存量房交易市場價格估價方案說明

1、<p>　　工作實施方案-存量房交易市場價格估價</p><p>　　按照“存量房交易市場價格估價項目”的具體要求，本次是對存量房住宅采用批量估價或信息補(bǔ)錄；對營業(yè)用房、辦公、商業(yè)、車庫等非住宅存量房在未進(jìn)行批量估價前按個案進(jìn)行估價，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》以及相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)，制訂本估價工作方案。</p><p><b>　　成立專門估價小組</

2、b></p><p>　　項目總負(fù)責(zé)人：***（所長，注冊資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師）</p><p>　　負(fù)責(zé)與委托方協(xié)調(diào)、溝通工作</p><p>　　項目組長：全面負(fù)責(zé)整個估價項目工作，撰寫估價報告；</p><p>　　主要成員：**（副所長，注冊資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師、土地估價師）</p><p>　　

3、**（項目經(jīng)理，注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師）</p><p>　　**（項目經(jīng)理，注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師）</p><p>　　**（項目經(jīng)理，注冊土地估價師）</p><p>　　組員：主要負(fù)責(zé)收集估價資料，輔助組長完成任務(wù)，</p><p>　　主要成員： **（估價員）</p><p><b>

4、　　**（估價員）</b></p><p><b>　　**（估價員）</b></p><p><b>　　**（估價員）</b></p><p><b>　　**（估價員）</b></p><p><b>　　二、時間計劃</b></p

5、><p>　　稅務(wù)部門將納稅人提交的相關(guān)評估資料信息傳遞給我公司后，我公司在接到稅務(wù)部門交辦的評估任務(wù)后，在兩日內(nèi)將評估報告上交至稅務(wù)部門。</p><p><b>　　三、估價程序</b></p><p>　?。ㄒ唬┙邮芪校憾悇?wù)部門將納稅人提交的相關(guān)估價資料信息傳遞給我們，我們即為接到稅務(wù)部門委找的估價任務(wù)。</p><p&

6、gt;　?。ǘ┈F(xiàn)場調(diào)查：估價機(jī)構(gòu)在接到稅務(wù)部門交辦的估價任務(wù)后，安排房地產(chǎn)估價師及技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，到現(xiàn)場搜集資料、勘查實物情況，并做現(xiàn)場記錄。</p><p>　?。ㄈ┦占纼r資料。根據(jù)委托估價目的及估價時點，搜集有關(guān)估價對象的權(quán)屬資料以及市場詢價等方面的估價資料。</p><p>　?。ㄋ模┰u定估算。根據(jù)搜集的資料及現(xiàn)場勘查的情況，按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》以

7、及相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)，按照《**省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)開展應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作推廣應(yīng)用實施方案的通知》和《**市人民政府辦公廳關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（*辦發(fā)（2012）40號）要求，結(jié)合估價對象的具體情況，進(jìn)行方法適用性的評價和判斷，選擇估價方法并選取合適的參數(shù)，估算委估對象的價值。</p><p>　?。ㄎ澹┚幹坪吞峤还纼r報告。由估價小組組長負(fù)責(zé)編制估價報告

8、初稿，報告初稿經(jīng)項目總負(fù)責(zé)人審核后與委托方進(jìn)行必要的溝通，并按照本公司內(nèi)部規(guī)定的復(fù)核制度進(jìn)行復(fù)核后出具報告，并按照委托要求兩日內(nèi)將估價報告上交至稅務(wù)部門。</p><p>　?。┕ぷ鞯赘鍤w檔。按照有關(guān)檔案管理辦法進(jìn)行估價底稿歸檔。</p><p><b>　　四、估價技術(shù)方案</b></p><p>　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，房地產(chǎn)稅收估

9、價，應(yīng)兼顧公平、效率和成本。對同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、相互之間具有一定可比性的應(yīng)稅房地產(chǎn)，應(yīng)優(yōu)先選用批量估價方法進(jìn)行估價。對同類房地產(chǎn)數(shù)量較少、 可比性差、難以采用批量估價方法估價的應(yīng)稅房地產(chǎn)，應(yīng)采用個案估價方法進(jìn)行估價。</p><p>　　根據(jù)本項目的估價要求，主要是對存量房住宅采用批量估價或信息補(bǔ)錄；對營業(yè)用房、辦公、商業(yè)、車庫等非住宅存量房在未進(jìn)行批量估價前按個案進(jìn)行估價。因此我們根據(jù)不同的估價對象，按照《房

10、地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》以及相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)，制定了具體的估價技術(shù)方案。</p><p>　　存量房住宅采用批量估價或信息補(bǔ)錄</p><p>　　為高效率、低成本地完成大規(guī)模目標(biāo)房地產(chǎn)的估價工作,保證估價過程科學(xué)合理,本次對存量房住宅采用批量估價，采取的主要估價方法是市場比較法中的間接比較法。</p><p>　　具體技術(shù)路線：一是選定基準(zhǔn)住房；二是按照成

11、片、連續(xù)、同質(zhì)等原則，劃分成若干區(qū)域，通過市場調(diào)研、交易比對等方法，利用交易樣本數(shù)據(jù)，得到各區(qū)域基準(zhǔn)住房的估價值；三是選出區(qū)域中房屋品質(zhì)、價格明顯高于其他小區(qū)的項目作為特殊項目，單獨確定小區(qū)住房的估價值；四是確定基準(zhǔn)住房的修正系數(shù)。修正因素包括建成年代、房型、樓層等要素；五是將各區(qū)域及小區(qū)住房的估價值下浮一定比例，作為估價存量房交易價格的基礎(chǔ)，再結(jié)合上述修正因素，確定存量房交易價格估價值。</p><p><

12、;b>　　估價流程</b></p><p><b>　　1、確定標(biāo)準(zhǔn)存量房</b></p><p>　　1.1設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)存量房類型:主要分為：獨立院落住宅、低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、超高層住宅、獨棟別墅、雙拼別墅和聯(lián)排別墅等。</p><p>　　1.2評稅分區(qū)的劃分及數(shù)據(jù)采集 </p><p

13、>　　將**市市城區(qū)按照行政區(qū)劃劃分行政區(qū)域;根據(jù)每個行政區(qū)域繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、醫(yī)療教育基礎(chǔ)設(shè)施完備程度,將各個行政區(qū)域分成評稅分區(qū);考慮到每個大評稅分區(qū)房屋建筑年限、朝向和樓層等因素,再建立小評稅分區(qū);在每個小評稅分區(qū)內(nèi)搜尋房地產(chǎn)交易實例,對沒有交易實例的評稅小區(qū),選取樣本房;對有交易實例的評稅小區(qū)選取實例,在全市搜尋多個交易實例,經(jīng)過篩選,確定可比實例庫，并實時更新可比實例庫。 </p><

14、p>　　2、可比實例的選取 </p><p>　　2.1 可比實例選取的原則 </p><p>　　選取的可比實例要與估價對象在相同或相似小區(qū)內(nèi)且為相同房屋類別;可比實例的建筑結(jié)構(gòu)要與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同、相近并區(qū)分有無電梯;可比實例的交易日期應(yīng)在1年內(nèi);可比實例的交易類型要與估價對象的交易類型相吻合;可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格或能修正為正常成交價格。 </p>

15、<p>　　2.2 標(biāo)準(zhǔn)房的制作 </p><p>　　沒有可比實例的小區(qū),按上述原則選取標(biāo)準(zhǔn)房。采取與估價對象相同或相似小區(qū)內(nèi)的相同房屋類別,建立標(biāo)準(zhǔn)房價格。 </p><p>　　2.3 建立可比價格基礎(chǔ) </p><p>　　選取可比實例后,對可比實例的成交價格進(jìn)行換算處理,以單位平方米售價為可比價格基礎(chǔ),面積為建筑面積。 </p>

16、<p>　　3 房地產(chǎn)價值修正 </p><p>　　3.1 市場交易情況修正 </p><p>　　房地產(chǎn)市場是一個不完全市場,成交價格易受非正常情況的影響,要將非正常情況下的成交價格修正為正常情況下的成交價格。 </p><p>　　3.2 交易日期修正 </p><p>　　在可比實例的成交日期至存量房交易價格申報估價時點期

17、間,若房地產(chǎn)價格平穩(wěn),則不進(jìn)行交易日期修正;若房地產(chǎn)價格上漲或下跌,則應(yīng)對房地產(chǎn)價格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正。 </p><p>　　3.3 區(qū)域因素修正 </p><p>　　區(qū)域狀況對房地產(chǎn)價格影響因素主要包括繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共服務(wù)設(shè)施完備程度等。因選取的可比實例與存量房交易價格申報估價對象在相同、相近小區(qū)內(nèi),繁華程度、交通便捷程度等因素一致,因此不對區(qū)域因素修正。 &

18、lt;/p><p>　　3.4 個別因素修正 </p><p>　　個別因素的調(diào)整內(nèi)容比較多,主要包括新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布局、工程質(zhì)量、樓層、面臨景物、采光及朝向等。在同一存量房交易價格申報估價分區(qū)內(nèi),也有一些因素是不便于修正的。如房地產(chǎn)類別、建筑結(jié)構(gòu)、交易類型和局部公共設(shè)施(電梯)等因素。如果不對其修正,就需要在存量房交易價格申報估價時選擇與其相同類型的房地產(chǎn)交易

19、案例。 </p><p>　　4 房地產(chǎn)估價值的確定 </p><p>　　4.1 確定比準(zhǔn)價格</p><p>　　比準(zhǔn)價格＝可比實例成交價格</p><p>　　×(1±T%)×(1±R%)×(1±S%)×(1±X％)×(1±Y%)

20、5;(1±Z%) </p><p>　　4.2求取待估價對象最終比準(zhǔn)價格 </p><p>　　V＝ (V1+V2+V3+?Vn)/n </p><p>　　4.3確定房地產(chǎn)估價值 </p><p>　　房地產(chǎn)估價值＝V×M </p><p>　　T%-從成交日期至存量房交易價格申報估價時點可比實例

21、價格漲跌百分率R%-朝向調(diào)整系數(shù)S%-樓層系數(shù)差X％ -面臨景觀(山)修正系數(shù)Y%-面臨景觀(水)修正系數(shù)Z%-其它因素修正V-最終比準(zhǔn)價格 </p><p>　　V1、V2、V3、?Vn—n 個修正、調(diào)整后的比準(zhǔn)價格,具體的可比實例個數(shù)為3-5個</p><p>　　M-待估價對象的建筑面積</p><p><b>　?。ǘ┓亲≌媪糠?lt;/b&g

22、t;</p><p>　　非住宅存量房指的是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的不用作住宅的房屋，主要包括營業(yè)用房、辦公、商業(yè)、車庫等非住宅存量房的估價，因其價值受影響因素較住宅復(fù)雜，交易案例相對住宅也要少。因此非住宅估價難以用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)去衡量，采用個案估價，按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》以及相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)，主要估價操作方案如下：</p><p>　　1、估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集、整理

23、</p><p>　　為促進(jìn)估價業(yè)務(wù)的順利開展，做好估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集整理工作，必須全面了解我市房地產(chǎn)市場行情，掌握地方相關(guān)規(guī)定，并通過市場調(diào)查、歸納分析等方法搜集整理必要的估價技術(shù)參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括： </p><p>　　1） 各地段住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型房地產(chǎn)的市場價格和租賃價格； </p><p>　

24、　2）土地基準(zhǔn)地價、征地補(bǔ)償費、各種規(guī)費及配套文件； </p><p>　　3）房屋重置價格及配套文件； </p><p>　　4）新建房屋造價水平及成本費用構(gòu)成； </p><p>　　5）城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及配套文件； </p><p&

25、gt;　　6）其他地方性規(guī)定等資料。</p><p>　　2、擬定估價作業(yè)方案,組織實地勘察</p><p>　　主要包括擬選定的估價技術(shù)路線和估價方法、人員安排、作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排。對技術(shù)復(fù)雜、工作量大或時間緊迫的估價項目，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時向公司領(lǐng)導(dǎo)說明情況，申請調(diào)配人員，以保證按時交付報告。 </p><p>　　實地勘察是估價程序中正確認(rèn)識估價對象的必要步驟

26、。不論何種估價目的和估價項目類型，存檔的估價報告必須附有《房地產(chǎn)估價現(xiàn)場勘察表》和現(xiàn)場照片，并由勘察人、相關(guān)人員在勘察表上簽字.</p><p><b>　　3、估價方法選用</b></p><p>　　3.1房地產(chǎn)估價方法的選用</p><p>　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，房地產(chǎn)主要評估方法有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。對同

27、一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。根據(jù)已明確的估價目的，</p><p>　　若估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，應(yīng)同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由。</p><p>　　有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地

28、產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。</p><p>　　現(xiàn)就本項目常見幾類用途的非住宅房地產(chǎn)評估方法選擇和操作做簡要說明如下:</p><p>　　3.1.1商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法 </p><p>　　商業(yè)房地產(chǎn)估價可以采用收益法

29、、市場法、成本法等進(jìn)行估價。</p><p>　?。?）收益法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個重要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一。</p><p>　　（2）市場法。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得交易實例，所以在對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，市場法也是常用方法之一。</p>

30、<p>　　商業(yè)房地產(chǎn)估價的估價方法雖然基本一致，但在具體的技術(shù)路線選擇和處理上又各有特點。</p><p>　　按經(jīng)營方式可分為出租型和商業(yè)運營型兩類，（1）出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場法進(jìn)行估價。采用收益法估價的關(guān)鍵是求取租金收益。采用市場法對出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價主要應(yīng)用在兩個方面：一是直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價格；二是求取商業(yè)房地產(chǎn)租金。（2）運營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入。</p&g

31、t;<p>　　按規(guī)模又可分為：（1）整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價，主要采用收益法和市場法。對整幢商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、類型、收入水平差異等；其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素；最后根據(jù)不同樓層的具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營費用測算的難易程度而選擇不同的估價方法。（2）整層商業(yè)房地產(chǎn)估價主要采用市場法和收益法。通常情況下整層出售或出租的交易實例較少

32、，因此，經(jīng)常選取類似估價對象的單個商鋪的成交實例作為可比實例，然后進(jìn)行修正得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價格。3）同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評估，對于同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面進(jìn)行估價時，可先評估出一個鋪面的價格，其余鋪面的價格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正得出不同鋪面的估價結(jié)果。</p><p>　　3.1.2商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價 </p><p>　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)主要指商務(wù)辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于

33、公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。 </p><p>　　寫字樓可從不同角度、按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類和分級。按建筑面積的大小不同，寫字樓可分為小型、中型和大型寫字樓，其中建筑面積在1萬平方米以下的為小型寫字樓；建筑面積在1～3萬平方米的為中型寫字樓；建筑面積在3萬平方米以上的為大型寫字樓。 </p><p>　　按使用功能不同，可將寫字樓分為：

34、①單純型寫字樓，即寫字樓基本上只有辦公一種用途，沒有其他功能（展示廳、餐飲等）；②商住型寫字樓，即既可以辦公還可以住宿；③綜合型寫字樓，即以辦公為主，同時又有其他多種功能，如展示廳、商場、公寓、餐飲等功能。</p><p>　　按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力不同，可將寫字樓分為甲、乙、丙三個檔次。其中，①甲級寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量優(yōu)良，收益能力強(qiáng)，有完善的物業(yè)

35、服務(wù)；②乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量良好，建筑物的功能不是最先進(jìn)的，建筑物存在自然磨損，收益能力低。新落成的同類寫字樓；③丙級寫字樓是使用年限較長，建筑物存在明顯的物理磨損和功能陳舊，租金水平較低。</p><p>　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法是收益法、市場法等。</p><p>　　（1）收益法。商務(wù)辦公房地產(chǎn)通常采用出租經(jīng)營，所以收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估

36、價最為常用的方法之一。</p><p>　?。?）市場法。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，因此較易獲得交易實例，所以在對商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，市場法也是常用方法之一。</p><p>　?。?1.3 車庫估價方法</p><p>　　停車庫估價方法主要有市場法、收益法。</p><p>　　對于地下停車庫一般分為兩種情況：一是開發(fā)商擁有

37、車庫單獨產(chǎn)權(quán)，可對車庫自由行使收益和處分權(quán)；二是地下車庫作為共有部分，建筑面積已經(jīng)分?jǐn)偅噹觳荒軉为毘鍪?lt;/p><p>　　因此停車庫估價方法的選擇，首先應(yīng)該重點考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)；其次，應(yīng)該考察周邊房地產(chǎn)中類似房地產(chǎn)的租售情況，以此來確定采用何種估價方法。</p><p>　　市場法的選擇，取決于是否擁有大量停車庫交易實例資料，同時估價對象應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的。收益法的

38、選擇，主要基于估價對象屬于經(jīng)營性物業(yè)，有較穩(wěn)定的收益。</p><p>　　與地上房地產(chǎn)相比，地下停車庫在一定程度上處于從屬地位</p><p>　　3.2土地使用權(quán)估價方法的選用</p><p>　　根據(jù)《土地估價規(guī)程》的要求，根據(jù)宗地用途選擇不同的估價方法，對同一估價對象應(yīng)選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。估價人員應(yīng)從估價資料、估價方法、估價參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適

39、宜性、準(zhǔn)確性方面，對各試算價格進(jìn)行客觀分析，并結(jié)合估價經(jīng)驗對各試算價格進(jìn)行判斷調(diào)整，確定估價結(jié)果。</p><p>　　根據(jù)地產(chǎn)用途不同，宜分為住宅用地、商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)、倉儲用地、交通用地和綜合用地等；并可按開發(fā)程度不同，分為待開發(fā)土地、已開發(fā)土地、在建用地和已建用地等</p><p>　　3.2.1居住類宗地價格評估</p><p>　　居住用地估價，宜選用

40、市場比較法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、收益還原法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。</p><p>　　其中：1）獨立住宅用地價格評估：應(yīng)重點分析：城市地理位置與氣候條件、居民生活方式、社會、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財政金融狀況與利率水平、景觀、人文環(huán)境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對地價的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，但如極具特性則不宜采用。</p><p>　　2）高檔公寓用地價格評估：應(yīng)重點分析：居民的

41、生活方式、人文環(huán)境與景觀、基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套、交通通達(dá)程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等因素對地價的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法或基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。</p><p>　　3） 普通住宅用地價格評估：應(yīng)重點分析：城市人口數(shù)量與家庭規(guī)模（社會）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入與消費水平，居民住房條件、政府的住房消費政策與住房金融政策、區(qū)域位置、公交便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套、規(guī)劃限制、容積率、

42、宗地面積、形狀、地形及地質(zhì)條件等對地價的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，輔之以假設(shè)開發(fā)法、收益還原法或基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。評估已售公房和經(jīng)濟(jì)適用房（安居房）地價時，應(yīng)注意與普通商品住宅用地的權(quán)益差別。</p><p>　　4）簡易住宅用地價格評估：簡易住宅用地多為待拆遷改造用地，評估此類用地價格時，如無特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評估，而應(yīng)按規(guī)劃用途評估。</p><p>　　3.2.2 商業(yè)

43、金融業(yè)用地宗地價格評估</p><p>　　商業(yè)金融業(yè)用地估價宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。</p><p>　　其中:1)金融保險業(yè)用地價格評估，應(yīng)重點分析：當(dāng)?shù)亟鹑诒ｋU業(yè)的地位與作用；估價對象是否位于某級金融中心以及臨街狀況等。</p><p>　　2)辦公服務(wù)類宗地價格評估，應(yīng)重點分析：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平及服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)

44、濟(jì)體系中的比重、與行政經(jīng)濟(jì)中心的接近程度、交通便利程度、周邊人文環(huán)境及公共配套設(shè)施（購物及娛樂場所等）。</p><p>　　3)綜合商廈類宗地價格評估，應(yīng)重點分析：輻射區(qū)內(nèi)的固定人口與流動人口、居民購買能力、商業(yè)繁華程度與集聚程度、客流量與交通通達(dá)程度等。</p><p>　　4)普通零售店類宗地價格評估，應(yīng)重點分析：服務(wù)范圍內(nèi)的人口數(shù)量、收入水平與購買能力等。</p>&

45、lt;p>　　5)評估旅游娛樂類宗地，應(yīng)重點分析：景點等級及知名程度、自然與人文景觀、交通通達(dá)程度……。</p><p>　　3.3.3 工業(yè)、倉儲用地宗地價格評估</p><p>　　工業(yè)、倉儲用地估價宜采用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。</p><p>　　其中;1)礦井、礦區(qū)用地價格評估，應(yīng)注意：宗地外開發(fā)程度的設(shè)定，可開采年限與出讓年限的

46、關(guān)系、土地整理的難易程度、相鄰?fù)恋氐氖褂孟拗频?；對類似油氣田用地，?yīng)注意：宗地外開發(fā)程度的設(shè)定，土地使用權(quán)與他項權(quán)利之間的關(guān)系。</p><p>　　2)傳統(tǒng)制造業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)用地價格評估，應(yīng)注意：產(chǎn)業(yè)特點、用地規(guī)模、用地強(qiáng)度、污染程度、城市規(guī)劃的影響、用途轉(zhuǎn)換及變現(xiàn)的難易程度。</p><p>　　3) 郵電、高新技企業(yè)用地價格評估，應(yīng)注意產(chǎn)品的高技術(shù)、高附加值特點、污染

47、小、環(huán)境較好、土地利用程度較高、及與信息集散地的接近程度、獲取人力資源的難易程度、產(chǎn)業(yè)的聚集度與關(guān)聯(lián)度等。</p><p>　　4)倉儲業(yè)用地價格評估，應(yīng)注意：開發(fā)程度的設(shè)定、交通的方便程度、土地利用的機(jī)會成本等。</p><p>　　3.3.4 綜合用地宗地價格評估 </p><p>　　綜合用地指集辦公、商?。üⅲ⒉惋?、購物、娛樂于一體的現(xiàn)代化綜合大廈或大

48、廈群用地。</p><p>　　綜合用地價格評估方法,可選用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。</p><p>　　綜合用地價格評估的關(guān)鍵是正確把握同一建筑物中各不同利用部分的權(quán)重及各部分之間的相互作用。</p><p>　　綜合用地價格評估不能簡單等于各不同利用部分所分?jǐn)偼恋貎r值之和。綜合利用的土地價值可能大于或小于各不同利用部分所分?jǐn)偼恋貎r值之

49、和。</p><p>　　無論應(yīng)用何種方法，可以先分別評估各不同利用部分所分?jǐn)偼恋氐膬r格，然后根據(jù)該宗地的主要用途、該區(qū)域的主要土地利用類型及該區(qū)域各不動產(chǎn)類型的市場價格，進(jìn)行該宗地各利用方向相互之間的影響程度修正。</p><p><b>　　4、估價結(jié)果確定</b></p><p>　　估價結(jié)果應(yīng)在對不同估價方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析

50、的基礎(chǔ)上合理確定。在確認(rèn)所選用的估價方法的測算結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)估價目的和不同估價方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測算結(jié)果差異程度等具體情況，并經(jīng)過分析，選用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計算出綜合結(jié)果，或選用其中一種估價方法的測算結(jié)果作為綜合結(jié)果。</p><p><b>　　五、估價質(zhì)量要求</b></p><p>　?。ㄒ唬┕纼r結(jié)果質(zhì)量要求</p>

51、<p>　　對不同估價方法的測算結(jié)果應(yīng)做下列檢查，尋找導(dǎo)致它們之間差異的原因，并消除 不合理的差異： </p><p>　　1)估價測算過程是否有誤； 2)估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確； 3)估價參數(shù)選取是否合理； 4)計算公式選用是否恰當(dāng)； 5)不同估價方法的估價對象范圍是否一致； 6)不同估價方法的估價前提是否相同； 7)選用的估價方法是否適用

52、估價對象； 8)估價假設(shè)是否合理； 9)是否遵循了相應(yīng)的估價原則； 10)房地產(chǎn)市場是否處于特殊狀況。 </p><p>　　當(dāng)采用不同估價方法時的估價結(jié)果有明顯偏差時，對所選取的估價參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、計算過程、估價方法等的核查，最終使估價結(jié)果達(dá)到客觀、公正、合理。</p><p>　?。ǘ┕纼r報告的質(zhì)量要求</p><p>　　對估價

53、報告的總體要求是全面、客觀、公正、準(zhǔn)確，并有良好的包裝質(zhì)量（報告的封面、紙張、組成、格式等由公司統(tǒng)一設(shè)計）。嚴(yán)禁出現(xiàn)錯別字、報告編號錯誤、裝訂錯誤等低級錯誤，不得出現(xiàn)描述錯誤、計算過程和計算公式錯誤、選取參數(shù)錯誤和報告內(nèi)容缺少等質(zhì)量問題。</p><p>　　具體應(yīng)做到下列幾點： 1 真實，即應(yīng)按事物的本來面目陳述事實、描述狀況、說明情況，沒有虛假記載； 2 客觀，即應(yīng)不加個人偏見地進(jìn)行敘述、分析和評論，得出的結(jié)

54、論應(yīng)有充分的依據(jù)， 沒有誤導(dǎo)性陳述； 3 準(zhǔn)確，即估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)正確，用語應(yīng)明確肯定、避免產(chǎn)生歧義，對未予以核實的 事項不得輕率寫入，對難以確定的事項及其對估價結(jié)果的影響應(yīng)予以說明，沒有含糊其辭； 4 完整，即應(yīng)提供必要的信息，全面反映估價過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊 全、配套，不得隱瞞事實，沒有重大遺漏； 5 清晰：即應(yīng)層次分明，用簡潔的文字對有關(guān)情況和問題進(jìn)行歸納總結(jié)，避免不必要 的重復(fù)，便于估價報告使用者理解和使用； 6 規(guī)

55、范，即估價報告的制作應(yīng)符合規(guī)定的格式，文字、圖表等的使用應(yīng)符合相應(yīng)的標(biāo) 準(zhǔn)，有關(guān)專業(yè)術(shù)語應(yīng)采用相應(yīng)專業(yè)明文規(guī)定或約定俗成的術(shù)語。</p><p>　　六、主要控制保障措施</p><p>　　估價過程中，估價人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行我公司內(nèi)部管理制度，如《估價質(zhì)量管理制度》、《檔案管理制度》、《估價報告三級審核制度》、《技術(shù)負(fù)責(zé)人制度》、《企業(yè)財務(wù)制度》，嚴(yán)把報告質(zhì)量關(guān)，以謹(jǐn)慎和專業(yè)態(tài)度，確?？傮w時

56、間進(jìn)度及提交評估成果的質(zhì)量。</p><p><b>　?。ㄒ唬┤藛T保障措施</b></p><p>　　為確保估價項目的及時完成，投入足夠數(shù)量的專業(yè)人員，我公司本次專門設(shè)立專門的估價小組，由公司主要領(lǐng)導(dǎo)直接負(fù)責(zé)，并派出四名項目經(jīng)理和五名估價助理人員，同時按照委托方要求派駐專門人員到指定工作地點工作。根據(jù)項目提供的資產(chǎn)規(guī)模和時間上的要求，我公司可隨時組織估價隊伍，各估

57、價人員在統(tǒng)一方法、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一時點的基礎(chǔ)上同步開展工作。第一時間與客戶聯(lián)系，約定勘查現(xiàn)場時間，保障按委托方要求出具正式估價報告。</p><p><b>　?。ǘ┕纼r過程控制</b></p><p>　　每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產(chǎn)估價師或土地估價師親自到估價對象現(xiàn)場，觀察、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，拍攝反映估價對象外觀 和

58、內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片等影像資料， 補(bǔ)充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其 他資料和相關(guān)房地產(chǎn)市場資料，并做好實地查勘記錄</p><p>　?。ㄈ┕纼r報告控制措施</p><p>　　1、估價報告三級復(fù)核制度</p><p>　　選派本機(jī)構(gòu)注冊后從事房地產(chǎn)估價工作五年以上的注冊房地產(chǎn)估價師擔(dān)任審核人員，按房地產(chǎn)估價相關(guān)要求，對撰寫完成而尚未出具的估價報告的

59、內(nèi)容和形式進(jìn)行審查核定，提出審核意見，并形成估價報告內(nèi)部審核記錄。審核人員應(yīng)在估價報告內(nèi)部審核記錄上簽名并注明審核日期。</p><p>　　估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格后，由兩名注冊房地產(chǎn)估價師或土地估價師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)或土地估價機(jī)構(gòu)公章而正式生效，并按估價委托合同的約定交付估價委托人。估價委托人對估價過程或估價報告提出詢問的，在估價報告上蓋章的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和 簽名的注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)給予解釋和說明。&l

60、t;/p><p>　　2、估價報告質(zhì)量問題的定期公布制度</p><p>　　公司每季度不定期對各業(yè)務(wù)部門的估價報告質(zhì)量進(jìn)行檢查，對把關(guān)不嚴(yán)、出現(xiàn)質(zhì)量問題的部門，視具體情況在本公司范圍內(nèi)予以公布，并給相關(guān)責(zé)任人以相應(yīng)處罰；對質(zhì)量管理到位、技術(shù)操作規(guī)范、審核工作嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟块T，對相關(guān)人員將予以表彰。</p><p><b>　　（三）估價檔案管理</b>

61、</p><p>　　估價項目完成后，應(yīng)按有關(guān)檔案管理的規(guī)定，及時收集、整理與該項目相關(guān)的各種 文字、圖表、影像等形式的資料，對其中有保存價值的資料進(jìn)行分類并妥善保存。</p><p>　　七、估價中的一些其他要求</p><p>　　1、遵循實事求是、客觀公正，合法性原則。</p><p>　　對于房地產(chǎn)稅收估價，應(yīng)依據(jù)相關(guān)稅法、《中華人民

62、共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。房地產(chǎn)稅收估價，包括房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收估價、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收估價和 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收估價，應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定計稅依據(jù)而進(jìn)行估價。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收估價，價值日期應(yīng)為應(yīng)稅房地產(chǎn)的成交日期。</p><p>　　2、保守秘密；保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密、當(dāng)事人的商業(yè)秘密，不得泄露個人隱私；應(yīng)妥善保管估價委托人提供的資料，未經(jīng)估價委托 人同意，不得

63、擅自將其公開或泄漏給他人。</p><p>　　我們接受該項目委托后，將按委托方保密要求，派專人接收有關(guān)納稅數(shù)據(jù)及委托信息，并與其簽訂保密協(xié)議，做好保密工作，接收數(shù)據(jù)的專門人員按照委托方要求傳達(dá)與估價有關(guān)的相關(guān)信息。</p><p>　　3、估價人員應(yīng)誠實正直、勤勉盡責(zé)，嚴(yán)禁作任何虛假的估價，嚴(yán)格按計劃進(jìn)度完成估價任務(wù)，如果需要調(diào)整，必須及時履行內(nèi)部報告程序；</p><

64、;p>　　4、估價中的相關(guān)問題應(yīng)履行報告制度，一般情況下應(yīng)由各估價小組負(fù)責(zé)人與客戶接洽或交換意見，對較大的事項處理應(yīng)通過現(xiàn)場負(fù)責(zé)人向分管管理層負(fù)責(zé)人匯報，不得在現(xiàn)場議及相關(guān)估價結(jié)果或估價意見。</p><p>　　5、估價小組成員應(yīng)在估價進(jìn)場前了解相關(guān)法規(guī)或要求等。嚴(yán)禁以個人名義承接業(yè)務(wù)；嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)；不得隨意對委托人或當(dāng)事人作出任何有損公司利益和聲譽的承諾。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司將給予嚴(yán)肅處理，并追究有關(guān)人員的經(jīng)