淺談商品房的面積預(yù)算

1、<p><b>　　龍巖學(xué)院</b></p><p>　　資源工程學(xué)院畢業(yè)論文</p><p>　　題 目： 淺談商品房的面積預(yù)算 </p><p><b>　　資源工程學(xué)院</b></p><p>　　淺談商品房的面積預(yù)算</p><

2、p>　　【摘要】隨著房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展、規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商品房預(yù)算面積測繪在城市的房地產(chǎn)發(fā)展軌道中愈顯重要,測量單位作為第三者參與其中，公平公正做好房產(chǎn)面積預(yù)算越來越重要。本文敘述根據(jù)設(shè)計圖進(jìn)行面積測量預(yù)算過程，通過對預(yù)算項(xiàng)目的資料收集，對預(yù)算項(xiàng)目的指標(biāo)和設(shè)計院設(shè)計圖件研究，再通過預(yù)算、計算、對比、修改、定稿及過對預(yù)算項(xiàng)目的功能區(qū)劃分，對分?jǐn)偛课坏墓δ苷J(rèn)定及面積的分?jǐn)偅詈笊深A(yù)算測繪報告。通過對預(yù)算測繪報告自檢、互檢及質(zhì)檢人員的

3、最終檢查和業(yè)主的驗(yàn)收等過程以提高測繪產(chǎn)品質(zhì)量。</p><p>　　【關(guān)鍵詞】商品房面積預(yù)算；共有建筑面積；面積分?jǐn)偅活A(yù)算測繪報告</p><p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　1．緒論1</b></p><p>　　1.1商品房預(yù)算背景1</p><

4、p>　　1.2商品房預(yù)算的定義及意義1</p><p>　　1.3 AutoCAD與Excel在做預(yù)算中的優(yōu)點(diǎn)1</p><p>　　2．房屋的數(shù)量、規(guī)范和精度要求1</p><p>　　2.1房屋的數(shù)量1</p><p>　　2.2面積測算的相關(guān)規(guī)定2</p><p>　　2.3預(yù)售房面積測算精度要求

5、3</p><p>　　3．商品房面積預(yù)測流程3</p><p><b>　　3.1收集資料3</b></p><p>　　3.2預(yù)售面積預(yù)算3</p><p><b>　　3.3自檢驗(yàn)收4</b></p><p><b>　　4．應(yīng)用實(shí)例4</b

6、></p><p>　　4.1石獅市恒大名都樓盤7#樓預(yù)算4</p><p>　　4.2商品房面積測算中存在具體問題分析................................................................................................10</p><p>　　5．結(jié)論與展望...

7、11</p><p><b>　　5.1結(jié)論11</b></p><p><b>　　5.2展望12</b></p><p><b>　　致謝12</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn).13</b></p><p>

8、<b>　　1．緒論</b></p><p>　　1.1商品房預(yù)算背景</p><p>　　改革開放以來，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速騰飛以及買房熱情的持續(xù)升溫，使得房地產(chǎn)行業(yè)得到飛速發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模越來越大，也正因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、投資的價值高，所以房地產(chǎn)開發(fā)占用資金量就非常大，同時由于它的周轉(zhuǎn)期長，資金回收速度慢，資金成為進(jìn)一步發(fā)展的關(guān)鍵。商品房預(yù)售許可制度的確立，加強(qiáng)房

9、地產(chǎn)資金鏈的連續(xù)性[1]，加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，支持后續(xù)的房產(chǎn)建設(shè)，又能為下一個項(xiàng)目建設(shè)的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，加快了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，加速城市的建設(shè)。</p><p>　　1.2商品房預(yù)算的定義及意義</p><p>　　商品房面積預(yù)算系指商品房項(xiàng)目竣工前，房產(chǎn)測繪單位根據(jù)規(guī)劃等部門審批資料，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和房產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)開發(fā)商提供的房產(chǎn)設(shè)計圖紙及其電子圖，

10、按房產(chǎn)面積測量規(guī)定要求在AutoCAD平臺上，采用坐標(biāo)解析法進(jìn)行量算即不管套內(nèi)或套外面積均按捕捉的圖形輪廓點(diǎn)坐標(biāo)計算，計算出商品房套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、建筑面積的行為。</p><p>　　從福建省的房產(chǎn)管理體制看，實(shí)行的是由政府有關(guān)部門發(fā)布準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，審核、確認(rèn)測繪單位資質(zhì)，房產(chǎn)開發(fā)商采取招標(biāo)委托符合規(guī)定資質(zhì)的測繪單位承擔(dān)房產(chǎn)測量任務(wù)。測量工作是在沒有消費(fèi)者參與下進(jìn)行的，任務(wù)完成后，開發(fā)商負(fù)責(zé)成果驗(yàn)收，政府

11、房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)上交成果的審核。房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)不僅是開發(fā)預(yù)售房屋的前提，能夠籌集資金，加快建設(shè)步伐；而且是具有法律效力的數(shù)據(jù)資料，是解決房產(chǎn)糾紛問題上有力證據(jù)，同時也為接下來的實(shí)際測量做準(zhǔn)備。</p><p>　　1.3 AutoCAD與Excel在做預(yù)算中的優(yōu)點(diǎn)</p><p>　　現(xiàn)在的房子設(shè)計越來越追求新穎，層數(shù)越來越高，這樣的多樣化對我們做預(yù)算的影響是很大的，但是鑒于中國人對對稱有著

12、不一樣的偏愛，所以商品房雖然外在是多樣，里面很多是對稱，同時我們有強(qiáng)大的繪圖軟件AutoCAD，它不僅能夠靈活地進(jìn)行圖形的繪制, 而且單元面積的計算通過 AutoCAD二次開發(fā)而變得方便快捷,后續(xù)的建筑面積分類統(tǒng)計用手工來操作完成, 多級分?jǐn)倓t是利用具有強(qiáng)大計算功能的Excel進(jìn)行計算，還可以根據(jù)建筑特色和分?jǐn)偺攸c(diǎn)以及各個地方要求來設(shè)計表格的排版，使得排版看起來更有條理，數(shù)據(jù)更是一目了然。</p><p>　　2

13、．房屋的數(shù)量、規(guī)范和精度要求</p><p><b>　　2.1房屋的數(shù)量</b></p><p>　　房屋的數(shù)量包括建筑占地面積、建筑面積、使用面積、共有面積、總建筑面積、套內(nèi)建筑面積等[2]，名詞詞義見表2-1所示：</p><p>　　表2-1 房屋數(shù)量定義</p><p>　　2.2面積測算的相關(guān)規(guī)定</p

14、><p>　　2.2.1規(guī)范中計算建筑面積的要求[3]</p><p>　　規(guī)范中對具體的面積對象的要求見下表2-2所示：</p><p><b>　　表2-2面積計算</b></p><p>　　2.2.2共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則</p><p>　　房屋共有建筑面積的特點(diǎn)有：產(chǎn)權(quán)是共有的、應(yīng)分?jǐn)偣灿忻?/p>

15、積的相對性、各權(quán)利人擁有的應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e在空間上是無界，從理論上講上任何建筑物都有使用面積和共有面積，具有普遍性。房屋共有建筑面積分?jǐn)傆嬎?，一般有三種方法，第一種是有按分?jǐn)倕f(xié)議分?jǐn)?，第二種是按比例分?jǐn)?，第三種是按功能分?jǐn)?，第二種和第三種一般會一起用[3]。</p><p>　　2.2.3共有建筑面積由可分?jǐn)偤筒豢煞謹(jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e兩部分組成</p><p>　　（1）可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e&

16、lt;/p><p>　　電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層、公用門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房（物業(yè)用房）的建筑面積[3]。</p><p>　?。?）不可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e</p><p>　　◆作為人防工程的地下室（避難室房）；</p><p>　　◆用作公共休息、綠化等場所的架空層；

17、</p><p>　　◆為建筑造型而建，無實(shí)用功能的建筑面積；</p><p>　　◆為多棟服務(wù)的管理房和設(shè)備房的面積不分?jǐn)偅?lt;/p><p>　　◆通向二層以上的室外斜坡道建筑面積，暫不進(jìn)行分?jǐn)偂?lt;/p><p>　　（3）共有建筑面積分?jǐn)偟挠嬎愎?lt;/p><p>　　δSi=K?Si

18、K=∑δSi/∑Si</p><p>　　各個符號表示意義見下表2-1所示：</p><p><b>　　表2-3 符號意義</b></p><p>　　2.3預(yù)售房面積測算精度要求　　預(yù)售房產(chǎn)面積測量，可以說是一種近似的房產(chǎn)面積測量。因?yàn)榇藭r房產(chǎn)還在設(shè)計圖紙上，實(shí)地并沒有形成房產(chǎn)，方法上采取根據(jù)開發(fā)商提供的房產(chǎn)設(shè)計圖紙及其電子圖，按房產(chǎn)面積

19、測量規(guī)定要求在AUTOCAD平臺上，采用坐標(biāo)解析法進(jìn)行量算，對于這種計算的面積精度也只是圖紙精度，某一單元面積幾何累加可以見下表2-2所示[4]：</p><p>　　表2-4 房產(chǎn)面積的精度等級</p><p>　　3．商品房面積預(yù)測流程</p><p>　　3.1收集資料 根據(jù)規(guī)定，商品房要預(yù)售需達(dá)到的條件：在證件方面上要取得預(yù)售土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)

20、劃許可證、已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議及已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記并且取得商品房預(yù)售許可證明，如果是境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件；資金方面上要求建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上；時間方面的要求是要已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時間[1]。所以在跟房產(chǎn)公司簽訂合同后，應(yīng)收集該預(yù)算項(xiàng)目的市府批文、立項(xiàng)批文 、方案批復(fù)、工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證等有關(guān)材料。特別要對方案批復(fù)、工程規(guī)劃許可

21、證要特別認(rèn)真研究，因?yàn)槲覀冾A(yù)算面積的相關(guān)指標(biāo)都在里面，如地上建筑面積多少、地下建筑面積多少、計入容積率面積多少、底層架空面積多少、住宅面積多少、商業(yè)面積多少、社區(qū)配套建筑面積等[5]，這些指標(biāo)都是指導(dǎo)我們預(yù)算時要注意事項(xiàng)[6]，材料要從房地產(chǎn)測繪委托單位收取。</p><p>　　3.2預(yù)售面積預(yù)算 預(yù)售面積預(yù)算一般為項(xiàng)目工程許可證面積及各項(xiàng)指標(biāo)獲得規(guī)劃部門許可后，項(xiàng)目開發(fā)單位為了把房屋各單元面積預(yù)售而需要

22、預(yù)算，預(yù)售面積預(yù)算要做到分戶分單元進(jìn)行，要進(jìn)行相關(guān)公用面積的分?jǐn)?，此?xiàng)工作做的好不好，就直接影響下面的房屋產(chǎn)權(quán)測量并可能引起大量糾紛，這就要求員工要精通《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986-2000），地方的房產(chǎn)面積測算細(xì)則等文件[7]。 首先設(shè)計單位要把最終設(shè)計好圖件發(fā)過來，此圖件要經(jīng)過規(guī)劃部門的認(rèn)定并蓋規(guī)劃部門印章。測繪單位要對發(fā)過來的圖件進(jìn)行認(rèn)真研究，通過對各單元面積計算，公共部位面積計算，再對項(xiàng)目公共部位（如小區(qū)配電房、

23、物業(yè)管理用房、底層架空空間、門衛(wèi)、公廁等），這些部位的空間是屬于為多幢房屋服務(wù)的還是為某幢服務(wù)或?yàn)槟骋粯菍?、某一單元服?wù)。如是屬于跨幢分?jǐn)?，根?jù)分?jǐn)偟囊?guī)則，為多幢服務(wù)的公用部位的面積是不能分?jǐn)偟?，面積要單獨(dú)列出來。根據(jù)規(guī)則和誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t按功能區(qū)來分?jǐn)?，還有地上地下面積要分開分?jǐn)?，地下面積（不是商業(yè)用途）不計入容積率，分?jǐn)傉_與否直接關(guān)系到各業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益，這方面是大家所關(guān)心的，所以這方面研究尤為重要，如果它們的使用功</p&

24、gt;<p>　　3.3自檢驗(yàn)收 房產(chǎn)預(yù)算測繪成果報告打印出來后，作業(yè)人員要對預(yù)算成果跟設(shè)計圖對比認(rèn)真檢查，確認(rèn)無誤后由另外作業(yè)人員再認(rèn)真檢查，在自查互查后，預(yù)算測繪成果報告要由專職質(zhì)量檢查人員進(jìn)行全面檢查，專職質(zhì)量檢查人員要查看各戶權(quán)屬線是否表示到位，陽臺是否歸入戶室內(nèi)，全面積計算與半面積計算是否正確，公共部位是否了解清楚，功能區(qū)是否設(shè)立正確，分?jǐn)偸欠窈侠?，文本格式表示是否正確，在檢查確認(rèn)無誤后，預(yù)算成果報告要經(jīng)過

25、業(yè)主驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后成果報告及電子版要由業(yè)主送房產(chǎn)管理部門檢查備案，房產(chǎn)管理部門檢查后，開發(fā)單位所建的樓盤具備預(yù)售時按經(jīng)過房產(chǎn)管理部門檢查備案面積進(jìn)行預(yù)售。</p><p><b>　　4．應(yīng)用工程實(shí)例</b></p><p>　　4.1石獅市恒大名都樓盤7#預(yù)算</p><p>　　4.1.1在CAD上圈出預(yù)算面積畫出房產(chǎn)預(yù)算平面圖</

26、p><p>　　（1）首先認(rèn)真研究設(shè)計紙質(zhì)藍(lán)圖平面圖、立面圖、剖面圖、總平圖等，如果遇到不清楚的地方，要通過咨詢設(shè)計人員來確定。</p><p>　?。?）圖層。首先在電腦上安裝 AutoCAD 軟件，然后恒大名都樓盤開發(fā)商提供的設(shè)計電子藍(lán)圖，接著新建一個圖層并命名用來做預(yù)算，然后對圖層的顏色及線型尺寸進(jìn)行設(shè)置，圖層設(shè)計與原有圖層要分開，關(guān)掉干擾圖層，如圖4-1所示。</p>&

27、lt;p>　　圖4-1 圖層特性管理器</p><p>　?。?）外墻線的圈定。在新建的預(yù)算圖層上，選擇多線段PL，捕捉的圖形輪廓點(diǎn)，外型圍繞外框畫一圈，最后按C閉合，或者右擊選擇閉合C；在選擇輪廓點(diǎn)時，在對象捕捉中不應(yīng)全選，而是有選擇的勾選，這樣我們需要點(diǎn)才能浮出來；陽臺單獨(dú)列出來，所以不能畫進(jìn)去，空調(diào)板以及建筑造型不屬于建筑面積，沒有墻體的地方以窗戶為準(zhǔn)，電子圖上說明不清楚的，查看紙質(zhì)的設(shè)計藍(lán)圖。選定

28、多線段，右擊原則“特性”，可以看到面積。</p><p>　?。?）外半墻線的圈定。外半墻線指的是外墻體的中線，即墻厚為200mm，則選擇命令偏移Offset（O）100mm的位置就是外半墻的位置，一般情況墻的厚度是不一樣的，所以要分別偏移，然后用多段線連起來；也可以用外墻線偏移大多數(shù)墻厚的一半，然后在調(diào)節(jié)墻厚不一樣的的地方，只要在節(jié)點(diǎn)地方就可以選定多線段，右擊原則“特性”，如圖4-2所示。</p>

29、<p>　　（5）套內(nèi)面積的圈定?？梢赃x擇新建一個圖層，或者在預(yù)算這個圖層上繼續(xù)進(jìn)行，接著圈套房的權(quán)屬界線，然后用多段圈出墻體中線。選定多線段，右擊原則“特性”，可以看到面積，如圖4-3所示。</p><p>　　圖4-2 特性 圖4-3 面積顯示</p><p>　?。?）共用面積的圈定?？梢赃x擇新建圖層或者在套內(nèi)面積圖層上

30、作圖，依據(jù)規(guī)范，共有部分包括門廳、樓梯、電梯、前室、電、風(fēng)、水，跟套內(nèi)面積圈定方法一樣，圈出面積。一般共有面積沒有明確規(guī)定，默認(rèn)按比例分?jǐn)偂?lt;/p><p>　?。?）陽臺層的圈定。沿著陽臺的外輪廓用PL畫一圈按C閉合，一切墻體為準(zhǔn)，裝飾的一律不算面積，這時候還要注意陽臺是全算，還是半算要依據(jù)規(guī)范來。選定多線段，右擊原則“特性”，可以看到面積。</p><p>　?。?）標(biāo)注，完成房產(chǎn)預(yù)算

31、平面圖。把各種面積相對復(fù)制出來，然后加載房產(chǎn)命令，命令bc，選擇合適比例尺，然后選擇對象，整體標(biāo)準(zhǔn)，再局部調(diào)整。接下來把各種面積編碼，面積按代碼羅列在圖下方，如下圖圖4-4，圖4-5所示。</p><p><b>　　4-4 尺寸標(biāo)注</b></p><p><b>　　圖4-5 面積羅列</b></p><p>　　(9

32、）房產(chǎn)預(yù)算圖。尺寸和面積羅列后，加上房屋權(quán)屬線，如下圖4-6所示就是該層的房產(chǎn)預(yù)算平面圖。</p><p>　　圖4-6 預(yù)算房產(chǎn)平面圖</p><p>　　4.1.2制作聯(lián)通表格生成面積預(yù)算成果報告書</p><p>　　主要是填表及制作聯(lián)通表格。依據(jù)預(yù)算房產(chǎn)上的具體情況來靈活作制作表格，使得表格看起來很有條理，一目了然，在填表時應(yīng)該注意認(rèn)真細(xì)心。</p&g

33、t;<p>　　(1)房產(chǎn)面積預(yù)算項(xiàng)目的總的一個概括說明，房屋的坐落、結(jié)構(gòu)、層數(shù)總的建筑面積、測算依據(jù)及說明，具體見下表4-1所示：</p><p>　　表4-1 房產(chǎn)面積預(yù)算報告</p><p>　?。?）接著就是對7#樓具體公攤說明：一至三十一層的外半墻由整幢各單元按比例分?jǐn)偅灿袠翘軹1、T1梯位門廊由一層至三十一層住宅01、02（不包括101單元）各單元按比例分?jǐn)偅?/p>

34、有樓梯T1、T2梯位門廊由一層至三十一層住宅03、05（不包括105單元）各單元按比例分?jǐn)? 屋面層的共有樓梯T1由一層至三十一層住宅01、02（不包括101單元）各單元按比例分?jǐn)?，共有樓梯T2由一層至三十一層住宅03、05（不包括105單元）各單元按比例分?jǐn)?電梯機(jī)房層的共有樓梯T1由一層至三十一層住宅01、02（不包括101單元）各單元按比例分?jǐn)?，共有樓梯T2由一層至三十一層住宅03、05（不包括105單元）各單元按比例分?jǐn)俒8];

35、其中梯位包括門廳、樓梯、電梯、前室、電、風(fēng)、水、信報間、大堂[9]。然后按照公攤說明填寫房屋建筑面積測算分?jǐn)偟拇a，對應(yīng)的樓層，依據(jù)預(yù)算房產(chǎn)圖上羅列的共有面積代碼填入對應(yīng)的地方[10]，完成如下表，如表4-2所示：</p><p>　　表4-2 分?jǐn)偞a匯總</p><p>　　(3)依據(jù)房產(chǎn)預(yù)算圖，計算出套內(nèi)面積、共有面積，填入表格中，如下表4-3所示：</p><p

36、>　　表4-3 分?jǐn)傉f明匯總</p><p>　　(4)制作聯(lián)通表格：根據(jù)表4-3里的面積計算分?jǐn)傁禂?shù)，結(jié)果表4-4所示：</p><p>　　表4-4 共有面積測算分?jǐn)傁禂?shù)</p><p>　　表中把101和105兩套房子單列出來是應(yīng)為它們不需要使用梯位，有自己的獨(dú)立的入戶門，如圖4-7所示。</p><p><b>　

37、　圖4-7 入口平臺</b></p><p>　　(5)最后房屋建筑面積分戶面積匯總表。輸入套內(nèi)面積和陽臺面積，完成套內(nèi)面積合計，接著是分戶共有面積分?jǐn)?，例?01套的計算公式為=ROUND(F8*共有面積測算分?jǐn)傉f明表!$D$6,2)，式中是由套內(nèi)合計面積乘以對應(yīng)的公攤系數(shù)，在運(yùn)用取余公式ROUND，取兩位小數(shù)，其中公式中的$表示絕對引用；運(yùn)用公式填完表格整后，完成每戶共有面積分?jǐn)?，計算出建筑面積，

38、分戶匯總表就完成，檢查整幢建筑面積一行中與（分?jǐn)傉f明）匯總表各自相對應(yīng)的面積是否有一樣，除了共有建筑面積會有點(diǎn)位數(shù)差，其他對應(yīng)面積是一樣的，共有面積差別的原因是在于共有面積測算分?jǐn)傉f明表里取得是九位小數(shù)而分戶表中取得是兩位小數(shù)，分?jǐn)偸侨〉眯?shù)位數(shù)不一樣，結(jié)果就會有差別，這個不是人為原因，也不是技術(shù)原因，沒辦法克服，完整見下表4-4所示：</p><p><b>　　表4-4 分戶匯總</b>

39、</p><p>　　在自檢互檢查看面積是否與設(shè)計要企業(yè)一致，如果不一致，就查找原因；若是一樣的話就進(jìn)行打印裝訂。</p><p>　　(6)測繪成果報告書主要包括：測繪預(yù)算封面、房產(chǎn)面積預(yù)算報告包含的內(nèi)容、房產(chǎn)面積測繪技術(shù)說明、房屋建筑面積測算（分?jǐn)傉f明）代碼匯總表、房屋建筑面積測算（分?jǐn)傉f明）匯總表、房屋共有面積測算分?jǐn)傉f明表、房屋建筑面積分戶匯總表附上房產(chǎn)預(yù)算平面圖，裝訂起來就是一份

40、房產(chǎn)預(yù)算報告。 </p><p>　　4.2商品房面積測算中存在具體問題的分析</p><p>　　4．2.1突出墻面部分的面積計算</p><p>　　現(xiàn)今的建筑中，都是采用框架結(jié)構(gòu)，我們從建好的框架中可以看到他們形狀大小并不一致[11]，特別明顯是高層建筑，高層的墻體不僅只有結(jié)構(gòu)墻，還有剪力墻，剪力墻承受的力會比較大，所以一般而言墻體比較厚，但是在我們

41、實(shí)際預(yù)算中都是按墻體面積的一半計入套內(nèi)面積中，這就意味著在沒有剪力墻相同套內(nèi)面積，他的使用面積會變少[12]。我們知道剪力墻承受整棟建筑的結(jié)構(gòu)需要而設(shè)計的，并不是為某一戶專用的。所以通過分析結(jié)果認(rèn)為承重結(jié)構(gòu)柱的設(shè)計應(yīng)該由整棟房屋共同分?jǐn)偅@樣對房屋產(chǎn)權(quán)人才相對而言比較公平。</p><p>　　4.2.2關(guān)于伸縮縫</p><p>　　一般而言伸縮縫并不大，但是它的作用卻是不可忽視的，一般

42、房屋伸縮縫是在墻壁之間，這時候我們就要把伸縮縫摳出來，它不參與面積的計算，若伸縮縫在套房內(nèi)，根據(jù)規(guī)范要求，這是就要計算它的面積，這時候就會出現(xiàn)問題，應(yīng)為伸縮縫是為整棟服務(wù)的，現(xiàn)在計算到套內(nèi)，那顯然也是不合理，雖然它有被使用，但是它是原本是要求設(shè)計的，在工程造價中已經(jīng)包含了。所以通過分析結(jié)果認(rèn)為伸縮縫不要計算在內(nèi)。</p><p><b>　　4.2.3樓梯問題</b></p>

43、<p>　　樓梯不僅在建筑中是很重要的，在生活中也是比不可少的，同時在商品房中樓梯在公共面積中也是很重要組成部分，而且隨著現(xiàn)今越來越追求特色，建筑設(shè)計的復(fù)雜化，它的面積越來越復(fù)雜，雖然可以依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》計算面積，但是很多時候不能精確[12]，達(dá)到所有人都滿意，所以很多房屋的建筑面積以及產(chǎn)權(quán)糾紛都與樓梯有關(guān)。例如空走樓梯的面積計算，走空樓梯是指下面幾層通往上部功能區(qū)的樓梯(含步行梯和電梯)連續(xù)空走的情況，即該樓梯在下面幾層

44、是不開門的，而是直接通過的。通常我們分?jǐn)傇瓌t是誰使用誰分?jǐn)俒13]，雖然我們知道走空樓梯是為了上部設(shè)計和服務(wù)的，但是全由上層分?jǐn)倳沟毛@得分?jǐn)傁禂?shù)過大，而為了不讓 這個系數(shù)過大，就會有人會動公攤面積，會在許可范圍內(nèi)盡可能縮小公共走廊的面積，這樣有時候會給生活造成不便。所以通過分析結(jié)果認(rèn)為我們可以增加參與分?jǐn)偯娣e，即走空樓梯涉及的功能區(qū)和服務(wù)區(qū)共同分?jǐn)?；另外商住樓每平方米的價格是在依據(jù)整棟樓總體造價而定，這時候的樓梯不再需要分?jǐn)偭?；但是?/p>

45、果有用到樓梯間，那么還是根據(jù)分?jǐn)傇瓌t分?jǐn)偂?lt;/p><p>　　4.2.4共有面積計價差異問題</p><p>　　這幾年隨著房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)力度越來越強(qiáng)，土地越來越緊張，地皮越來越貴，為了增加效益，開發(fā)商從空中看向了地下，增強(qiáng)了對地下室的開發(fā)力度，但是相較于地上的部分銷售價格，地下室還是比較低得多，地上的共有面積與地上的共有面積的價格是差很大，同時店鋪與住宅的價錢又是不一樣的，分?jǐn)偨o它們有形

46、成差價問題，所以通過分析結(jié)果認(rèn)為我們應(yīng)該把地下室與地上部分分開，分別進(jìn)行分?jǐn)傆嬎悖咧g沒有面積交集，不會造成差價。</p><p>　　以上的問題僅僅是房產(chǎn)的一小部分，隨著市場的不斷發(fā)展，房屋的設(shè)計越來越追求新穎獨(dú)特，房產(chǎn)測量工作難度越來越大，越來越細(xì)，現(xiàn)實(shí)中遇到問題規(guī)范中未提及，所以我們要找新的平和點(diǎn)，這就要求熟法律法規(guī)，在道德和職業(yè)規(guī)范驅(qū)使下尋找問題解決方法積極尋找出解決問題的新途徑，并以此為動力，推進(jìn)房

47、產(chǎn)測繪事業(yè)的健康發(fā)展。</p><p><b>　　5．結(jié)論與展望</b></p><p><b>　　5.1結(jié)論</b></p><p>　　近年來，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，商品房已經(jīng)成為了住房的主力軍，受資金鏈限制，房產(chǎn)預(yù)算成為開發(fā)商品房的一項(xiàng)必不可少的環(huán)節(jié)，同時做好房地產(chǎn)測繪預(yù)算、做到以數(shù)據(jù)為依據(jù)算是每一個房地產(chǎn)測繪人員的職

48、責(zé)，因?yàn)榉慨a(chǎn)預(yù)算為房產(chǎn)預(yù)售提供科學(xué)準(zhǔn)確的面積數(shù)據(jù),它直接關(guān)系到千家萬戶的切身利益，是一項(xiàng)不能有絲毫差錯的工作，所以這個要求我們測量人員要認(rèn)真負(fù)責(zé)，把好房產(chǎn)測繪質(zhì)量關(guān)，做到做事要細(xì)心，同時作為第三方加入要公正、公平地按照規(guī)定進(jìn)行預(yù)算。雖然通過AutoCAD軟件來進(jìn)行各單元權(quán)屬界線的繪制及單元面積的計算，這種方法可以充分利用AutoCAD軟件的靈活作圖功能來進(jìn)行圖形的繪制,但后續(xù)的建筑面積分類統(tǒng)計及多級分?jǐn)傆嬎闳墒止聿僮魍瓿?因此該方法

49、工作量大，效率比較低。</p><p><b>　　5.2展望</b></p><p>　　房產(chǎn)預(yù)算是件精細(xì)有重復(fù)工作，隨著人們對房產(chǎn)測量認(rèn)識的加深，開發(fā)出新的軟件，用來簡化程序，提高效率，特別是對強(qiáng)大的畫圖軟件AutoCAD，它具有的無限的潛能等待我們?nèi)ネ诰騕14]，比如我們可以把Excel強(qiáng)大的計算功能融入AutoCAD圖層上中，實(shí)現(xiàn)邊畫邊算，而不需要導(dǎo)出導(dǎo)入，不

50、需要手工輸入，就只要簡簡單單圈畫出面積，在CAD上功能區(qū)塊作圖，自己就會形成報告[15]，這個報告還能根據(jù)自己的需要進(jìn)行修改，節(jié)省了人力物力財力，提高效率。最主要是基礎(chǔ)要牢固，才能在實(shí)踐上更好地開發(fā)新的簡便工效率的軟件，更快的提高工作效率，所以我們要不斷學(xué)習(xí)。</p><p><b>　　致謝</b></p><p>　　在本篇論文完成的同時，我首先要感謝我的導(dǎo)師張高

51、興老師，老師的悉心指導(dǎo)下，我的論文才能順利的完成，本篇論文的完成過程中，老師對我提出了很多建設(shè)性的指導(dǎo)意見，細(xì)心地和我講解論文中出現(xiàn)的問題，給予專業(yè)上的指導(dǎo)，信心上的鼓勵，因此向?qū)熤乱宰钫嬲\的謝意，同時也要表達(dá)學(xué)生深深的敬意。時光匆匆如流水，大學(xué)四年猶如白駒過隙，但是在這里有熱情的同學(xué)，和藹的老師及關(guān)心我們的輔導(dǎo)員，謝謝你們四年的陪伴，謝你們在教學(xué)的同時更多的是傳授我們做人的道理，謝謝四年里面你們孜孜不倦的教誨！本文由于自己能力有限還

52、有很多不足之處，請大家指出，我會悉心改之。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 胡學(xué)江. 商品房預(yù)售法律制度的完善[J]. 黑龍江生態(tài)工程職業(yè)學(xué)院學(xué)報，2010，（3）：293-294.</p><p>　　[2] 詹長根，唐祥云，劉麗. 地籍測量學(xué).武漢：武漢大學(xué)出版社，2011，1，72-75

53、.</p><p>　　[3] GB／T17986．1-2000，房產(chǎn)測量規(guī)范[S]．北京：中國物價出版社，2000，34-36.</p><p>　　[4] 陳萬潤. 房產(chǎn)測量中預(yù)算面積與實(shí)測面積差異分析及解決方法[J].福建地質(zhì)，2014:75-78.</p><p>　　[5] 劉權(quán). 地產(chǎn)測量.武漢：武漢大學(xué)出版社,2009,85-120.</p>

54、;<p>　　[6] 洪波. 地籍與房產(chǎn)測量.北京：測繪出版社,2010,98-125. </p><p>　　[7] 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)測量及房屋面積計算管理工作的通知[S]．北京：建設(shè)部，2002，23.</p><p>　　[8] 商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則[S]．北京：建設(shè)部，1995，51．</p><p>　　[9] 小民．房屋面

55、積測量及其共有建筑面積分?jǐn)傆嬎愕难芯縖J]．焦作大學(xué)學(xué)報，2003，15-17.</p><p>　　[10] 張鑫，李若林，張宏，蔣文明．房產(chǎn)共有建筑面積分?jǐn)傆嬎隳Ｐ蚚J]．南京師范大學(xué)學(xué)報(工程技術(shù)版)，2004.(4):21. </p><p>　　[11] 刁培嫻．關(guān)于房產(chǎn)面積計算有關(guān)問題的探討[J]．甘肅科技報，2004，(5)：116.</p><p>

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58、ering surveying and mapping engineering </p><p>　　No. 2010092513 Name: Zheng Yuejiao Supervisor: Zhang Gaoxing</p><p>　　【Abstract】With the rapid development of the real estate market, the sc

59、ale expands unceasingly, commodity house budget area of surveying and mapping in the city's real estate development orbit more important, the unit of measure as a third party involved, fair housing area budget more a

60、nd more important. This article tells the area measurement budget process according to drawings, through to the budget of the project information collection, the budget index research and design institute design da</p