房產(chǎn)面積測量若干問題探討

1、<p><b>　　龍巖學院</b></p><p>　　資源工程學院畢業(yè)論文</p><p>　　題 目：房產(chǎn)面積測量若干問題探討</p><p><b>　　資源工程學院</b></p><p>　　房產(chǎn)面積測量若干問題探討</p><p>　　【摘要】近二

2、十年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)有了飛躍發(fā)展，已成為國家市場經(jīng)濟中的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)作為一個不動資產(chǎn)和巨大價值的特殊商品進入市場，受到社會和人民的密切關注，從而對房地產(chǎn)測繪的精度提出了更高的要求。</p><p>　　為了更好的規(guī)范各種房屋的建筑面積測算，適應市場的需要，各地按照自己的實際情況推出了房屋面積測繪細則，為房屋測算市場提供更好技術(shù)和規(guī)范，減少房屋面積測量和計算中對房屋建筑的面積裁定，尤其是對分攤面積的公共

3、部分時的自由裁定權(quán)，會有效減少因房屋面積而引起的糾紛，保護開發(fā)方與權(quán)利人的權(quán)益。</p><p>　　本文將立足房產(chǎn)測量的現(xiàn)有規(guī)定，根據(jù)房屋項目面積現(xiàn)狀外業(yè)測量和內(nèi)業(yè)整理中遇到的實際問題，在調(diào)研查閱眾多行業(yè)資料和請教行業(yè)前輩后，做房產(chǎn)測量中常遇到的若干問題做一些簡單的討論，并給出自己的調(diào)研結(jié)果。</p><p>　　【關鍵詞】房產(chǎn)測量; 房產(chǎn)面積測量; 測量技巧</p>&l

4、t;p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　1.緒論1</b></p><p>　　1.1選題背景和依據(jù)1</p><p>　　1.1.1選題背景1</p><p><b>　　1.1.2依據(jù)1</b></p><p>

5、;　　1.2國內(nèi)房產(chǎn)面積測算現(xiàn)狀1</p><p>　　1.2.1房產(chǎn)面積測量規(guī)范沿革1</p><p>　　1.2.2房產(chǎn)面積測量發(fā)展1</p><p><b>　　1.3研究目的2</b></p><p><b>　　2.房產(chǎn)測量2</b></p><p>　　

6、2.1 房產(chǎn)測量的目的和任務2</p><p>　　2.2 房產(chǎn)測量的作用2</p><p>　　3.房產(chǎn)面積測算2</p><p>　　3.1 房產(chǎn)面積測算的意義和內(nèi)容2</p><p>　　3.1.1 房產(chǎn)面積測算的意義2</p><p>　　3.1.2 房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容2</p>&

7、lt;p>　　3.2 房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定和方法3</p><p>　　3.2.1 房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定3</p><p>　　3.2.2 房產(chǎn)面積測算的方法3</p><p>　　4.房屋建筑面積量算中的若干問題探討4</p><p>　　4.1 前期資料及圖紙的收集與整理中遇到的問題4</p><p

8、>　　4.2 實測中遇到不規(guī)則房屋面積測量的處理方法5</p><p>　　4.3 利用預算對實測面積進行初步檢驗5</p><p>　　4.5 關于外墻面粉刷層厚度的判斷6</p><p>　　4.6 房屋邊長數(shù)據(jù)采集中遇到的問題7</p><p>　　4.7 私房測量應注意的問題8</p><p>

9、<b>　　5.結(jié)論與展望8</b></p><p><b>　　致 謝9</b></p><p><b>　　參考文獻10</b></p><p><b>　　1.緒論</b></p><p>　　1.1選題背景和依據(jù)</p><

10、;p><b>　　1.1.1選題背景</b></p><p>　　房產(chǎn)測繪是一項政策性很強的法定測繪工作．其成果質(zhì)量關系到房屋權(quán)利人的切身利益[1]。房產(chǎn)測繪在我國起步比較晚，自頒發(fā)ＧＢ／Ｔ１７９８６《房產(chǎn)測量規(guī)范》之后，由于《規(guī)范》部分條款還不是很完善，個別的條文解釋不明，再加上目前房屋建筑設計樣式層出不窮，各地根據(jù)實際情況有針對性的制定了房產(chǎn)面積計算細則，但測量人員在實際操作中還是

11、會出現(xiàn)各種問題，往往難以掌握。目前，房屋面積測算中存在的難題較多，有些問題已經(jīng)成為消費者的投訴熱點[2]。</p><p>　　本文將立足房產(chǎn)測量的現(xiàn)有規(guī)定對房產(chǎn)測量的現(xiàn)狀和實際操作中遇到的問題做一簡單的分析討論。</p><p><b>　　1.1.2依據(jù)</b></p><p>　　理論：ＧＢ／Ｔ１７９８６《房產(chǎn)測量規(guī)范》為核心的眾多房產(chǎn)面

12、積測算規(guī)范及文件。</p><p>　　項目：寶遠集團大廈、中駿四季陽光、金鵬花園、廈門匯金國際中心、新景翡翠苑（2010P08）、集美樂安花園、火炬（翔安）產(chǎn)業(yè)區(qū)生活配套區(qū)。</p><p>　　1.2國內(nèi)房產(chǎn)面積測算現(xiàn)狀</p><p>　　1.2.1房產(chǎn)面積測量規(guī)范沿革</p><p>　　1）《建筑面積計算規(guī)則》</p>

13、<p>　　建設部1995年12月15日發(fā)建標（1995）736號《全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額》（土建工程）和《全國統(tǒng)一建筑工程預算工程量計算規(guī)則》。</p><p>　　此規(guī)則僅涉及面積計算，條文共28條（無共有面積認定及分攤規(guī)定）。</p><p>　　2）《房產(chǎn)測量規(guī)范》（CH5001-91）：</p><p>　　建設部房地產(chǎn)業(yè)司發(fā)起，國家測繪局1

14、991年5月1日發(fā)布，1991年7月1日實施。</p><p>　　其中涉及房屋面積計算條文共18條。</p><p>　?。l款沒有對共有部分面積的具體定義，卻提出了房屋共有部分面積分攤的準則與一般公式）。</p><p>　　3）《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行）建房（1995）517號：</p><p>　　建設部19

15、95年9月8日發(fā)布， 1995年12月1日起施行。</p><p>　　該條文未涉及房屋面積的計算內(nèi)容，對共有面積作出概括性說明及規(guī)定共有面積的分攤規(guī)則。</p><p>　　4）《商品房銷售面積測量與計算》（JJF1058-1998）：</p><p>　　國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局1998年12月22日發(fā)布，1998年12月22日施行。 </p><

16、p>　　本規(guī)范建設部未行文貫徹，后于1999年被廢止施行。</p><p>　　5）《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）</p><p>　　本標準由建設部和國家測繪局共同提出，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2000年2月22日批準，2000年8月1日施行。</p><p>　　6）《房產(chǎn)測繪管理辦法》</p><p>　　建設部、國家

17、測繪局第83號令，2001年5月1日起施行。</p><p>　　7）“關于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關問題的通知”建住房[2002]74號</p><p>　　建設部2002年3月27日發(fā)布，2002年5月1日之后實施。</p><p>　　1.2.2房產(chǎn)面積測量發(fā)展</p><p>　　改革開放以來，隨著全面對房地產(chǎn)需求的上升，對房

18、產(chǎn)面積測量提出了更高的要求，2000年8月1日開始實行的《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000），對規(guī)范房地面積測算和房產(chǎn)測量做出了巨大貢獻。但由于各地經(jīng)濟發(fā)展水平不一，各地方政府相關職能部門對建筑面積的認定、公共面積分攤等細節(jié)都做了相關規(guī)定，以廈門為例，2011年廈門市頒布了《廈門市房產(chǎn)面積測算細則（2011年版）》。</p><p><b>　　1.3研究目的</b></p

19、><p>　　深入學習以《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）為核心的現(xiàn)行房產(chǎn)面積測算規(guī)范。</p><p>　　總結(jié)生產(chǎn)活動中遇到的問題和提出相應的解決方案。</p><p>　　對房產(chǎn)面積測量從理論和實踐上做一個總結(jié)。</p><p>　　深入了解房產(chǎn)面積測算的現(xiàn)狀和前景。</p><p>　　提高自己系統(tǒng)分

20、析問題和解決問題的能力。</p><p><b>　　2.房產(chǎn)測量</b></p><p>　　2.1 房產(chǎn)測量的目的和任務</p><p>　　測量單位接受權(quán)利人或者相關政府部門的委托，進行房產(chǎn)繪的工作。主要工作是為委托人提供相關的圖表、數(shù)據(jù)集與信息。其目的，第一是為房地產(chǎn)管理包括產(chǎn)權(quán)戶籍管理、開發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服務，以及為評估、

21、征稅、收費、仲裁、鑒定等活動提供基礎圖、表、數(shù)字、資料和相關的信息[3]。第二是為城市規(guī)劃，城市建設（如基礎設施地下管網(wǎng)通訊線路環(huán)境保護）等提供基礎數(shù)據(jù)和資料[4]。</p><p>　　2.2 房產(chǎn)測量的作用</p><p>　　是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供數(shù)據(jù)和資料而制定的各項技術(shù)標準、規(guī)定和要求[5]。主要有以下3個作用：</p

22、><p>　　(1)法律方面的作用</p><p>　　房產(chǎn)測量為房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)，確認以后的房地產(chǎn)成果資料具有法律效力[6]。</p><p>　　在國際上，這種不動產(chǎn)的地籍測量都認定為是一種政府行為的官方測量，或者說是為產(chǎn)權(quán)主提供官方證明。</p

23、><p>　　(2)財政經(jīng)濟方面的作用</p><p>　　房產(chǎn)測繪成果有房產(chǎn)數(shù)量、房產(chǎn)現(xiàn)狀、房產(chǎn)質(zhì)量等材料，是為了房產(chǎn)價值評估、房產(chǎn)稅費收繳、房產(chǎn)交易行為等提供與財政經(jīng)濟有關數(shù)據(jù)和資料的成果。</p><p>　　(3)社會服務方面的作用</p><p>　　國家標準GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》的服務對象，重點是滿足產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍

24、管理，以及房地產(chǎn)其他管理方面的需要。但是，隨著社會主義市場經(jīng)濟的形成和發(fā)展，房地產(chǎn)測繪也會進入市場，房地產(chǎn)測繪的服務將面向全社會，它不僅為房地產(chǎn)業(yè)服務，也可為城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設、市政工程、公共事業(yè)、環(huán)保、綠化、治安、消防、文教衛(wèi)生、水利、交通、財政稅收、金融、保險、工商管理、旅游、街道照明、上、下水工程、通訊、燃氣供應等城鎮(zhèn)公共事業(yè)提供基礎資料和有關信息服務[6]。</p><p><b>　　3.房產(chǎn)面積

25、測算</b></p><p>　　3.1 房產(chǎn)面積測算的意義和內(nèi)容</p><p>　　3.1.1 房產(chǎn)面積測算的意義</p><p>　　測量房屋面積和房屋用地面積，為房屋產(chǎn)權(quán)測量過程中的重要部分。房屋測量為產(chǎn)權(quán)管理與產(chǎn)籍管理、權(quán)證的核發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、權(quán)屬單位等提供必須資料；也是稅費收繳、城鎮(zhèn)建設的參考數(shù)據(jù)。房產(chǎn)面積測算也是一項技術(shù)要求較強和精度要求

26、較高的工作，關系到房產(chǎn)權(quán)屬單位、建設單位和個人的相關利益。所以，房產(chǎn)面積測算是整個房產(chǎn)測繪中的很重要的組成部分。</p><p>　　3.1.2 房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容</p><p>　　房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容包括：房屋的面積和用地面積的測算。測算房屋面積包括：房屋的建筑面積、房屋的產(chǎn)權(quán)面積、房屋的使用面積和共有建筑的面積的測算；用地的面積測算包括：房屋的占地面積、丘面積、各項地類面積的測算及

27、共用土地面積的測算和分攤[7]。</p><p>　　2000年，實行的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，對房屋的面積測量和計算作出基礎規(guī)范認定，確保全國范圍內(nèi)房產(chǎn)面積測量和計算的統(tǒng)一。</p><p>　　3.2 房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定和方法</p><p>　　3.2.1 房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定</p><p>　　有上蓋與圍護物，結(jié)構(gòu)堅固的、可長期

28、保存建筑物，層高2.20米及以上，是生產(chǎn)或者生活的必要場地。</p><p>　　房產(chǎn)面積的測算，全指水平方向投影面積的測算。</p><p>　　各類面積的測算，必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果[8]。</p><p>　　邊長單位是米，精確到0.01米；面積單位為平方米，精確到0.01 平方米。</p><p&g

29、t;　　量距時應使用經(jīng)鑒定合格卷尺或其他符合要求的儀器或工具。</p><p>　　3.2.2 房產(chǎn)面積測算的方法</p><p>　　面積的測量和計算有許多方法，依據(jù)測量和計算資料的情況，有解析測量法、圖解測量法和實地法三種。房產(chǎn)面積的測算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點坐標法測算，也可以用圖解法測算[9]。</p><p&g

30、t;<b>　　(1)解析法</b></p><p>　　現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)用相應公式計算得出圖形面積值。主要有用圖形法計算面積與界址點的坐標值計算面積。</p><p>　　A、幾何圖形法量算面積</p><p>　　房屋和用地都是由幾何的圖形構(gòu)成，大部分可以直接測量幾何圖形的相關邊長，計算出它們的面積；但也有部分房屋和房屋的地形相對復雜，對復雜的

31、房屋面積，一種是測量他的界址點的坐標，再根據(jù)坐標計算他的面積；還有是將整個幾何圖形的面積分解成為幾個相對不復雜幾何圖形，分別測量相應圖形的邊長數(shù)值和角度數(shù)值，再分別計算出這些幾何圖形的面積。</p><p>　　B、界址點坐標測算面積</p><p>　　根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，界址點坐標測算面積采用下列公式：</p><p><b>　　(3-1)&l

32、t;/b></p><p>　　或 (3-2)</p><p><b>　　式中：</b></p><p>　　S是界址點包含范圍的面積，m2；</p><p>　　n為多邊形的邊數(shù)或折點數(shù)；</p><p>　　i

33、為界址點的序號，當i+1﹥n時，i+1=1；</p><p>　　當i-1﹤n時，i-1=n；</p><p>　　Xi,Yi為界址點的坐標，m。</p><p><b>　　(2)圖解法</b></p><p>　　依據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)圖紙，用測量儀器測量和計算出這個圖形面積。具體形式有模片法、求積法、光電面積量算儀法、稱

34、重法等。</p><p><b>　　(3)實地量距法</b></p><p>　　實地量距法是在實地用儀器、測距儀或卷尺量取有關圖形的邊長而計算出這個圖形的面積，對于規(guī)則圖形(如矩形、方形等)，量其邊長就可計算面積；對于不規(guī)則圖形，可分解成幾個簡單的幾何圖形，再算面積[10]。</p><p>　　4.房屋建筑面積量算中的若干問題探討<

35、/p><p>　　房屋的建筑面積量預算和實測，既是一項政策性的工作，也是一項有較強的專業(yè)性的技術(shù)性工作。根據(jù)有關的規(guī)范和政策，也需要掌握相關的技巧。 在實際測量過程中，測量員會遇到各種各樣的實際問題，本文將結(jié)合實際測量經(jīng)驗，淺談工作中遇到的一些問題和解決方法。</p><p>　　4.1前期資料及圖紙的收集與整理中遇到的問題</p><p>　　進場前，必須要求甲方提供

36、測量工作所必須的圖紙和文件，方便以后工作的開展，若資料殘缺，將會為之后的工作帶來很大的麻煩。如在寶遠大廈的項目中，甲方提供的圖紙有一套是沒有規(guī)劃部門蓋章的，發(fā)現(xiàn)時不得不推遲安排好的工作計劃。</p><p>　　量算房產(chǎn)的建筑面積，要注重早期相關資料的收集工作，特別是經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準的施工藍圖。應收集的資料為：土地出讓合同、規(guī)劃設計條件、方案批復、建設工程規(guī)劃許可證、建筑總平面圖和分層平面圖、相關部門提供的

37、門牌號和人防的相關批準文件、商品房預售許可證、房屋公共部位的應用說明和相關資料。進場測量前，還必須提供符合測量條件的相關證明材料。 如表4-1竣工現(xiàn)場具備測量必要條件確認意見單</p><p>　　表4-1竣工現(xiàn)場具備測量必要條件確認意見單</p><p>　　(2)在對房屋進行預測時（包括預測變更），應特別注意開發(fā)單位提供的建筑施工圖是否經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準，圖紙以有蓋有相關職能部門的

38、印章的為準。若未經(jīng)批準，應在預測成果上作特別聲明：該預測成果依據(jù)的建筑施工圖未見規(guī)劃批準文件。即使建筑施工圖已由規(guī)劃批準，也應在預測成果上作特別說明：該預測成果依據(jù)的建筑施工圖詳見**號規(guī)劃批準文件、**號圖紙、共*張。所有圖紙需雙方蓋章確認，做好交接記錄并存檔。預測時遇到不符合設計規(guī)范的問題，應該由開發(fā)單位作出解釋，并對此作詳細的記錄。</p><p>　　(3)現(xiàn)場測量前測繪員應仔細閱讀相關房屋的規(guī)劃許可證，

39、對規(guī)劃指標面積要嚴格控制，規(guī)劃中規(guī)定的建筑形式和層高也要嚴格控制。</p><p>　　4.2實測中遇到不規(guī)則房屋面積測量的處理方法 </p><p>　　隨著審美和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，屋建筑設計樣式層出不窮，在實際測量中經(jīng)常碰到圓形、弓形、八角形等不規(guī)則的房屋如圖4-1新景2008幼兒園圓形部分、圖4-2佳鑫花園八角局部。</p><p>　　現(xiàn)用的設計圖通常是計算

40、機繪制的電子圖，工作人員在施工前必須拿到施工電子圖紙，這樣不僅可以縮短內(nèi)頁處理的時間，還提升了結(jié)果準確度。在房產(chǎn)測量時，對于圓形、弓形、八角形等不規(guī)則的房屋，我們除了可以用交會法和全站儀極坐標法施測外，對于一些特殊的實地難于量測到的部位我們也可以套用規(guī)劃設計電子數(shù)據(jù)來作圖。</p><p>　　圖4-1新景2008幼兒園圓形部分 圖4-2佳鑫花園八角局部</p><

41、p>　　4.3利用預算對實測面積進行初步檢驗 </p><p>　　預算面積一般對應預售面積，實測面積和預算面積相差較大時，會給房產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主帶來很大的麻煩，實測面積和預算面積的比較可以提前發(fā)現(xiàn)工作中的粗差，對成果進行初步的檢查。</p><p>　　在房產(chǎn)測量時，我們應詳細了解預算資料，對照預測報告是自我檢查的最好方法。假設房屋和預測的圖紙均無變更，計算得出的最后結(jié)果和房屋預算數(shù)

42、據(jù)對比，必定會在一個允許誤差范圍。除對比設計藍圖外，房產(chǎn)測量最終數(shù)據(jù)出來后要做一份實測數(shù)據(jù)與預算數(shù)據(jù)對照表，逐套比較，對面積差異較大的單元要分析其原因。這個工作不僅可以更好的檢查實測數(shù)據(jù)是否可靠，對預算成果有無出錯也可很快檢查出來。如表4-2實測與預算不一致對照表</p><p>　　表4-2實測與預算不一致對照表</p><p>　　4.4整體和局部相結(jié)合在實測中的應用</p>

43、;<p>　　在實測后內(nèi)業(yè)繪圖的過程中，經(jīng)常會碰到從不同的方向繪制尺寸存在較大差異，墻厚的取舍往往對誤差的影響很大。</p><p>　　我們在實地測繪過程中，要提前觀察下目標房屋的整體，從每個外立面查看哪些層次的層建外觀是一樣的，特別要查看陽臺的部分，因為普通的住宅除了底層的門廳或門斗、它頂層的復式房屋、電梯機房或水箱之外，外墻面都是相同的，建筑時主要是在房屋分隔或房屋陽臺上有特別的設計，從而達到

44、較好好的立面視覺效果。我們可以利用這些來節(jié)省外業(yè)測量時間，和保證相同的房屋結(jié)構(gòu)有一樣的套內(nèi)面積。 詳見圖4-3四季陽光項目中陽臺錯落分布圖。</p><p>　　2） 對房屋每單元的實際測量中，需對整套的軸線總長度、與房屋相臨部分的長度、陽臺的長度等測量和詳細的記錄數(shù)據(jù)。相對重要的是對照房屋規(guī)劃設計的藍圖，檢查相關房屋是否有更改設計現(xiàn)象，對有變動的部分必須詳細的測量和記錄。 詳見圖4-4鑫鵬花園局部軸線輔助測量&

45、lt;/p><p>　　3）在外業(yè)量測中，要記的測量房屋外墻邊的長度和相關墻厚度，因為在外業(yè)實測中，不能直接測量到相關墻體的中軸線位置，只有按照凈尺寸與半墻厚度的和來計算相應房屋套內(nèi)的尺寸和其面積。而且，也可以檢核預算時房屋外墻的粉刷層預留厚度是否合理并對其作出合理的調(diào)整。 </p><p>　　圖4-4四季陽光項目中陽臺錯落分布圖 圖4-5鑫鵬花園局部軸線輔助測量</p

46、><p>　　4.5關于外墻面粉刷層厚度的判斷 </p><p>　　現(xiàn)代建筑墻面異常復雜，粉刷層、馬賽克、石材、剛掛、玻璃幕等多種多樣，給外業(yè)測量帶來很多麻煩。如圖4-5常見的各種外墻面</p><p>　　房產(chǎn)測繪工作者在預算其房屋的建筑面積時，通常會首先了解相關房屋的外立面建筑材料，在繪制相關房屋的外面墻時，會考慮預留下合理的建筑粉刷層的厚度。如厚度中面磚一般小于

47、石材，涂料通常會小于面磚等等。如此，才能在外業(yè)測量時房屋面積的誤差不會因為外墻體的厚度而偏大。</p><p>　　我們在具體操作時，往往針對不同的情況作不同的處理，玻璃幕墻的房屋不加厚度；一般涂料或面磚的房屋加2～3厘米的厚度；而一些特殊材料外墻的房屋應視不同的情況加4～5厘米甚至7厘米的厚度【11】。當然，在實際測量時則完全以實測數(shù)據(jù)為準，并注意扣除裝飾層（如干掛）的厚度。</p><p&

48、gt;　　圖4-5常見的各種外墻面（依次為粉刷墻面、馬賽克墻面和干掛）</p><p>　　4.6房屋邊長數(shù)據(jù)采集中遇到的問題 </p><p>　　房屋邊長采集是房屋面積計算外業(yè)測量的重要任務，直接關系到成果精度，如剪力墻變化的判斷，下大上小柱子尺寸的測量等等。</p><p>　　邊長外業(yè)實測的記錄應該在當時就完成，及時記錄在設計圖紙上，不能根據(jù)事后的回憶，在外

49、業(yè)記錄時應注意和設計長度對比，以檢核是否有變更現(xiàn)象，如有變更設計的部分需做好記錄，如圖4-6變更標注。 </p><p>　　圖4-6變更標注 圖4-7墻中線在權(quán)屬確定中的應用</p><p>　　2）房屋建筑面積分戶計算邊長量取規(guī)定 </p><p>　　a.建筑物的外面墻，墻內(nèi)側(cè)是套內(nèi)時，套內(nèi)的邊長度應增加半墻的厚度。 &l

50、t;/p><p>　　b.分戶建筑面積套內(nèi)之間的共墻、套內(nèi)與公用建筑面積間的共墻、公用建筑面積之間的共墻，均以墻中線為界分別計取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長和公用建筑面積的邊長[12]，如圖4-7墻中線在權(quán)屬確定中的應用。 </p><p>　　c.走廊、陽臺與套內(nèi)建筑面積或公用建筑面積之間的隔墻，其墻體一半計入套內(nèi)或公用建筑面積，一半計入半外墻[12]。</p><p>　

51、　d.剪力墻厚度應考慮總體變化規(guī)律，通常在高層建筑時常見，可借鑒墻體大樣圖進行判斷。</p><p>　　3）當必須用柱子的外圍尺寸計算柱子面積時，而柱子的上半部分和下半部分由粗細不一樣柱體形成，柱子的邊的長度可用柱子邊離地平1米±0.2米處測量邊長。如圖4-8 火炬（翔安）產(chǎn)業(yè)區(qū)生活配套區(qū)局部不均勻柱子示例，</p><p>　　4）當房屋的邊長較長且直接測量有困難時，或需要

52、校核總邊長與分段邊長之和時而又無法直接測量總邊長的，可以采用全站儀實測坐標后計算相應總邊長[12]。</p><p>　　5）地下空間的邊長數(shù)據(jù)采集 </p><p>　　測量地下部分空間（包括地下室）的邊長時，因為沒辦法測量外墻厚度，所以外墻的厚度取設計厚度，依據(jù)這些數(shù)據(jù)推算地下部分空間邊長數(shù)據(jù)。</p><p>　　圖4-8 火炬（翔安）產(chǎn)業(yè)區(qū)生活配套區(qū)局部不均

53、勻柱子示例</p><p>　　4.7私房測量應注意的問題</p><p>　　私房由于大多建造年份久遠，所以形狀不規(guī)則，產(chǎn)權(quán)爭議大等眾多問題。</p><p>　　1） 注意收集原檔案資料，有舊證的要求委托人復印舊證。</p><p>　　2）不規(guī)則的房屋要多丈量輔助線，增加多余觀測，把房屋形狀控制好，盡量利用舊的地形圖作為工作底圖。如圖4

54、-9廈門大學路某形狀不完全規(guī)則的私房</p><p>　　3） 不同結(jié)構(gòu)、不同建成年份各部位應分別計算其面積，這關系到房屋價值。</p><p>　　4）房屋的結(jié)構(gòu)要寫完整，如“混合”、“磚木”等，對不同結(jié)構(gòu)的要分別繪出其界線，列出其面積。</p><p>　　5）對超建部分要單獨列出其面積是多少，并注明其為超建或無批建手續(xù)。</p><p>

55、;　　6） 門牌座落要清楚，同一門牌號有多幢房屋的要區(qū)分開，如思明區(qū)開元路50號（左側(cè)）等，盡量用帶方位的詞表示。</p><p>　　7） 分割、析產(chǎn)應滿足所須條件，35-65平方米的要有獨立的廚房及衛(wèi)生間配套設施，并要求委托人提供析產(chǎn)公證書。</p><p>　　圖4-9廈門大學路某形狀不完全規(guī)則的私房</p><p><b>　　5.結(jié)論與展望<

56、;/b></p><p>　　房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房屋外觀越來越時尚、結(jié)構(gòu)越來越復雜，為適應房屋測量的需求，在ＧＢ／Ｔ１７９８６《房產(chǎn)測量規(guī)范》之外，各地針對當?shù)貙嶋H情況的房屋測量細則也紛紛出臺。相比《規(guī)范》，主要有以下變化：</p><p>　　1）面積計算中增加新出現(xiàn)的建筑體形式，如立體車庫和花池等；</p><p>　　2）增加有些部位的裁定和面積的計算規(guī)

57、則，如包括凸窗和落地窗在內(nèi)的窗戶，地下層與半地下層的裁定和計算等；</p><p>　　3）細化了相應特殊部位面積的計算方法，如幕墻的墻體部分面積計算、各種陽臺的面積計算、房屋外部樓梯的面積計算等；</p><p>　　4）對易引起爭議的建筑部位作了更加合理的規(guī)定，如層高的計算等</p><p>　　5）入戶花園的認定和面積測量和計算的規(guī)定：如房屋內(nèi)標注入戶花園、入

58、戶陽臺、綠化空間等類似空間的認定，和面積的計算方案。</p><p>　　隨著城鎮(zhèn)化速度的加快，商品房漸漸的走入到普通人的生活中，但是動輒幾千甚至上萬元每平米的房價對購房者而言絕不是一件小事。房屋測繪特別是其面積測算的精度越來越受到相關權(quán)利者和相關部門的關注，這就要求我們房產(chǎn)測量工作人員不斷的提高專業(yè)水平。</p><p>　　本文以現(xiàn)行規(guī)范、文件、通知為核心，結(jié)合外業(yè)測量實例，提出七個房

59、產(chǎn)面積測量中遇到的問題，并提出了自己的研究成果。由于時間倉促，本人水平有限，本文存在不足之處，還望大家指正 。</p><p><b>　　致 謝</b></p><p>　　本課題在選題及完成過程中得到張高興老師的悉心指導。張高興老師熱心地輔導進行我的畢業(yè)設計，并多次詢問論文進程，為我指點迷津，幫助我開拓研究思路，精心點撥、熱忱鼓勵。張高興老師踏踏實實的治學精神，深

60、深地感染了我，使我受益匪淺，對張高興老師的感激之情是無法用言語所能表達的。</p><p>　　同時感謝陳紹杰、張國慶、陳美智、林金堂、林新紅、賈秀麗、徐志剛、高鵬 、鄒丹、王婷婷等對我的教育培養(yǎng)。</p><p>　　感謝福建地質(zhì)測繪院廈門分院為我提供了這次寶貴的實習機會，甘海濤、李曉榮在實習中的細心指導和幫助，感謝福建地質(zhì)測繪院廈門分院的同事在生活和工作上給予了我熱心的指導和幫助。&l

61、t;/p><p>　　最后向所有關心和幫助過我的人表示誠摯的謝意</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1] 曾麗兵.論述房產(chǎn)測繪過程中的質(zhì)量控制[J]，建材與裝飾，2009，(10)：215 -216</p><p>　　[2] 李香娥.房產(chǎn)測量中面積測算問題探討[J]，北京測繪，2006，(

62、2)：42 -45</p><p>　　[3] 喬作信、薄風軍、張維鵬.關于房地產(chǎn)測量工作的幾點體會[J]，中國科技信息，2011，(3)：51 -52</p><p>　　[4] 劉陽生.房產(chǎn)測繪面積測算及相關問題探討[J]，中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2012，（15）</p><p>　　[5] 謝金然、劉志遠.新形勢下房地產(chǎn)測繪行業(yè)的特點和發(fā)展趨勢[J]，致富時代：下

63、半月》 2012，(4)：33 -33</p><p>　　[6] 覃芳.淺談房產(chǎn)測量在城市發(fā)展中的重要作用[J]，民營科技，2009，(11)：4 -4</p><p>　　[7] 翁淑珠.房地產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀及技術(shù)方法之我見[J]，建材與裝飾：上旬》 2012，(7)：148 -148</p><p>　　[8] 王茂林.在房產(chǎn)測量質(zhì)量管理體系中過程的應用[J]，現(xiàn)

64、代測繪，2010，(5)：39 -41</p><p>　　[9] 李永喜.房地產(chǎn)測繪特點及技術(shù)分析[J]，中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010，(14)：172 -172</p><p>　　[10] 陳德理、劉鋼、周建軍.淺談房屋面積的測算方法及房屋邊長的精度要求[J]，青海國土經(jīng)略，2007，(5)：38 -39</p><p>　　[11] 高寧東.房屋建筑面積量算中

65、的若干問題[J]，上海房地，2004，(4)：43 -44</p><p>　　[12] 鄭瑞平、陳平、徐珉.淺談房屋建筑面積測量[J]，無錫商業(yè)職業(yè)技術(shù)學院學報，2008，8(6)：105 -106</p><p>　　The Discussion of Property Size Measuring</p><p>　　Based on Several Issu

66、es</p><p>　　Resource engineering institute Major in Engineering of Surveying and Mapping</p><p>　　No.2010092535 Name:fanxiaogang Tutor:zhanggaoxing</p><p>　　【Abstract】The past tw

67、o decades, China's real estate industry has rapidly developed,and has become a national market economy an important pillar industries, real estate as a fixed asset and great value special commodity into the market, b

68、eing closely watched society and people, thereby Real estate mapping accuracy of a higher requirement. </p><p>　　In order to better regulate a variety of housing construction area is estimated to meet the ne

69、eds of the market, according to their actual situation around the launch of a housing area mapping rules, and to provide better technical specifications for the housing market is estimated to reduce the housing area meas

70、urement and the calculation of housing construction in the area ruled, especially the right to freedom finds common part of the area allocated ruling will effectively reduce the housing </p><p>　　This paper

71、bases on the existing requirements for measuring real estate situation and practical problems encountered in measuring real estate to make a simple analysis</p><p>　　【Keyword】Property Measurement、Property si