特征價格法在房地產(chǎn)價格指數(shù)中的應(yīng)用研究——基于濟南住宅市場的實證分析.pdf

1、在中國房地產(chǎn)的快速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險問題日益突出。用科學(xué)的方法反映房地產(chǎn)價格的變化，給市場主體正確的引導(dǎo)信息已變得十分迫切。房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映不同時期房地產(chǎn)市場價格水平的變化趨勢和程度的相對數(shù)量指標(biāo)，即只反映由市場供求和貨幣購買力變化引起的價格變化，而剔除由房地產(chǎn)特征等因素改變而引起的價格變化。 中國目前公布的房地產(chǎn)價格指數(shù)主要是在分層抽樣情況下采用平均值或者加權(quán)平均值的方法編制的。單純采用平均值的方法編制房產(chǎn)價格指

2、數(shù)忽略了房產(chǎn)屬性特征的變化對價格指數(shù)的影響，即認(rèn)為所有的房產(chǎn)都是同質(zhì)的，具有相同的屬性特征，但由于不同的房產(chǎn)擁有不同的屬性(面積、地段、樓層、房齡、室、廳、衛(wèi)的數(shù)目等)，平均值編制的房產(chǎn)價格指數(shù)并不只是反映由時間變化引起的變化波動，因而是有偏的。 特征價格法是國外房地產(chǎn)價格指數(shù)最主要的編制方法之一，它解決了房產(chǎn)異質(zhì)性的問題，通過建立計量模型，將房地產(chǎn)價格中特征因素帶來的影響剔除掉，只反映時間變化對住宅房產(chǎn)價格的影響。因此特征價格

3、法編制的房地產(chǎn)價格指數(shù)要比平均值方法編制的更為精確、有效。 在閱讀大量國外文獻的基礎(chǔ)上，本文比較分析了文獻資料中幾種主要的指數(shù)方法的優(yōu)點和局限性，借鑒國外比較完善的特征價格指數(shù)方法，分析影響房地產(chǎn)價格的特征因素，并編制了濟南住宅房產(chǎn)二手房的價格指數(shù)，為預(yù)測濟南房地產(chǎn)價格走勢提供比較科學(xué)的依據(jù)。 本文有三個創(chuàng)新點： 第一、采用濟南市2006年3月--2007年2月752個有效樣本，考慮了影響住宅房產(chǎn)價格的特征因素和

4、區(qū)位因素，利用多元線性回歸模型定量分析房地產(chǎn)價格的影響因素，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建住宅房產(chǎn)特征價格指數(shù)。相比而言，國內(nèi)文獻大多是定性分析特征價格模型的理論，而很少涉及特征價格模型的實證研究，利用特征價格法構(gòu)建房地產(chǎn)價格指數(shù)的文獻更不常見，本文的研究在一定程度上彌補中國在這方面研究的空白。 第二、由于樣本缺少體現(xiàn)區(qū)位因素的變量，而通過方差分析發(fā)現(xiàn)，無論是行政區(qū)域還是聚類區(qū)域分類中不同區(qū)域房產(chǎn)的單位價格都具有顯著差異，因此可以將區(qū)域因素作

5、為虛擬變量加入特征價格模型。結(jié)果顯示區(qū)域因素的加入使模型擬合效果有顯著提高。將行政、聚類區(qū)域分類中不同區(qū)域作為虛擬變量加入特征價格模型，并分析不同區(qū)域住宅房產(chǎn)的價格的差異程度，在國內(nèi)外的文獻中這一分析方法是很少見的。第三、在實證中利用比較分析方法，對平均值法、中位數(shù)法、合并數(shù)據(jù)和截面數(shù)據(jù)特征價格法編制的房地產(chǎn)價格指數(shù)進行研究，比較分析不同指數(shù)方法結(jié)果的有效性，這種指數(shù)結(jié)果的實證分析，國內(nèi)文獻是很少涉及的。 通過實證研究的比較分析

6、發(fā)現(xiàn)，由于樣本信息的限制，本文中合并數(shù)據(jù)特征價格模型編制的價格指數(shù)要比截面數(shù)據(jù)特征價格模型有效，住宅房產(chǎn)數(shù)量特征(建筑面積、樓層、房齡等)因素對其價格的影響要大于虛擬變量(裝修、暖氣狀況等)的影響。不同指數(shù)方法的比較分析不但為中國房地產(chǎn)特征價格法的應(yīng)用提供理論依據(jù)，并且有利于建立更為科學(xué)完善的房地產(chǎn)價格指標(biāo)體系。另外通過對比國內(nèi)外房地產(chǎn)指數(shù)方法的不同，也可以使相關(guān)人員意識到規(guī)范房地產(chǎn)提交資料、建立房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫的重要性，明確中國房地產(chǎn)