房產(chǎn)面積測量若干問題探討

1、<p><b>　　龍巖學(xué)院</b></p><p>　　資源工程學(xué)院畢業(yè)論文</p><p>　　題 目：房產(chǎn)面積測量若干問題探討</p><p><b>　　資源工程學(xué)院</b></p><p>　　房產(chǎn)面積測量若干問題探討</p><p>　　【摘要】近二

2、十年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)有了飛躍發(fā)展，已成為國家市場經(jīng)濟(jì)中的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)作為一個(gè)不動(dòng)資產(chǎn)和巨大價(jià)值的特殊商品進(jìn)入市場，受到社會(huì)和人民的密切關(guān)注，從而對(duì)房地產(chǎn)測繪的精度提出了更高的要求。</p><p>　　為了更好的規(guī)范各種房屋的建筑面積測算，適應(yīng)市場的需要，各地按照自己的實(shí)際情況推出了房屋面積測繪細(xì)則，為房屋測算市場提供更好技術(shù)和規(guī)范，減少房屋面積測量和計(jì)算中對(duì)房屋建筑的面積裁定，尤其是對(duì)分?jǐn)偯娣e的公共

3、部分時(shí)的自由裁定權(quán)，會(huì)有效減少因房屋面積而引起的糾紛，保護(hù)開發(fā)方與權(quán)利人的權(quán)益。</p><p>　　本文將立足房產(chǎn)測量的現(xiàn)有規(guī)定，根據(jù)房屋項(xiàng)目面積現(xiàn)狀外業(yè)測量和內(nèi)業(yè)整理中遇到的實(shí)際問題，在調(diào)研查閱眾多行業(yè)資料和請(qǐng)教行業(yè)前輩后，做房產(chǎn)測量中常遇到的若干問題做一些簡單的討論，并給出自己的調(diào)研結(jié)果。</p><p>　　【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測量; 房產(chǎn)面積測量; 測量技巧</p>&l

4、t;p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　1.緒論1</b></p><p>　　1.1選題背景和依據(jù)1</p><p>　　1.1.1選題背景1</p><p><b>　　1.1.2依據(jù)1</b></p><p>

5、;　　1.2國內(nèi)房產(chǎn)面積測算現(xiàn)狀1</p><p>　　1.2.1房產(chǎn)面積測量規(guī)范沿革1</p><p>　　1.2.2房產(chǎn)面積測量發(fā)展1</p><p><b>　　1.3研究目的2</b></p><p><b>　　2.房產(chǎn)測量2</b></p><p>　　

6、2.1 房產(chǎn)測量的目的和任務(wù)2</p><p>　　2.2 房產(chǎn)測量的作用2</p><p>　　3.房產(chǎn)面積測算2</p><p>　　3.1 房產(chǎn)面積測算的意義和內(nèi)容2</p><p>　　3.1.1 房產(chǎn)面積測算的意義2</p><p>　　3.1.2 房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容2</p>&

7、lt;p>　　3.2 房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定和方法3</p><p>　　3.2.1 房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定3</p><p>　　3.2.2 房產(chǎn)面積測算的方法3</p><p>　　4.房屋建筑面積量算中的若干問題探討4</p><p>　　4.1 前期資料及圖紙的收集與整理中遇到的問題4</p><p

8、>　　4.2 實(shí)測中遇到不規(guī)則房屋面積測量的處理方法5</p><p>　　4.3 利用預(yù)算對(duì)實(shí)測面積進(jìn)行初步檢驗(yàn)5</p><p>　　4.5 關(guān)于外墻面粉刷層厚度的判斷6</p><p>　　4.6 房屋邊長數(shù)據(jù)采集中遇到的問題7</p><p>　　4.7 私房測量應(yīng)注意的問題8</p><p>

9、<b>　　5.結(jié)論與展望8</b></p><p><b>　　致 謝9</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)10</b></p><p><b>　　1.緒論</b></p><p>　　1.1選題背景和依據(jù)</p><

10、;p><b>　　1.1.1選題背景</b></p><p>　　房產(chǎn)測繪是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的法定測繪工作．其成果質(zhì)量關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益[1]。房產(chǎn)測繪在我國起步比較晚，自頒發(fā)ＧＢ／Ｔ１７９８６《房產(chǎn)測量規(guī)范》之后，由于《規(guī)范》部分條款還不是很完善，個(gè)別的條文解釋不明，再加上目前房屋建筑設(shè)計(jì)樣式層出不窮，各地根據(jù)實(shí)際情況有針對(duì)性的制定了房產(chǎn)面積計(jì)算細(xì)則，但測量人員在實(shí)際操作中還是

11、會(huì)出現(xiàn)各種問題，往往難以掌握。目前，房屋面積測算中存在的難題較多，有些問題已經(jīng)成為消費(fèi)者的投訴熱點(diǎn)[2]。</p><p>　　本文將立足房產(chǎn)測量的現(xiàn)有規(guī)定對(duì)房產(chǎn)測量的現(xiàn)狀和實(shí)際操作中遇到的問題做一簡單的分析討論。</p><p><b>　　1.1.2依據(jù)</b></p><p>　　理論：ＧＢ／Ｔ１７９８６《房產(chǎn)測量規(guī)范》為核心的眾多房產(chǎn)面

12、積測算規(guī)范及文件。</p><p>　　項(xiàng)目：寶遠(yuǎn)集團(tuán)大廈、中駿四季陽光、金鵬花園、廈門匯金國際中心、新景翡翠苑（2010P08）、集美樂安花園、火炬（翔安）產(chǎn)業(yè)區(qū)生活配套區(qū)。</p><p>　　1.2國內(nèi)房產(chǎn)面積測算現(xiàn)狀</p><p>　　1.2.1房產(chǎn)面積測量規(guī)范沿革</p><p>　　1）《建筑面積計(jì)算規(guī)則》</p>

13、<p>　　建設(shè)部1995年12月15日發(fā)建標(biāo)（1995）736號(hào)《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》（土建工程）和《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》。</p><p>　　此規(guī)則僅涉及面積計(jì)算，條文共28條（無共有面積認(rèn)定及分?jǐn)傄?guī)定）。</p><p>　　2）《房產(chǎn)測量規(guī)范》（CH5001-91）：</p><p>　　建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司發(fā)起，國家測繪局1

14、991年5月1日發(fā)布，1991年7月1日實(shí)施。</p><p>　　其中涉及房屋面積計(jì)算條文共18條。</p><p>　　（條款沒有對(duì)共有部分面積的具體定義，卻提出了房屋共有部分面積分?jǐn)偟臏?zhǔn)則與一般公式）。</p><p>　　3）《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）建房（1995）517號(hào)：</p><p>　　建設(shè)部19

15、95年9月8日發(fā)布， 1995年12月1日起施行。</p><p>　　該條文未涉及房屋面積的計(jì)算內(nèi)容，對(duì)共有面積作出概括性說明及規(guī)定共有面積的分?jǐn)傄?guī)則。</p><p>　　4）《商品房銷售面積測量與計(jì)算》（JJF1058-1998）：</p><p>　　國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局1998年12月22日發(fā)布，1998年12月22日施行。 </p><

16、p>　　本規(guī)范建設(shè)部未行文貫徹，后于1999年被廢止施行。</p><p>　　5）《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）</p><p>　　本標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)部和國家測繪局共同提出，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2000年2月22日批準(zhǔn)，2000年8月1日施行。</p><p>　　6）《房產(chǎn)測繪管理辦法》</p><p>　　建設(shè)部、國家

17、測繪局第83號(hào)令，2001年5月1日起施行。</p><p>　　7）“關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知”建住房[2002]74號(hào)</p><p>　　建設(shè)部2002年3月27日發(fā)布，2002年5月1日之后實(shí)施。</p><p>　　1.2.2房產(chǎn)面積測量發(fā)展</p><p>　　改革開放以來，隨著全面對(duì)房地產(chǎn)需求的上升，對(duì)房

18、產(chǎn)面積測量提出了更高的要求，2000年8月1日開始實(shí)行的《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000），對(duì)規(guī)范房地面積測算和房產(chǎn)測量做出了巨大貢獻(xiàn)。但由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，各地方政府相關(guān)職能部門對(duì)建筑面積的認(rèn)定、公共面積分?jǐn)偟燃?xì)節(jié)都做了相關(guān)規(guī)定，以廈門為例，2011年廈門市頒布了《廈門市房產(chǎn)面積測算細(xì)則（2011年版）》。</p><p><b>　　1.3研究目的</b></p

19、><p>　　深入學(xué)習(xí)以《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）為核心的現(xiàn)行房產(chǎn)面積測算規(guī)范。</p><p>　　總結(jié)生產(chǎn)活動(dòng)中遇到的問題和提出相應(yīng)的解決方案。</p><p>　　對(duì)房產(chǎn)面積測量從理論和實(shí)踐上做一個(gè)總結(jié)。</p><p>　　深入了解房產(chǎn)面積測算的現(xiàn)狀和前景。</p><p>　　提高自己系統(tǒng)分

20、析問題和解決問題的能力。</p><p><b>　　2.房產(chǎn)測量</b></p><p>　　2.1 房產(chǎn)測量的目的和任務(wù)</p><p>　　測量單位接受權(quán)利人或者相關(guān)政府部門的委托，進(jìn)行房產(chǎn)繪的工作。主要工作是為委托人提供相關(guān)的圖表、數(shù)據(jù)集與信息。其目的，第一是為房地產(chǎn)管理包括產(chǎn)權(quán)戶籍管理、開發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服務(wù)，以及為評(píng)估、

21、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動(dòng)提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)字、資料和相關(guān)的信息[3]。第二是為城市規(guī)劃，城市建設(shè)（如基礎(chǔ)設(shè)施地下管網(wǎng)通訊線路環(huán)境保護(hù)）等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料[4]。</p><p>　　2.2 房產(chǎn)測量的作用</p><p>　　是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料而制定的各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定和要求[5]。主要有以下3個(gè)作用：</p

22、><p>　　(1)法律方面的作用</p><p>　　房產(chǎn)測量為房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)，確認(rèn)以后的房地產(chǎn)成果資料具有法律效力[6]。</p><p>　　在國際上，這種不動(dòng)產(chǎn)的地籍測量都認(rèn)定為是一種政府行為的官方測量，或者說是為產(chǎn)權(quán)主提供官方證明。</p

23、><p>　　(2)財(cái)政經(jīng)濟(jì)方面的作用</p><p>　　房產(chǎn)測繪成果有房產(chǎn)數(shù)量、房產(chǎn)現(xiàn)狀、房產(chǎn)質(zhì)量等材料，是為了房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房產(chǎn)稅費(fèi)收繳、房產(chǎn)交易行為等提供與財(cái)政經(jīng)濟(jì)有關(guān)數(shù)據(jù)和資料的成果。</p><p>　　(3)社會(huì)服務(wù)方面的作用</p><p>　　國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》的服務(wù)對(duì)象，重點(diǎn)是滿足產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍

24、管理，以及房地產(chǎn)其他管理方面的需要。但是，隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的形成和發(fā)展，房地產(chǎn)測繪也會(huì)進(jìn)入市場，房地產(chǎn)測繪的服務(wù)將面向全社會(huì)，它不僅為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)，也可為城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、市政工程、公共事業(yè)、環(huán)保、綠化、治安、消防、文教衛(wèi)生、水利、交通、財(cái)政稅收、金融、保險(xiǎn)、工商管理、旅游、街道照明、上、下水工程、通訊、燃?xì)夤?yīng)等城鎮(zhèn)公共事業(yè)提供基礎(chǔ)資料和有關(guān)信息服務(wù)[6]。</p><p><b>　　3.房產(chǎn)面積

25、測算</b></p><p>　　3.1 房產(chǎn)面積測算的意義和內(nèi)容</p><p>　　3.1.1 房產(chǎn)面積測算的意義</p><p>　　測量房屋面積和房屋用地面積，為房屋產(chǎn)權(quán)測量過程中的重要部分。房屋測量為產(chǎn)權(quán)管理與產(chǎn)籍管理、權(quán)證的核發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、權(quán)屬單位等提供必須資料；也是稅費(fèi)收繳、城鎮(zhèn)建設(shè)的參考數(shù)據(jù)。房產(chǎn)面積測算也是一項(xiàng)技術(shù)要求較強(qiáng)和精度要求

26、較高的工作，關(guān)系到房產(chǎn)權(quán)屬單位、建設(shè)單位和個(gè)人的相關(guān)利益。所以，房產(chǎn)面積測算是整個(gè)房產(chǎn)測繪中的很重要的組成部分。</p><p>　　3.1.2 房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容</p><p>　　房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容包括：房屋的面積和用地面積的測算。測算房屋面積包括：房屋的建筑面積、房屋的產(chǎn)權(quán)面積、房屋的使用面積和共有建筑的面積的測算；用地的面積測算包括：房屋的占地面積、丘面積、各項(xiàng)地類面積的測算及

27、共用土地面積的測算和分?jǐn)俒7]。</p><p>　　2000年，實(shí)行的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，對(duì)房屋的面積測量和計(jì)算作出基礎(chǔ)規(guī)范認(rèn)定，確保全國范圍內(nèi)房產(chǎn)面積測量和計(jì)算的統(tǒng)一。</p><p>　　3.2 房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定和方法</p><p>　　3.2.1 房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定</p><p>　　有上蓋與圍護(hù)物，結(jié)構(gòu)堅(jiān)固的、可長期

28、保存建筑物，層高2.20米及以上，是生產(chǎn)或者生活的必要場地。</p><p>　　房產(chǎn)面積的測算，全指水平方向投影面積的測算。</p><p>　　各類面積的測算，必須獨(dú)立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果[8]。</p><p>　　邊長單位是米，精確到0.01米；面積單位為平方米，精確到0.01 平方米。</p><p&g

29、t;　　量距時(shí)應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格卷尺或其他符合要求的儀器或工具。</p><p>　　3.2.2 房產(chǎn)面積測算的方法</p><p>　　面積的測量和計(jì)算有許多方法，依據(jù)測量和計(jì)算資料的情況，有解析測量法、圖解測量法和實(shí)地法三種。房產(chǎn)面積的測算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點(diǎn)坐標(biāo)法測算，也可以用圖解法測算[9]。</p><p&g

30、t;<b>　　(1)解析法</b></p><p>　　現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)用相應(yīng)公式計(jì)算得出圖形面積值。主要有用圖形法計(jì)算面積與界址點(diǎn)的坐標(biāo)值計(jì)算面積。</p><p>　　A、幾何圖形法量算面積</p><p>　　房屋和用地都是由幾何的圖形構(gòu)成，大部分可以直接測量幾何圖形的相關(guān)邊長，計(jì)算出它們的面積；但也有部分房屋和房屋的地形相對(duì)復(fù)雜，對(duì)復(fù)雜的

31、房屋面積，一種是測量他的界址點(diǎn)的坐標(biāo)，再根據(jù)坐標(biāo)計(jì)算他的面積；還有是將整個(gè)幾何圖形的面積分解成為幾個(gè)相對(duì)不復(fù)雜幾何圖形，分別測量相應(yīng)圖形的邊長數(shù)值和角度數(shù)值，再分別計(jì)算出這些幾何圖形的面積。</p><p>　　B、界址點(diǎn)坐標(biāo)測算面積</p><p>　　根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，界址點(diǎn)坐標(biāo)測算面積采用下列公式：</p><p><b>　　(3-1)&l

32、t;/b></p><p>　　或 (3-2)</p><p><b>　　式中：</b></p><p>　　S是界址點(diǎn)包含范圍的面積，m2；</p><p>　　n為多邊形的邊數(shù)或折點(diǎn)數(shù)；</p><p>　　i

33、為界址點(diǎn)的序號(hào)，當(dāng)i+1﹥n時(shí)，i+1=1；</p><p>　　當(dāng)i-1﹤n時(shí)，i-1=n；</p><p>　　Xi,Yi為界址點(diǎn)的坐標(biāo)，m。</p><p><b>　　(2)圖解法</b></p><p>　　依據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)圖紙，用測量儀器測量和計(jì)算出這個(gè)圖形面積。具體形式有模片法、求積法、光電面積量算儀法、稱

34、重法等。</p><p><b>　　(3)實(shí)地量距法</b></p><p>　　實(shí)地量距法是在實(shí)地用儀器、測距儀或卷尺量取有關(guān)圖形的邊長而計(jì)算出這個(gè)圖形的面積，對(duì)于規(guī)則圖形(如矩形、方形等)，量其邊長就可計(jì)算面積；對(duì)于不規(guī)則圖形，可分解成幾個(gè)簡單的幾何圖形，再算面積[10]。</p><p>　　4.房屋建筑面積量算中的若干問題探討<

35、/p><p>　　房屋的建筑面積量預(yù)算和實(shí)測，既是一項(xiàng)政策性的工作，也是一項(xiàng)有較強(qiáng)的專業(yè)性的技術(shù)性工作。根據(jù)有關(guān)的規(guī)范和政策，也需要掌握相關(guān)的技巧。 在實(shí)際測量過程中，測量員會(huì)遇到各種各樣的實(shí)際問題，本文將結(jié)合實(shí)際測量經(jīng)驗(yàn)，淺談工作中遇到的一些問題和解決方法。</p><p>　　4.1前期資料及圖紙的收集與整理中遇到的問題</p><p>　　進(jìn)場前，必須要求甲方提供

36、測量工作所必須的圖紙和文件，方便以后工作的開展，若資料殘缺，將會(huì)為之后的工作帶來很大的麻煩。如在寶遠(yuǎn)大廈的項(xiàng)目中，甲方提供的圖紙有一套是沒有規(guī)劃部門蓋章的，發(fā)現(xiàn)時(shí)不得不推遲安排好的工作計(jì)劃。</p><p>　　量算房產(chǎn)的建筑面積，要注重早期相關(guān)資料的收集工作，特別是經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的施工藍(lán)圖。應(yīng)收集的資料為：土地出讓合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、方案批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑總平面圖和分層平面圖、相關(guān)部門提供的

37、門牌號(hào)和人防的相關(guān)批準(zhǔn)文件、商品房預(yù)售許可證、房屋公共部位的應(yīng)用說明和相關(guān)資料。進(jìn)場測量前，還必須提供符合測量條件的相關(guān)證明材料。 如表4-1竣工現(xiàn)場具備測量必要條件確認(rèn)意見單</p><p>　　表4-1竣工現(xiàn)場具備測量必要條件確認(rèn)意見單</p><p>　　(2)在對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)測時(shí)（包括預(yù)測變更），應(yīng)特別注意開發(fā)單位提供的建筑施工圖是否經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，圖紙以有蓋有相關(guān)職能部門的

38、印章的為準(zhǔn)。若未經(jīng)批準(zhǔn)，應(yīng)在預(yù)測成果上作特別聲明：該預(yù)測成果依據(jù)的建筑施工圖未見規(guī)劃批準(zhǔn)文件。即使建筑施工圖已由規(guī)劃批準(zhǔn)，也應(yīng)在預(yù)測成果上作特別說明：該預(yù)測成果依據(jù)的建筑施工圖詳見**號(hào)規(guī)劃批準(zhǔn)文件、**號(hào)圖紙、共*張。所有圖紙需雙方蓋章確認(rèn)，做好交接記錄并存檔。預(yù)測時(shí)遇到不符合設(shè)計(jì)規(guī)范的問題，應(yīng)該由開發(fā)單位作出解釋，并對(duì)此作詳細(xì)的記錄。</p><p>　　(3)現(xiàn)場測量前測繪員應(yīng)仔細(xì)閱讀相關(guān)房屋的規(guī)劃許可證，

39、對(duì)規(guī)劃指標(biāo)面積要嚴(yán)格控制，規(guī)劃中規(guī)定的建筑形式和層高也要嚴(yán)格控制。</p><p>　　4.2實(shí)測中遇到不規(guī)則房屋面積測量的處理方法 </p><p>　　隨著審美和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，屋建筑設(shè)計(jì)樣式層出不窮，在實(shí)際測量中經(jīng)常碰到圓形、弓形、八角形等不規(guī)則的房屋如圖4-1新景2008幼兒園圓形部分、圖4-2佳鑫花園八角局部。</p><p>　　現(xiàn)用的設(shè)計(jì)圖通常是計(jì)算

40、機(jī)繪制的電子圖，工作人員在施工前必須拿到施工電子圖紙，這樣不僅可以縮短內(nèi)頁處理的時(shí)間，還提升了結(jié)果準(zhǔn)確度。在房產(chǎn)測量時(shí)，對(duì)于圓形、弓形、八角形等不規(guī)則的房屋，我們除了可以用交會(huì)法和全站儀極坐標(biāo)法施測外，對(duì)于一些特殊的實(shí)地難于量測到的部位我們也可以套用規(guī)劃設(shè)計(jì)電子數(shù)據(jù)來作圖。</p><p>　　圖4-1新景2008幼兒園圓形部分 圖4-2佳鑫花園八角局部</p><

41、p>　　4.3利用預(yù)算對(duì)實(shí)測面積進(jìn)行初步檢驗(yàn) </p><p>　　預(yù)算面積一般對(duì)應(yīng)預(yù)售面積，實(shí)測面積和預(yù)算面積相差較大時(shí)，會(huì)給房產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主帶來很大的麻煩，實(shí)測面積和預(yù)算面積的比較可以提前發(fā)現(xiàn)工作中的粗差，對(duì)成果進(jìn)行初步的檢查。</p><p>　　在房產(chǎn)測量時(shí)，我們應(yīng)詳細(xì)了解預(yù)算資料，對(duì)照預(yù)測報(bào)告是自我檢查的最好方法。假設(shè)房屋和預(yù)測的圖紙均無變更，計(jì)算得出的最后結(jié)果和房屋預(yù)算數(shù)

42、據(jù)對(duì)比，必定會(huì)在一個(gè)允許誤差范圍。除對(duì)比設(shè)計(jì)藍(lán)圖外，房產(chǎn)測量最終數(shù)據(jù)出來后要做一份實(shí)測數(shù)據(jù)與預(yù)算數(shù)據(jù)對(duì)照表，逐套比較，對(duì)面積差異較大的單元要分析其原因。這個(gè)工作不僅可以更好的檢查實(shí)測數(shù)據(jù)是否可靠，對(duì)預(yù)算成果有無出錯(cuò)也可很快檢查出來。如表4-2實(shí)測與預(yù)算不一致對(duì)照表</p><p>　　表4-2實(shí)測與預(yù)算不一致對(duì)照表</p><p>　　4.4整體和局部相結(jié)合在實(shí)測中的應(yīng)用</p>

43、;<p>　　在實(shí)測后內(nèi)業(yè)繪圖的過程中，經(jīng)常會(huì)碰到從不同的方向繪制尺寸存在較大差異，墻厚的取舍往往對(duì)誤差的影響很大。</p><p>　　我們?cè)趯?shí)地測繪過程中，要提前觀察下目標(biāo)房屋的整體，從每個(gè)外立面查看哪些層次的層建外觀是一樣的，特別要查看陽臺(tái)的部分，因?yàn)槠胀ǖ淖≌说讓拥拈T廳或門斗、它頂層的復(fù)式房屋、電梯機(jī)房或水箱之外，外墻面都是相同的，建筑時(shí)主要是在房屋分隔或房屋陽臺(tái)上有特別的設(shè)計(jì)，從而達(dá)到

44、較好好的立面視覺效果。我們可以利用這些來節(jié)省外業(yè)測量時(shí)間，和保證相同的房屋結(jié)構(gòu)有一樣的套內(nèi)面積。 詳見圖4-3四季陽光項(xiàng)目中陽臺(tái)錯(cuò)落分布圖。</p><p>　　2） 對(duì)房屋每單元的實(shí)際測量中，需對(duì)整套的軸線總長度、與房屋相臨部分的長度、陽臺(tái)的長度等測量和詳細(xì)的記錄數(shù)據(jù)。相對(duì)重要的是對(duì)照房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)的藍(lán)圖，檢查相關(guān)房屋是否有更改設(shè)計(jì)現(xiàn)象，對(duì)有變動(dòng)的部分必須詳細(xì)的測量和記錄。 詳見圖4-4鑫鵬花園局部軸線輔助測量&

45、lt;/p><p>　　3）在外業(yè)量測中，要記的測量房屋外墻邊的長度和相關(guān)墻厚度，因?yàn)樵谕鈽I(yè)實(shí)測中，不能直接測量到相關(guān)墻體的中軸線位置，只有按照凈尺寸與半墻厚度的和來計(jì)算相應(yīng)房屋套內(nèi)的尺寸和其面積。而且，也可以檢核預(yù)算時(shí)房屋外墻的粉刷層預(yù)留厚度是否合理并對(duì)其作出合理的調(diào)整。 </p><p>　　圖4-4四季陽光項(xiàng)目中陽臺(tái)錯(cuò)落分布圖 圖4-5鑫鵬花園局部軸線輔助測量</p

46、><p>　　4.5關(guān)于外墻面粉刷層厚度的判斷 </p><p>　　現(xiàn)代建筑墻面異常復(fù)雜，粉刷層、馬賽克、石材、剛掛、玻璃幕等多種多樣，給外業(yè)測量帶來很多麻煩。如圖4-5常見的各種外墻面</p><p>　　房產(chǎn)測繪工作者在預(yù)算其房屋的建筑面積時(shí)，通常會(huì)首先了解相關(guān)房屋的外立面建筑材料，在繪制相關(guān)房屋的外面墻時(shí)，會(huì)考慮預(yù)留下合理的建筑粉刷層的厚度。如厚度中面磚一般小于

47、石材，涂料通常會(huì)小于面磚等等。如此，才能在外業(yè)測量時(shí)房屋面積的誤差不會(huì)因?yàn)橥鈮w的厚度而偏大。</p><p>　　我們?cè)诰唧w操作時(shí)，往往針對(duì)不同的情況作不同的處理，玻璃幕墻的房屋不加厚度；一般涂料或面磚的房屋加2～3厘米的厚度；而一些特殊材料外墻的房屋應(yīng)視不同的情況加4～5厘米甚至7厘米的厚度【11】。當(dāng)然，在實(shí)際測量時(shí)則完全以實(shí)測數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，并注意扣除裝飾層（如干掛）的厚度。</p><p&

48、gt;　　圖4-5常見的各種外墻面（依次為粉刷墻面、馬賽克墻面和干掛）</p><p>　　4.6房屋邊長數(shù)據(jù)采集中遇到的問題 </p><p>　　房屋邊長采集是房屋面積計(jì)算外業(yè)測量的重要任務(wù)，直接關(guān)系到成果精度，如剪力墻變化的判斷，下大上小柱子尺寸的測量等等。</p><p>　　邊長外業(yè)實(shí)測的記錄應(yīng)該在當(dāng)時(shí)就完成，及時(shí)記錄在設(shè)計(jì)圖紙上，不能根據(jù)事后的回憶，在外

49、業(yè)記錄時(shí)應(yīng)注意和設(shè)計(jì)長度對(duì)比，以檢核是否有變更現(xiàn)象，如有變更設(shè)計(jì)的部分需做好記錄，如圖4-6變更標(biāo)注。 </p><p>　　圖4-6變更標(biāo)注 圖4-7墻中線在權(quán)屬確定中的應(yīng)用</p><p>　　2）房屋建筑面積分戶計(jì)算邊長量取規(guī)定 </p><p>　　a.建筑物的外面墻，墻內(nèi)側(cè)是套內(nèi)時(shí)，套內(nèi)的邊長度應(yīng)增加半墻的厚度。 &l

50、t;/p><p>　　b.分戶建筑面積套內(nèi)之間的共墻、套內(nèi)與公用建筑面積間的共墻、公用建筑面積之間的共墻，均以墻中線為界分別計(jì)取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長和公用建筑面積的邊長[12]，如圖4-7墻中線在權(quán)屬確定中的應(yīng)用。 </p><p>　　c.走廊、陽臺(tái)與套內(nèi)建筑面積或公用建筑面積之間的隔墻，其墻體一半計(jì)入套內(nèi)或公用建筑面積，一半計(jì)入半外墻[12]。</p><p>　

51、　d.剪力墻厚度應(yīng)考慮總體變化規(guī)律，通常在高層建筑時(shí)常見，可借鑒墻體大樣圖進(jìn)行判斷。</p><p>　　3）當(dāng)必須用柱子的外圍尺寸計(jì)算柱子面積時(shí)，而柱子的上半部分和下半部分由粗細(xì)不一樣柱體形成，柱子的邊的長度可用柱子邊離地平1米±0.2米處測量邊長。如圖4-8 火炬（翔安）產(chǎn)業(yè)區(qū)生活配套區(qū)局部不均勻柱子示例，</p><p>　　4）當(dāng)房屋的邊長較長且直接測量有困難時(shí)，或需要

52、校核總邊長與分段邊長之和時(shí)而又無法直接測量總邊長的，可以采用全站儀實(shí)測坐標(biāo)后計(jì)算相應(yīng)總邊長[12]。</p><p>　　5）地下空間的邊長數(shù)據(jù)采集 </p><p>　　測量地下部分空間（包括地下室）的邊長時(shí)，因?yàn)闆]辦法測量外墻厚度，所以外墻的厚度取設(shè)計(jì)厚度，依據(jù)這些數(shù)據(jù)推算地下部分空間邊長數(shù)據(jù)。</p><p>　　圖4-8 火炬（翔安）產(chǎn)業(yè)區(qū)生活配套區(qū)局部不均

53、勻柱子示例</p><p>　　4.7私房測量應(yīng)注意的問題</p><p>　　私房由于大多建造年份久遠(yuǎn)，所以形狀不規(guī)則，產(chǎn)權(quán)爭議大等眾多問題。</p><p>　　1） 注意收集原檔案資料，有舊證的要求委托人復(fù)印舊證。</p><p>　　2）不規(guī)則的房屋要多丈量輔助線，增加多余觀測，把房屋形狀控制好，盡量利用舊的地形圖作為工作底圖。如圖4

54、-9廈門大學(xué)路某形狀不完全規(guī)則的私房</p><p>　　3） 不同結(jié)構(gòu)、不同建成年份各部位應(yīng)分別計(jì)算其面積，這關(guān)系到房屋價(jià)值。</p><p>　　4）房屋的結(jié)構(gòu)要寫完整，如“混合”、“磚木”等，對(duì)不同結(jié)構(gòu)的要分別繪出其界線，列出其面積。</p><p>　　5）對(duì)超建部分要單獨(dú)列出其面積是多少，并注明其為超建或無批建手續(xù)。</p><p>

55、;　　6） 門牌座落要清楚，同一門牌號(hào)有多幢房屋的要區(qū)分開，如思明區(qū)開元路50號(hào)（左側(cè)）等，盡量用帶方位的詞表示。</p><p>　　7） 分割、析產(chǎn)應(yīng)滿足所須條件，35-65平方米的要有獨(dú)立的廚房及衛(wèi)生間配套設(shè)施，并要求委托人提供析產(chǎn)公證書。</p><p>　　圖4-9廈門大學(xué)路某形狀不完全規(guī)則的私房</p><p><b>　　5.結(jié)論與展望<

56、;/b></p><p>　　房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房屋外觀越來越時(shí)尚、結(jié)構(gòu)越來越復(fù)雜，為適應(yīng)房屋測量的需求，在ＧＢ／Ｔ１７９８６《房產(chǎn)測量規(guī)范》之外，各地針對(duì)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的房屋測量細(xì)則也紛紛出臺(tái)。相比《規(guī)范》，主要有以下變化：</p><p>　　1）面積計(jì)算中增加新出現(xiàn)的建筑體形式，如立體車庫和花池等；</p><p>　　2）增加有些部位的裁定和面積的計(jì)算規(guī)

57、則，如包括凸窗和落地窗在內(nèi)的窗戶，地下層與半地下層的裁定和計(jì)算等；</p><p>　　3）細(xì)化了相應(yīng)特殊部位面積的計(jì)算方法，如幕墻的墻體部分面積計(jì)算、各種陽臺(tái)的面積計(jì)算、房屋外部樓梯的面積計(jì)算等；</p><p>　　4）對(duì)易引起爭議的建筑部位作了更加合理的規(guī)定，如層高的計(jì)算等</p><p>　　5）入戶花園的認(rèn)定和面積測量和計(jì)算的規(guī)定：如房屋內(nèi)標(biāo)注入戶花園、入

58、戶陽臺(tái)、綠化空間等類似空間的認(rèn)定，和面積的計(jì)算方案。</p><p>　　隨著城鎮(zhèn)化速度的加快，商品房漸漸的走入到普通人的生活中，但是動(dòng)輒幾千甚至上萬元每平米的房價(jià)對(duì)購房者而言絕不是一件小事。房屋測繪特別是其面積測算的精度越來越受到相關(guān)權(quán)利者和相關(guān)部門的關(guān)注，這就要求我們房產(chǎn)測量工作人員不斷的提高專業(yè)水平。</p><p>　　本文以現(xiàn)行規(guī)范、文件、通知為核心，結(jié)合外業(yè)測量實(shí)例，提出七個(gè)房

59、產(chǎn)面積測量中遇到的問題，并提出了自己的研究成果。由于時(shí)間倉促，本人水平有限，本文存在不足之處，還望大家指正 。</p><p><b>　　致 謝</b></p><p>　　本課題在選題及完成過程中得到張高興老師的悉心指導(dǎo)。張高興老師熱心地輔導(dǎo)進(jìn)行我的畢業(yè)設(shè)計(jì)，并多次詢問論文進(jìn)程，為我指點(diǎn)迷津，幫助我開拓研究思路，精心點(diǎn)撥、熱忱鼓勵(lì)。張高興老師踏踏實(shí)實(shí)的治學(xué)精神，深

60、深地感染了我，使我受益匪淺，對(duì)張高興老師的感激之情是無法用言語所能表達(dá)的。</p><p>　　同時(shí)感謝陳紹杰、張國慶、陳美智、林金堂、林新紅、賈秀麗、徐志剛、高鵬 、鄒丹、王婷婷等對(duì)我的教育培養(yǎng)。</p><p>　　感謝福建地質(zhì)測繪院廈門分院為我提供了這次寶貴的實(shí)習(xí)機(jī)會(huì)，甘海濤、李曉榮在實(shí)習(xí)中的細(xì)心指導(dǎo)和幫助，感謝福建地質(zhì)測繪院廈門分院的同事在生活和工作上給予了我熱心的指導(dǎo)和幫助。&l

61、t;/p><p>　　最后向所有關(guān)心和幫助過我的人表示誠摯的謝意</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 曾麗兵.論述房產(chǎn)測繪過程中的質(zhì)量控制[J]，建材與裝飾，2009，(10)：215 -216</p><p>　　[2] 李香娥.房產(chǎn)測量中面積測算問題探討[J]，北京測繪，2006，(

62、2)：42 -45</p><p>　　[3] 喬作信、薄風(fēng)軍、張維鵬.關(guān)于房地產(chǎn)測量工作的幾點(diǎn)體會(huì)[J]，中國科技信息，2011，(3)：51 -52</p><p>　　[4] 劉陽生.房產(chǎn)測繪面積測算及相關(guān)問題探討[J]，中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2012，（15）</p><p>　　[5] 謝金然、劉志遠(yuǎn).新形勢下房地產(chǎn)測繪行業(yè)的特點(diǎn)和發(fā)展趨勢[J]，致富時(shí)代：下

63、半月》 2012，(4)：33 -33</p><p>　　[6] 覃芳.淺談房產(chǎn)測量在城市發(fā)展中的重要作用[J]，民營科技，2009，(11)：4 -4</p><p>　　[7] 翁淑珠.房地產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀及技術(shù)方法之我見[J]，建材與裝飾：上旬》 2012，(7)：148 -148</p><p>　　[8] 王茂林.在房產(chǎn)測量質(zhì)量管理體系中過程的應(yīng)用[J]，現(xiàn)

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65、的若干問題[J]，上海房地，2004，(4)：43 -44</p><p>　　[12] 鄭瑞平、陳平、徐珉.淺談房屋建筑面積測量[J]，無錫商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2008，8(6)：105 -106</p><p>　　The Discussion of Property Size Measuring</p><p>　　Based on Several Issu

66、es</p><p>　　Resource engineering institute Major in Engineering of Surveying and Mapping</p><p>　　No.2010092535 Name:fanxiaogang Tutor:zhanggaoxing</p><p>　　【Abstract】The past tw

67、o decades, China's real estate industry has rapidly developed,and has become a national market economy an important pillar industries, real estate as a fixed asset and great value special commodity into the market, b

68、eing closely watched society and people, thereby Real estate mapping accuracy of a higher requirement. </p><p>　　In order to better regulate a variety of housing construction area is estimated to meet the ne

69、eds of the market, according to their actual situation around the launch of a housing area mapping rules, and to provide better technical specifications for the housing market is estimated to reduce the housing area meas

70、urement and the calculation of housing construction in the area ruled, especially the right to freedom finds common part of the area allocated ruling will effectively reduce the housing </p><p>　　This paper

71、bases on the existing requirements for measuring real estate situation and practical problems encountered in measuring real estate to make a simple analysis</p><p>　　【Keyword】Property Measurement、Property si