完善特征價(jià)格模型評(píng)估房地產(chǎn)的應(yīng)用研究.pdf

1、隨著我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟,房地產(chǎn)交易量日益頻繁,以及國(guó)內(nèi)房產(chǎn)稅的全面征收指日可待,評(píng)估區(qū)域性大批量房地產(chǎn)的工作變得日趨重要。我國(guó)境內(nèi)在房地產(chǎn)評(píng)估方面,普遍運(yùn)用的三種基本的估價(jià)方法:成本法、比較法和收益法。然而這三種方法由于復(fù)制性不強(qiáng),往往在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中不能很好的發(fā)揮其所有的優(yōu)勢(shì)。本文認(rèn)為將特征價(jià)格模型引入房地產(chǎn)評(píng)估,除了能在單宗評(píng)估中一定程度上彌補(bǔ)傳統(tǒng)方法的所存在的一些不足,還能在房地產(chǎn)的批量評(píng)估更好的發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。通過(guò)比較分析境外

2、運(yùn)用特征價(jià)格模型的案例,找尋境內(nèi)普遍運(yùn)用的傳統(tǒng)模型存在缺陷,發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)模型往往忽略了許多宏觀因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響并且忽略了宏觀因素例如人口屬性、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展度等都會(huì)對(duì)房屋自身特征造成影響。在涉及到這種問(wèn)題時(shí),利用傳統(tǒng)的單層次模型進(jìn)行分析所得到的結(jié)論就會(huì)存在不小的誤差,所以從數(shù)學(xué)模型選用方面,我國(guó)也有一定的經(jīng)驗(yàn)可以吸取借鑒。
　　本文意在使用特征價(jià)格模型彌補(bǔ)三大傳統(tǒng)模型在批量評(píng)估房地產(chǎn)方面的缺陷,但由于普遍使用的傳統(tǒng)特征價(jià)格模型本身

3、也存在缺陷,所以本文通過(guò)對(duì)比境內(nèi)外案例,總結(jié)出一些我國(guó)境內(nèi)在利用特征價(jià)格模型評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)可以借鑒的經(jīng)驗(yàn),不斷完善我國(guó)境內(nèi)特征價(jià)格模型評(píng)估房地產(chǎn)運(yùn)用。
　　本文從特征價(jià)格模型的理論基礎(chǔ)入手,明確了特征價(jià)格模型的基礎(chǔ),假設(shè),代數(shù)范例等,再通過(guò)研究分析傳統(tǒng)的三大評(píng)估方法存的優(yōu)勢(shì)以及缺陷,闡述了在評(píng)估房地產(chǎn)方面,特征價(jià)格模型的必要性與可行性。然后分別分析了境內(nèi)境外兩個(gè)利用特征價(jià)格模型評(píng)估住宅房地產(chǎn)的案例,對(duì)其模型因素的選擇進(jìn)行了對(duì)比,得出