建始縣金鼎大廈項(xiàng)目營銷策劃方案

1、<p><b>　　建始縣金鼎大廈項(xiàng)目</b></p><p><b>　　前期提案</b></p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　地域分析 2</p><p>　　建

2、始經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 4</p><p>　　建始房地產(chǎn)市場分析 6</p><p>　　項(xiàng)目分析 16</p><p>　　項(xiàng)目定位 1

3、8</p><p>　　項(xiàng)目規(guī)劃建議 19</p><p>　　價(jià)格策略及入市節(jié)奏 21</p><p>　　宣傳整合 24</p><p>　　第一章 地域分析&

4、lt;/p><p>　　建始縣位于鄂西南山區(qū)北部，東連巴東縣，以野三河為界；西接恩施市，以太陽河為界；南鄰鶴峰縣，以長河、茶寮河為界；北與重慶市巫山縣毗連；西北與重慶市奉節(jié)、巫山兩縣接壤。縣城業(yè)州鎮(zhèn)沿318國道距省會武漢市615公里，沿209國道距州府所在地恩施市區(qū)59公里。建始縣版圖整體狀似蘑菇云，南北長89公里，東西最寬64.5公里，最窄處12.5公里，總面積2666.55平方公里?？?cè)丝诩s50萬，其中城鎮(zhèn)人口7

5、.48萬人，農(nóng)業(yè)人口43.29萬人,轄5鎮(zhèn)5鄉(xiāng)。</p><p>　　業(yè)州鎮(zhèn) 面積372平方公里，人口 11.4萬人?！　〖t巖鎮(zhèn)　　面積86平方公里，人口 19萬人?！　「咂烘?zhèn)　　面積292平方公里，人口 5.3萬人?！　【瓣栨?zhèn)　　面積164平方公里，人口 3.9萬人?！　」俚赕?zhèn)　　面積372平方公里，人口 5.6萬人?！　￠L梁鄉(xiāng)　　面積420平方公里，人口 5.6萬人?！　∶┨镟l(xiāng)　　面積220

6、平方公里，人口2.5萬人?！　↓埰亨l(xiāng)　　面積225平方公里，人口 2.5萬人。　　三里鄉(xiāng)　　面積170平方公里，人口 4.2萬人?！　』ㄆ亨l(xiāng)　　面積421平方公里，人口 5.7萬人。</p><p>　　建始縣域古屬巴子國地，三國吳景帝孫休永安三年（260）置縣，隸屬荊州；西晉太康五年（285）省后復(fù)置，屬建平郡，仍隸屬荊州；北周建德三年（574）改置業(yè)州，隋大業(yè)初年（605）廢州置縣，屬清江郡；義寧二年（

7、618）復(fù)置業(yè)州；唐貞觀八年（634）再廢州，以縣屬施州；宋屬夔州路總管府；元仍屬夔州路；元末明初，明玉珍及子明升以四川為主，建立農(nóng)民政權(quán)夏（1362-1371），建始隨屬。明洪武四年（1371）屬湖廣都司施州衛(wèi)，二十三年（1390），撥衛(wèi)入楚，縣屬夔州府；清初屬夔州府，乾隆元年（1736）至宣統(tǒng)三年（1911）屬施州府。民國元年（1912）廢府存縣，直屬湖北??；民國22年（1933）賀龍領(lǐng)導(dǎo)的工農(nóng)紅軍曾在官店口建立革命根據(jù)地，并先后成

8、立鄉(xiāng)、縣蘇維埃政府；民國25年（1936）屬湖北省第七行政督察區(qū)，至1949年11月4日；1949年11月5日全境解放，建始縣隸屬于湖北省恩施專署轄；1983年12月1日，恩施專署更名鄂西土家族苗族自治州，1993年更名為恩施土家族苗族自治州，建始縣仍為該州轄八縣（市）之一。</p><p>　　1984年，全縣設(shè)9區(qū)（貓坪、長梁、茅田、龍坪、高坪、三里、花坪、景陽、官店）2鎮(zhèn)（業(yè)州、紅巖），100個(gè)鄉(xiāng)、7個(gè)鄉(xiāng)級

9、鎮(zhèn)。1992年，將茅田區(qū)所轄天生等9個(gè)鄉(xiāng)從茅田區(qū)分離出來單獨(dú)設(shè)天生區(qū)（1994年改為天生鎮(zhèn)），共設(shè)10區(qū)2鎮(zhèn)，100個(gè)鄉(xiāng)、7個(gè)鄉(xiāng)級鎮(zhèn)。1996年實(shí)行區(qū)鄉(xiāng)行政區(qū)劃體制改革，撤銷原12個(gè)區(qū)（鎮(zhèn)），建立7鄉(xiāng)（長梁、茅田、龍坪、高坪、三里、花坪、景陽）4鎮(zhèn)（業(yè)州、紅巖、天生、官店），將原貓坪區(qū)與業(yè)州鎮(zhèn)合并，仍然稱業(yè)州鎮(zhèn)；原區(qū)轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)改為管理區(qū)，全縣設(shè)78個(gè)管理區(qū)。1997年，高坪、景陽兩區(qū)改稱鎮(zhèn)。2001年3月，天生鎮(zhèn)并入長梁鄉(xiāng)，全縣設(shè)5鄉(xiāng)（長梁

10、、茅田、龍坪、三里、花坪）5鎮(zhèn)（業(yè)州、紅巖、高坪、景陽、官店），撤銷78個(gè)管理區(qū)，將管理區(qū)改為辦事處、片或工作組。全縣設(shè)407個(gè)行政村，3590個(gè)村民小組。2003年，縣人民政府行文批準(zhǔn)對業(yè)州鎮(zhèn)、官店鎮(zhèn)、龍坪鄉(xiāng)、三里鄉(xiāng)的行政村進(jìn)行部分調(diào)整后，全縣設(shè)368個(gè)村（居）民委員會，3614個(gè)村民小組。2005年建始縣轄長梁、茅田、龍坪、三里、花坪5個(gè)鄉(xiāng)和業(yè)州、紅巖、高坪、景陽、官店5個(gè)鎮(zhèn)，共有368個(gè)村（社區(qū)居民委員會），3614個(gè)村民小組?？?/p>

11、戶</p><p>　　2000年全國第五次人口普查，全縣有漢、土家、苗、回、滿、蒙古、侗、畬、白、彝、維吾爾、朝鮮、壯、藏、瑤族等15個(gè)民族，其中：漢族人，占總?cè)丝诘?3.7%，少數(shù)民族人口人，占總?cè)丝诘?6.3%。</p><p>　　建始有眾多的資源，其中許多資源在國際國內(nèi)享有盛譽(yù)。</p><p>　　縣境內(nèi)硒資源出露面積近480平方公里，是國內(nèi)連片面積最大

12、、平均硒水平含量最高的富硒生物圈，土壤平均硒水平含量17.7ppm，有“富硒王國”之稱；是全國優(yōu)質(zhì)白肋煙出口基地縣，白肋煙常年種植面積 在6500公頃左右，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)白肋煙10000噸以上，其產(chǎn)品陸續(xù)銷往美國、法國、日本、中國香港等20多個(gè)國家和地區(qū)，有“煙草王國”之美譽(yù)；是全省的魔芋大縣，全縣60%的耕地和40%的可開墾荒地適宜種植魔芋，全縣魔芋種植面積達(dá)8萬畝，已形成芋角、魔芋精粉加工生產(chǎn)線，產(chǎn)品銷往香港、日本、東南亞等地區(qū)；全縣已發(fā)

13、現(xiàn)的有開采價(jià)值的礦藏有煤、硫、鐵、硒、鉛、鋅、鈾、石灰石、陶土、硅石、耐火土、鋁土、紫色砂巖、大理石、東湖砂巖、石英砂巖、五花巖、磷石、石膏等20種，占全縣已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)109種的19%；占全州60種的31%，開發(fā)前景可觀。建始是全國141個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣之一，優(yōu)質(zhì)無煙煤儲量1.98億噸，占湖北總儲量的32%；是中國南方最大的日本落葉松生產(chǎn)、科研基地縣，人工營造日本落葉松用材林達(dá)20萬畝，建成了中國南方最大的日本落葉松種子園和基因庫，森林覆蓋率

14、達(dá)69.2%；是清江流域山羊重點(diǎn)產(chǎn)區(qū)和中國南方草場試驗(yàn)示范基地，</p><p>　　現(xiàn)有耕地面積為37.49千公頃，占土地總面積的14.6%，人均占有耕地1.1畝，旱地占耕地面積88%。全縣建設(shè)用地面積為9107.6公頃，占土地總面積3.4%，可利用的土地面積公頃，現(xiàn)有待開發(fā)土地資源99579.6公頃，占土地總面積37.3%，宜林、宜牧面積較大，可供發(fā)展林、牧、特生產(chǎn)。</p><p>

15、　　第二章 建始縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析</p><p>　　2007年是建始縣新一屆政府的開局之年，全縣人民在新一屆縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以黨的十七大精神為統(tǒng)領(lǐng)，認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，大力實(shí)施工業(yè)園區(qū)推進(jìn)戰(zhàn)、旅游經(jīng)濟(jì)升溫戰(zhàn)、城鎮(zhèn)建設(shè)突破戰(zhàn)和移民遷建攻堅(jiān)戰(zhàn)“四大戰(zhàn)役”，加快統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，扎實(shí)推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)，縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，發(fā)展質(zhì)量不斷提升，社會民生不斷改善，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展顯著提

16、高。</p><p><b>　　綜 合</b></p><p>　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，發(fā)展活力不斷增強(qiáng)。初步測算，全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）24.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長10.6%，增幅比上年提升1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值10.4億元，增長3.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值4.9億元，增長25.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值8.8億元，增長13.5% 。全縣人均GDP

17、達(dá)5346元，首次突破5000元大關(guān)。</p><p>　　三次產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率快速提升。第一產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為13.4%，拉動GDP增長1.4個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為41.4%，拉動GDP增長4.4個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為45.2%，拉動GDP增長4.8個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。第一產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重由去年的46.3%下降為今

18、年的43.2%，下降3.1個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重由去年的17.7%上升為今年的20.3%，提高了2.6個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值占全縣生產(chǎn)總值的比重達(dá)到36.5%，比去年提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　受國內(nèi)外市場多種因素影響，市場物價(jià)持續(xù)上漲，全縣累計(jì)CPI比上年上漲4.9%，其中服務(wù)價(jià)格上漲3.3%。商品零售價(jià)格上漲5.9%。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲2.7%。原材料、燃料、動力購進(jìn)價(jià)格上漲

19、0.6%。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格上漲10.9%。</p><p>　　經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中存在的問題是：工業(yè)深層次結(jié)構(gòu)矛盾和問題依然存在；農(nóng)村和農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)依然薄弱，農(nóng)民持續(xù)增產(chǎn)增收后勁不足；城鎮(zhèn)就業(yè)和再就業(yè)壓力依然存在；物價(jià)上漲過快，低收入群體生活仍較為困難；經(jīng)濟(jì)總體實(shí)力還比較弱，節(jié)能減排、環(huán)境保護(hù)壓力大，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式任務(wù)艱巨。</p><p><b>　　農(nóng) 業(yè)</b>&l

20、t;/p><p>　　2007年全年完成農(nóng)林牧漁服業(yè)總產(chǎn)值萬元，增長7.5%，其中，農(nóng)業(yè)下降0.3%；林業(yè)增長38.1%；牧業(yè)增長17.1%；漁業(yè)增長88.1%；農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)增長96.8%。農(nóng)林牧漁業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值萬元，同比增長5.0％。全縣農(nóng)、林、牧、漁業(yè)、農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)增加值比例為56.4：2.4：39.5：0.1：1.6。全年糧食總產(chǎn)量22.60萬噸，增產(chǎn)1.2%；油料產(chǎn)量1.16萬噸，增產(chǎn)10.5%；煙葉產(chǎn)量1

21、.18萬噸，與上年持平；蔬菜產(chǎn)量16.95萬噸，增產(chǎn)0.1%；茶葉571噸，增產(chǎn)0.5%；水果12410噸，增產(chǎn)25.3%；出欄牲豬52.97萬頭，增長10%；出籠家禽62.05萬只，增長20.9%；出欄羊9.8萬只，增長5.0%；水產(chǎn)品產(chǎn)量159噸，增長40.7%。</p><p>　　農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)發(fā)展達(dá)到28家，其中州級重點(diǎn)龍頭企業(yè)12家,省級重點(diǎn)龍頭企業(yè)1家。新增魔芋、蔬菜、水果、

22、茶葉等板塊基地面積4.5萬畝。年末，全縣農(nóng)產(chǎn)品“三品”認(rèn)證總數(shù)已達(dá)到46個(gè)，其中有機(jī)食品3個(gè)，綠色食品35個(gè)，無公害農(nóng)產(chǎn)品8個(gè)?！稗r(nóng)業(yè)三品”認(rèn)證基地面積20萬畝。農(nóng)村專業(yè)合作組織發(fā)展到20多家，入會(社)的農(nóng)戶達(dá)6120個(gè)。</p><p>　　農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步夯實(shí)。生態(tài)建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，全縣完成造林面積3.4萬畝，其中退耕還林0.6萬畝，天然保護(hù)林0.1萬畝，完成封山育林3萬畝。積極推廣農(nóng)村清潔能源，新建沼

23、氣池13051口，新辦生態(tài)能源循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范村10 個(gè)。水利建設(shè)有效開展，全縣共投入建設(shè)資金515萬元，建成各類飲水安全工程72處，解決了1.3萬人的安全飲水問題。</p><p>　　新農(nóng)村建設(shè)取得明顯成效。全縣捆綁1514萬元資金用于24個(gè)新農(nóng)村示范村建設(shè)，新修通村水泥、瀝青路220公里，村容村貌得到了極大改善，示范帶動作用已初步顯現(xiàn)。全年共落實(shí)包括義務(wù)教育、糧食直補(bǔ)、農(nóng)機(jī)補(bǔ)貼、退耕補(bǔ)助、扶貧專項(xiàng)資金、能繁母豬

24、補(bǔ)貼資金、自然災(zāi)害生活救助資金、農(nóng)村低保和合作醫(yī)療等等在內(nèi)的各項(xiàng)惠農(nóng)政策資金共計(jì)12009.748萬元，惠及多達(dá)人次。全縣13677名農(nóng)村低保對象納入保障范圍。關(guān)系群眾切身利益的民生問題得到有效緩解，社會弱勢群體利益得到切實(shí)保護(hù)，和諧社會建設(shè)取得長足進(jìn)展。</p><p>　　農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件繼續(xù)改善。2005年，全縣農(nóng)村用電量3774萬千瓦時(shí)，比上年增長26.2%。化肥施用量（折純）24292噸，下降59.6%。農(nóng)

25、田水利有效灌溉面積2870公頃，下降52.8%。年末農(nóng)業(yè)機(jī)械總動力16.42萬千瓦，增長9.2%；其中排灌機(jī)械總動力836千瓦，增長13.6%；農(nóng)副產(chǎn)品加工動力70019千瓦，增長13.8%。</p><p>　　工業(yè)和建筑業(yè)工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)提速。</p><p>　　全年完成全部工業(yè)總產(chǎn)值萬元，比上年增長35.4%，實(shí)現(xiàn)增加值43275萬元，增長26.9%。其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值完成68

26、013萬元，增長43.9%；實(shí)現(xiàn)增加值23825萬元，增長35.8%，增速高于全州平均水平5.9個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近兩年來的新高。工業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到35.1%，拉動經(jīng)濟(jì)增長3.7個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高，經(jīng)濟(jì)效益保持較高水平。全年規(guī)模工業(yè)完成銷售產(chǎn)值66063萬元，同比增長50.8%；產(chǎn)銷率為97.1%，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　工業(yè)經(jīng)濟(jì)的高

27、速增長，主要得益于規(guī)模以上企業(yè)的重點(diǎn)支撐。在已實(shí)現(xiàn)的工業(yè)總產(chǎn)值中，輕工業(yè)完成34196萬元，比上年增長46.8％；重工業(yè)完成33817萬元，比上年增長45.0％。非公有工業(yè)完成51846萬元，比上年增長63.5％。規(guī)模以上工業(yè)9個(gè)行業(yè)，8個(gè)行業(yè)生產(chǎn)同比增長，增幅都超過20%，電力、建材及富硒食品加工業(yè)等3個(gè)行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值過億元。2007年，我縣電力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、水泥制造業(yè)、煤炭開采業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)等四大支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢增強(qiáng)，支撐作用明

28、顯，累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值63027萬元，同比凈增19205萬元，占全縣凈增總額的54.5%，拉動全縣工業(yè)總產(chǎn)值增長19.3個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　建筑業(yè)生產(chǎn)增勢強(qiáng)勁。2007年具有資質(zhì)等級以上建筑企業(yè)8家累計(jì)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值20615萬元，實(shí)現(xiàn)增加值5549萬元。房屋建筑施工面積18.36萬平方米，房屋建筑竣工面積18.06萬平方米。　　四、固定資產(chǎn)投資　　固定資產(chǎn)投資為歷史上最好的年份。全年完成全社會投

29、資89559萬元，首次突破8億元大關(guān)。投資總量躍至全州中游，增速位居全州前列。</p><p>　　2007年投資總量是上年的1.6倍。其中，城鎮(zhèn)投資76309萬元，同比增長76.1%，占全社會投資總量的85.2%；農(nóng)村投資13250萬元，增長4.2%，占比為14.8%。城鎮(zhèn)以上投資增長較快，全年新開工項(xiàng)目49個(gè)，投產(chǎn)36個(gè)。</p><p>　　工業(yè)投資比重和增速大幅提高，投資結(jié)構(gòu)明顯改

30、善。全年完成工業(yè)投資達(dá)45752萬元，比上年增加了2倍多，占全社會投資總量的比重由上年的25.8%提高到51.1%。野三河電力以及花果山工貿(mào)公司、茨泉酒業(yè)、農(nóng)泰協(xié)力、金璐公司、佳能工貿(mào)有限公司、朝陽礦業(yè)公司的改擴(kuò)項(xiàng)目，不僅提升傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的品質(zhì)，同時(shí)為縣域工業(yè)的后續(xù)發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ)。</p><p><b>　　交通、郵電和旅游</b></p><p>　　全年交通運(yùn)輸

31、和郵電通信業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值13215萬元，比上年增長13%。</p><p>　　交通運(yùn)輸業(yè)增速加快。全年完成交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資8942萬元。年末公路通車?yán)锍?067.4公里，其中等級公路537.8公里。全縣農(nóng)村通公路通村率達(dá)92.9%。全年完成客貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量22111萬噸公里，比上年增長1.6%。</p><p>　　郵電通信業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全年完成郵政業(yè)務(wù)收入1503萬元，比上年增長24.6％

32、；完成電信業(yè)務(wù)收入1830萬元，增長2.8％。年末固定電話用戶1.98萬戶；全年新增移動電話用戶2.7萬戶，年末達(dá)到13.9萬戶?；ヂ?lián)網(wǎng)用戶達(dá)到6488戶，比上年凈增3080戶。</p><p>　　今年是旅游經(jīng)濟(jì)升溫年，我縣堅(jiān)持把旅游業(yè)作為帶動全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來培育，傾力打造“人類起源地”這個(gè)旅游品牌，以“建始直立人遺址”為核心，以野三河流域、景陽河流域?yàn)橹攸c(diǎn)，打造“一日游”旅游精品線路，啟動被列入全州重

33、點(diǎn)景區(qū)的“建始直立人遺址”4A級景區(qū)建設(shè)，同時(shí)，整合朝陽觀、大寨山、代陳溝等城郊旅游資源，全力打造城郊3A級景區(qū)，有效促進(jìn)了建始旅游業(yè)的大發(fā)展。年末全縣有旅游公司3家，旅行社3家，星級旅游賓館1家，旅游車輛10輛，旅游船4艘，旅游直接和間接從業(yè)人員近萬人。全年接待旅游者人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入2054.7萬元。</p><p>　　國內(nèi)外貿(mào)易及招商引資</p><p>　　市場消費(fèi)全面走強(qiáng)，同

34、比增幅呈現(xiàn)兩位數(shù)，顯示出全縣經(jīng)濟(jì)已躍上新的增長平臺。2007年，全縣社會消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成73931萬元，比上年增長17.1%，增幅創(chuàng)10年以來同期新高。其中，縣級完成41656萬元，增長12.5%，縣以下完成32275萬元，增長23.7%，占全縣的比重達(dá)到43.7%，提高了2.4個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)村市場發(fā)展取得了長足的進(jìn)步，對全縣社會消費(fèi)品零售額增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到57.2%，成為拉動全縣消費(fèi)需求快速增長的重要力量。批發(fā)和零售業(yè)依然是主導(dǎo)，

35、實(shí)現(xiàn)零售總額55227萬元，增長10.6%；隨著城鎮(zhèn)建設(shè)的加快和人民生活水平的提高，住宿和餐飲業(yè)有了較快的發(fā)展，住宿餐飲業(yè)完成14060萬元，增長52.4%，占社會消費(fèi)品零售總額的比重為19%，比去年同期提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　對外貿(mào)易取得新成績，對外開放形象大幅提升。外貿(mào)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好，出口商品品種不斷增多，出口目的國不斷增加。目前我縣主要出口商品共有金屬硅、魔芋精粉、蔬菜、箬葉、柑桔、

36、粉絲等6大類10多個(gè)品種。出口目的國包括歐盟、韓國、美國、日本和加拿大等在內(nèi)的有11個(gè)國家和地區(qū)。全年外貿(mào)出口總額368.59萬美元，同比增長235.1%。實(shí)際利用外資87萬美元，同比增長411.8%。</p><p>　　招商引資邁出新的步伐，全縣共實(shí)施項(xiàng)目32個(gè)，共引進(jìn)內(nèi)資21814萬元，同比增長40.9%，增幅居全州第一。</p><p><b>　　財(cái)政和金融</b

37、></p><p>　　財(cái)政收入穩(wěn)步增長，金融存貸繼續(xù)雙增。全年完成財(cái)政總收入24811萬元，比上年增長13.1%。實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入達(dá)到12455萬元，比上年增長12.6%，其中增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅主要稅種分別增長13.4%、30%和80.6%、56.1%，房產(chǎn)稅和土地增值稅分別下降35.9%和48.9%。全年財(cái)政支出73232萬元，比上年增長33%。教育事業(yè)、社會保障和就業(yè)、環(huán)境保護(hù)和農(nóng)

38、林水事務(wù)分別支出16215萬元、4000萬元和7621萬元，分別增長32.3%、45.1%、71%和40.1%。</p><p>　　到12月底，全縣金融機(jī)構(gòu)存款余額萬元，比年初增長26.9%；金融機(jī)構(gòu)貸款余額63329萬元，比去年同期增長15.7%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額萬元，比年初增長22.1%。</p><p><b>　　科學(xué)技術(shù)和教育</b></p>

39、;<p>　　科技事業(yè)繼續(xù)發(fā)展，科技進(jìn)步對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)作用進(jìn)一步提高?！短徼F降磷實(shí)驗(yàn)》項(xiàng)目取得突破性進(jìn)展，已能生產(chǎn)出磷含量穩(wěn)定在0.2%左右、含鐵量在55%左右的鐵精礦，基本達(dá)到了國家冶煉標(biāo)準(zhǔn)。州科技攻關(guān)項(xiàng)目《人工培植硒冬蟲夏草技術(shù)研究》，在室內(nèi)較規(guī)模成功培育出冬蟲夏草（子實(shí)體），經(jīng)農(nóng)業(yè)部食品質(zhì)量監(jiān)督檢測中心（武漢）檢測，各項(xiàng)指標(biāo)均高于同行業(yè)生產(chǎn)的人培蟲草，且有機(jī)含硒量達(dá)到0.17mg/kg，試生產(chǎn)300公斤，市場供不應(yīng)

40、求。省民族專項(xiàng)項(xiàng)目《甜柿無公害高效栽培技術(shù)研究與示范》，建設(shè)母本采穗圃50畝，苗圃基地20畝，標(biāo)準(zhǔn)示范園2000畝。實(shí)施“星火富民工程”，建成商品芋基地5萬畝，良種繁育基地5000畝。引進(jìn)國家專利技術(shù)，開發(fā)魔芋精深加工產(chǎn)品，建成全國第一家魔芋快餐粉絲生產(chǎn)線，生產(chǎn)出綠色、營養(yǎng)、健康、安全系列快餐食品。通過推廣良種良法，魔芋單產(chǎn)可以從現(xiàn)在的每畝2000公斤提高到3000公斤，畝平增效800～1000元。全年共建示范基地9個(gè)，推廣新技術(shù)、新產(chǎn)

41、品18項(xiàng)，引進(jìn)新品種9個(gè)。</p><p>　　全縣有普通中學(xué)25所，比上年減少1所，在校學(xué)生24829人；專任教師1522人。普通初中入學(xué)率98.6%。普通小學(xué)222所，比上年減少8所，在校學(xué)生34477人，專任教師2191人。小學(xué)適齡兒童入學(xué)率為99.93%。全縣有普通中等專業(yè)學(xué)校3所，比上年增加1所，在校人數(shù)3310人；專任教師148人。全縣有特殊教育學(xué)校1所，在校人數(shù)59人；專任教師15人。全縣共有專任教

42、師3983人，在校學(xué)生67464人，師生比1：16.9。</p><p><b>　　文化、廣播和衛(wèi)生</b></p><p>　　文化體育產(chǎn)業(yè)得到長足發(fā)展。全縣有1個(gè)專業(yè)藝術(shù)團(tuán)體，從業(yè)人員32人，全年演出205場次。群眾文化館全年舉辦31個(gè)展覽，組織文藝活動154次，舉辦培訓(xùn)班20次，結(jié)業(yè)400人次。圖書館藏書總量冊、件，總流通人次19874人次。2007年，基層文

43、化站建設(shè)工程、農(nóng)村電影“2131”工程、文化信息共享工程、農(nóng)家書屋工程開展順利。非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的普查工作初見成效，民間音樂“建始喜花鼓”、“建始絲弦鑼鼓”、民間舞蹈“建始鬧靈歌”被省人民政府公布為第一批省級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)?？h體校學(xué)員在“全州少年兒童游泳比賽”中獲得了1金2銀3銅團(tuán)體總分第三名的好成績。紅星武校3名運(yùn)動員代表恩施州首次參加“湖北省青少年武術(shù)比賽”，獲得太極拳第4名，刀術(shù)第7名，劍術(shù)第8名的成績。以黃四姐歌舞團(tuán)為主體創(chuàng)作的節(jié)

44、目《土家有個(gè)黃四姐》、《忙年》等在省電視臺綜合評獎(jiǎng)中獲獎(jiǎng)；圍繞八藝節(jié)、奧運(yùn)會進(jìn)行的“微笑大使”、“土家之花”評選活動，我縣選手成績優(yōu)異，獲“土家之花”冠軍、“微笑大使”亞軍。</p><p>　　廣播電視綜合實(shí)力全面提升。全縣調(diào)頻轉(zhuǎn)播發(fā)射臺9座，電視轉(zhuǎn)播發(fā)射臺9座,衛(wèi)星收轉(zhuǎn)站80289座,有線廣播電視用戶25000戶,農(nóng)村有線廣播電視用戶11000戶。廣播綜合人口覆蓋率92.9%，電視綜合覆蓋率達(dá)95.2%。&l

45、t;/p><p>　　醫(yī)療衛(wèi)生條件繼續(xù)改善。年末全縣有衛(wèi)生機(jī)構(gòu)數(shù)17個(gè)，衛(wèi)生技術(shù)人員1090人，執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師589人，注冊護(hù)士441人。全縣醫(yī)院2個(gè)、衛(wèi)生院10個(gè)，擁有床位數(shù)973張。2007年縣鄉(xiāng)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)得到了加強(qiáng)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快，老百姓就醫(yī)條件不斷改善。全縣農(nóng)村參加新型農(nóng)村合作醫(yī)療人數(shù)達(dá)人。</p><p>　　人口、人民生活和社會保障</p><p>　　年

46、末全縣總戶數(shù)戶，總?cè)丝跒?0.57萬人，其中城鎮(zhèn)人口11.86萬人；年內(nèi)出生人口5475人，人口出生率為10.60‰，比上年下降了0.22個(gè)千分點(diǎn)；年內(nèi)死亡人口2655人，死亡率5.14‰，比上年下降了0.37個(gè)千分點(diǎn)；人口自然增長率為5.46‰，比上年下降了0.05個(gè)千分點(diǎn)。</p><p>　　居民收入增長較快。全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8085元，同比增長9.4%，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為34.99%；農(nóng)民人均

47、純收入2102元，比上年增加279元，同比增長15.3%，其中工資性純收入1060元，增長22.8%。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為48.2%。</p><p>　　社會保障和就業(yè)服務(wù)體系不斷健全。全年組織下崗失業(yè)人員再就業(yè)免費(fèi)培訓(xùn)2010人，幫助1012名下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)，其中:4050人員再就業(yè)425人。組織農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)9.11萬人。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員3574人，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.9%，比上年末

48、下降個(gè)0.3個(gè)百分點(diǎn)。2007年，全縣機(jī)關(guān)事業(yè)單位參加養(yǎng)老保險(xiǎn)3679人，城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)11401人,同比增長10.8%。城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)人參保人數(shù)19782人,同比增長3.8%。　　十一、城鎮(zhèn)建設(shè)</p><p>　　城鎮(zhèn)建設(shè)取得新成效。按照“文明衛(wèi)生城、山水園林城”的構(gòu)想，切實(shí)打好城鎮(zhèn)建設(shè)突破戰(zhàn)，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，村鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，城鎮(zhèn)建設(shè)和管理邁上新臺階。城區(qū)總規(guī)修編基本完成，鄉(xiāng)鎮(zhèn)總規(guī)

49、修編有序進(jìn)行，村莊規(guī)劃編制成效顯著。中心城區(qū)控規(guī)覆蓋率達(dá)到25%。對建始縣城市總體規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行網(wǎng)上和固定地點(diǎn)公示，城鄉(xiāng)規(guī)劃的透明度加強(qiáng)。年末全縣城鎮(zhèn)化率達(dá)到23.45%，比上年提高8.34個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)10.55平方公里。</p><p>　　全年打造“456”建設(shè)項(xiàng)目，即實(shí)施四大片區(qū)（朝陽片區(qū)、清江工業(yè)園民族風(fēng)情街、南田丘小區(qū)、原化肥廠小區(qū)）開發(fā)；啟動五個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目（209國道繞城線、縣城

50、火車站配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、朝陽觀旅游觀光道路建設(shè)、縣城天然氣工程、城區(qū)污水處理廠建設(shè)及廣潤河污水綜合治理工程）；建設(shè)六項(xiàng)重點(diǎn)工程（余家壩路南段道路工程、北環(huán)路東段改造工程、城區(qū)紅綠燈及“電子警察眼”設(shè)施的安裝工程、南山路貫通工程、沿河北路建設(shè)工程、新規(guī)劃布局一處菜市場），進(jìn)一步擴(kuò)大縣城規(guī)模，改善了人居環(huán)境，增強(qiáng)了城市綜合配套服務(wù)功能，整體提升了城市建設(shè)的檔次。年末縣城區(qū)道路總長24公里，道路總面積30萬平方米，城區(qū)現(xiàn)有供水管網(wǎng)總長50公里

51、，日供水量2.5萬噸，用水普及率98.3%，排水管道總長達(dá)20余公里。全縣液化石油氣儲氣能力30噸，年用氣總量350噸。擁有灑水車1臺，垃圾車8臺，路燈1200桿套，建成區(qū)綠化覆蓋率30.77%。縣城有小型公共汽車37輛，運(yùn)營線路總長85公里，有出租汽車100輛，城市生活垃圾無害化處理率97.7%。</p><p>　　十二、資源、環(huán)境和安全生產(chǎn)</p><p>　　資源的有效利用與環(huán)境保

52、護(hù)工作取得新進(jìn)展。全縣國土面積2666平方公里，有森林面積14萬公頃，活立木總蓄積量500萬立方米，森林覆蓋率為52.3%，礦產(chǎn)資源得到有序開發(fā)。</p><p>　　環(huán)境保護(hù)工作得到加強(qiáng)。2007年環(huán)保部門從改善環(huán)保質(zhì)量出發(fā)，強(qiáng)化政府環(huán)保目標(biāo)管理責(zé)任制，強(qiáng)力推進(jìn)污染減排，全年主要污染物COD排放量為2125.85噸，較2006削減1.57%；S02排放量為4848噸，較2006年減少266噸，削減率為5%。城區(qū)

53、空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)達(dá)到330天以上，城鎮(zhèn)飲用水源地水質(zhì)達(dá)到2級以上，地表水（廣潤河）水質(zhì)達(dá)到4級，工業(yè)固體廢物綜合利用16.8噸，綜合利用率76%。</p><p>　　全年全縣共發(fā)生生產(chǎn)安全事故29起，死亡33人，直接經(jīng)濟(jì)損失323.87萬元，與上年同期相比，事故起數(shù)下降9.4%，死亡人數(shù)下降21.4%，直接經(jīng)濟(jì)損失上升21.7%。其中：工礦事故13起，死亡16人，直接經(jīng)濟(jì)損失321.8萬元，交通事故16起，死亡

54、17人，直接經(jīng)濟(jì)損失2.07萬元。</p><p>　　第三章 建始縣房地產(chǎn)市場分析</p><p>　　一、部分本土房地產(chǎn)企業(yè)選介</p><p>　　【建始縣陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司】建始縣陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2005年5月，現(xiàn)注冊資本為1018萬元，是一家主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售的民營企業(yè)。公司擁有房地產(chǎn)開發(fā)叁級資質(zhì)，具備從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的

55、資格。自成立以來，該公司始終堅(jiān)持“以人為本、誠實(shí)守信、開拓創(chuàng)新”的開發(fā)理念，為消費(fèi)者營造溫馨舒適的宜居環(huán)境。該公司先后開發(fā)建設(shè)了“奎星花園”項(xiàng)目（該項(xiàng)目建筑面積達(dá)25000平方米，總投資額達(dá)2200萬元）、 “長興-富麗家園一區(qū)”項(xiàng)目（該項(xiàng)目占地面積12334平方米，建筑面積27520平方米，總投資額達(dá)1500萬元）、“長興-富麗家園二區(qū)”項(xiàng)目（該項(xiàng)目占地面積2304平方米，建筑面積11952平方米，總投資額為500萬元）、縣委返修還建

56、商住樓項(xiàng)目（該項(xiàng)目建筑面積4644平方米，總投資額為280萬元）。從2007年10月起，該公司主要致力于“長興·世紀(jì)新城”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目占地面積34089平方米，建筑面積平方米，總投資額約1.1億元。目前，“長興·世紀(jì)新城”項(xiàng)目一期工程（建筑面積43140平方米）已圓滿竣工。這些項(xiàng)目的順利開發(fā)建設(shè)，為公司積累了寶貴的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)</p><p>　　【恩施州星豪房地產(chǎn)開發(fā)有限

57、公司】恩施州星豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2004年12月，注冊資金1268萬元，主要從事房產(chǎn)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售及物業(yè)管理，是恩施房地產(chǎn)界崛起的又一支生力軍。</p><p>　　公司董事長藍(lán)延林先生來自浙江，帶著東南沿海地區(qū)的時(shí)尚氣息、前沿理念，以及浙商特有的勵(lì)精、勤奮，來到美麗的恩施，為這個(gè)全國最年輕的少數(shù)民族自治州經(jīng)濟(jì)建設(shè)奉獻(xiàn)自己的青春和熱情，也為自己的人生軌跡書寫精辟的華章。</p>&l

58、t;p>　　公司自成立以來，本著“誠信為本、追求卓越”的經(jīng)營理念，堅(jiān)持“以人為本，追求和諧，依高制勝”的發(fā)展方針，借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念，注重現(xiàn)代科技與民族特色的統(tǒng)一，追求領(lǐng)先、卓越；打造和諧，力求“人與自然最親密接觸”，致力于精品樓盤的開發(fā)建設(shè)。 </p><p><b>　　星豪廣潤城簡介</b></p><p>　　“星豪廣潤城”是由恩施州星豪房地

59、產(chǎn)開發(fā)有限公司在建始朝陽片區(qū)實(shí)行老城改造暨開發(fā)建設(shè)的建始首席人文生態(tài)大盤。按照縣委、縣政府“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位建設(shè)星豪廣潤城”的要求，現(xiàn)正在緊張的二期施工階段中。</p><p>　　項(xiàng)目位于縣城南，北傍廣潤河，西倚南山坡，東臨209國道，是通往鐵路，高速公路的站口所在地，也是進(jìn)入縣城的窗口。項(xiàng)目總占地面積4.09公頃，規(guī)劃建筑面積10萬平方米，綠化率28.59%，項(xiàng)目總投資8000萬元。分三期建設(shè)，目前已完

60、成一期建設(shè)近萬余平方米，在建的二期工程26000平方米。建筑形態(tài)由高層、小高層和多層公寓組成，戶型配置豐富，設(shè)有2200m2的中心廣場，260米長的商業(yè)步行街直通風(fēng)雨橋，近2000m2的商業(yè)廣場和2000平方米的地下車庫及小區(qū)智能化等全方位完備生活配套設(shè)施。</p><p>　　星豪廣潤城的營造者懷著“南山坡下、廣潤河畔、都市情懷”的理想，秉承“真誠、精致、完美”的理念，充分考慮居住的人文品質(zhì)，追求社區(qū)環(huán)境、地理

61、環(huán)境和人文環(huán)境的和諧統(tǒng)一，用簡潔利落的建筑語匯，調(diào)和現(xiàn)代生活的居住理念，在南山坡下，廣潤河之上，堅(jiān)守著傳統(tǒng)至真，至善、至美的精神旗幟。</p><p>　　【建始縣金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司】建始縣金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2005年，注冊資本人民幣1000萬元，是建始縣一家四級資質(zhì)企業(yè)，現(xiàn)有各類技術(shù)人員和管理人員10多名。建設(shè)項(xiàng)目主要有建始縣惠民小區(qū)3#樓、學(xué)苑小區(qū)1#、2#樓、天使小區(qū)商住樓A、B棟、建始縣人民

62、醫(yī)院商住樓、東南街經(jīng)濟(jì)適用房A、B棟等，建筑面積達(dá)5多萬平方米。</p><p>　　【恩施兆祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司】恩施兆祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2005年，注冊注冊資金人民幣1000萬元,是恩施市市一家三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)項(xiàng)目有土橋壩聯(lián)盟?財(cái)富中心、建始欣欣家園、來鳳縣華豐藥業(yè)公司綜合樓、鶴峰縣美的賓館綜合樓等，建筑面積達(dá)8多萬平方米。</p><p>　　二、在建、在售樓盤分析&l

63、t;/p><p><b>　　1、業(yè)州廣場：</b></p><p>　　開發(fā)單位：恩施州兆祥房地產(chǎn)公司 整合推廣：目前不詳</p><p>　　項(xiàng)目地址：人民大道和廣潤路交匯處</p><p>　　基本參數(shù)：占地：50余畝地 </p><p>　　總 建 面：約㎡（7棟塔式高層、2棟小高層

64、）</p><p>　　總 戶 數(shù)：約450戶左右</p><p>　　停 車 位：地下約200個(gè)左右</p><p><b>　　綠 化 率：15%</b></p><p>　　定 位：建始商業(yè)中心</p><p>　　該項(xiàng)目目前尚在建設(shè)階段，具體推廣還沒有推出，銷售人員籌備中，未有統(tǒng)一的

65、說辭，據(jù)說引進(jìn)中百倉儲。商業(yè)面積約5-6萬方，項(xiàng)目分2期開發(fā)，一期為2棟小高層和5層的商業(yè)為中百倉儲入駐，二期主要為住宅，商業(yè)估計(jì)主要推廣商業(yè)，3個(gè)月以后開盤，預(yù)計(jì)是我們本項(xiàng)目最大的競爭對手。</p><p><b>　　2、朝陽吉星城：</b></p><p>　　開發(fā)單位：建始縣金誠房地產(chǎn)公司 </p><p>　　項(xiàng)目地址：業(yè)州鎮(zhèn)草子

66、壩社區(qū)</p><p>　　總 建 面：60000㎡</p><p>　　定 位：依水而筑 尊貴天成</p><p>　　該項(xiàng)目已經(jīng)銷售完畢，商業(yè)部分未售，計(jì)劃交房時(shí)間為2011年底，均價(jià)也在1900元/㎡左右，該項(xiàng)目優(yōu)勢也是廣潤河自然風(fēng)景優(yōu)越，主打生活與水岸為伍，居住與世界同步的水景生活主題，也在打水景牌。</p><p><

67、;b>　　3、星豪廣潤城：</b></p><p>　　開發(fā)單位：弘昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司</p><p>　　項(xiàng)目地址：業(yè)州大道55號</p><p><b>　　總 占 地：2萬方</b></p><p>　　總 建 面：10萬㎡</p><p>　　定 位：大盤、大社區(qū)

68、 </p><p>　　該項(xiàng)目分三期，一期2005年已經(jīng)開盤，開盤價(jià)為1300元，二期2009年6月份開盤，一期、二期已經(jīng)全部售完，均價(jià)為2000元，目前3期正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)明年6月份交房，開盤時(shí)間不清楚，預(yù)估計(jì)開發(fā)商自己銷售，另還有10000平方米為建設(shè)，規(guī)劃為13棟高層住宅為主，約500套。住宅以多層為主，今年7月底將交房，均價(jià)約在2200元/㎡左右，但是其超長的規(guī)劃、不便的交通、周邊不成熟的配套，對其銷售是

69、很大的制約。</p><p><b>　　4、長興世紀(jì)新城：</b></p><p>　　開發(fā)單位：建始陽光房地產(chǎn)公司</p><p>　　項(xiàng)目地址：業(yè)州鎮(zhèn)廣潤社區(qū)223號（原縣化肥廠）</p><p>　　總 占 地：38000㎡</p><p>　　總 建 面：12萬㎡ </p>

70、<p>　　定 位：商業(yè)部分：社區(qū)配套型商業(yè)</p><p><b>　　住宅部分：清水走廊</b></p><p>　　該項(xiàng)目地段比較偏僻,原來為化肥廠,土地比較便宜,適合做大型的住宅社區(qū),缺點(diǎn)是有一定的污染,交通不便利,社區(qū)配套不足,商業(yè)氛圍不足,有一個(gè)噴泉,主打清水走廊為賣點(diǎn),出入社區(qū)道路未修,給該樓盤的品質(zhì)帶來了一定的負(fù)面影響,也說明了該處

71、地段房價(jià)不高,估計(jì)在1700-1800左右。</p><p><b>　　三、綜合分析</b></p><p>　　綜合看來，建始的房地產(chǎn)市場有以下幾個(gè)特性：</p><p><b>　　1、不規(guī)律性：</b></p><p>　　建始的房地產(chǎn)業(yè)正處在一個(gè)起步的時(shí)期，房地產(chǎn)市場中多層住宅市場未成熟，

72、1700元左右的均價(jià)，已經(jīng)被市場廣泛認(rèn)可，只要不是地段太差的樓盤，多層住宅的銷售都很不錯(cuò)。目前由于城市土地資源的日益稀缺，大面積地塊已不可得，但是地價(jià)卻在直線上漲，縣城高層住宅的涌現(xiàn)是城市發(fā)展的必然趨勢，符合市場發(fā)展規(guī)律。就當(dāng)前建始的高層住宅市場，還處在發(fā)展的初始階段，雖有10多萬方的高層在建項(xiàng)目，但是真正被市場認(rèn)可的基本沒有，就像多層住宅的均價(jià)1700元/㎡是經(jīng)過幾年的發(fā)展一步步漲起來的一樣，恩施的高層均價(jià)目前確實(shí)都在3200元/㎡左

73、右，但是絕大部分也都是像多層一樣是通過幾年的時(shí)間漲起來的，但是建始的1600元/㎡的均價(jià)是一步到位，沒有經(jīng)過市場的培育升溫階段，從長興世紀(jì)新城在售的多層項(xiàng)目看，總價(jià)在25萬以下的還算好賣，但是超過35萬的就不太好銷，目前在建的一批高層項(xiàng)目主打戶型均在120平方以上，就是說每平米在2000元以下的好賣，每平米在2500元以上的，就不太好賣，業(yè)州廣場、廣潤城等高層樓盤正是看到了這一點(diǎn)，雖然對外宣稱2500元/㎡的均價(jià)，但是都遲遲不開盤正式銷

74、售，一直在試探市場的接受情況，其最后會開出什么樣的價(jià)</p><p><b>　　2、同質(zhì)化</b></p><p>　　目前建始住宅市場的同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，具體表現(xiàn)在以下方面。</p><p><b>　　A 戶型同質(zhì)化：</b></p><p>　　基本上主打戶型在130㎡以上的占總量的60

75、％還多，120㎡以下的不多，90㎡以下的小戶型更少。</p><p><b>　　B 宣傳同質(zhì)化：</b></p><p>　　大部分都在炒作景觀（水景或社區(qū)景觀），主題鮮明的主題社區(qū)不多。</p><p><b>　　3、單一性</b></p><p>　　單一性表現(xiàn)在宣傳和促銷方面，宣傳手段不

76、多，電視廣告基本沒有，報(bào)紙廣告也不多見，住宅銷售最主要的軟文廣告沒有見到，沒有立體宣傳效果。促銷手段不多，住宅銷售有很多軟性手段，比如贈送物業(yè)管理費(fèi)呀、成立業(yè)主俱樂部享受會員服務(wù)等，都是很好的促銷手段，同等條件下的樓盤，客戶會選擇哪個(gè)，一比就知道了。</p><p>　　第四章 金鼎項(xiàng)目分析</p><p><b>　　一、基本參數(shù)： </b></p>

77、<p>　　負(fù)一層為停車場，商業(yè)四層，住宅13層，規(guī)劃2梯12戶</p><p>　　項(xiàng)目地址：業(yè)州鎮(zhèn)業(yè)州大道162號</p><p>　　規(guī)劃總用地面積：1684.26m2</p><p>　　占地面積1190.11m2，</p><p>　　總建筑面積：16160.21m2</p><p>　　建筑高度

78、/層數(shù)：58.56米/17層</p><p>　　建筑密度：64.40%</p><p><b>　　容積率：8.14</b></p><p>　　目前工程進(jìn)度已完成拆遷，正在規(guī)劃公示階段，預(yù)計(jì)11月份工程動工。</p><p><b>　　二、優(yōu)劣勢分析：</b></p><p

79、><b>　　1、項(xiàng)目優(yōu)勢：</b></p><p>　　地段優(yōu)越：城市中心區(qū),原人行所在地,曾經(jīng)的城市中樞,風(fēng)水寶地,知名度在業(yè)州較高。</p><p>　　景觀優(yōu)越：即臨主干道,又臨商業(yè)中心,得天獨(dú)厚的門戶地段,是本項(xiàng)目獨(dú)有。</p><p>　　區(qū)域配套：學(xué)校、醫(yī)院、銀行、商業(yè)中心舉步可到。</p><p>

80、　　交通便利：人們出行必經(jīng)之地。</p><p>　　開發(fā)優(yōu)勢：具有先進(jìn)開發(fā)理念，善于進(jìn)行資源整合和炒作</p><p><b>　　2、項(xiàng)目劣勢：</b></p><p>　　開工時(shí)間：主要競爭對手毗鄰而立，擁有相似的景觀，而其他樓盤開工在先，工程進(jìn)度將會優(yōu)于我項(xiàng)目，正式開盤在前。</p><p>　　入市時(shí)間：由于競

81、爭對手即將正式開盤且體量又大，我項(xiàng)目開工時(shí)間至今未確定，入市時(shí)間會晚于競爭對手，客戶量會分流相當(dāng)一部分出去。</p><p>　　成 本：我項(xiàng)目的地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于競爭對手，造成成本增加，勢必帶來定價(jià)方面的劣勢，價(jià)格高于競爭對手的話，會存在市場不接受的風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　　三、與競爭對手的八大差異性分析：</p><p>　　地 段 差 異：我項(xiàng)目屬于黃金

82、地段的上品建筑，較之主要競爭樓盤的地段，更接近市中心，地段價(jià)值及升值潛力更高。</p><p>　　知 名 度差異：原人行地段，在建始無人不知無人不曉，加之附近有建始最好的學(xué)校，濃郁的文化氛圍是競爭對手沒有的。</p><p>　　商業(yè)氛圍差異：周邊擁有成熟的商圈，人氣超強(qiáng)，相關(guān)生活配套齊全。</p><p>　　風(fēng) 水 差 異：曾經(jīng)的城市中樞，自然的風(fēng)水寶地。&

83、lt;/p><p>　　自然環(huán)境差異：比較競爭對手，項(xiàng)目稍小,融入環(huán)境性較強(qiáng)。</p><p>　　品 質(zhì) 差 異：本項(xiàng)目定位高檔建筑，如果能很好的把中國傳統(tǒng)思想貫穿其中，結(jié)合風(fēng)水寶地的獨(dú)特優(yōu)勢，使本項(xiàng)目散發(fā)出濃厚的文化內(nèi)涵，加上建筑的自身特點(diǎn)，必將在各個(gè)層面上高于競爭對手。</p><p>　　推出形式差異：本項(xiàng)目為高層，從營銷策劃初期就要營造高層理念，大打品牌建筑

84、牌，與其它樓盤以多層入市存在較大的差異。</p><p>　　營銷模式差異：目前當(dāng)?shù)貥潜P的宣傳模式普遍單一，促銷手段很少，我項(xiàng)目如果能在緊扣項(xiàng)目自身賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上，充分整合各種營銷模式，利用各種宣傳工具，進(jìn)行立體化全方位的宣傳，吸附超大的人氣，使項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度增大到極致，同時(shí)也把開發(fā)回報(bào)盡可能的最大化。</p><p><b>　　四、總體評估：</b></

85、p><p>　　我項(xiàng)目優(yōu)劣勢并存，但優(yōu)勢大于劣勢，我項(xiàng)目在今后的工作中須</p><p>　　盡可能的揚(yáng)長避短，通過合理的市場運(yùn)作，盡可能的把不利的因素造成的影響降到最低，同時(shí)充分利用我項(xiàng)目與其它同類主要競爭樓盤的差異性來提升我項(xiàng)目的形象，吸引客戶選擇購買我項(xiàng)目的物業(yè)。</p><p><b>　　第五章 項(xiàng)目定位</b></p>

86、<p>　　城心地標(biāo) 風(fēng)水寶地 </p><p>　　兩個(gè)項(xiàng)目集中在一個(gè)時(shí)間階段進(jìn)行操作，從各方面的定位要有獨(dú)特的個(gè)性，為避免兩個(gè)項(xiàng)目的沖突，要通過差異化定位優(yōu)勢互補(bǔ)，根據(jù)地段來看面積、體量都較好體現(xiàn)，可著重以人文社區(qū)、風(fēng)水寶地、鉑金品質(zhì)、尚品名筑等來詮釋，可逐步形成自己的個(gè)性定位。</p><p>　　(一)、目標(biāo)客戶定位</p><p><b

87、>　　目標(biāo)消費(fèi)者為:</b></p><p>　　市區(qū)行政單位政府官員及白領(lǐng)高級打工者</p><p>　　個(gè)體工商戶和有一定經(jīng)濟(jì)收入的青年置業(yè)者</p><p>　　一部分二次置業(yè)者和農(nóng)場富主</p><p>　　臨近建始縣購房落戶者</p><p>　　在建始做生意的外地人</p>

88、<p><b>　　部分投資客戶</b></p><p><b>　　煤礦老板和鄉(xiāng)鎮(zhèn)富主</b></p><p><b>　　(二)目標(biāo)客戶描述</b></p><p>　　家人團(tuán)聚，改善居住環(huán)境；提升自己的身份和地位；交通方便，離自己單位不太遠(yuǎn)，易于打理自己的業(yè)務(wù)</p>&

89、lt;p>　　追求生活品味，提升居住格調(diào)；通過改善居住環(huán)境，提高自己的時(shí)尚品味，另外可以考慮用于投資</p><p>　　目標(biāo)消費(fèi)群購房心理分析：(待詳細(xì)的市場調(diào)查后擬出)</p><p><b>　　區(qū)域環(huán)境和區(qū)域開發(fā)</b></p><p><b>　　發(fā)展前景和升值潛力</b></p><p

90、><b>　　時(shí)尚品質(zhì)的樓盤個(gè)性</b></p><p>　　(三)目標(biāo)客戶區(qū)域分析(住宅部分)</p><p>　　在行政事業(yè)單位任職的中年領(lǐng)導(dǎo)</p><p>　　考慮孩子將來上學(xué)的中產(chǎn)階級（農(nóng)場和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)）</p><p>　　收入較高的私營業(yè)主及個(gè)體工商戶</p><p>　　為養(yǎng)老

91、做準(zhǔn)備將要退休的老干部</p><p><b>　　(商業(yè)部分)</b></p><p><b>　　自主經(jīng)營業(yè)主</b></p><p><b>　　投資客</b></p><p>　　外來溫州、武漢、宜昌等大客戶</p><p>　　手中有閑錢的本地

92、投資客</p><p>　　第六章 項(xiàng)目規(guī)劃建議</p><p>　　1、房屋朝向：南北向的房子在全國各地都是客戶首選，所以，本項(xiàng)目房屋朝向以南北向?yàn)橹鬟m合銷售需求。</p><p>　　2、外立面設(shè)計(jì)：項(xiàng)目的外立面處理，在色彩及線條方面，還須與設(shè)計(jì)單位再溝通，特別是頂部的造型方面，要有強(qiáng)烈的立體感和個(gè)性化，給人以獨(dú)一無二的沖擊性，要能代表地域特點(diǎn)的地標(biāo)氣勢。如采

93、用的是外挑式空調(diào)位，則再造型上要新穎美觀，色調(diào)要與主題相協(xié)調(diào)。</p><p>　　3、戶型設(shè)計(jì)：根據(jù)我公司多年來積累的銷售經(jīng)驗(yàn)看，決定客戶購買力的主要因素是總價(jià)而不是單價(jià)，說實(shí)話，建始作為一個(gè)地級城市，房地產(chǎn)市場還是很活躍，但是房價(jià)已不算低，如果面積過大的話，勢必造成總價(jià)過高，購買力下降，因此，我公司建議在戶型設(shè)計(jì)上要考慮以中小戶型為主，豪華戶型為輔的設(shè)計(jì)定位，設(shè)計(jì)的6個(gè)戶型基本滿足要求。</p>

94、<p>　　4、中小戶型的規(guī)劃：有三個(gè)選擇方案：寫字樓、小戶型住宅或公寓酒店，建議第一選擇是小戶型組合的魔變空間，第二選擇是小戶型住宅與寫字樓的組合，即小空間大變化大作為。至于四、五層選擇公寓酒店，則需要在引進(jìn)知名酒店管理公司后方可進(jìn)入市場，引進(jìn)知名酒店管理公司后，在價(jià)格營銷方面，可占據(jù)較大優(yōu)勢，同時(shí)提升項(xiàng)目自身品牌效應(yīng)，做到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共贏市場。如果單純賣酒店用途則價(jià)值難提升。</p><p>　　5

95、、通風(fēng)采光：從目前的規(guī)劃看，通風(fēng)采光較好，就是陽光稍小少而已。 </p><p>　　6、車位車庫：城市化發(fā)展和人們生活水平的提高，使有車一族越來越多，車位問題越來越受到客戶的關(guān)注，建議本項(xiàng)目采用地下停車場、底層車庫與社區(qū)內(nèi)車位相結(jié)合的方式解決停車問題。</p><p>　　7、地下室部分再利用：建議在設(shè)計(jì)地下室時(shí)，可以考慮把一些設(shè)備房、物業(yè)管理用房地下化，甚至可考慮結(jié)合外門面的使用（比如

96、餐飲店的操作間地下化）等，盡可能使地下空間利用最大化。</p><p>　　8、基本配置：水電、天然氣、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)位、門禁對講、電子巡更以及臨街部分雙層玻璃窗等到位。</p><p>　　第七章 價(jià)格策略及入市節(jié)奏</p><p><b>　　一、價(jià)格策略： </b></p><p>　　通過以上分析，我

97、們不難看出，我項(xiàng)目與競爭對手的八大差異性決定其無可比擬的優(yōu)勢，我項(xiàng)目再通過一系列措施把劣勢和風(fēng)險(xiǎn)降到最小的話，獲得的開發(fā)回報(bào)一定會高于競爭對手，房價(jià)高于競爭對手是必然，但是我項(xiàng)目以什么價(jià)格入市，才能保證得到市場認(rèn)可并最終形成銷售熱潮，受到市場追捧，入市定價(jià)策略、市場定位、宣傳整合是成功的關(guān)鍵所在。</p><p><b>　　1、高開高走策略：</b></p><p>

98、;　　高開高走策略指的是項(xiàng)目從一開始亮相就以高價(jià)入市，通過各種各樣的促銷手段來吸引客戶購買，這是有些代理公司，特別是武漢的一些公司慣用的模式，這類銷售公司一般會和開發(fā)商簽一份底價(jià)包銷增值分成的合同，從開發(fā)商處拿一個(gè)較低的底價(jià)，然后直接把銷售價(jià)開到位，把所有房源一次性拋出，賺取中間的差價(jià)利潤，剩余不好賣的房源留幾個(gè)人慢慢釣魚。我公司認(rèn)為，此種策略用于非常成熟的市場還算可行，畢竟市場成熟后，價(jià)格得到充分的認(rèn)可，充其量銷售周期拉長一些。但是用

99、于建始的高層樓盤，有較大的風(fēng)險(xiǎn)，建始的高層市場還處在初期整合階段，如果一次性開到極高，市場不接受怎么辦，就算一部分好戶型，客戶實(shí)在喜愛高價(jià)購買，但是剩余戶型就會有滯銷的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場就像股票買漲不買跌，這時(shí)再降低價(jià)格更不會有人購買了。我公司在市場上有良好的信譽(yù)，同時(shí)本著誠信負(fù)責(zé)的服務(wù)宗旨，建議本項(xiàng)目不采用高開高走的策略，分期推出，低開高走，利用價(jià)格杠桿調(diào)整，來獲得開發(fā)利潤的保證，是最為有效的定價(jià)策略。</p><p

100、><b>　　2、低開高走策略：</b></p><p>　　低開高走策略指的是利用分期推出房源的方法，在項(xiàng)目亮相初期，一期房源以略低于市場價(jià)的價(jià)格入市，利用價(jià)格杠桿撬動市場，避開入市風(fēng)險(xiǎn)，獲得市場認(rèn)可后形成銷售熱潮，緊接著二期再通過拉動價(jià)格來獲得開發(fā)利潤的入市定價(jià)策略。我公司認(rèn)為，在建始這個(gè)高層市場還不成熟的階段，在競爭對手工程、銷售都搶占先機(jī)的時(shí)期，我項(xiàng)目適宜用低開高走策略，一是可

101、以打壓競爭對手，爭搶到客戶資源，二來通過低開高走的溫和價(jià)格入市，培育出我項(xiàng)目厚實(shí)的市場基礎(chǔ)，以較低的風(fēng)險(xiǎn)獲得較高的利潤。</p><p><b>　　3、捂盤穩(wěn)盤策略</b></p><p>　　根據(jù)市場走勢及其它樓盤銷售情況我項(xiàng)目只發(fā)卡穩(wěn)定客戶，大打優(yōu)惠牌而不做具體價(jià)格承諾，待市場成熟，一次性拋出以取得高價(jià)值。</p><p><b&g

102、t;　　二、入市節(jié)奏把握</b></p><p>　　1、釋放信息，展示形象，穩(wěn)住客戶：</p><p>　　目前建始的大盤項(xiàng)目越來越多，由于競爭對手多比我項(xiàng)目宣傳在先，銷售在先，因此我項(xiàng)目前期宣傳的重點(diǎn)是吸引客戶的關(guān)注，留住客戶，建議在項(xiàng)目開始拆遷的同時(shí)就建售樓部，銷售人員進(jìn)場，開始接受客戶咨詢，當(dāng)工地圍墻一建好，就開始做圍墻廣告，展示項(xiàng)目形象，巧妙的向客戶傳遞我項(xiàng)目比別的項(xiàng)

103、目更好，值得等待。目的是試探市場，穩(wěn)住客戶。</p><p>　　日期：（預(yù)計(jì)2010年11月——2011年2月）</p><p>　　2、開工慶典，發(fā)卡登記，吸引客戶：</p><p>　　圖紙完成后就馬上舉行開工典禮，向社會釋放我項(xiàng)目已全面啟動的信號，業(yè)務(wù)員開始公布戶型及市場調(diào)研單價(jià)，從客戶中收集信息，通過客戶反饋意見及時(shí)修訂方案，同時(shí)進(jìn)行發(fā)卡登記，通過系列促銷

104、手段留住客戶。（發(fā)卡、登記另行計(jì)劃）</p><p>　　日期：（預(yù)計(jì)2010年11月——2011年2月）</p><p>　　3、全城公開，一期認(rèn)籌，鎖定客戶：</p><p>　　發(fā)卡后一個(gè)月多月后，客戶已經(jīng)有一定積累，客戶反饋信息已可以作為充分的參考依據(jù)，這時(shí)就可以用部分房源作為項(xiàng)目一期公開入市了，根據(jù)客戶積累情況及客戶反饋信息，確定項(xiàng)目的入市價(jià)格，如果客戶資

105、源豐富且對我項(xiàng)目的市場調(diào)研價(jià)普遍認(rèn)可，則我項(xiàng)目就以市場調(diào)研價(jià)甚至略高入市，反之則以比市場調(diào)研價(jià)略低入市，在形成銷售熱潮的時(shí)候再把價(jià)格拉到預(yù)期值來保證開發(fā)利潤。本期如果能取得預(yù)售許可證，就直接開盤,直接成交客戶，如不能取得預(yù)售許可證，就進(jìn)行認(rèn)籌活動，以認(rèn)籌誠意金的形式，鎖定前期登記客戶。</p><p>　　日期：（預(yù)計(jì)2010年12月——2011年2月）</p><p>　　4、拉動價(jià)格，

106、正式開盤，成交客戶：</p><p>　　取得預(yù)售許可證后，馬上一期正式開盤，通過簽訂正式《商品房買賣合同》最后敲定一期客戶，同時(shí)封掉一期剩余房源，釋放一期全部售空的信息，拉動價(jià)格，開始二期認(rèn)籌。</p><p>　　日期：（取得預(yù)售許可證后一個(gè)月，預(yù)計(jì)2011年5月左右）</p><p>　　注：本項(xiàng)目將商業(yè)與住宅整合一起開盤或分開盤，要根據(jù)發(fā)卡情況和其它樓盤的銷

107、售形式另訂方案。</p><p><b>　　第八章 宣傳整合</b></p><p><b>　　一、項(xiàng)目包裝：</b></p><p>　　項(xiàng)目包裝分區(qū)域包裝、工地形象包裝、售樓處包裝以及樓盤戶外展示包裝與物業(yè)管理包裝等五大部分。</p><p><b>　　區(qū) 域 包 裝：<

108、;/b></p><p>　　以樹立項(xiàng)目品牌形象，傳播物業(yè)信息、導(dǎo)示物業(yè)為主要目的，并通過合理區(qū)域布局，達(dá)到攔截目標(biāo)客戶，壓制競爭對手之目的。</p><p><b>　　工地形象包裝：</b></p><p>　　主要通過現(xiàn)場圍板、項(xiàng)目看板等形式合理區(qū)隔工地現(xiàn)場與工地周邊地塊，達(dá)到提升物業(yè)形象，展示物業(yè)位置的作用。本項(xiàng)目兩面臨街為項(xiàng)目宣