店難波還是一個(gè)著名的娛樂(lè)城。這里有“歌舞伎”（日本傳統(tǒng)戲劇之一）專業(yè)劇場(chǎng)──新歌舞伎座，以及擁有許多喜劇演員的藝術(shù)公司、吉本興業(yè)的劇場(chǎng)──難波大花

19、月。大花月的西鄰是吉本興業(yè)公司大樓，內(nèi)設(shè)大阪府立上方演藝資料館──娃哈上方，還有一個(gè)307個(gè)座位的演出大廳。業(yè)態(tài)及主力店以高島屋促銷作為核心，高島屋善于舉辦有吸引離的促銷活動(dòng)，例如舉辦過(guò)鐵壁阿童木紀(jì)念活動(dòng)，以１６萬(wàn)美元年薪將將機(jī)器人引進(jìn)到百貨中也是高島屋的創(chuàng)意。南玻城設(shè)立日文網(wǎng)站，介紹每家商店與商業(yè)設(shè)施，及時(shí)刊登商店促銷信息?！　‰y波城發(fā)展大量會(huì)員，會(huì)員享有５％優(yōu)惠，銷售定期的火車票，購(gòu)物達(dá)到一定數(shù)額可以贈(zèng)送火車票?！　　　∧喜ü珗@是相

20、對(duì)獨(dú)立管理的項(xiàng)目，包括公園公共園林與廣場(chǎng)管理，例如經(jīng)常在廣場(chǎng)舉辦活動(dòng)。經(jīng)營(yíng)管理及營(yíng)銷第二部分：福岡博多運(yùn)河城建造地點(diǎn)：日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站交通：距福岡「中洲川端」地鐵站徒步約十分鐘占地面積：約34，700平方米建筑面積：約234，500平方米設(shè)計(jì)：TheJerdepartnerShip；竣工時(shí)間：1996年福岡博多運(yùn)河城博多運(yùn)河城（CANALCITY）是日本福岡規(guī)模最大，開(kāi)發(fā)最成功的開(kāi)發(fā)商福岡地所開(kāi)發(fā)建設(shè)的

21、。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期三年，于1996年4月開(kāi)業(yè)。總建筑面積約234，500平方米，總開(kāi)發(fā)費(fèi)用約800億日元。簡(jiǎn)介博多運(yùn)河城是日本最成功的大型商業(yè)中心之一，是體現(xiàn)了日本策劃與美國(guó)設(shè)計(jì)完美結(jié)合的成功案例，它開(kāi)創(chuàng)了日本綜合SHOPPINGMALL的全新理念和業(yè)態(tài)，帶動(dòng)了福岡以及整個(gè)日本的購(gòu)物中心，對(duì)日本的大型綜合商業(yè)設(shè)施的開(kāi)發(fā)提供了里程碑式的借鑒模版。地理位置：位于九州最大的商業(yè)中心天神地區(qū)和作為交通樞紐的博多站之間，所在的舊博多區(qū)，在明治時(shí)期作為

22、商都極為昌盛。具體地址位于福岡市博多區(qū)住吉1丁目2番。簡(jiǎn)介整體外觀內(nèi)部劇場(chǎng)內(nèi)部運(yùn)河占地面積：約34，700平方米建筑面積：約234，500平方米停車面積：1300臺(tái)主要設(shè)施：專賣(mài)店、大型專賣(mài)店、劇場(chǎng)、電影院、酒店、辦公、餐飲、展覽和娛樂(lè)設(shè)施其中：酒店52600平方米23.4%零售和餐飲59199平方米25.2%劇場(chǎng)18830平方米8%辦公26761平方米11.4%其它公共設(shè)施和停車場(chǎng)77110平方米32.8%項(xiàng)目體量運(yùn)河城市中心包括2個(gè)

23、飯店、1個(gè)大型購(gòu)物娛樂(lè)場(chǎng)所和1棟辦公樓。商業(yè)、酒店和辦公的配比約為4：4：1。商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運(yùn)河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。寫(xiě)字樓商場(chǎng)福岡劇院及商場(chǎng)商業(yè)區(qū)主入口酒店空間布局及功能配比猶如都市中的一個(gè)多元化未來(lái)都市。包羅萬(wàn)象，其樂(lè)無(wú)窮。是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場(chǎng)推廣及社區(qū)公益表演的最佳場(chǎng)所。項(xiàng)目的吸引力來(lái)自：有名的福岡凱悅大飯店；四季劇團(tuán)的第一個(gè)專用劇場(chǎng)“福岡城市劇場(chǎng)”；匯集13個(gè)電影院的“AMC運(yùn)河城1

24、3”；高科技游藝主題公園“福岡快樂(lè)國(guó)”等。無(wú)論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無(wú)比的。項(xiàng)目立意：化都市為劇場(chǎng)建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位其次才是商業(yè)1）將三個(gè)原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個(gè)更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。2）空間的處理：水平體系設(shè)置了三個(gè)節(jié)點(diǎn)一太陽(yáng)廣場(chǎng)、星星庭院和海洋庭院三者通過(guò)月亮街和地球街相連，并形成5大主題區(qū)域；豎直體系包括“運(yùn)間”和“百老匯街”，是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。4）不同主題區(qū)

25、提供不同的風(fēng)格的購(gòu)物廊，增強(qiáng)觀光性。設(shè)計(jì)思路：觀光與商業(yè)結(jié)合以博多一體化以及形成福岡市21世紀(jì)城市新軸線為目的，以追求物美價(jià)廉及娛樂(lè)性相結(jié)合為主題，是富有休閑與娛樂(lè)功能的大型綜合性商業(yè)設(shè)施。將河流引入城區(qū)，將柔軟的水體與堅(jiān)硬的建筑連成一體，既在形態(tài)上給人以變化，又在心理上給人以放松。每年舉行1800多次免費(fèi)活動(dòng)，烘托了運(yùn)河城的娛樂(lè)氛圍。商業(yè)主題運(yùn)河城的設(shè)計(jì)沒(méi)有采用追求建筑物本身形態(tài)美的手法，而是重視在建筑物之間的銜接處人們?nèi)绾涡袆?dòng)以及建

26、筑物與城市之間的關(guān)系。商業(yè)布局在商業(yè)布局的營(yíng)造上，運(yùn)河城首先突出了運(yùn)河的特色，它以南北流向的人工運(yùn)河為中心，集中設(shè)置游藝、商店、餐飲、電影院、音樂(lè)廳以及飯店。由于運(yùn)河城周邊是曲線道路，設(shè)計(jì)師將所有沿街立面處理成與道路一致的弧線，在增加空間與面積的同時(shí)最大限度地保持了與地塊周邊的和諧。商業(yè)布局動(dòng)線：每個(gè)建筑都是相通的，這種聯(lián)系有的是通過(guò)空中走廊，有的是通過(guò)橋梁，有的則是兩個(gè)不同功能的建筑嵌入在一起，自費(fèi)修建的天橋通向地鐵和老商業(yè)區(qū)。商業(yè)布

27、局景觀營(yíng)造酒店、劇場(chǎng)、電影院、商場(chǎng)、飯店、專賣(mài)店、秀場(chǎng)等鱗次櫛比。每天都舉行的噴水秀和各種活動(dòng)，無(wú)論是購(gòu)物，娛樂(lè)還是飲食，總之到這里來(lái)絕對(duì)不會(huì)覺(jué)得無(wú)聊。業(yè)態(tài)購(gòu)物:博多運(yùn)河城，是匯聚眾多引人注目的店鋪的綜合性商業(yè)設(shè)施。從以時(shí)尚到雜貨約140家專賣(mài)店的運(yùn)河城OPA，到ZAZA等個(gè)性商店數(shù)不勝數(shù)的“MEGA專賣(mài)店大樓”，優(yōu)質(zhì)的食品，衣服，生活用品到家具，家電等一應(yīng)俱全的“無(wú)印良品”等。一天之內(nèi)轉(zhuǎn)不完的購(gòu)物點(diǎn)多得讓您眼花繚亂。業(yè)態(tài)美食:占地開(kāi)闊

28、的內(nèi)部，匯聚了從特殊紀(jì)念日的高雅酒店到隨意挑選的快餐店等眾多飲食店，提供日式、西餐、中餐等各類美食。地下1層的“運(yùn)河地面廣場(chǎng)”里，排列著可以在安靜的氛圍中享受正宗美味的餐廳和咖啡館。其中，美食家栗原HARUMI主導(dǎo)的“悠閑空間”頗受女性歡迎，聚集了全國(guó)拉面店的“拉面王國(guó)”也不容錯(cuò)過(guò)。業(yè)態(tài)觀光游玩:博多運(yùn)河城中，還坐落著可以享受劇團(tuán)四季音樂(lè)的“福岡城市劇場(chǎng)”，持有13個(gè)熒屏的綜合電影設(shè)施復(fù)合性電影運(yùn)河城13。此外硬幣游戲和UFO抓玩等齊備

29、的“俱樂(lè)部SEGA運(yùn)河城”等滿足你游玩之心的游戲娛樂(lè)設(shè)施也數(shù)不勝數(shù)。業(yè)態(tài)專業(yè)團(tuán)隊(duì)：開(kāi)發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計(jì)組包括景園、環(huán)境、水體、燈光設(shè)計(jì)部門(mén)。經(jīng)營(yíng)計(jì)劃：業(yè)主與建筑師一起確定了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃、運(yùn)作和出租的計(jì)劃。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：全部出租，發(fā)展商只獲取長(zhǎng)期利潤(rùn)，不進(jìn)行銷售。專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)管理——專業(yè)團(tuán)隊(duì)和完善計(jì)劃第三部分：總結(jié)及啟示捷得設(shè)計(jì)的精髓主要包括以下四個(gè)：第一，創(chuàng)造可體驗(yàn)性的場(chǎng)所。第二，總是把當(dāng)?shù)匚幕谌氲讲煌?/p>

30、項(xiàng)目中。第三，創(chuàng)造可持續(xù)性發(fā)展的環(huán)境。第四，建立全方位的各個(gè)功能的銜接與融合。捷得設(shè)計(jì)的精髓創(chuàng)造可體驗(yàn)性的場(chǎng)所。這個(gè)可體驗(yàn)性就是可以讓游客令人難忘的、流連忘返的，他們離開(kāi)以后還會(huì)再回來(lái)的場(chǎng)所。最后這個(gè)可體驗(yàn)性的項(xiàng)目會(huì)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的催化劑。難波公園和運(yùn)河城項(xiàng)目很好的表達(dá)了什么叫可體驗(yàn)性，使之成為極具特色的社區(qū)的核心部分，提供多元化的不同的功能的需求。同時(shí)，也會(huì)成為一個(gè)具有表演性的舞臺(tái)。一、創(chuàng)造可體驗(yàn)性的場(chǎng)所第二，怎么樣把不同項(xiàng)目所在地的文

31、化引入到項(xiàng)目中去來(lái)創(chuàng)造一個(gè)令人難忘的、各具特色的不一樣的場(chǎng)所?！拔覀兛偸窃谝婚_(kāi)始要去仔細(xì)研究和理解當(dāng)?shù)匚幕厣?，無(wú)論是過(guò)去、現(xiàn)在，還是未來(lái)的發(fā)展。從這些文化性元素中獲得設(shè)計(jì)靈感，同時(shí)又在我們項(xiàng)目中表達(dá)出來(lái)這些文化元素，建立特別有標(biāo)志和各樣的功能，同時(shí)我們也是要結(jié)合景觀、水景、燈光、標(biāo)牌、藝術(shù)、雕塑等設(shè)計(jì)，把它融合在我們項(xiàng)目里。”二、當(dāng)?shù)匚幕谌虢⒖沙掷m(xù)性發(fā)展的環(huán)境，就是有關(guān)怎么樣結(jié)合各個(gè)地方不同地理特性，把它運(yùn)用到項(xiàng)目設(shè)計(jì)中。怎樣創(chuàng)建

32、可持續(xù)性發(fā)展的環(huán)境？首先是要找出這個(gè)項(xiàng)目所在城市中所缺乏的是什么，這些缺乏的元素可能會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境性的效益，自然界元素永遠(yuǎn)是設(shè)計(jì)靈感的來(lái)源。第三是利用一種靜態(tài)的、非動(dòng)態(tài)的、被動(dòng)的設(shè)計(jì)的戰(zhàn)略，是各種技術(shù)的融合，可持續(xù)發(fā)展肯定是對(duì)這個(gè)城市本身、對(duì)開(kāi)發(fā)商、對(duì)社區(qū)都是帶來(lái)可持續(xù)性的利益。三、建立可持續(xù)性發(fā)展的環(huán)境可持續(xù)性發(fā)展的設(shè)計(jì)方法要考慮到以下幾個(gè)因素，把以下幾點(diǎn)作為首先要考慮的設(shè)計(jì)概念。這些因素包括自然通風(fēng)條件，遮陽(yáng)情況，綠色景觀、

33、綠色屋頂、小氣候的因素，還有非直接透射的自然光線因素。在一開(kāi)始就把這幾個(gè)方面的因素研究了，這有利于在今后項(xiàng)目設(shè)計(jì)中考慮到這些自然條件對(duì)項(xiàng)目起到哪些積極的促進(jìn)作用。三、建立可持續(xù)性發(fā)展的環(huán)境在一開(kāi)始就把這些因素考慮進(jìn)去的話，也可以達(dá)到節(jié)能的效果。如果考慮了這些因素以后，把它放到設(shè)計(jì)中來(lái)，會(huì)采取一些積極配合的措施來(lái)完成這個(gè)靜態(tài)的、非動(dòng)態(tài)的、被動(dòng)的設(shè)計(jì)戰(zhàn)略。各個(gè)地方的地理自然條件都是完全不一樣的，所以要做很多仔細(xì)的分析。這是捷得在考慮設(shè)計(jì)綠色

34、可持續(xù)性發(fā)展項(xiàng)目中需要考慮的幾個(gè)要點(diǎn)的列表清單，基本上每個(gè)項(xiàng)目都是按照這個(gè)清單列的因素做分析、做考慮。捷得會(huì)先考慮自然界已經(jīng)存在的靜態(tài)的一些因素，然后再找出相對(duì)應(yīng)的一些積極的可以對(duì)應(yīng)的措施。三、建立可持續(xù)性發(fā)展的環(huán)境要考慮到怎么樣設(shè)計(jì)一個(gè)流暢的動(dòng)線，把所有功能連貫起來(lái)。在我們項(xiàng)目各個(gè)方面都會(huì)合周邊的公交系統(tǒng)、人行流線聯(lián)系起來(lái)，使得整個(gè)項(xiàng)目各個(gè)功能之間都是非常連貫的可以穿梭。在這個(gè)項(xiàng)目中有很大體量的零售是在綠色屋頂下面，這個(gè)綠色屋頂下面零

35、售空間又可以和周圍環(huán)境很好的銜接起來(lái)。四、各個(gè)功能的銜接與融合啟示一：規(guī)劃理念區(qū)域標(biāo)志活力先鋒豐富多彩建筑自身的標(biāo)志性質(zhì)，形成區(qū)域中心；建筑符號(hào)的時(shí)代性，新區(qū)域典范；文化、商業(yè)的組合與創(chuàng)新引發(fā)關(guān)注。要點(diǎn)要點(diǎn)要點(diǎn)融入更多的具有時(shí)代元素的文化概念；更多的運(yùn)用新時(shí)代概念符號(hào)；新思路、新高度是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功關(guān)鍵。保證產(chǎn)品在空間及尺度上的合理性；加大對(duì)城市功能方面的投入及運(yùn)用；運(yùn)用更多的人性化設(shè)計(jì)元素。規(guī)劃設(shè)計(jì)的思想三大源泉啟示二：環(huán)境塑造通過(guò)獨(dú)特

36、的建筑設(shè)計(jì)可以創(chuàng)造促進(jìn)”時(shí)間消費(fèi)”的環(huán)境.環(huán)境改變親情，親情改變消費(fèi)，自然景觀帶動(dòng)了商場(chǎng)的觀賞性，也帶來(lái)渴望體驗(yàn)自然生活的消費(fèi)者。另外，設(shè)施的動(dòng)線設(shè)計(jì)上做到最大優(yōu)化，將主力店、集客能力強(qiáng)的商品放在設(shè)施上部和下部，吸引目的性消費(fèi)的客人；屋頂花園吸引人流往上部流動(dòng)；地上建筑突出景觀采光為了營(yíng)造一個(gè)開(kāi)放的感覺(jué)，可以吸引優(yōu)質(zhì)的客戶進(jìn)入，帶動(dòng)地下客戶；在邊角配置目的性強(qiáng)的消費(fèi)，以橫向拉動(dòng)人流。這樣的商品分布，可以使各樓層人流均衡，最大實(shí)現(xiàn)回游性。

37、啟示三：場(chǎng)所精神精神層面的融合與升華理念最初起源于對(duì)羅馬神廟的建筑概念所針對(duì)的是其表達(dá)的一種現(xiàn)象羅馬神廟通過(guò)立面、雕塑、裝飾的組合向來(lái)此瞻仰的人們傳達(dá)神圣、純潔的印象，引起人們的景仰、共鳴、歸屬與崇拜。在當(dāng)代，這種理念已經(jīng)被廣泛運(yùn)用于各種物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，原始的表達(dá)手法被沿用并加以發(fā)展，在目前世界上的諸多標(biāo)志性建筑上，我們都能見(jiàn)到它的輪廓?！罢嬲膱?chǎng)所并不存在于大樓之間，而是存在于人們值得記憶的體驗(yàn)中”美國(guó)著名建筑師柯蒂斯（CurtisJ

38、.Sfenaker）言簡(jiǎn)意賅地表達(dá)了“場(chǎng)所制造”理念。謝謝！如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。

39、。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)

40、據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市

41、場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)

42、市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局

43、、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)

44、年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)

45、域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交

46、價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好

47、、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)）SWOT分析的價(jià)值要素SW（優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)）的價(jià)值要素?地段要素?環(huán)境要素?地塊要素?項(xiàng)目要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：?地段要素——地段片區(qū)認(rèn)知度周邊配套（商業(yè)教育）交通等（可總結(jié)為便利性成熟度知名度）?環(huán)境要素——自然環(huán)境四至景觀社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判

48、定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）?地塊要素——地形地貌規(guī)模技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）?項(xiàng)目要素——目標(biāo)開(kāi)發(fā)商品牌可利用資源等OT（機(jī)會(huì)威脅）的價(jià)值要素宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）城市規(guī)劃（交通、市政配套、開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等）微觀要素——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤(pán)、戶型）客戶流向?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)

49、會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì)S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢(shì)W進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。過(guò)于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣(mài)得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣(mài)得好，我們做也會(huì)賣(mài)得好房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化