存量房交易計稅價格批量評估技術路線的改進研究.pdf

1、隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場化的推進,房地產(chǎn)交易活動越來越頻繁,活躍的市場一方面為交易環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收提供了廣闊的稅源,另一方面也使得納稅人低報、瞞報成交價格逃避稅賦的行為逐漸增多,交易環(huán)節(jié)稅收征管漏洞凸顯。在我國,存量房交易過程中稅費征管普遍不夠理想,做低合同價是存量房買賣中經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)象,這可以帶來較大的避稅空間。存量房買賣中避免做低合同價現(xiàn)象發(fā)生的最關鍵的環(huán)節(jié)就是房產(chǎn)估價,針對存量房交易中存在的買賣雙方低報交易價格問題,稅務

2、部門提出應將評稅技術應用于房地產(chǎn)交易計稅價格核定。
　　丹東、杭州、南京作為批量評估試點城市都建立了各自的存量房交易計稅價格批量評估體系,本文首先對這三個城市使用的批量評估技術路線進行了對比分析,得出了各自的優(yōu)缺點及適用范圍,然后在已有的技術路線的基礎上,取長補短,提出改進的存量房交易計稅價格批量評估技術路線,使之適用于情況更為復雜的城市,并以南京市城中板塊為例具體說明改進的技術路線的操作方法。改進的技術路線包括評估區(qū)位體系劃分、

3、基準價格確定以及修正參數(shù)體系建立三個部分。在評估區(qū)位體系劃分方面,本技術路線采取板塊+行政分區(qū)相結合的方式,在基準價格求取和修正參數(shù)體系建立方面,首先是收集存量房實際成交信息,建立特征價格模型,然后通過特征價格方程計算修正系數(shù),再使用改進的方法(市場——特征值法)求取標準樣本房的價格,即基準價格,最后將標準樣本房修正為待估房地產(chǎn),從而求取待估房地產(chǎn)的價格。介紹完改進的技術路線的操作步驟之后,本文最后又以某一個具體的待估房屋為例,介紹如何