淺談商品房預售存在的問題及防范對策

1、淺談商品房商品房預售存在的售存在的問題問題及防范及防范對策我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展至今，房地產行業(yè)進入鼎盛時期，各大城市房產開發(fā)商大力投資房產事業(yè)，建設大量商品房，但是商品房仍然不能滿足人民群眾的日益增長的需求。自我國《城市房地產管理法》頒布以來中，商品房預售就成為房產開發(fā)商最熱衷的一種銷售方式。然而在商品房預售中，如何保障購房者的權益成為我們面臨的難題。雖然我國對商品房預售制定了一系列的法律、法規(guī)，但是在實踐中，購房者的合法權益還是不

2、斷遭受侵害，其原因在于我國現(xiàn)有的相關法律制度過于簡單、籠統(tǒng)，同時存在很多不足，無法有效地發(fā)揮其應有的作用。一、房產商預售房產中存在的問題及對購房者造成的權利侵犯由于商品房預售時，標的物尚不存在，房產開發(fā)商無法即時履行交付房屋的義務。在商品房預售時，房產商會盡量通過廣告宣傳美化商品房，甚至夸大宣傳、設立定金陷井、使用霸王條款等，使購房者的權利受到不同程度的侵犯。（一）房產商預售房產中主要存在的問題1、房產商無證預售或缺證預售根據(jù)房地產相關

3、法律法規(guī)的規(guī)定，房產商在預售商品房時應當持有“一照”、“五證”?！耙徽铡奔础镀髽I(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，“五證”即《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。上述證照構成了房產商的開發(fā)預售資質，有無開發(fā)預售資質將關系到商品房預售合同是否有效。如果房產商無開發(fā)預售資質，將導致商品房預售合同商中流傳著這樣一句話：“定金是陷阱的開始”。4、預售合同中使用霸王條款在我國現(xiàn)行的商品房

4、預售中，建設部和國家工商行政管理總局聯(lián)合制定預售合同文本，與商品房市場發(fā)展初期由房產商單方面制定合同文本的情形相比，格式條款的濫用的確得到一定程度的制止。但是，商品房預售合同文本畢竟不是立法機關制定的法條，房產商可以另行擬定補充協(xié)議，況且，即使是示范文本中的條款也可以“依法變更”或“另行協(xié)商”，這些都為房產商設置一些不公平的格式條款提供了可乘之機，只是在表現(xiàn)形式上變的更加不易覺察而已。常見的濫用格式條款的情形有：（1）利用含混表述誤導購

5、房者，在違反承諾時就以多重語義為由逃避責任。（2）對不可抗力作擴大解釋。（3）利用格式條款單方變更國家職能部門或地方政府就商品房預售而頒布的規(guī)定內容。（4）以商品房預售合同示范文本為借口拒絕設定購房者提出的條款以及某些有利于購房者的法定內容。（5）限制購房者的法律救濟手段。（二）房產開發(fā)商可能侵犯購房者的權利根據(jù)《中華人民共和國消費者權益保護法》的規(guī)定，消費者享有人身財產安全權、知情權、自主選擇權、公平交易權、求償權、結社權、受教育權、