【廣告策劃-ppt】亞太城提案11[1].2(城市綜合體典型項目)168p

1、開始提案前謝謝各位領導再次給予我們機會，讓我們可以就亞太城?項目理解?形象推廣?廣告表現(xiàn)談談我們的一些想法。片面和不當之處還請諒解指正，謝謝！目錄亞太城的形象定位推廣策略思考廣告視覺表現(xiàn)重慶的城市定位重慶的城市定位世界的重慶永遠的三峽懸掛在聯(lián)合國大廳的世界地圖上，僅僅標出了中國的四個城市，其中便有重慶。長江經濟帶中心城市目前，全球有五大世界級都市帶。即美國東北部大西洋沿岸以波士頓和華盛頓為核心的城市帶；以芝加哥、底特律為核心的美國五大湖

2、城市帶；以東京、大阪為核心的日本東海岸城市帶；以倫敦、利物浦為核心的英國城市帶；以巴黎、鹿特丹、科隆為核心的歐洲西北城市帶?！▏洕鷮W家費魯克斯那么，根據(jù)這樣的定義，以中國今日在世界的地位，中國學者認為以重慶和上海為核心的長江流域經濟帶則可作為世界第六城市帶。【城市定位】思考1重慶大事記——※2005年11月27日，七省二市在京簽定長江經濟帶合作協(xié)議，該協(xié)議被列入中國“十一五”發(fā)展規(guī)劃?！献鲄f(xié)議確定了以“龍頭”上海與“龍尾”重

3、慶合力構筑長江經濟帶，聯(lián)動發(fā)展的戰(zhàn)略格局。重慶因此成為長江上游經濟中心?！献髌陂g，重慶攜手其它七省一市，謀取合作共贏之道。……“如果把中國東部海岸線比作引領中國經濟騰飛的一張弓，長江流域經濟帶是這張弓上的利箭，那么，它的爆發(fā)力將成為決定這支利箭射程遠近的關鍵。當機遇和責任同時到來的時候，重慶這個最適合漫步的城市選擇了飛翔?！币虼?，重慶不僅是中央直轄市西南最大現(xiàn)代工商業(yè)城市3000年歷史的中國名城世界12個城市的盟友，更是中國經濟騰飛的

4、加速器。國際會展名城每個國際大都市，都有其鮮明個性。如音樂是維也納的城市產業(yè)和個性；日內瓦是國際會議中心和歐洲總部；蘇黎士是傳統(tǒng)金融中心；伯爾尼則是鐘表制造業(yè)城市……那么，重慶呢？什么是它的個性？什么是城市新經濟的方向？重慶市政府十一五規(guī)劃中，已將會展經濟作為今后10年的龍頭產業(yè)。這就是答案。【城市定位】思考2重慶大事記——※2002年4月，亞洲議會和平協(xié)會（AAPP）第三屆年會在重慶舉行※2004年7月，亞洲杯足球賽選擇重慶作為中國賽

5、區(qū)※2005年10月，亞太城市市長峰會首次在亞洲舉行，選擇重慶※2006年10月，F(xiàn)2摩托艇世錦賽首次在中國舉行，選擇重慶※每年一屆，舉辦三峽國際旅游節(jié)暨中國重慶投資貿易洽談會※十年間，重慶房交會已發(fā)展成西部最大、價值最高的房地產盛會……重慶，國際大都會世界為你驕傲！亞太城的形象定位亞太城——國際大都會的名片【形象定位】第1層思考：被高樓環(huán)抱的亞太城工地不可復制的地位★★★★★★會展經濟板塊核心，東面毗鄰重慶國際會展中心★扼守長江大橋南

6、門戶，銜接解放碑商圈與南坪商圈★東臨南濱路游憩商業(yè)區(qū)，南側與南坪商圈融為一體★俯瞰長江與嘉陵江交匯美景，西連菜園壩長江大橋南橋頭★輕軌3號線、公交線路、長江大橋等構建立體交通網南坪商圈南濱路游憩商業(yè)區(qū)解放碑商圈會展經濟區(qū)亞太城城市全功能中心★★★★★★江景豪宅、產權酒店、LOFT公寓、會議中心、商業(yè)娛樂配套、國際教育系統(tǒng)等構建的超大型建筑綜合體★國際會展濱江版塊核心，是重慶新經濟門戶★總部經濟、創(chuàng)意經濟、樓宇經濟、水岸經濟、會展經濟的整

7、合器★為經濟活力人群提供生活、工作、交流、消費的平臺★“國際會展休閑商務情調商業(yè)城市居住山水景觀”的全功能亞太城藍圖巨子攜手打造城邦★★★★★★匯聚強大資金勢力和國內一流房地產操作團隊，渝能和融創(chuàng)兩大集團攜手打造，使亞太城站在巨人肩膀上起飛★融創(chuàng)集團，一個成立不到三年就入選“2006中國房地產品牌價值成長速度TOP10”和“2006中國華北房地產公司品牌價值TOP10”，品牌價值5.6個億的地產企業(yè)，在5大城市建設9大名盤，如重慶奧林匹

8、克花園、天津海逸長洲等★渝能產業(yè)（集團）有限公司以重慶電力集團為背景，經過十余年的積累，已發(fā)展成一個大規(guī)模，跨地區(qū)，多項目的集團，總資產逾18億元，旗下子公司17家在初步了解亞太城之后，我們不禁要問：在重慶，亞太城是不是獨一無二的呢？亞太城的獨特優(yōu)勢是什么？亞太城的差異化形象如何建立？源于對項目優(yōu)勢的反復思考搜尋點：建筑綜合體，是不是亞太城獨有優(yōu)勢？名詞解釋：建筑綜合體建筑綜合體，又稱復合式建筑，是將商業(yè)、辦公、居住、酒店、會議、展覽、

9、餐飲、娛樂及交通等功能空間的三項以上進行有機組合，在各部分之間建立一種互相依存、互相助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。曼哈頓的洛克菲勒中心、東京的陽光城就是著名的大型建筑綜合體。特征：包容性資源共享功能互動、互補高效率大盤的天下重慶萬達商業(yè)廣場????位于南岸區(qū)珊瑚村??建筑面積78萬平方米?集住宅、寫字樓、購物中心、美食城、娛樂中心、星級酒店、幼兒園于一體????????22棟高層塔樓，4796戶，投資15.6億元，

10、分3期35年開發(fā)完成??????????????目前面臨珊瑚村拆遷問題???????????????定位：高尚住宅、商業(yè)為主和記黃埔升級版大都會????位于休閑RBD南濱路??建筑面積6.3萬平方米?集全江景室外購物空間、豪華江景住宅、國際教育、餐飲、娛樂為一體???2006年6月命名為珊瑚水岸，預計明年1季度推出???定位：豪宅與頂級商業(yè)的組合，類似上?！靶绿斓亍标柟?00國際新城????朝天門廣場長江對岸??建筑面積120萬平方米?

11、集居住工作、購物、休閑娛樂為一體的CBD新城??匯融75萬平米現(xiàn)代公寓、20萬平米高品質商業(yè)及商務配套????5萬平米濱江第一大廣場、380米縱長20米挑空棧橋式SOHO、近200米高的超5星級酒店???最高價6000元平米廣陽島國際休閑旅游度假區(qū)????距重慶港19公里，距市中心11公里??建筑面積250萬平方米?集高爾夫球場、城堡酒店、主題樂園、國際商務會議中心、體育健身區(qū)、景觀地產于一體????????總投資130億元，預計每年接

12、待國內游客300萬人次，外國游客30萬人次??????????????連接廣陽島與長江南岸的大橋已通車??????????定位：大型旅游復合地產中新城上城????占踞渝中區(qū)、高新區(qū)、九龍坡區(qū)三區(qū)交匯地帶，奧林匹克中心旁??建筑面積80萬平方米?將居家、公寓、購物中心、購物休閑空間、酒店、寫字樓、停車場、家庭辦公SOHO、公園、街區(qū)等眾多業(yè)態(tài)統(tǒng)一集權??主樓總高220.5米???2006亞洲城市地標性代表作和戛納2005中國優(yōu)秀商業(yè)地產?

13、?????2006年10月15日開盤??均價：3900元平米分析1：※大型建筑綜合體是優(yōu)勢，但不是獨有優(yōu)勢。以住宅為主產品，以商業(yè)為特色，以旅游為賣點……在重慶，大型建筑綜合體，近年層出不窮。分析2：※以會展為特色，建筑綜合體中只有亞太城。毗鄰重慶國際會展中心，連接兩大商圈，踞守長江大橋南門戶…會展成為重慶新經濟方向的今天，亞太城因天賦優(yōu)越而成就非凡。獲悉項目核心價值的有效途徑名詞解釋：會展經濟※會展業(yè)1：9的巨大帶動效應會展業(yè)可以帶動

14、交通、旅游、商業(yè)、餐飲、酒店業(yè)、城市建設的發(fā)展，讓商務寫字樓、地產、餐飲、展裝行業(yè)受益匪淺，1：9的帶動作用是專家對會展業(yè)巨大作用的概括描述，指的是展覽直接收入是1的話，相關社會收入則是9。據(jù)統(tǒng)計，僅2006年第八屆深圳高交會就成交135.5億美元，25個國家、31個省市自治區(qū)、國內外3728家企業(yè)參展，比上一屆增長27%。10月15日，第100屆中國出口商品交易會在廣州開幕，接待50萬人次。贏得了超過210個國家和地區(qū)商家的厚愛，成為

15、世界了解中國的窗口。據(jù)悉，在香港，會展附屬產業(yè)的物業(yè)價格是周邊普通物業(yè)價格的10倍；在廣州、深圳等地則是普通物業(yè)的3倍會展高倍價值回報：分析：據(jù)專家估計，未來幾年里，中國會展業(yè)年均增幅將在30%以上。就連在全球擁有300多家會員的國際展覽行業(yè)協(xié)會（UFI）副總裁麥高德也將發(fā)展重點轉向了中國?！钲?、廣州會展中心周邊物業(yè)，多為甲級寫字樓或商務公寓?！鶗菇洕ξ飿I(yè)，進駐客戶多數(shù)是跨國企業(yè)中國辦事機構、國際知名律師、會計事務所及創(chuàng)意人群工作

16、室?！敹鄶?shù)物業(yè)投資年收益率在8%10%時，會展經濟圈中物業(yè)平均突破20%大關，并且持續(xù)、穩(wěn)定、量化式增長。舉例1：深圳會展經濟圈甲級寫字樓、商務公寓林立，已形成CBD核心區(qū)深圳國際會展中心舉例2：安聯(lián)大廈進駐企業(yè)一覽韓國高麗海運株式會社等外企中國辦事處多在此辦公3年深圳會展經濟圈樓價比較：項目2004年均價2005年均價2006年均價升值比例卓越時代廣場18000元2400025%金中環(huán)商務大廈15000元2100028.6%大中華交

17、易廣場24000元3000020%安聯(lián)大廈14000元比較2006年會展中心周邊平均樓價，增值45%以上，投資潛力驚人。國際商會中心16000元皇庭世紀7500元比關內物業(yè)平均貴2000元平米，增值27.8%因此，亞太城70余萬平米寫字樓、江景豪宅、商務公寓、酒店式公寓、產權酒店及商務設施，必將因會展強大經濟拉動力，未來升值潛力無可限量。由此看來，亞太城不僅僅是國際大都會的名片。通過以上的搜尋與比較，我們得出這樣的思考——亞太城——城市

18、全功能中心會展經濟聯(lián)合體【形象定位】第2層思考：歸結于項目形象的不斷梳理商務，是文化、思想、財富的共享平臺????酒店，是聚會后徹底放松的空間?????????…………當國際人匯聚在一起，世界發(fā)生了變化…提供24小時的，延續(xù)時間與空間的感觀愉悅居住，是臨江高歌的境界?????????生活，是對最稀缺生態(tài)資源的擁有峰會，是世界大融合的橋梁?????????會展，當代席卷全球的一種風潮商業(yè)，是一種繁華風景????????購物不一定為了滿足需

19、求，重要的是享受過程的樂趣亞太城——世界就在這里廣告語提煉：世界就在這里…不同語言、膚色、文化在這里會面、交流各地精華、精英在這里匯聚、融合輕軌、長江大橋和互聯(lián)網破解時空密碼，世界零距離跨國企業(yè)、國家元首、創(chuàng)意人群在這里制造全球財富國際人、海歸派、本地人棲居在中國第一江岸，握手為鄰英國下午茶、意大利匹薩、重慶火鍋，隔店相望……亞太城的推廣策略思考形象力與產品力雙向刺激，速戰(zhàn)速決一波又一波的大事件串聯(lián)成推廣主線【戰(zhàn)略思想形成】以“世界就在

20、這里”為核心，延展思路雙向刺激產品的吸引力形象的震撼力核心攻擊點：世界級大事件營銷結點____是形象，是品質的號召力結果___是銷售、品牌雙贏核心攻擊點：城市全功能中心品質建筑34101客戶積累一期開盤熱銷二期開盤熱銷形象樹立營銷中心開放6春節(jié)公關活動大事件炒作一期開盤慶典大事件炒作二期開盤慶典五一外展促銷十一外展促銷大事件炒作第一次面市準備期【推廣戰(zhàn)略節(jié)點】樣板房開放產品：LOFT公寓酒店式公寓商務公寓12512第一階段形象樹立期（2

21、006年12月底—春節(jié)后）亞太合作計劃全面啟動，為項目造勢樹立國際高度形象，引發(fā)輿論關注和客戶深度認同第二階段客戶積累期（2007年2月底—4月底）亞太合作計劃持續(xù)強攻，通過一波又一波的事件炒作，儲備客戶國際高端形象基本達成家喻戶曉第三階段一期開盤熱銷期（2007年4月底—9月底）已有客戶穩(wěn)固信心，在全球范圍積累客戶，確立世界頂級物業(yè)地位開盤慶典，樣板房開放，全方位演繹國際形象，引爆投資價值核潛力第四階段二期開盤熱銷期（2007年9月底

22、—年底）在一期基礎上，繼續(xù)高開高走，通過事件營銷，制造銷售高潮【各節(jié)點目標與主題】階段目標：為亞太城第一次公開亮相做最充分的現(xiàn)場包裝、物料準備及事件公關策略：積極籌劃大事件，以期先聲奪人，從一開始即樹立亞太城的世界形象高度充分準備事件公關整合最廣大資源壹。準備期（2006年12月底之前）1.積極尋求與外國駐華大使館的合作亞太城，作為以會展為特色的城市全功能中心，樹立形象必須站在世界的高度，積極尋求與外國駐華大使館的合作。事件公關建議：毗

23、鄰“亞太城市市長峰會”會館—重慶國際會展中心，又因此命名為亞太城，建議積極尋求與亞洲及太平洋國家大使館合作，舉辦國際性的大型活動。2.積極尋求與國際經濟組織合作亞太城，作為以會展為特色的城市全功能中心，樹立形象必須站在世界的高度，積極尋求與家喻戶曉的著名國際經濟組織合作。事件公關建議：毗鄰“亞太城市市長峰會”會館—重慶國際會展中心，又因此命名為亞太城，所以建議積極尋求與亞太經合組織（APEC）下屬機構的多角度合作。“亞太經合組織”亞太經

24、濟合作組織成立于１９８９年，是一個區(qū)域性經濟論壇和磋商機構，作為一個區(qū)域性的國際經濟組織，其地跨亞洲、大洋州、北美洲和南美洲四大洲，如此地理跨度是任何一個其他地區(qū)性國際經濟組織都無法比擬的。其議事采取協(xié)商一致的做法，合作集中于貿易投資自由化和經濟技術合作等經濟領域。亞太經合組織21個成員的總人口占世界人口的45%，國內生產總值占世界的55%，貿易額占46%。這一組織在全球經濟活動中具有舉足輕重地位?！献鳈C構A、經濟委員會C、貿易促進小

25、組D、貿易及投資委員會※合作方式系列的、大型的、國際化的頂級論壇、賽事、巡展、峰會※合作效應亞太經合組織的國際影響力和對城市經濟的推動力，將使重慶真正成為國際第N城，使亞太城真正成為世界頂級物業(yè)、重慶的名片包裝準備要點◎在重慶門戶位置、主干道、長江大橋頭、機場高速工地附近選擇大型戶外廣告牌位；◎配合大事件，進行工地圍墻等現(xiàn)場形象包裝◎LOGO及VI設計、宣傳物料設計和制作◎配合大事件，電視形象CF帶設計、制作◎根據(jù)市場實際情況，全盤謀劃

26、階段目標：亞太城震撼登場，面市即獲得全球高度關注策略：第一次面市采取大事件營銷手法，倡議重慶政府通過AEPC，與亞太其他國際都會強強結盟，互惠合作。春節(jié)活動首次面市亞太城市聯(lián)盟貳。形象樹立期（2007年1月—春節(jié)）通過APEC，結盟亞太其他國際城市，樹立國際形象以亞太城的名義，發(fā)起倡議，積極促成重慶政府與AEPC的合作，結盟亞太兄弟城市，開展一系列的經濟、文化友好往來活動。亞太城市聯(lián)盟主題：亞太城——讓50個亞太城市牽手邁向明天※結盟時

27、間：2007年1月中下旬（亞太城第一次面市）※結盟代表：APEC貿易及投資委員會負責人、中華人民共和部外交部有關領導、兩個亞太城市代表（其中一方是重慶市市長）※結盟地點：國際重慶會展中心※盟誓主題：友誼融合發(fā)展※結盟目標：以互惠互利的名義，讓亞太城市心手相牽，共謀發(fā)展。當事件上升到“亞太城市聯(lián)盟”這個高度，媒體不請自到…※電視新聞預告、全程專題報道、獨家采訪…全球衛(wèi)星轉播※報紙則以《人民日報》、《新民晚報》、《21世紀經濟報道》、《重慶

28、晚報》、《華西都市報》、《深圳特區(qū)報》等為主。※雜志以《財富》、《哈佛商業(yè)評論》，機場媒介《西南航空》為主?！押?、新浪、搜房等各大網站全程關注?！蛎襟w同步宣傳※事件的效應：重慶和亞太城，均能從“亞太城市聯(lián)盟”中獲得形象、品牌、經濟、城市建設等全方面的巨大收益。亞太城一面市即獲得全球關注，形象高度在中國乃至亞洲無人可出其右?！皝喬鞘新?lián)盟”一旦形成，將為重慶帶來系列會展品牌，其品牌含金量，亞洲無敵。※形象包裝要點◎大型戶外廣告投入；

29、◎工地現(xiàn)場全方位包裝；◎營銷中心建設、包裝到位；◎媒體轟炸式全程關注報道◎配合政府規(guī)劃，進行相關包裝春節(jié)公關營銷邀請剛剛結盟的亞太兄弟城市代表團，共度春節(jié)以跨國企業(yè)CEO、政府領導、民間文化活動家等組成的亞太兄弟城市代表團，在2006年春節(jié)期間來歷史名城重慶，共度新春佳節(jié)。主題：中國過新年亞太同歡慶※活動時間：2006年春節(jié)期間※活動內容：“在中國過新年”春節(jié)大型晚會“喜迎外國友人”大型民俗活動※小細節(jié)：送外國友人新年紅包、春聯(lián)，請吃火

30、鍋、餃子、年夜飯、唱山歌……※效果：對“亞太城市聯(lián)盟”的延伸與發(fā)展，既促進了與兄弟城市的友誼，又可以巧借活動進一步宣傳亞太城，提升亞太城的國際形象。階段目標：借事件營銷的熱潮，在中國乃至全球范圍內公開最大限度積累客戶資源，為開盤做準備。策略：利用“亞太城市聯(lián)盟”的全球關注，春節(jié)公關活動積累的人氣，借重慶直轄10周年之機，新一輪事件營銷。直轄十年營銷中心開放亞太人居巡展叁?？蛻舴e累期（2007年2月底—4月底）亞太人居巡展亞太城市之間進行

31、地產名盤巡展，開始實質推介亞太城進一步開展“亞太城市聯(lián)盟”系列活動，在多個亞太聯(lián)盟城市之間進行名盤巡展，以便由前期的形象宣傳轉變?yōu)閷喬钱a品的推介主題：引領人居方向品賞亞太魅力※活動時間：2007年4月中下旬（配合營銷中心開放）※主辦方：中華人民共和部建設部、重慶市及其他亞太兄弟城市政府※活動內容：510個亞太城市選出具代表性的地產項目，巡回在各城市之間進行生動展示，指引世界未來人居的方向?！顒庸ぞ撸荷潮P模型、形象看板、宣傳資料、展

32、場包裝等※事件的效應：借“亞太人居巡展”的開展，亞太城將由形象樹立期成功轉型為產品推介期，迅速積累客戶?！皝喬司友舱埂?，與前兩階段的大事件在形象高度上一脈相承，并借重慶直轄10周年之機推出，彰顯重慶10年發(fā)展的豐功偉績，讓重慶市政府樂于接受，令事件聲勢浩大。因為是巡展，所以既可以展示亞太城整體形象和產品，又能專門針對一期LOFT公寓、酒店式公寓、商務公寓進行宣傳?！A段推廣要點◎大型戶外廣告信息更換；◎報紙、電視、網絡媒體全方位報道；

33、◎營銷中心開放儀式；◎工地現(xiàn)場包裝的信息更換◎“亞太人居巡展”展場包裝◎DM、海報、折頁等宣傳物料派發(fā)階段目標：亞太城在獲得全球高度關注之后，一期盛大開盤在最短時間內，制造接近100%的銷售奇跡。策略：續(xù)“亞太人居巡展”之后，亞太城在本階段推出“世界頂級奢侈品展”以慶祝開盤，獲得國際精英深度認同。春交會開盤慶典世界頂級奢侈品展肆。一期開盤熱銷（2007年4月底—9月底）世界頂級奢侈品展在亞太城的銷售現(xiàn)場，配合開盤，舉辦世界頂級奢侈品展在

34、全球目標客戶群了解亞太城之后，為持續(xù)獲得高度關注，并營造開盤喜慶銷售氛圍，舉辦“世界頂級奢侈品展”。主題：世界在這里璀璨奪目※活動時間：2007年5月中旬（開盤慶典）※主辦方：亞太城、世界頂級奢侈品拍賣行（索斯比拍賣行）※活動內容：配合開盤慶典，舉辦“世界頂級奢侈品展”。讓國際精英在氣氛愉悅的自助酒會中欣賞世界頂級名車、名表、珠寶紅酒、雪茄和時裝SHOW。※參展奢侈品：賓利、法拉利、林寶堅尼、江詩丹頓、萬寶龍、范思哲、古巴雪茄、波爾多紅

35、酒、卡蒂亞珠寶、紫檀木家具……※參展奢侈品：賓利、法拉利、林寶堅尼、江詩丹頓、萬寶龍、范思哲、古巴雪茄、波爾多紅酒、卡蒂亞珠寶、紫檀木家具……※事件的效應：與重慶春交會同步舉辦亞太城開盤慶典，不僅可以沿用“亞太人居巡展”的客戶積累，更可以巧借春交會，制造開盤現(xiàn)場鼎盛人氣。為營造開盤氛圍，舉辦“世界頂級奢侈品展”，迎合目標客戶群品位的同時，進一步提升亞太城的國際形象，制造一輪又一輪的銷售高潮。※開盤推廣要點◎大型戶外廣告信息更換；◎報紙、

36、電視、網絡媒體全方位報道；◎一期開盤慶典儀式；◎工地現(xiàn)場包裝信息更換；◎2007重慶春交會之亞太城展場包裝；◎“世界頂級奢侈品展”的多方洽談和現(xiàn)場包裝；◎禮品、樓書、LOFT酒店式商務公寓等戶型資料贈送階段目標：形象持續(xù)高走，認購熱潮不斷，亞太城已經形成可長期發(fā)展的獨一無二的品牌。策略：一期火爆開盤之后，炎熱夏日之后，二期需要更實際的大事件刺激市場，展示產品，持續(xù)銷售高潮。秋交會開盤慶典亞太CEO高峰論壇伍。二期開盤熱銷（2007年9月

37、底—12月底）亞太CEO高峰論壇邀請二期產品的客戶群，匯聚一堂，利于制造銷售高潮。在一期成功吸引關注之后，二期開盤需要更為實際的大事件作為支撐，直接以復合式會展的名義，將目標客戶群匯聚起來，不失為一個良策。主題：世界在這里巔峰會晤※活動時間：2007年10月中旬下旬（重慶秋交會二期開盤慶典）※主辦方：APEC下屬機構、中華人民共和國商務部、國家體育總局、重慶市政府、鳳凰衛(wèi)視、亞太城※主會展地點：重慶國際會展中心※與會方：政府官員、國際專

38、家、韓國三星、中國海爾等跨國集團CEO※活動內容：研討2008年“全球經濟一體化”的區(qū)域發(fā)展方向；亞太知名企業(yè)（項目）展示與洽談；※會議期間的娛樂性活動：2007’F2摩托艇世錦賽建議舉辦全球富人所熱愛的摩托艇運動，而且續(xù)2006年10月首次在中國、在重慶市萬州區(qū)舉辦F2摩托艇世錦賽之后，重慶在成功舉辦系列亞太城市聯(lián)盟活動之后，易于爭取第二次賽區(qū)主辦權。“國際CEO的生活”電視專訪會議期間，邀請鳳凰衛(wèi)視著名主持人竇文濤電視專訪數(shù)位國際C

39、EO，共同探討“國際CEO生活模式”，真正走進CEO的世界，讓亞太城深度獲得CEO的認同?！录男簽槔瓌觼喬嵌陂_盤人氣，借勢秋交會，舉辦“亞太CEO高峰論壇”，及其他娛樂性活動，勢必以復合式大型活動，制造一波又一波的銷售高潮。為進一步宣傳二期LOFT公寓酒店式公寓商務公寓，舉辦“亞太CEO高峰論壇”，進一步提升亞太城的國際形象，讓CEO們近距離了解亞太城的產品，喜愛這里的工作生活方式。※開盤推廣要點◎大型戶外廣告信息更換；◎報

40、紙、電視、網絡媒體全方位報道；◎二期開盤慶典儀式；◎工地現(xiàn)場包裝信息更換；◎2007重慶秋交會之亞太城展場包裝；◎“亞太CEO高峰論壇”的事件公關和現(xiàn)場包裝；◎禮品、樓書、二期戶型資料等的贈送亞太城的視覺表現(xiàn)方案1方案2方案3報紙廣告形象報廣產品報廣創(chuàng)意思考附：第一次提交方案謝謝！工作還在繼續(xù)…如何進行房地產市場分析學習內容理論部分案例學習為什么要進行房地產市場分析？房地產市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產市場分析？慈溪銀泰地產項目

41、市場研究及定位報告市場為什么要進行房地產市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產市場分析是基于對市場的理

42、性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！房地產市場分析的思路、步驟和方法1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經濟環(huán)境和房地產市場廣州住宅市

43、場項目所在地市場例如：區(qū)域房地產發(fā)展處于何種階段？項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區(qū)域房地

44、產發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經濟環(huán)境分析區(qū)域房地產市場分析（一）基本內容對當?shù)亟洕h(huán)境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未

45、來的發(fā)展前景。房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經濟環(huán)境分析1、總量指標GDP、人口、人均GDP、固定資產投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結構指標：產業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經濟發(fā)展計劃、產業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土

46、地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經濟發(fā)展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產等專業(yè)人士訪談房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標人均GDP與房地產發(fā)展關系GDP增速

47、與房地產發(fā)展關系房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法房地產市場預警預報指標體系第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)＝食物支出金額總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低2008年我國各

48、主要城市的恩格爾系數(shù)房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結構分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結構、產品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產市場總結房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項目市場分析（微觀層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊

49、面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關聯(lián)性：通達性、可視性項目自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點最終目標STOW內部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項目環(huán)境競爭）SWOT分析的價值要素SW（優(yōu)勢

50、劣勢）的價值要素?地段要素?環(huán)境要素?地塊要素?項目要素具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：?地段要素——地段片區(qū)認知度周邊配套（商業(yè)教育）交通等（可總結為便利性成熟度知名度）?環(huán)境要素——自然環(huán)境四至景觀社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）?地塊要素——地形地貌規(guī)模技術經濟指標等（可判斷產品的可發(fā)揮空間）?項目要素——目標開發(fā)商品牌可利用資源等OT（機會威脅）的價值要素宏觀要素——經濟形勢（宏觀政策）重大城

51、市變革中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等）微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）客戶流向?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎。?在分析的過程中，我們強調盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅優(yōu)勢S機會O威脅T劣勢W進行房地產市

52、場分析時常犯的錯誤1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性3。過于偏重對“二手資料”的應用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好房地產市場是變化的，因此市場分析應貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調整戰(zhàn)略。地產江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！補充幾點市場分析方法的建議：市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實勝于雄辯