畢業(yè)設(shè)計(jì)--商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、<p><b>　　畢業(yè)設(shè)計(jì)</b></p><p>　圖書分類號(hào)：</p><p>　密 級(jí)：</p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　近幾年，我國的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來越迅速，房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中的地位越來越高。然而建設(shè)項(xiàng)目的前期的一個(gè)必不可少的部分---項(xiàng)目

2、的可行性研究，項(xiàng)目的可行性研究的發(fā)展與我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相比較卻有些緩慢。因?yàn)槭┕て髽I(yè)不夠重視建設(shè)的可行性研究，致使發(fā)生了許多例如盲目投資、商品房積壓等問題，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)的成本非常高，很難從中獲得利潤。建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告是項(xiàng)目在確立實(shí)施以前，對(duì)擬建的工程所進(jìn)行技經(jīng)濟(jì)的分析論證，通過對(duì)各個(gè)方案的優(yōu)劣的估算、對(duì)比和評(píng)估，并且預(yù)估項(xiàng)目建成后可能取得的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)影響，以此檢驗(yàn)項(xiàng)目是否可行。盡可能的提高建筑企業(yè)利潤，以此來保障建筑業(yè)的穩(wěn)定的

3、發(fā)展。</p><p>　　本文以**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為探究的目標(biāo)，選用宏觀與微觀分析，定性與定量分析，理論與實(shí)踐相結(jié)合等方法，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析與管理，使其開發(fā)建設(shè)有條不紊地開展。**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在社會(huì)的適應(yīng)性方面進(jìn)行一定的定性分析，在項(xiàng)目的利潤方面進(jìn)行定量分析，對(duì)于**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很大的意義，也為其他的建設(shè)項(xiàng)目提供了一定的參考經(jīng)驗(yàn)來供他們參考。</p><p>

4、　　本文在對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行理論分析前提下，把**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)做研究項(xiàng)目作可行性分析，并且進(jìn)行市場(chǎng)探究，包括市場(chǎng)分析，社會(huì)適應(yīng)性分析以及經(jīng)濟(jì)效益分析等幾部分內(nèi)容，最后得出結(jié)論：**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目擁有良好的市場(chǎng)前景，有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，經(jīng)濟(jì)務(wù)效益較好，項(xiàng)目可行。</p><p>　　關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項(xiàng)目；商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)分析；可行性分析</p><p><b>　　Abstrac

5、t</b></p><p>　　In recent years, the economic development of the People's Republic of China is more and more rapidly, the status of real estate industry in our country's economy is more and more

6、 high. However, in the early period of the construction projects - a necessary part of the project feasibility study, project feasibility study compared with the economic development of China's development is slow. O

7、wing to lack of construction enterprises attach importance to the feasibility study of construction projec</p><p>　　Taking Xuzhou shimao plaza commercial real estate project as the aim of exploring, macro an

8、d micro analysis, qualitative and quantitative analysis, methods of theory combined with practice, to carries on the scientific analysis and management of construction projects, and make its development and construction

9、carried out systematically. Xuzhou shimao square commercial real estate projects in terms of social adaptability of certain qualitative analysis, the two aspects in the project's profits an</p><p>　　Base

10、d on future project carries on theory analysis of the construction of the premise, the Xuzhou shimao plaza commercial real estate project as the research analyzes the feasibility of the project, and to explore the market

11、, including market analysis, social adaptability analysis and economic analysis and so on several parts, finally draw the conclusion: Xuzhou shimao plaza commercial real estate project has good market prospects, have cer

12、tain ability to resist risk, better economic affairs, pr</p><p>　　Keywords real estate project commercial real estate economic analysis the feasibility analysis</p><p><b>　　目 錄</

13、b></p><p><b>　　1緒論1</b></p><p><b>　　1.1研究背景1</b></p><p><b>　　1.2研究意義1</b></p><p>　　1.3國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀1</p><p>　　1.3.1國外

14、的研究現(xiàn)狀1</p><p>　　1.3.2國內(nèi)的研究現(xiàn)狀2</p><p>　　1.4研究報(bào)告主內(nèi)容及框架2</p><p>　　1.4.1研究報(bào)告主要內(nèi)容2</p><p>　　1.4.2報(bào)告的框架體系2</p><p>　　1.5研究方法及解決的關(guān)鍵問題4</p><p>　　

15、1.5.1本文的研究方法4</p><p>　　1.5.2本文解決的關(guān)鍵問題4</p><p>　　2項(xiàng)目可行性研究的理論基礎(chǔ)5</p><p><b>　　2.1概述5</b></p><p>　　2.2工作內(nèi)容和階段劃分5</p><p>　　2.2.1工作內(nèi)容5</p>

16、;<p>　　2.2.2工作階段6</p><p>　　2.2.3對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的評(píng)價(jià)7</p><p>　　3**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目背景8</p><p>　　3.1**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)單位8</p><p>　　3.2**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目概況8</p><p>　　3.3**廣場(chǎng)

17、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)8</p><p>　　4**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析10</p><p>　　4.1徐州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本狀況10</p><p>　　4.1.1徐州市GDP10</p><p>　　4.1.2城鎮(zhèn)居民的收入情況10</p><p>　　4.1.3居民消費(fèi)情況11</p>

18、<p>　　4.2徐州市云龍區(qū)的概況11</p><p>　　4.2.1區(qū)域定位11</p><p>　　4.2.2交通狀況12</p><p>　　4.2.3商貿(mào)環(huán)境12</p><p>　　4.2.4自然條件12</p><p>　　4.3徐州商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析12</p><

19、;p>　　4.3.1徐州商業(yè)市場(chǎng)概述12</p><p>　　4.3.2大型購物商場(chǎng)的現(xiàn)狀：商場(chǎng)經(jīng)營差異巨大14</p><p>　　4.3.3徐州市商業(yè)街調(diào)研16</p><p>　　4.3.4徐州市在建的商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀17</p><p>　　4.3.5市場(chǎng)在售項(xiàng)目分析17</p><p>　　4.3

20、.6未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析18</p><p>　　4.3.7典型項(xiàng)目分析18</p><p><b>　　4.4結(jié)論20</b></p><p>　　5 **廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響分析21</p><p>　　5.1財(cái)務(wù)分析21</p><p>　　5.1.1項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)21</p>

21、<p>　　5.1.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)21</p><p>　　5.2行業(yè)影響分析25</p><p>　　5.3相關(guān)影響分析25</p><p>　　5.4不確定性分析25</p><p>　　5.4.1敏感性分析26</p><p>　　5.4.2盈虧平衡分析26</p><p&g

22、t;　　5.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論27</p><p>　　6**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)、環(huán)境和生態(tài)影響分析28</p><p>　　6.1項(xiàng)目社會(huì)效益與環(huán)境效益分析28</p><p>　　6.2項(xiàng)目的社會(huì)適應(yīng)性分析28</p><p>　　6.3評(píng)價(jià)的結(jié)論29</p><p>　　7**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

23、30</p><p>　　7.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來源與分類30</p><p>　　7.2項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析30</p><p>　　7.2.1項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)(S)30</p><p>　　7.2.2項(xiàng)目劣勢(shì)(W)30</p><p>　　7.2.3項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)(O)31</p><p>　　7.2

24、.4項(xiàng)目市場(chǎng)威脅(T)31</p><p>　　7.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策31</p><p><b>　　結(jié)論33</b></p><p><b>　　致謝34</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)35</b></p><p><b&

25、gt;　　1 緒論</b></p><p><b>　　1.1 研究背景</b></p><p>　　我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體發(fā)展良好，現(xiàn)在是一個(gè)快速并且健康的發(fā)展階段。與此同時(shí)，徐州市的經(jīng)濟(jì)總額一直在不斷的增加，增加的速度雖然不是很快，但是徐州市的每年的平均增加的速度也大約在9.13%上下浮動(dòng)。從兩千零一年我國加入WTO以來，經(jīng)濟(jì)的運(yùn)轉(zhuǎn)良好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍對(duì)未來表

26、示樂觀。</p><p>　　改革開放以來，徐州的經(jīng)濟(jì)得到了高效而又快速的發(fā)展。2014年徐州的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)達(dá)到中高速發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)，并展現(xiàn)質(zhì)效升高、民生改善、構(gòu)造優(yōu)化等特點(diǎn)。通過初步核算，2014年全年地區(qū)的生產(chǎn)總值為49639100萬元，同比增長10.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加了4800000萬元，與去年相比增長3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加了23001000萬元，與去年相比增長10.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加了

27、21838100萬元，與去年相比增長11.3%。</p><p>　　物質(zhì)水準(zhǔn)提高以后，徐州人的精神生活也提出了要求。徐州市是一座歷史悠久的旅游城市，2014年底，徐州市的A級(jí)景區(qū)多達(dá)73家，位居全省第一。徐州市旅游品牌的建設(shè)為江蘇省刷新了歷史。但是徐州目前大型的一站式的現(xiàn)代化的商業(yè)綜合體，而且隨著徐州的快速發(fā)展、商品市場(chǎng)交易活躍，徐州目前的商業(yè)綜合體無法滿足人們?cè)絹碓娇量痰囊蟆?lt;/p><

28、p><b>　　1.2 研究意義</b></p><p>　　項(xiàng)目的投資有兩面性，在有獲得高收益的同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相當(dāng)?shù)母?，所以建筑企業(yè)一定要盡可能地去了解市場(chǎng)，并且需要他們擁有機(jī)智的眼光以及靈活的大腦，同時(shí)具備一定的工作經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)的技能。建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究是降低投資失誤的一種重要的手段。通過可行性研究，比較、選擇和優(yōu)化施工方案，最大限度地減少人力資源、財(cái)力資源和物力資源的浪費(fèi)，以確保能

29、夠提高商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，同時(shí)也為企業(yè)投資人進(jìn)行項(xiàng)目的決策時(shí)提供可靠的依據(jù)。經(jīng)過商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析，能夠明確將要投資的項(xiàng)目的每一個(gè)的可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成影響的因素，以此來確保投資的可靠性，使項(xiàng)目盡可能有序地、低風(fēng)險(xiǎn)地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)，以此來確保投資人能夠獲得預(yù)期的利潤。</p><p>　　本文在仔細(xì)論述了建設(shè)項(xiàng)目可研的理論的前提下，分析了項(xiàng)目可行性研究的重要因素，并且分析了**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在市場(chǎng)以及社會(huì)適應(yīng)

30、性等方面進(jìn)行論證的前提下，探究**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，并提出相關(guān)的政策建議和評(píng)價(jià)結(jié)論。</p><p>　　1.3 國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀</p><p>　　1.3.1 國外的研究現(xiàn)狀</p><p>　　可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)過前期的論述和證明，保障其可行性以及經(jīng)濟(jì)性的一種比較科學(xué)的方法，最早出現(xiàn)在美國。二十世紀(jì)30年代早期，在開發(fā)田納西河流域項(xiàng)目時(shí)，美國政府就

31、開始嘗試將可行性研究列入項(xiàng)目開發(fā)的前期階段，并且成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的一項(xiàng)重要工作，同時(shí)促使工程建設(shè)能夠順利的進(jìn)行，并且獲得意想不到經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益。二戰(zhàn)后，可行性研究隨著科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展而獲得了持續(xù)充實(shí)并完善，并漸漸發(fā)展成一門為了保障達(dá)到工程建設(shè)最佳經(jīng)濟(jì)效益的綜合性科學(xué)?，F(xiàn)如今，不光是西方發(fā)達(dá)國家將項(xiàng)目的可行性研究工作作為工程項(xiàng)目建設(shè)投資決策的一至關(guān)重要的門徑，亞洲地區(qū)的部分發(fā)展中國家亦逐漸開始進(jìn)行可行性研究。其發(fā)展過程中也產(chǎn)生了很

32、多的重要著作，例如OECD 發(fā)表的《發(fā)展中國家工業(yè)項(xiàng)目分析手冊(cè)》UNIDO 發(fā)表的《工業(yè)可行性研究手冊(cè)》《工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè)》，不僅為亞洲的一些發(fā)展中國家對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行可研提供了較為完善的借鑒，而且也為可研的推行創(chuàng)造了條件。</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究最先出現(xiàn)是在上個(gè)世紀(jì)30年代的美國。而此刻建筑公司也越來越注重可行性研究的重要意義，并且把它當(dāng)成建設(shè)項(xiàng)目投資前務(wù)必認(rèn)真對(duì)待的事情。一些專家、學(xué)者從

33、房地產(chǎn)項(xiàng)目的地區(qū)選擇、融資、投資成本和收益等方面說明并論證房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資可行性。</p><p>　　1.3.2 國內(nèi)的研究現(xiàn)狀 </p><p>　　在國內(nèi)，建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究最早出現(xiàn)在上個(gè)世紀(jì)70年代，主要是政府發(fā)起并且逐步推廣的。可行性研究方面的學(xué)者看法：一，從房地產(chǎn)的可行性分析其特殊性,對(duì)其建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)科學(xué)分析,并且制訂合理的預(yù)期目標(biāo),及時(shí)積極采取一定的措施來盡量的避免房地產(chǎn)開發(fā)

34、建筑中的風(fēng)險(xiǎn);二，認(rèn)為在項(xiàng)目建設(shè)的可研報(bào)告中必須收集并且整理大量相關(guān)的資料,然而有很多資料有不確定性及可變性,為了改善并且提升它的準(zhǔn)確性以及科學(xué)性,鼓勵(lì)大家使用網(wǎng)絡(luò)和其他高科技的手段,并提出進(jìn)行可行性分析的建議[1]。</p><p>　　1.4 研究報(bào)告主內(nèi)容及框架</p><p>　　1.4.1 研究報(bào)告主要內(nèi)容</p><p>　　本文總共分為7章。第1章是本

35、文的緒論，簡要的概述了本文的研究的背景和研究的意義。第2章是可研的理論基礎(chǔ)，有可研的定義和內(nèi)容。第3章是項(xiàng)目的單位背景，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究。第4章分析項(xiàng)目的市場(chǎng)，從徐州市的發(fā)展?fàn)顩r到項(xiàng)目周邊環(huán)境等分析該項(xiàng)目是否可行。第5章是項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析，分別對(duì)財(cái)務(wù)、行業(yè)影響和宏觀經(jīng)濟(jì)影響作了透徹的分析研究。第6章是對(duì)社會(huì)影響效果、生態(tài)環(huán)境影響效果等幾個(gè)方面進(jìn)行深入地分析，研究項(xiàng)目可行性。第7章主要是預(yù)測(cè)**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益。從現(xiàn)金流量、敏

36、感性分析、投資效益、幾個(gè)方面預(yù)測(cè)項(xiàng)目未來效益。</p><p>　　1.4.2 報(bào)告的框架體系</p><p>　　本論文的研究主要內(nèi)容和框架如圖1．1所示。</p><p><b>　　圖1.1 框架圖</b></p><p>　　1.5 研究方法及解決的關(guān)鍵問題</p><p>　　1.5.

37、1 本文的研究方法</p><p>　　本文的研究方法主要采用了定量分析法、定性分析法、宏觀與微觀結(jié)合法、理論與實(shí)踐結(jié)合法等。</p><p>　　1.5.2 本文解決的關(guān)鍵問題</p><p>　　**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目處在徐州云龍區(qū)， 緊臨漢文化景區(qū)，是一個(gè)具有文明內(nèi)涵、環(huán)境優(yōu)美和個(gè)性鮮明的生活居住空間。**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目估計(jì)總投資約45393.79萬元，包括自

38、籌資金與銀行貸款。其中所需資金的29.8%通過銀行貸款融資。</p><p>　　**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)，凈利潤大約為2.0億，項(xiàng)目具有較好收益；項(xiàng)目凈利潤率為39.6％，項(xiàng)目投資回收期為3.75年，有較強(qiáng)的贏利和貸款償還能力。</p><p>　　**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成后為居民提供了一個(gè)舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境，產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。</p><p>　

39、　**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)開發(fā)建設(shè)期為兩年，在開發(fā)過程中面臨著政策風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、資金使用風(fēng)險(xiǎn)以及其他方面的風(fēng)險(xiǎn)。本文通過對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。</p><p>　　2 項(xiàng)目可行性研究的理論基礎(chǔ)</p><p><b>　　2.1概述</b></p><p>　　對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行可行性研究，一定程度上改進(jìn)項(xiàng)目的流程、

40、提升項(xiàng)目決策的科學(xué)性以及有效性。在建設(shè)項(xiàng)目的開展階段,能夠?qū)?xiàng)目的成本費(fèi)用、材料等實(shí)行操控,為未來的工作做好鋪墊。項(xiàng)目建設(shè)旨在用最少的投資實(shí)現(xiàn)最大的收益，而可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目的最初的工作，旨在保證項(xiàng)目的性質(zhì)，并且增加項(xiàng)目所有資源的利用意義。</p><p>　　項(xiàng)目可行性研究的意義:</p><p>　　可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施工程的設(shè)計(jì)、準(zhǔn)備的工作、設(shè)備的購置等建設(shè)前期的一些工作的參考

41、。它是編制建設(shè)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)文件并且進(jìn)行施工準(zhǔn)備的主要依據(jù)。</p><p>　　可行性研究也是建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)備選用的新的技術(shù)和設(shè)備的購置以及保證項(xiàng)目地形、地點(diǎn)及工業(yè)性試驗(yàn)順利進(jìn)行的依據(jù)。</p><p>　?、?環(huán)境保護(hù)部門也是根據(jù)可研調(diào)查建設(shè)項(xiàng)目對(duì)周圍生態(tài)的干擾程度分析，同時(shí)也是建筑企業(yè)向當(dāng)?shù)卣约耙?guī)劃部門辦理施工許可證的依據(jù)。</p><p>　　2.2 工作內(nèi)

42、容和階段劃分</p><p>　　2.2.1 工作內(nèi)容</p><p>　　可行性研究旨在分析每一個(gè)方案的優(yōu)劣勢(shì),以便選擇最優(yōu)方案,并且為投資者對(duì)項(xiàng)建設(shè)目的投資提供相對(duì)科學(xué)的建議以及意見。通常情況下,主要包括以下幾個(gè)方面：</p><p><b>　　(1)總論</b></p><p>　　簡述建設(shè)項(xiàng)目的大概以及最后得出

43、的主要結(jié)論綱要以及建設(shè)項(xiàng)目中將會(huì)發(fā)生的問題并且需要提出科學(xué)合理的建議。總論中應(yīng)說明對(duì)最終確定的方案在論證的過程中曾經(jīng)有過的要緊的爭(zhēng)辯問題以及不同見地和意見，同時(shí)把建設(shè)項(xiàng)目的重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表述清楚；闡明建設(shè)項(xiàng)目的背景、實(shí)施的必要性以及其未來會(huì)獲得的利潤。</p><p>　　(2)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)</p><p>　　調(diào)查國內(nèi)外市場(chǎng)近期需求并展開相應(yīng)的分析。進(jìn)行銷售預(yù)測(cè)、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)展方向的

44、分析。分析和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供需狀況，進(jìn)入國際市場(chǎng)的前景，分析企業(yè)自身的優(yōu)缺點(diǎn)，分析對(duì)手與自己的競(jìng)爭(zhēng)力。</p><p>　　(3)規(guī)劃方案的優(yōu)選</p><p>　　對(duì)項(xiàng)目的選址以及項(xiàng)目所在的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行全面的調(diào)查分析，并查閱相關(guān)的書籍，能夠熟悉交通的現(xiàn)狀與未來的趨勢(shì)；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，提出選擇意見[2]。</p><p><b>　　(4

45、)項(xiàng)目投資估算</b></p><p>　　主要包括：①直接費(fèi)，如建筑安裝工程費(fèi)用；②間接費(fèi)；⑨其他費(fèi)用，如土地征用費(fèi)等。</p><p>　　(5)項(xiàng)目資金籌集的方案與成本</p><p>　　重點(diǎn)闡明籌資計(jì)劃、融資成本以及企業(yè)的償貸情況。</p><p><b>　　(6)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)</b></p

46、><p>　　分析建設(shè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)方面的情況，看其能否盈利，包括：①財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，如NPV、IRR等；②經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，包括：TRR、NPV、P等；③報(bào)表的編制，主要包含：損益表、現(xiàn)金流量表等；④銷售及租賃估算。</p><p>　　(7)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)</p><p>　　通過分析項(xiàng)目的各個(gè)影響因素如市場(chǎng)、社會(huì)等對(duì)項(xiàng)目的影響程度，找出項(xiàng)目實(shí)施過程中最關(guān)鍵的影響因素，從而對(duì)

47、其進(jìn)行有效控制，同時(shí)也有助于投資人掌握風(fēng)險(xiǎn)的來源和大小。評(píng)價(jià)的內(nèi)容主要包括項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的分析、不確定性分析等。</p><p>　　(8)項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)</p><p>　　在國家角度上看，并且計(jì)算建設(shè)項(xiàng)目對(duì)整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出的貢獻(xiàn)。同時(shí)，闡釋項(xiàng)目建設(shè)所必須付出的代價(jià)以及它對(duì)國家經(jīng)濟(jì)或其他方面作出的貢獻(xiàn)。</p><p>　　(9)研究結(jié)論及建議</p

48、><p>　　通過對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益發(fā)的分析結(jié)果，得出結(jié)論，并提出相應(yīng)的建議。</p><p>　　以上關(guān)于可行性研究的內(nèi)容主要是對(duì)新建項(xiàng)目而言的。對(duì)于新建或擴(kuò)建項(xiàng)目的可行性研究，有必要增加原有固定資產(chǎn)利用情況的描述和企業(yè)現(xiàn)有概況的調(diào)查等內(nèi)容。</p><p>　　2.2.2 工作階段</p><p>　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是在投資前

49、期做的事情。它一共有四個(gè)階段，每個(gè)階段的工作內(nèi)容由淺到深。</p><p><b>　　(1)機(jī)會(huì)研究</b></p><p>　　投資機(jī)會(huì)研究，即實(shí)施可行性研究以前所作的準(zhǔn)備性的調(diào)查研究工作，根據(jù)市場(chǎng)情況，經(jīng)濟(jì)政策，資源條件，社會(huì)條件，區(qū)位條件，勞動(dòng)條件，地理環(huán)境等相關(guān)條件做初步的調(diào)查及分析，找出最有價(jià)值的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究通常分成兩種類型,那就是一般研究以及特

50、定研究。</p><p>　　從項(xiàng)目將會(huì)獲得的利潤情況看，抓住一切機(jī)會(huì)，分析項(xiàng)目投資是不是可行，從而吸引建筑企業(yè)的眼球。機(jī)會(huì)研究一般要用時(shí)1至2個(gè)月，探究的內(nèi)容以及結(jié)果比較模糊，費(fèi)用支出占投資總費(fèi)用的0．2％-1．O％，精確度一般-30％----+30％左右。通過此階段的分析，可以定項(xiàng)目是否可行。</p><p>　　(2)初步可行性研究</p><p>　　對(duì)建設(shè)

51、項(xiàng)目的再一次深入的探究，它的目標(biāo)是：分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，確立詳細(xì)可研的必要性，并且找指出關(guān)鍵問題，判斷項(xiàng)目未來將會(huì)獲得的收益。一旦投資機(jī)會(huì)研究覺得該項(xiàng)目是可行的并且經(jīng)濟(jì)效益很大，便能夠直接做詳細(xì)可研。此階段需要的時(shí)間為4--6個(gè)月，成本估算精度-20％--+20％，費(fèi)用占總投資的O．25～1．5％。并且得出如下結(jié)論： </p><p>　?、俨贿M(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，直接對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資；</p>

52、<p>　?、谶M(jìn)行詳細(xì)的可行性研究； </p><p><b>　?、垌?xiàng)目不可行。</b></p><p>　　(3)詳細(xì)可行性研究</p><p>　　詳細(xì)的可行性研究是前面兩個(gè)研究都實(shí)行了的前提下，大范圍的搜索同該項(xiàng)目有關(guān)的數(shù)據(jù)以及書籍，并且選用科學(xué)的探究方式，詳細(xì)評(píng)估建設(shè)項(xiàng)目未來的收益情況，探究該項(xiàng)目的可行性、經(jīng)濟(jì)的合理性。詳細(xì)

53、的可研包含的東西最細(xì)致，最豐富，需要的時(shí)間也更久。同時(shí)，詳細(xì)可行性研究一般誤差在±10％左右浮動(dòng)，研究費(fèi)用在建設(shè)項(xiàng)目總成本費(fèi)用中約占到0.2％---3％。</p><p>　　(4)項(xiàng)目評(píng)估與決策</p><p>　　依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，政府當(dāng)局對(duì)《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》之外的企業(yè)投資項(xiàng)目實(shí)施備案制度，對(duì)《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》之內(nèi)的企業(yè)投資項(xiàng)目實(shí)施核準(zhǔn)制度；國家、省市或縣政府

54、的投資主管部門在項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)或者備案時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位務(wù)必提交由具備相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編寫的《項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告》；那些沒有取得政府核準(zhǔn)文件的建設(shè)項(xiàng)目，一律不得開工建設(shè)[3]。</p><p>　　2.2.3 對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的評(píng)價(jià)</p><p>　　在擬建的項(xiàng)目還沒有最終決定時(shí),為了分析并且評(píng)估項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,需要委任一些這方面的專家,進(jìn)行項(xiàng)目投資計(jì)劃的全面的可行性研究報(bào)告審查以及評(píng)價(jià),評(píng)

55、判其是不是可行、是不是合理。項(xiàng)目分析應(yīng)該進(jìn)行大范圍的探究,實(shí)事求是,根據(jù)每個(gè)人的觀點(diǎn),務(wù)必要保障報(bào)告中數(shù)據(jù)是準(zhǔn)確的同時(shí)也是真實(shí)的,為項(xiàng)目的投資方給予最可靠的參考。</p><p>　　對(duì)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的評(píng)估,主要有以下兩個(gè)方面:(1)是不是與國家或地區(qū)的規(guī)劃與發(fā)展相符合;(2)是不是與國家或地區(qū)的有關(guān)法規(guī)與政策相違背。</p><p>　　3 **廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目背景</p&

56、gt;<p>　　本目位于徐州市的云龍區(qū)，項(xiàng)目總的用地面積為82096.5平方米，總建筑面積111100.00平方米。其中地下建筑面積12100平方米，地上99000平方米。預(yù)計(jì)于2016年開工，2018年全部竣工。</p><p>　　3.1 **廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)單位</p><p>　　上海世貿(mào)股份有限公司是在1994年2月4日經(jīng)過了上海市政府的批準(zhǔn)成立并且股票在上

57、海證券交易所上市的股份有限公司。</p><p>　　3.2 **廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目概況</p><p>　　本項(xiàng)目處在徐州市云龍區(qū)，緊挨著徐州著名的漢文化景區(qū)。周圍還有楚王陵，博物館，漢兵馬俑等很多重要的景觀資源。這些景觀資源提供美麗的景色的同時(shí)也供給了本項(xiàng)目一個(gè)非常重要的商機(jī)。風(fēng)景區(qū)還有大面積的綠化，無形之中為項(xiàng)目提供了不可或缺的有利條件。</p><p>　　*

58、*廣場(chǎng)項(xiàng)目總用地面積82096.5平方米，總建筑面積111100平方米。本項(xiàng)目會(huì)建成一站式的現(xiàn)代化的超級(jí)時(shí)尚的商業(yè)綜合體。建設(shè)完成后主要有百貨商場(chǎng)、酒店式公寓、超級(jí)市場(chǎng)、美食廣場(chǎng)、品牌商店等主題商業(yè)設(shè)施。</p><p>　　表3-1 項(xiàng)目經(jīng)技術(shù)指標(biāo)表</p><p>　　3.3 **廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)</p><p>　　本項(xiàng)目的建筑總面積達(dá)101000.0

59、0平方米，是徐州市第一座全天候、一站式的現(xiàn)代化的超級(jí)時(shí)尚的商業(yè)中心，業(yè)態(tài)類型全面完善，包括百貨商場(chǎng)、酒店式公寓、超級(jí)市場(chǎng)、美食廣場(chǎng)、品牌商店等；世茂cosmos稱得上是一種國際先進(jìn)的商業(yè)模式，它的定位完全按照國際上的準(zhǔn)則，不管是從商業(yè)的定位或者是經(jīng)營的業(yè)態(tài)等，世茂都極致地體現(xiàn)了現(xiàn)今商業(yè)的最高的表現(xiàn)方式。本項(xiàng)目建設(shè)完成以后將會(huì)成為徐州東部的商業(yè)大都會(huì)，并且成為徐州市第一個(gè)大型的購物中心，引領(lǐng)著徐州商業(yè)發(fā)展的新方向，明顯地提高了徐州市的商業(yè)

60、的發(fā)展程度。</p><p><b>　　本案地點(diǎn)</b></p><p><b>　　本案效果圖</b></p><p>　　4 **廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析</p><p>　　徐州市的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)良好，尤其是**廣場(chǎng)所在地云龍區(qū)，成為徐州市至今為止人口特別多的地區(qū)之一，經(jīng)常居住人口約42萬，

61、自打世茂東都、東方美地等大型企業(yè)進(jìn)入以來，徐州市云龍區(qū)已成為徐州的中高端的居民住宅集中區(qū)域。具體到**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，它是一個(gè)具有文化內(nèi)涵、環(huán)境幽雅、經(jīng)濟(jì)效益和鮮明個(gè)性的的生活居住空間，在該地區(qū)具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。</p><p>　　4.1徐州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本狀況</p><p>　　4.1.1 徐州市GDP</p><p>　　2014年徐州經(jīng)濟(jì)步入中高速的發(fā)

62、展階段，經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)。經(jīng)過初步核算，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值50728300萬元，同比增長9.8％。第一產(chǎn)業(yè)增多了大約3900000萬元，與去年相比多了4.6個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增多了大約30598000萬元，與去年相比多了9.7個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)的增多了20929400萬元，與去年相比多了長8.9個(gè)百分點(diǎn)[4]。</p><p>　　資料來源：2015.01.29.2014徐州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行新聞發(fā)布會(huì)<

63、;/p><p>　　4.1.2 城鎮(zhèn)居民的收入情況</p><p>　　城鎮(zhèn)居民的收入增長很穩(wěn)定。2014年全年，全市居民的平均每人的能夠支配收入為19633元，與去年相比增長了9.9%，其中，城鎮(zhèn)居民的平均每人的能夠支配收入為23979元，與去年相比增長了8.7%；農(nóng)村居民平均每人的能夠支配收入為13900元，與去年相比增長了10.7%。農(nóng)村居民的收入的增加速度比城鎮(zhèn)居民的收入的增加速度多出

64、2.0%，城市和農(nóng)村的收入比率由上年的1.89縮減到今年的1.77。</p><p>　　資料來源：2015.01.29.2014徐州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行新聞發(fā)布會(huì)</p><p>　　4.1.3 居民消費(fèi)情況</p><p>　　居民消費(fèi)價(jià)格溫和上漲。全年城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平平均上漲1.9%，漲幅低于全省0.05個(gè)百分點(diǎn)，較上年回落0.15個(gè)百分點(diǎn)。八大類商品及服務(wù)價(jià)格“

65、五漲三降”，除煙酒類、醫(yī)療保健類、交通和通信類分別下跌2.2%、0.2%和0.5%外，其他五類有不同程度上漲。其中，食品累計(jì)上漲4.1%，拉動(dòng)總指數(shù)上升1.24個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　資料來源： 2015.01.29.2014徐州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行新聞發(fā)布會(huì)</p><p>　　從上圖可以看出，徐州市同全國全省一樣，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)全面進(jìn)入中高速發(fā)展時(shí)期，經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)總體平穩(wěn)，居民的生活消費(fèi)的水平持續(xù)

66、不斷的顯著地提升。</p><p>　　4.2 徐州市云龍區(qū)的概況</p><p>　　4.2.1 區(qū)域定位</p><p>　　整個(gè)徐州市有著“一城雙核”的兩個(gè)方向的發(fā)展目標(biāo)的僅有的一個(gè)區(qū)域便是云龍區(qū)，它位于徐州市向東南和向東發(fā)展的導(dǎo)航線上。伴隨著徐州實(shí)行新的規(guī)劃以及新城區(qū)的開發(fā)，尤其是維系徐州新城區(qū)和老城區(qū)的和平路以及新城一號(hào)路等建設(shè)項(xiàng)目的施行，以及中鐵地產(chǎn)、香

67、港恒基兆業(yè)等一批都市的大型企業(yè)已經(jīng)第一個(gè)入駐徐州，奏響了徐州新城市化的“向東序曲”。</p><p>　　4.2.2 交通狀況</p><p>　　云龍區(qū)交通優(yōu)越。其西靠老城區(qū)，東鄰徐州新城，轄區(qū)內(nèi)不但有以中山路和淮海路地區(qū)為代表商業(yè)文化服務(wù)中心，還有以徐州新城區(qū)為代表的商務(wù)、行政中心，徐州連云港高速公路和104國道、京福一級(jí)公路分別在這里相交，尤其是隨著新的城市規(guī)劃的實(shí)施建設(shè)、行政區(qū)域劃

68、分的調(diào)整以及新城區(qū)的建設(shè)，城市空間進(jìn)一步擴(kuò)大，云龍區(qū)地區(qū)的優(yōu)勢(shì)再一次凸顯，成為徐州再一次發(fā)展的舉足輕重的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。</p><p>　　4.2.3 商貿(mào)環(huán)境</p><p>　　云龍區(qū)是傳統(tǒng)的商貿(mào)強(qiáng)區(qū)，同時(shí)亦是現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)發(fā)展的示范區(qū)。目前，三環(huán)東路汽車銷售長廊、彭城南路步行街、中山南路IT產(chǎn)業(yè)一條街等特色街區(qū)形成規(guī)模。新城區(qū)工業(yè)園區(qū)占地面積10.3平方千米，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)研發(fā)基地、總

69、部經(jīng)濟(jì)園區(qū)等現(xiàn)代化的服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。目前，南京醫(yī)藥物流、蘇寧物流、王朝御馬葡萄酒、江蘇交廣等大型項(xiàng)目已經(jīng)廣泛跨進(jìn)此地區(qū)。此外，區(qū)內(nèi)有天成國貿(mào)中心、泛亞大廈、帝都大廈等大型寫字樓與商業(yè)建筑500000平方米，發(fā)展金融、商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)載體豐富[5]。</p><p>　　4.2.4 自然條件</p><p>　　云龍區(qū)的漢文化資源相當(dāng)豐富，擁有徐州漢文化景區(qū)，其內(nèi)有漢畫像石、漢兵馬俑

70、、漢墓。它的名字來自美麗的云龍山，在其管轄范圍內(nèi)河流如織。又有云龍山、項(xiàng)羽戲馬臺(tái)、北魏大石佛、放鶴亭等著名景點(diǎn)，有著深厚的文化背景和光鮮的區(qū)域特點(diǎn)。它是典型的中國山水園林城市，是企業(yè)爭(zhēng)相競(jìng)選的投資建設(shè)用地。</p><p>　　4.3 徐州商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析</p><p>　　4.3.1 徐州商業(yè)市場(chǎng)概述</p><p>　　根據(jù)史料記載，自古以來徐州戰(zhàn)事就特別多，

71、在幾千年的歷史中有記載的大規(guī)模戰(zhàn)爭(zhēng)多就有300余場(chǎng)。而現(xiàn)在，這片古老的土地現(xiàn)代化商貿(mào)都市的氛圍漸漸濃郁，徐州已經(jīng)從“兵家必爭(zhēng)之地”轉(zhuǎn)變?yōu)榛盍λ纳涞摹吧碳冶貭?zhēng)之地”。</p><p><b>　　A、超市品牌化</b></p><p>　　美國沃爾瑪、泰國卜蜂蓮花、上海農(nóng)工商、法國家樂福、南京蘇果、上海大福源、深圳新一佳等中外著名的超市逐步進(jìn)駐徐州，短短數(shù)年內(nèi)開設(shè)了10

72、多家超市，徐州市場(chǎng)的超市的品牌化格局已經(jīng)基本形成。</p><p><b>　　B、購物廣場(chǎng)升級(jí)化</b></p><p>　　2002年，星星集團(tuán)投資建設(shè)了徐州金地商都的項(xiàng)目，建筑面積多達(dá)十萬平方米，；而且金地國際還將引進(jìn)了迪歐咖啡、李寧服飾旗艦店、亞洲面積最大的雅思國際英語旗艦店、廚房制造等知名企業(yè)，在江蘇零售業(yè)中單體規(guī)模居第一位。</p><

73、p>　　2003年，南京金鷹集團(tuán)接手了還未完工的“徐州國際商廈”項(xiàng)目，并將其改造為 “徐州金鷹”。它一直堅(jiān)持高端定位以及時(shí)尚品味，同時(shí)融入 “流行”概念，建設(shè)成徐州市最大的集休閑、購物、娛樂為一體的現(xiàn)代化的國際化的一站式的商業(yè)中心，為當(dāng)?shù)氐馁F族階層帶來史無前例的用戶體驗(yàn)和精致的生活。</p><p>　　2013年，投資40000萬元的大型現(xiàn)代化購物中心徐州銀座商城盛大開業(yè)，建筑面積72000平方米，經(jīng)營品

74、種12余萬種產(chǎn)品。山東銀座進(jìn)軍江蘇省的首個(gè)項(xiàng)目便是徐州銀座，其憑借著銀座品牌的知名度以及商業(yè)的影響力，徐州銀座的絢爛登臺(tái)，必將引領(lǐng)徐州商業(yè)的再次晉級(jí)。金地國際、金鷹、王府井、銀座商城等的建成預(yù)示著，徐州大型購物中心的升級(jí)完成。</p><p>　　C、業(yè)態(tài)多元化格局出現(xiàn)</p><p>　　由于商業(yè)市場(chǎng)的逐步細(xì)化分工，徐州企業(yè)多元化經(jīng)營的行業(yè)已經(jīng)開始出現(xiàn)同時(shí)，也在慢慢的變好。具體情況如下表

75、所示。</p><p>　　表4-1 徐州市中心商業(yè)形態(tài)</p><p>　　4.3.2 大型購物商場(chǎng)的現(xiàn)狀：商場(chǎng)經(jīng)營差異巨大</p><p>　　徐州缺乏專業(yè)的大規(guī)模的商場(chǎng)存在；商業(yè)方向除了幾個(gè)例外其余的檔次都相當(dāng)?shù)?，同時(shí)市場(chǎng)的投資一般是不理想的，這些商場(chǎng)的運(yùn)營各個(gè)方面、或多或少的存在一些問題。那些老字號(hào)商場(chǎng)的經(jīng)營方式與當(dāng)代商業(yè)的經(jīng)營方式嚴(yán)重背離，價(jià)值實(shí)現(xiàn)、樓層分

76、布、商品組合等都與當(dāng)代商業(yè)有著很巨大的差別，盡管例如華美商廈、供銷穿戴城有大量的固定客戶并不注重購物的環(huán)境、商場(chǎng)的裝修等，但是全面競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)前景也令人無比擔(dān)憂。</p><p>　　其他的新的購物中心，它的內(nèi)部構(gòu)造以及管理方面是相似的，，所以我們務(wù)必要積極面對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整。比如金地商都一直在改進(jìn)，不斷調(diào)整其內(nèi)部的格局以及經(jīng)營手段。</p><p>　　不管新老，不斷向現(xiàn)代消費(fèi)者的要求靠近才是

77、唯一的道路，務(wù)必要熟悉消費(fèi)者的消費(fèi)需求、消費(fèi)態(tài)度、消費(fèi)愛好、消費(fèi)習(xí)慣，投其所好，尋找準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，采取相應(yīng)的營銷策略，進(jìn)行有差異并且有特色的經(jīng)營，其市場(chǎng)前景十分巨大。</p><p>　　調(diào)查研究的項(xiàng)目如下表所示：</p><p>　　表4-2 徐州金鷹情況表</p><p>　　表4-3 金地商都情況表</p><p>　　表4-4 古彭

78、購物中心情況表</p><p>　　表4-5 白云購物中心情況表</p><p>　　表4-6 藍(lán)天大樓情況表</p><p>　　4.3.3 徐州市商業(yè)街調(diào)研</p><p><b>　　a 淮海路 </b></p><p>　　通訊類約276家， 6-160平方米不等；服裝類約45余家，平均面

79、積大約45平方米；鞋子類約15家，平均店面的面積約為56平方米；2家銀行，4家眼鏡店，金鷹、附近等大約費(fèi)用：古彭廣場(chǎng)-財(cái)富大廈250-350元/平方米，同濟(jì)橋-古彭廣場(chǎng) 200-300元/平方米。這段路屬于徐州的主要道路，同時(shí)也是徐州最繁榮的道路，主要是服裝，鞋帽，通信，他們的租金約為300元/平方米。</p><p><b>　　b 解放路</b></p><

80、p>　　解放路，是通往南區(qū)、北區(qū)的一條重要的道路，人流量比較大，主要經(jīng)營著服裝、餐飲、攝影，雖然這里人很多，但是它并沒有特別突出特點(diǎn)，而且服裝品牌的等級(jí)較低，沒有吸引眼球的亮點(diǎn)，因此總體來說，此街的商業(yè)經(jīng)營有些下降。</p><p>　　表4-7 解放路狀況表</p><p>　?。ㄗ饨鹌骄?0元-200元/平方米）</p><p>　　c建國路（財(cái)富廣場(chǎng)

81、——龍卷風(fēng)）</p><p>　　表4-8建國路狀況表</p><p><b>　　續(xù)表4-8</b></p><p>　　大約有160家店鋪，大部分都是自行車、防盜門、電動(dòng)車等，因?yàn)樵撋虡I(yè)街比較有特點(diǎn)，所以目前為止，經(jīng)營狀況整體保持良好。</p><p>　　4.3.4 徐州市在建的商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀</p>

82、<p>　　最近幾年，徐州的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持了相對(duì)穩(wěn)定的一種樂觀的發(fā)展趨勢(shì)。因?yàn)閽炫菩问匠鲎尳ㄖ玫毓?yīng)量的急劇增長，使得商業(yè)用房以及住房的供應(yīng)量的步伐加快；另一方面，由于總體價(jià)格的不斷上升，減少了一部分市場(chǎng)的有效需求，從而造成一部分住宅的銷售壓力。現(xiàn)階段房地產(chǎn)的運(yùn)行特點(diǎn)為，房地產(chǎn)投資快速增長，可售商品房供應(yīng)量增加幅度較大，平均價(jià)格小幅上漲，房屋銷售放緩，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期。</p><p>　

83、　但是從已建、新建、在建的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況來看，基本不存在長時(shí)間滯銷情況的商業(yè)項(xiàng)目。</p><p>　　4.3.5市場(chǎng)在售項(xiàng)目分析</p><p>　　萬達(dá)、綠地等品牌的駐進(jìn)使得徐州的商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步升級(jí)，并分流現(xiàn)有消費(fèi)市場(chǎng)客群。具體情況見下表所示。</p><p>　　表4-9市場(chǎng)在售項(xiàng)目情況表</p><p><b>　　續(xù)表

84、4-9</b></p><p>　　4.3.6 未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析</p><p>　　將來，徐州市場(chǎng)全部待售商業(yè)項(xiàng)目共有5個(gè)，還沒上市的商業(yè)體量多達(dá)41.15萬平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。</p><p>　　具體情況見下表所示。</p><p>　　表4-10未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況表</p><p>　　盡管未

85、來市場(chǎng)仍有較多的商業(yè)項(xiàng)目上市，但從地理位置上來看并無直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但仍將會(huì)分流市場(chǎng)潛在客源。本案應(yīng)及時(shí)包裝上市，以免流失市場(chǎng)潛在客戶。</p><p>　　4.3.7 典型項(xiàng)目分析</p><p>　　4.3.7.1 產(chǎn)品分析</p><p><b>　　◇ 項(xiàng)目概況</b></p><p>　　表4-11項(xiàng)目概況表&l

86、t;/p><p>　　目前，市區(qū)面積在大于四萬的項(xiàng)目少之又少。但是本項(xiàng)目面積11110000平方米，在面積上就有很大的優(yōu)勢(shì)。</p><p><b>　　◇ 建筑形態(tài)</b></p><p>　　表4-12建筑形態(tài)表</p><p>　　單從建筑形態(tài)方面看,徐州市區(qū)當(dāng)前在售的商業(yè)項(xiàng)目主要有兩種形態(tài)：商業(yè)單體和高層裙樓式商業(yè)建

87、筑。缺少一站式的城市綜合體，所以徐州世貿(mào)廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還是很有吸引力的。</p><p>　　4.3.7.2 價(jià)格分析</p><p>　　表4-13價(jià)格分析表</p><p>　　通過調(diào)查可以看出，在售項(xiàng)目的總價(jià)主力在10-20萬，但每個(gè)項(xiàng)目的臨街商鋪與其一樓整體均價(jià)差異較大，在大多數(shù)的在售項(xiàng)目中，臨街鋪的價(jià)格旗幟作用表現(xiàn)得較為明顯。</p>&l

88、t;p><b>　　4.4 結(jié)論</b></p><p>　　(1)從總體上講，與以前相比，徐州市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在不久的將來會(huì)增加，增加的幅度是在可接受的范圍，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況并不會(huì)很嚴(yán)峻；</p><p>　　(2)當(dāng)前的商業(yè)項(xiàng)目并沒有均衡市場(chǎng), 反而以特色化或差導(dǎo)化面向市場(chǎng)；</p><p>　　(3)如果產(chǎn)品的形式很單調(diào), 則那些相比

89、較更加具有特色的商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)肯定會(huì)分散一大部分的客戶。</p><p>　　簡而言之，該項(xiàng)目建成以后將會(huì)成為徐州市的商業(yè)中心，包括百貨超市、步行街、餐飲娛樂、休閑廣場(chǎng)等多種形式，希望能滿足消費(fèi)者所有的要求。 </p><p>　　而且,為了同周圍的高檔住宅區(qū)相配套,選擇時(shí)尚奢侈品為主,并且引進(jìn)大型超市能夠吸引更多的消費(fèi)者 ,以最大限度的滿足大家的要求。不管是消費(fèi)者想要購物、交友、等待還是其

90、他的,都將是人們感受現(xiàn)代生活的場(chǎng)地。</p><p>　　5 **廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響分析</p><p><b>　　5.1 財(cái)務(wù)分析</b></p><p>　　使用科學(xué)的計(jì)量方法，分析評(píng)價(jià)**廣場(chǎng)項(xiàng)目投資費(fèi)用以及未來可能獲得的經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)步比較迅速，有效地幫助轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)的增加模式，推進(jìn)徐州云龍區(qū)的經(jīng)濟(jì)快速增長。如今，徐州的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)到了一個(gè)新

91、階段，因此，我們必須改變傳統(tǒng)的購物習(xí)慣以及購物模式 ，致力于將本項(xiàng)目打造成高檔、時(shí)尚、休閑、精品商業(yè)中心；啟動(dòng)一個(gè)新的業(yè)務(wù)形式與商業(yè)文化模式。世茂廣場(chǎng)項(xiàng)目將滿足徐州人民日益增長的消費(fèi)文化需求，又能刺激徐州地區(qū)的各方面的生產(chǎn)發(fā)展。</p><p>　　5.1.1 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)</p><p>　　根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,未來收入構(gòu)成：① 超市部分，6100元/平方米；② 商業(yè)內(nèi)街，18000元/平方米

92、；③ 酒店式公寓，10000元/平方米；④ 商場(chǎng)，5200元/平方米；⑤ 美食廣場(chǎng)，18000元/平方米，預(yù)計(jì)5年內(nèi)該項(xiàng)目的收入為86149.04萬元。</p><p>　　(1)總成本費(fèi)用為49933.17萬元，包括項(xiàng)目投資48009.27萬元，貸款利息為29700.00萬元。</p><p>　　(2)**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售收入為26620.56萬元。</p><

93、;p>　　(3)**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所得稅為6655.14萬元。</p><p>　　(4)凈利潤=26620.56-6655.14=19965.42萬元。</p><p>　　本項(xiàng)目的投資情況如下表。</p><p>　　表5-1 投資估算表 單位：萬元</p><p>　　5.1.

94、2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)</p><p>　　項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的進(jìn)行，有利于投資者了解該項(xiàng)目的未來獲得經(jīng)濟(jì)效益的情況，并且做出正確的財(cái)務(wù)計(jì)劃。</p><p>　　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)包括NPV、FIRR、Pt、投資收益率等。</p><p><b>　　(1)．利潤表</b></p><p>　　利潤表（或損益表）是用來反映公司在一

95、個(gè)特定的時(shí)間段內(nèi)所獲得了利潤 (或者發(fā)生的虧損)的財(cái)務(wù)報(bào)表；反映了公司這段時(shí)間的銷售收入、銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用及稅收狀況 [6]。</p><p>　　項(xiàng)目的利潤如下表所示。 </p><p>　　表5-2項(xiàng)目利潤表 單位（萬元）</p><p><b>　　(2)．現(xiàn)金流量表</b></p&g

96、t;<p>　　現(xiàn)金流量表，也叫賬務(wù)狀況變動(dòng)表，它是在一個(gè)固定的時(shí)間段內(nèi)，一般是一月或者一季，一家機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金的增減變化情況情形。反映了這家機(jī)構(gòu)在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)的現(xiàn)金流進(jìn)和流出的動(dòng)態(tài)狀況的報(bào)表。根據(jù)現(xiàn)金流量表，可以計(jì)算出以下數(shù)據(jù)：</p><p>　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)</p><p>　　指一個(gè)項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和為零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是讓項(xiàng)目

97、的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率；當(dāng)且僅當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行[7]。</p><p>　　計(jì)算方法見式(5.1)。</p><p><b>　　式(5.1)</b></p><p>　　式中 CI——表示現(xiàn)金流入量；</p><p>　　C0——表示現(xiàn)金流出量；</p>

98、<p><b>　　n——表示計(jì)算期；</b></p><p>　　(CI－CO)t——表示第t年的凈現(xiàn)金流量。</p><p>　　項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量，如下表所示。 </p><p>　　表5-3項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 單位（萬元）</p><p>　　由上表可以計(jì)算出

99、，**廣場(chǎng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后)為22.10％，比基準(zhǔn)收益率大，說明該項(xiàng)目是可行的。</p><p>　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)</p><p>　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（凈現(xiàn)值），指的是按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)每年的凈現(xiàn)金流量換算到初始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，當(dāng)凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)，表明項(xiàng)目可以接受[8]。計(jì)算方法見下見式(5.2)。</p><p><b&g

100、t;　　式(5.2)</b></p><p>　　式中 ic——表示折現(xiàn)率，本項(xiàng)目中取12％。</p><p>　　通過代入數(shù)據(jù)，**廣場(chǎng)項(xiàng)目的NPV為7395．16萬元，大于零。項(xiàng)目可行。</p><p><b>　　投資回收期(Pt)</b></p><p>　　投資回收期總共有兩種，動(dòng)態(tài)投資回收期和靜

101、態(tài)投資回收期兩種，可按項(xiàng)目的累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量來計(jì)算[9]。動(dòng)態(tài)投資回收期計(jì)算方法見式(5.3)。</p><p><b>　　式(5.3)</b></p><p>　　式中 ——表示現(xiàn)金流入量。</p><p>　　根據(jù)表5-3可以計(jì)算得出，**廣場(chǎng)項(xiàng)目的Pt為3.75年，表明本項(xiàng)目可以在3.75收回成本，回收期相對(duì)來講很短，投資的

102、風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低。</p><p>　　(3)．項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措情況如下表所示。 </p><p>　　表5-4項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位（萬元）</p><p>　　(4).借款還本付息計(jì)劃如下表所示。 </p><p>　　表5-5借款還本付息計(jì)劃表 單位（萬元）</p&

103、gt;<p>　　(5).營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算結(jié)果如下表所示。 </p><p>　　表5-6 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表 單位（萬元）</p><p>　　(6).**廣場(chǎng)項(xiàng)目的各項(xiàng)主要財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，匯總結(jié)果下如下表所示。 </p><p>　　表5-7 主要財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位（萬元）</p>

104、;<p>　　5.2 行業(yè)影響分析</p><p>　　本項(xiàng)目是一站式的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，占地面積為82069．5平米，總建筑面積為111100平米，建設(shè)期二年，該項(xiàng)目建成后能過實(shí)現(xiàn)周圍區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保證城市群整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性和一致性。近幾年以來，徐州發(fā)展的比較快，人民生活條件日益改善，人民的娛樂需求也在與日俱增，由此可見，現(xiàn)代化的一體式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的會(huì)越來越好，也會(huì)更加被大家喜愛。<

105、;/p><p>　　5.3 相關(guān)影響分析</p><p>　　本文通過費(fèi)用分析和效益分析分析該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)進(jìn)行本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)有何影響及程度大小，它的財(cái)務(wù)效益可以基看出直接的效益和所使用的費(fèi)用的多少，其間接效益和費(fèi)用可從下面幾個(gè)方面分析：</p><p><b>　　a．環(huán)境影響</b></p><p>　　項(xiàng)目做到了施工干凈、

106、排污非常標(biāo)準(zhǔn)，污染物的排放量削減少，為了美化環(huán)境，凈化空氣，本項(xiàng)目采取綠化措施，綠化率35％。</p><p><b>　　2．相關(guān)效益</b></p><p>　　目前，汽車、房子以及其他的相關(guān)的服務(wù)業(yè)是與居民消費(fèi)情況升級(jí)的相符合的一種產(chǎn)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的有效條件，它的開發(fā)建設(shè)肯定會(huì)從建筑以及消費(fèi)方面帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展，其建設(shè)的國民經(jīng)濟(jì)效益十分顯著

107、。</p><p>　　5.4 不確定性分析</p><p>　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估通常跟根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研估計(jì)一個(gè)值來計(jì)算，這樣無疑會(huì)產(chǎn)生誤差，通過不確定性分析來預(yù)測(cè)實(shí)際情況和預(yù)測(cè)的情況相差多少。本項(xiàng)目在進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究時(shí)，采用的是敏感性分析以及盈虧平衡分析兩種方法，從而估計(jì)出建筑企業(yè)的營銷情況，并且預(yù)估出該項(xiàng)目未來將會(huì)獲得的利潤。</p><p>　　5.4.1

108、敏感性分析</p><p>　　通過對(duì)每一個(gè)影響因素的敏感性分析，可以有效地幫助建筑企業(yè)看到項(xiàng)目投資的重中之重，通過這種方法來盡量的降低不確定性因素未來會(huì)給項(xiàng)目產(chǎn)生的不確定事件。因?yàn)樵谀壳暗男蝿?shì)下工程項(xiàng)目的一部分?jǐn)?shù)據(jù)是不能定下來的的，將很難改變，這些變動(dòng)未來都可能會(huì)干擾到本項(xiàng)目將可能獲得的利潤。**廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地面積大，開發(fā)周期長，它可以改變一切，無法預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目的總投資未來可能稍微會(huì)有一點(diǎn)變化，但

109、是估計(jì)變動(dòng)幅度應(yīng)該不會(huì)超過15％；但它畢竟是不確定的，營銷過程上如果出現(xiàn)了一些不可估計(jì)的誤差，未來商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求的增加或減少或者其他的增加或者減少可能會(huì)使該項(xiàng)目的銷售價(jià)格的有所波動(dòng)，這對(duì)項(xiàng)目未來的收入產(chǎn)將會(huì)產(chǎn)生消極的影響，所以在本項(xiàng)目的整個(gè)過程中，應(yīng)當(dāng)主要圍繞著銷售收入以及總成本的變化幅度，分析他們對(duì)本項(xiàng)目的影響程度，如下表所示。</p><p>　　表5-8 敏感性分析表</p><p&

110、gt;　　通過表可以看出，銷售收入的變動(dòng)的影響是最大的，接著是總成本。當(dāng)銷售收入降低時(shí)或者總成本變多時(shí)，對(duì)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值均影響，而且銷售收入的變化對(duì)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響最大，所以在施工階段，應(yīng)該重點(diǎn)注意控制銷售收入以及總成本，并且盡最大努力提升單價(jià)以此來提高項(xiàng)目的銷售收入，同時(shí)要盡量縮短工期來減少工程的成本費(fèi)用，并且期望取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。</p><p>　　5.4.2 盈虧平衡分析</p>

111、<p>　　通過盈虧平衡分析，來判斷出一個(gè)投資方案對(duì)于投資成本與銷售量等不確定性因素的變化的承受力，為項(xiàng)目的投資決策提供準(zhǔn)確的參考依據(jù)，以此來提高項(xiàng)目決策的準(zhǔn)確定和真實(shí)性，項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)(BEP)的計(jì)算方法見式(2.1)。</p><p>　　BEP=F÷(S一V)×100％ 式(2.1)</p><p>　　式中

112、 F——表示固定成本；</p><p>　　V——表示單位產(chǎn)品變動(dòng)成本；</p><p>　　S——表示銷售收入。</p><p>　　本項(xiàng)目總投資為48009.27萬元，單位可變動(dòng)成本為1431元/平方米，平均銷售價(jià)格8701元/平方米。</p><p>　　項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）為：</p><p&

113、gt;　　Q=F/（S-V）=48009.27/（8701--1431）=6604元/平方米</p><p>　　即當(dāng)銷售平均單價(jià)大于6606元/平方米時(shí)，項(xiàng)目可以盈利。</p><p>　　5.5 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論</p><p>　　通過對(duì)**廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行的財(cái)務(wù)盈利能力分析結(jié)果可以得出，項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)的指標(biāo)都還可以接受，F(xiàn)NPV為8134.68萬元，大于零；財(cái)務(wù)