渭南主城區(qū)商業(yè)設施配置績效評估及優(yōu)化布局策略研究-城鄉(xiāng)規(guī)劃學畢業(yè)論文

1、<p>　　渭南主城區(qū)商業(yè)設施配置績效評估及優(yōu)化布局策略研究</p><p>　　專業(yè)：城鄉(xiāng)規(guī)劃學 </p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　渭南素有“三秦要道，八省通衢”之稱，是中原地區(qū)通往陜西乃至大西北的 咽喉要道[1]，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢孕育了渭南商業(yè)。2013 年，渭南社會消費品零 售總額達到 367

2、.23 億元，比上年增長 15.3%。目前，華潤萬家等知名品牌商業(yè)進 駐渭南，導致渭南主城區(qū)商業(yè)格局發(fā)生巨大變化。隨著城市規(guī)模的不斷擴大，渭 南主城區(qū)商業(yè)設施出現布局不合理、服務水平下降等諸多問題，因此急需對渭南 主城區(qū)商業(yè)設施配置狀況進行評價，發(fā)現問題并提出布局優(yōu)化的策略，以指導渭 南主城區(qū)商業(yè)健康發(fā)展。</p><p>　　本文首先對研究范圍及相關概念進行了界定，系統梳理了國內外關于商業(yè)布 局理論、公共服務設

3、施配置評價研究以及績效評價等相關理論的研究現狀。在實 地調研的基礎上，對渭南主城區(qū)的商業(yè)發(fā)展演變及現狀特征進行分析。然后基于 調查問卷結果分析、商業(yè)設施配置影響因素分析，選取適合的指標因素：設施支 撐水平、設施服務水平及居民滿意水平，構建渭南主城區(qū)商業(yè)設施配置評估指標 體系，運用 GIS 等手段，結合調查問卷結果分析，將指標進行量化處理，計算得 出研究區(qū)域內三個片區(qū)商業(yè)設施的配置績效水平。通過對評估結果的分析，發(fā)現 渭南主城區(qū)商業(yè)設施配

4、置中存在布局不合理、設施服務水平差異大等問題，得出 產生這些問題的根本原因是三個片區(qū)處于不同的發(fā)展階段，并預測了未來渭南主 城區(qū)商業(yè)設施發(fā)展的趨勢。最后，基于商業(yè)設施配置績效評估研究，以商業(yè)布局 理論為基礎，從構建商業(yè)中心等級體系、提升商業(yè)設施服務水平以及措施建議三 大方面，提出渭南主城區(qū)商業(yè)設施優(yōu)化布局的策略。</p><p>　　關鍵詞：商業(yè)設施；績效評估；布局策略；渭南主城區(qū)</p><

5、p>　　The Study on Performance Evaluation and Layout Optimization Strategies of Commercial Facilities in Weinan Main Urban Areas</p><p>　　Specialty: Urban and rural planning </p><p><b>　　

6、ABSTRACT</b></p><p>　　Weinan, known as the "Sanqin arteries, eight provinces thoroughfare" is the throat of Central Plains region to Shanxi and even The Great Northwest. The unique geographic

7、al superiority fosters Weinan commercial. In 2013, total retail sales of social consumer goods reached 36.723 billion yuan, an increase of 15.3% over the previous year. At present, the accessing of CR Vanguard and other

8、well-known brand, results in the main urban area of Weinan commercial pattern changed dramatically. With the co</p><p>　　This paper first defines the research scope and the correlation concepts, systematical

9、ly organizes the domestic and foreign theories about commercial layout, evaluation of public service facilities configuration, performance evaluation and other related theories. On the basis of field investigation, it an

10、alyses the characteristics of business evolution and present situation in Weinan main urban area. Then based on the analysis of questionnaire result analysis and the factors influencing commerci</p><p>　　unr

11、easonable commercial facilities configuration layout, different service level of facilities, etc. The root cause of these problems is that the three areas are in different stages of development. Then it forecasts the fut

12、ure development trend of the commercial facilities in Weinan main urban areas. Finally, on the basis of performance evaluation and commercial layout theory, it puts forward three main strategies to optimize the layout o

13、f the commercial facilities: building the hierarchy syste</p><p>　　Keywords: Commercial facilities; Performance evaluation; Layout strategies; Weinan main urban areas</p><p><b>　　目錄</b

14、></p><p>　　4.2.1 商業(yè)設施配置與消費因素35</p><p>　　4.2.2 商業(yè)設施配置與人口因素35</p><p>　　4.2.3 商業(yè)設施配置與交通因素36</p><p>　　4.2.4 商業(yè)設施配置與地價因素36</p><p>　　4.2.5 商業(yè)設施配置與城市空間結構3

15、7</p><p>　　4.3 商業(yè)設施配置的績效評估指標體系38</p><p>　　4.3.1 指標因素選取38</p><p>　　4.3.2 指標體系構建40</p><p>　　4.4 商業(yè)設施配置的績效評估42</p><p>　　4.4.1 指標權重確定42</p><p&g

16、t;　　4.4.2 評估過程處理46</p><p>　　4.5 評估結果與分析52</p><p><b>　　4.6 小結53</b></p><p>　　5 渭南主城區(qū)商業(yè)設施的優(yōu)化布局策略55</p><p>　　5.1 構建合理的商業(yè)中心等級體系55</p><p>　　5.1

17、.1 商業(yè)設施配置模式探討55</p><p>　　5.1.2 商業(yè)中心等級體系構想56</p><p>　　5.2 提升商業(yè)設施的服務水平60</p><p>　　5.2.1 合理設置設施數量、完善設施種類、提升設施質量60</p><p>　　5.2.2 提高商業(yè)設施的可達性64</p><p>　　5.

18、3 促進渭南主城區(qū)商業(yè)設施發(fā)展的措施建議64</p><p><b>　　6 結論67</b></p><p>　　6.1 研究結論與創(chuàng)新點67</p><p>　　6.1.1 研究結論67</p><p>　　6.1.2 創(chuàng)新點67</p><p>　　6.2 不足之處與展望68&l

19、t;/p><p><b>　　參考文獻69</b></p><p><b>　　圖表目錄73</b></p><p><b>　　致 謝79</b></p><p><b>　　II</b></p><p><b>　　

20、1 導論</b></p><p><b>　　1.1 研究背景</b></p><p>　　1.1.1 國內城市商業(yè)蓬勃發(fā)展 城市商業(yè)作為服務性的第三產業(yè)，與人們日常生活密切聯系、息息相關，是</p><p>　　城市功能中不可或缺的重要內容。中國自 1978 年改革開放以來，曾經受到抑制的</p><p>

21、;　　城市商業(yè)迅速發(fā)展，商業(yè)設施和從業(yè)人員的數量都有大幅增加，城市商業(yè)設施布 局由高度集中走向分散和均衡，大大方便了人們的生活，企業(yè)經濟效益也有大幅 度提高[2]。隨著改革開放的不斷深入，市場經濟觀念逐漸深入人心，加入世界貿 易組織、經濟全球化、和平發(fā)展等一系列大事件和新形勢更加促進了國內城市商 業(yè)的繁榮，中國的城市商業(yè)進入了蓬勃發(fā)展的新時期，具體表現在：新型的商業(yè) 業(yè)態(tài)不斷涌現，商業(yè)經營方式不斷創(chuàng)新，商業(yè)的科技含量日益提高，商業(yè)通過促

22、 進生產和消費的發(fā)展而進一步推動了整個社會的發(fā)展與進步。</p><p>　　渭南市位于陜西省東部，總面積約 13134 平方千米，人口 556 萬。伴隨著經</p><p>　　濟的快速發(fā)展，渭南市的商業(yè)發(fā)展突飛猛進。2013 年社會消費品零售總額 367.23</p><p>　　億元，截至 2013 年底，主城區(qū)大中型商業(yè)設施達到 70 多處，商業(yè)設施建設呈現

23、 出現代化趨勢。隨著未來城市旅游的發(fā)展、西安東部門戶城市和區(qū)域中心城市的 建設，渭南市經濟發(fā)展的速度會更快，居民收入水平和消費能力不斷提高，這些 都會進一步推動渭南市商業(yè)發(fā)展。</p><p>　　1.1.2 市場經濟條件下商業(yè)設施規(guī)劃工作的變化 在計劃經濟體制下，城市規(guī)劃是一定時期內國民經濟計劃深化和落實的手</p><p>　　段。這種計劃的上下層次和單項主導性決定了城市商業(yè)設施規(guī)劃是

24、一種“自上而</p><p>　　下”的單向規(guī)劃。 市場經濟體制下，以市場為主要導向的經濟運作使“自上而下”的規(guī)劃模式</p><p>　　失去了其發(fā)揮作用的驅動力，傳統的規(guī)劃和資金同體演化為規(guī)劃與資金分化的規(guī) 劃背景。由于在城市商業(yè)設施規(guī)劃中更多地強調市場的影響作用，各利益集團基 于其利益最大化的資源配置占據了主導，弱勢群體的利益便難以保障，城市商業(yè) 設施規(guī)劃中的不公平、不公正越來越明顯

25、。</p><p>　　在現代城市規(guī)劃“公平”理念的指引下，城市商業(yè)設施規(guī)劃也在尋求“公平”</p><p>　　與“效率”合理的契合點，規(guī)劃師正試圖改變那種理想化的規(guī)劃模式，從而建立 起一種適應性強與靈活性大的動態(tài)規(guī)劃模式。通過對社會多數階層的關注與滿足 來保護公眾利益，在此前提下再強化市場的作用，以保證城市整體利益的最優(yōu)。</p><p>　　1.1.3 城市商

26、業(yè)設施規(guī)劃建設問題凸顯 城市商業(yè)設施的配置狀況決定了城市商業(yè)的繁榮程度和可持續(xù)發(fā)展能力，在</p><p>　　全球經濟一體化和第三產業(yè)迅猛發(fā)展的大潮下，城市商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力已經</p><p>　　成為各大城市競爭的焦點。但是，現階段的城市商業(yè)設施規(guī)劃建設中正凸顯出各 種問題，如商業(yè)設施布局不合理、業(yè)態(tài)結構比例失調、同質化競爭激烈等，嚴重 影響了城市商業(yè)設施的配置水平，制約了城市商業(yè)

27、的可持續(xù)發(fā)展能力，成為城市 經濟和社會進一步發(fā)展的障礙。因此，如何合理進行商業(yè)設施規(guī)劃建設，使之適 應城市的發(fā)展階段，成為城市商業(yè)發(fā)展的正向推動力，是當前許多城市面臨并急 需解決的問題。</p><p>　　1.2 研究范圍與內容</p><p>　　1.2.1 研究范圍界定</p><p>　　圖 1.1 渭南主城區(qū)范圍</p><p>

28、　?。▓D片來源：作者自繪）</p><p>　　本文研究范圍為渭南市主城區(qū)，北至西安大環(huán)線，東至黃渭高速，南至西潼 高速南線，西至渭南市行政邊界，包括中心區(qū)、高新區(qū)和經開區(qū)三個組團。總面 積為 223 平方公里，建設用地規(guī)模為 85 平方公里。其中，中心區(qū)范圍為：渭清路 以東、北至渭河、東至渭河南大堤，南臨西潼高速和隴海鐵路，建設用地規(guī)模為</p><p>　　39 平方公里。高新區(qū)范圍為

29、：渭南市行政邊界以東、渭清路以西、北至渭河、南</p><p>　　至西潼高速和隴海鐵路，建設用地規(guī)模為 27 平方公里。經開區(qū)范圍為：黃渭高速</p><p>　　以西，渭河以北，西安大環(huán)線以南，西至臨渭區(qū)行政邊界，建設用地規(guī)模為 19</p><p><b>　　平方公里。</b></p><p>　　1.2.2

30、研究內容</p><p>　　1. 績效評價在城市商業(yè)設施配置評估中的應用 本文借鑒企業(yè)績效評價的思路與方法，研究城市商業(yè)設施配置的評估方法，</p><p>　　即以定量研究為基礎，選取合適的指標因素，建立評估指標體系，對城市商業(yè)設 施配置水平并進行績效評估。</p><p>　　2. 商業(yè)布局理論 商業(yè)布局理論是本文研究的理論基石。在對商業(yè)布局理論進行梳理和總結

31、的</p><p>　　基礎上，確定城市商業(yè)設施配置的影響因素。同時，商業(yè)布局理論也是提出布局 優(yōu)化策略的理論基礎。</p><p>　　3. 渭南市主城區(qū)商業(yè)發(fā)展現狀 論文的研究是建立在全面細致的調研、對發(fā)展現狀準確把握的基礎上的。通</p><p>　　過對渭南主城區(qū)商業(yè)發(fā)展現狀的實地調查研究，梳理和總結渭南主城區(qū)商業(yè)發(fā)展 的現狀及特征。</p>

32、<p>　　4. 渭南主城區(qū)商業(yè)設施配置績效評估 以渭南主城區(qū)為例，對城市商業(yè)設施配置績效評估進行實證研究，得出評估</p><p>　　結果并進行分析，發(fā)現商業(yè)設施配置中存在的問題，為渭南主城區(qū)商業(yè)設施配置 水平科學把脈。</p><p>　　5. 渭南主城區(qū)商業(yè)設施優(yōu)化布局策略 在對商業(yè)設施配置績效評估的基礎上，針對商業(yè)設施配置中存在的主要問</p><p

33、>　　題，提出渭南主城區(qū)商業(yè)設施優(yōu)化布局的策略，指導渭南主城區(qū)商業(yè)發(fā)展。</p><p>　　1.3 研究目的與意義</p><p>　　1.3.1 研究目的</p><p>　　1. 對城市商業(yè)設施配置及其評估、設施空間布局等理論進行梳理 對城市商業(yè)設施配置及其評估、設施空間布局等國內外相關研究理論進行梳</p><p>　　理，既

34、是本文理論研究的基礎目的，也可以為渭南市主城區(qū)商業(yè)設施規(guī)劃提供理</p><p><b>　　論支撐。</b></p><p>　　2. 探索城市商業(yè)設施配置評估的科學方法 本文將源自管理學中“績效評價”的概念引入城市商業(yè)設施配置的評估中，</p><p>　　通過合理地選取評估因子（要素）、建立一套城市商業(yè)設施配置評估的指標體系， 進行科學的

35、分析研究，得出較為科學、理性的評估結果。</p><p>　　3. 基于評估結果，提出城市商業(yè)設施空間布局的優(yōu)化策略 在科學分析并得出較為客觀的評估結果的基礎上，發(fā)現城市商業(yè)設施配置中</p><p>　　存在的主要問題，通過空間布局的優(yōu)化來改善和提升城市商業(yè)設施的配置水平。</p><p>　　1.3.2 研究意義</p><p><

36、;b>　　1. 理論意義</b></p><p>　　1）為城市商業(yè)設施配置評估提供一定的研究思路 以往的城市商業(yè)設施配置研究以定性推論分析為主，沒有將影響城市商業(yè)設</p><p>　　施配置績效的各種因素綜合考慮，從而建立一套完整的、較為科學的評估指標體 系。本文在前人理論研究的基礎上，試圖建立起城市商業(yè)設施配置績效評估的指 標體系，為城市商業(yè)設施配置評估提供一種新

37、的研究思路。</p><p>　　2）為城市規(guī)劃專業(yè)定性與定量研究結合提供一定的研究思路 傳統城市規(guī)劃專業(yè)被認為是一門“經驗”學科，由于缺乏試驗的可能性而不</p><p>　　同于自然科學的研究思路。但城市規(guī)劃又不是一門純粹的社會科學，其研究又涉 及到眾多“技術性”內容。因此，為了增強城市規(guī)劃編制過程中的科學性，城市 規(guī)劃正在逐步引進產業(yè)經濟學、GIS 等相關學科的定量研究方法，以突破學

38、科的 這種尷尬處境。該論文的定量研究也是這一方面的初步探索。</p><p>　　3）補充和發(fā)展城市商業(yè)設施規(guī)劃的相關理論 現有的城市商業(yè)設施配置評估研究較少，其涵蓋的內容也不全面，這方面的</p><p>　　研究總體比較薄弱。本文借鑒其他學科的經驗，提出一種新的商業(yè)設施配置評估 方法，對現有的城市商業(yè)設施規(guī)劃理論起到一定的補充和發(fā)展作用。</p><p><

39、;b>　　2. 實踐意義</b></p><p>　　1）對渭南市主城區(qū)商業(yè)設施發(fā)展現狀進行科學評估，指導城市商業(yè)發(fā)展 論文通過對渭南市主城區(qū)商業(yè)設施配置水平的研究，目的在于建立一套合理</p><p>　　的設施配置績效評估體系與方法，通過科學地實證分析，得出較客觀的評估結果， 發(fā)現渭南市主城區(qū)商業(yè)發(fā)展中存在的主要問題，為后續(xù)解決路徑的提出提供依據。</p>

40、;<p>　　2）優(yōu)化渭南市主城區(qū)商業(yè)設施配置，推動渭南市社會經濟進一步發(fā)展 在科學分析評價的基礎上，發(fā)現渭南市主城區(qū)商業(yè)設施配置中存在的諸如布</p><p>　　局、業(yè)態(tài)結構等方面的問題，并針對性地提出優(yōu)化布局的思路，進一步推動渭南 市社會經濟的發(fā)展，增強城市競爭力。</p><p>　　3）為國內其他城市的類似研究提供經驗借鑒 渭南市主城區(qū)商業(yè)設施配置績效評估及優(yōu)化布局

41、策略研究的方法雖然帶有</p><p>　　地域特征，不能夠直接應用到國內其他區(qū)域，但為全國其他地域城市商業(yè)設施配 置評估及優(yōu)化布局提供了方法上的借鑒和理論上的支持。</p><p><b>　　1.4 研究方法</b></p><p>　　1. 理論研究與實證分析相結合的方法 理論研究主要是文獻研究和理論整理，以及理論分析、演繹、歸納和綜合。

42、</p><p>　　當前，績效評價、城市商業(yè)設施配置評估、商業(yè)布局理論等相關理論數量繁多且 相互交織，本文通過歸納研究對其進行有序梳理，并認真汲取、借鑒他們合理的 研究方法、思路。實證分析是指在理論研究的基礎上，對渭南市主城區(qū)的商業(yè)設 施配置效績評估和優(yōu)化布局進行實證分析。</p><p>　　2. 靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合的方法 對于城市商業(yè)設施空間分布的現狀分析是一種很典型的靜態(tài)分析

43、方法。但</p><p>　　是，在對商業(yè)設施配置進行績效評估時，還要綜合考慮設施的可達性與可獲性， 加入交通等動態(tài)因素，另外，城市是不斷發(fā)展變化的，空間上的優(yōu)化布局策略也 不是一成不變的，它要隨著城市發(fā)展不斷進行反饋調整，以適應城市發(fā)展的新形 勢，這些都是典型的動態(tài)分析方法。</p><p>　　3. 定量分析與定性分析相結合的方法 文章在現狀調研的基礎上，通過構建設施配置績效評估的指標

44、體系，對渭南</p><p>　　市主城區(qū)商業(yè)設施配置狀況進行定量分析，但在整體和局部過程中，都加入定性 分析，兩者結合，研究渭南市主城區(qū)商業(yè)設施配置現狀，提出優(yōu)化布局策略。</p><p>　　4. 實地調查、問卷調查、訪談研究 本研究所需基礎資料的收集主要通過實地調查、問卷調查、訪談等方法。通</p><p>　　過實地調查，并與知情市民、專業(yè)人士以及相關領域、

45、行業(yè)人員的探訪和座談， 以及調查問卷的發(fā)放，獲得第一手資料，從而進行相關的實證研究，從更全面、 深層次的角度分析問題、解釋現象，深入剖析問題產生的原因和影響因素。</p><p>　　1.5 研究思路與框架</p><p>　　1. 通過對文獻資料的收集與整理，系統掌握績效評價、城市商業(yè)設施配置評 估、商業(yè)布局等相關理論與實踐內容。</p><p>　　2. 通過對

46、渭南市主城區(qū)實地調研，采取問卷調查、走訪、記錄、訪談等方法， 增強對渭南市主城區(qū)商業(yè)設施配置現狀的感性認識，收集第一手資料。</p><p>　　3. 通過多視角研究，將績效評價應用于城市商業(yè)設施配置評估，建立商業(yè)設 施配置績效評估指標體系，得出渭南市主城區(qū)商業(yè)設施配置績效，發(fā)現現狀商業(yè) 設施配置中存在的主要問題。</p><p>　　4. 通過對城市商業(yè)布局理論的研究和總結，針對渭南市主

47、城區(qū)商業(yè)設施配置 現狀存在的主要問題，提出布局優(yōu)化策略。</p><p>　　圖 1.2論文研究框架</p><p>　　（圖片來源：作者自繪）</p><p>　　2 相關概念及理論研究綜述</p><p>　　2.1 相關概念界定</p><p>　　商業(yè)（Business）是以貨幣為媒介進行交換從而實現商品流

48、通的經濟活動。 商業(yè)自城市產生之日起，便成為城市重要的功能之一?，F代社會中，商業(yè)是城市 重要的經濟活動，是現代城市經濟、社會生活最基本的內容。</p><p>　　商業(yè)設施是商業(yè)活動的物質載體，指從事商品流通、為生產經營和人民生活 提供服務的各類商業(yè)經營場所，包括商品交易市場（含各類商品批發(fā)市場、舊貨 市場等）、零售商店（含購物中心、超市、專業(yè)店等）、倉儲或物流配送中心、 餐飲店、飯店賓館等。由于商業(yè)設施涵蓋內容

49、廣泛、類型復雜，為研究方便，本 文所指的商業(yè)設施包括大型零售商業(yè)設施（表 2.1）、各類市場、商業(yè)街及商業(yè) 中心（表 2.2）。</p><p>　　商業(yè)中心是指在一定區(qū)域范圍內，組織商品流通的樞紐地帶。商業(yè)中心按其 規(guī)模分為兩大類：一類是擔負一定區(qū)域的商業(yè)職能的中心城市，但又分為全國性 商業(yè)中心城市和地方性商業(yè)中心城市，均形成在易于商品集散的優(yōu)越地理位置上。 另一類是指一個城市內部的商業(yè)活動集中地區(qū)，這里集中分

50、布著各種零售商業(yè)、 批發(fā)商業(yè)和各類服務性行業(yè)，構成城市內的商業(yè)中心[3]。本文所指的商業(yè)中心屬 于第二類，是由多種商店組成的綜合體，包括由經營各種商品的一個或幾個大型 商店組成，并輔之以一定數量的小型專業(yè)商店、綜合服務場所和停車場[3]。按照 等級一般分為三級：市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心和社區(qū)級商業(yè)中心[4]。</p><p>　　表 2.1大型零售商業(yè)業(yè)態(tài)分類</p><p>　?。ㄙY

51、料來源：根據《城市商業(yè)網點規(guī)劃資料匯編》整理。）</p><p>　　表 2.2中等城市商業(yè)中心等級劃分指標</p><p>　?。ㄙY料來源：根據上海、青島、西安、郴州等城市商業(yè)分級設置標準整理。）</p><p>　　2.2 相關理論研究綜述</p><p>　　2.2.1 商業(yè)布局理論</p><p>　　1.

52、 國外商業(yè)布局理論研究</p><p>　　進入 20 世紀以后，隨著商品生產和流通全球化趨勢的發(fā)展，商業(yè)布局理論研 究開始出現，研究內容主要為商品生產、流通、消費三個商業(yè)環(huán)節(jié)的地域分布以 及影響這三個環(huán)節(jié)分布的地理因素。</p><p>　　德國地理學家克理斯泰勒（Waltar Christaller，1933）吸取古典區(qū)位論的研究 成果，運用數學的計量方法，研究商品生產、流通、消費同

53、市場區(qū)位選擇的關系， 并對德國南部地區(qū)鄉(xiāng)村聚落的市場中心和服務范圍做了實地調研和分析，總結出 三角形聚落分布和六邊形市場區(qū)的區(qū)位理論體系，即中心位置理論，他的研究對 于商業(yè)中心的級別、規(guī)模、數量和分布規(guī)律等方面具有突出貢獻[5]。德國經濟學 家繆什（August Loescn，1940）將克氏的地域框架擴大應用于產業(yè)的市場區(qū)位方 面，對商業(yè)服務業(yè)進行地域分析，提出了更符合現實情況的市場網絡體系理論， 即市場區(qū)位理論，該理論認為，具有專業(yè)

54、化功能的商業(yè)空間在分布上具有連續(xù)性， 建立了一個不同等級的商業(yè)中心不是按等級依次分布的空間模型[6]。這兩個經典 理論成為以后商業(yè)布局相關研究開展的理論基礎。</p><p>　　針對世界大城市幾何中心隨人口的遷移而衰落，帶來商業(yè)中心區(qū)的變化，美 國芝加哥大學社會學教授布爾吉斯（E.W.Burgess，1923）在對城市中的居住、工 業(yè)、商業(yè)等城市功能區(qū)的形成和發(fā)展過程以及人口分布遷移規(guī)律進行大量調查研 究的基礎

55、上，提出了以中心商務區(qū)為內核的向心圈土地利用結構，即城市結構的 同心圓理論，從城市中心向外圍，中心商務區(qū)、過渡地帶、自食其力的工人居住 地帶、較好的居住地帶、過渡地帶等功能區(qū)呈圈層狀依次分布 [7]。郝愛特（H.Hogt， 1939）針對同心圓學說的缺陷，加入消費者行為習慣等因素的分析，從分析種族 人口分布的角度出發(fā)，針對不同民族的人口密集群體從城市中心區(qū)向一個方向大 量蔓延的現象，提出了適應消費者購物需求的扇形學說，即城市形態(tài)扇形理論

56、， 認為商業(yè)設施可以沿著從市中心商業(yè)區(qū)向四周放射的交通干線進行合理布局[3]。 地理學家哈里斯（C. D. Harris）和烏爾曼（E. L. Ullman）又針對扇形模式的缺陷， 提出了多核心的商業(yè)布局理論，他們認為中心商業(yè)區(qū)不一定居于城市幾何中心， 也可能偏于一方，也可能是幾個商業(yè)中心并列存在，也可能在城市外緣出現若干</p><p>　　在著一定的支配范圍，但對整個城市具有支配地位的依然是位于城市中心的商業(yè)

57、 中心[8]。貝里（B.J.L.Berry）在研究中心地理論發(fā)展的基礎上，從市場的周期性、 時空變化、零售選址等方面分析了商業(yè)中心與零售商業(yè)布局的影響因素及模型， 并選取兩個北美實例進行實證分析，以論證中心地理論 [9]。</p><p>　　基于中心位置理論的商業(yè)布局理論研究，反映出城市形成初期，由于交通條 件不發(fā)達，商業(yè)布局遵循最小距離原則，以盡可能接近消費者，方便顧客購物， 城市的中心區(qū)一般就是城市的幾何中

58、心，在這里形成中央商業(yè)區(qū)，這樣才能使全 市顧客購物消費的平均距離最小。</p><p>　　20 世紀中葉后，由于現代科學技術手段的普及和應用，從經濟效益和社會效 益出發(fā)，時間觀念取代了距離觀念，同時，數量運動的興起將古典區(qū)位理論引向 更深入的發(fā)展階段。地理學界和經濟學界的學者將中心地理論應用到商業(yè)和聚落 分布研究中去，并在商業(yè)和服務業(yè)區(qū)域布局測算中，廣泛運用規(guī)劃論、多元分析 等數學方法。</p>

59、<p>　　胡夫（D.L.Huff，1963）采用概率論及統計規(guī)律來估算商業(yè)網點的輻射作用 范圍，從而確定商圈規(guī)模的大小，這就是商圈模型[6]。格蒂斯（Gertis，1961）將 土地價值理論用于商業(yè)區(qū)位布局研究中，運用實證分析的方法，發(fā)現城市中心地 帶地價與商業(yè)銷售總額均最高，城市郊區(qū)地價與商業(yè)銷售總額均最低，兩者隨距 離城市中心距離的增加同步衰減，即地價與商業(yè)銷售總額呈正相關性 [10]。加納</p><

60、;p>　?。˙.F.Garner，1966）把高門檻（門檻是指企業(yè)為維持正常的經營活動所需賺取的 最低收入，企業(yè)“門檻”水平的高低，是由其自身的經營特征決定的[6]）職能與 支付租金的能力等同起來，通過區(qū)分地區(qū)、社區(qū)和街區(qū)商業(yè)類型，在一系列投標 地租曲線基礎上建立了不同商業(yè)中心的簡明空間模型[3]。加納理論雖然有創(chuàng)新和 突破，但有些地方考慮還不夠完善合理，因為商業(yè)用地的地租并不僅僅是由距離 城市中心的遠近決定的，還有人口分布、交通

61、、環(huán)境等諸多因素的影響，這也就 說明，商店的位置取決于僅由距離決定的地租這個結論太過于片面化。道寧</p><p>　　（P.B.Downing）針對加納理論的缺陷，在加納理論的基礎上，將地租、人口分布、 交通狀況、居民收入水平等相關因素綜合考慮確定不同商業(yè)中心的布局，使其理 論更加豐富全面，從而在一定程度上彌補了加納理論的不足[11]。</p><p>　　部分學者受到萬有引力的啟發(fā)，將

62、空間相互作用模型從物理學中抽象出來， 對解釋零售商業(yè)的區(qū)位和未來規(guī)模的預測取得了較大成功。雷利（W.J.Reilly， 1931）提出了“零售引力模型”，把人口視為市場吸引力的象征。以后經康維斯</p><p>　?。≒.D.Converse）的改進，形成“烈點理論”。后來又經赫夫、萊克斯曼蘭和漢森 進一步修改，空間相互作用模型日趨成熟。在研究和規(guī)劃中已得到廣泛應用，主 要用于確定城市的吸引范圍和城市中心的吸引能

63、力[3]。</p><p>　　隨著經濟社會的不斷發(fā)展，現代化交通、通訊方式等新技術的介入改變了傳 統的商業(yè)網絡體系的格局，影響商業(yè)布局的因素逐漸復雜化、綜合化。首先，交 通條件的改善使得中心商業(yè)區(qū)不再是購物消費最便捷之處，市內交通堵塞、通行 能力下降，而城市外圍則修建了高速公路和快速路，于是商業(yè)布局的時間原則開 始強化，空間原則的影響則開始減弱。其次，中產階級從市中心向郊區(qū)遷移，居 住區(qū)布局的變化也使得中心商業(yè)

64、區(qū)的優(yōu)勢減弱，交通便捷的城市外圍區(qū)域成為吸 引顧客購物潛力的有利區(qū)位。在這個基礎上，部分學者開始重視消費者的空間行 為的研究，分析消費者的需求特征，對市場區(qū)位的反饋，以及了解消費者的購物 消費心理。</p><p>　　魯西頓（Rushton）和格萊吉(Golleaga)設計了一個指示空間優(yōu)勢的圖示表， 用橫軸代表商業(yè)中心規(guī)模的增加，縱軸代表消費者到商業(yè)中心購物距離的增加，</p><p>

65、;　　運用購物行為的調查資料，可以計算出商業(yè)中心的吸引指數，以反映空間優(yōu)勢度。</p><p>　　zkq 20160118</p><p>　　賴斯頓（Rushton）認為消費者消費行為的不確定性會影響城市的商業(yè)布局，提出</p><p>　　了“行為—空間模型”理論 [12]。阿普爾鮑姆（Applebaum）認為一個商業(yè)中心或 商店的活力與引力范圍，取決于季節(jié)消

66、費者行為、購物行為的因素、購物行為限 制的綜合性分析。艾薩德（Isard）認為對獲得選擇性感應是消費者決策的重要刺 激因素，消費者第一次購物行程才是購物真正決策，以后發(fā)生的購物消費只是第 一次決策的循環(huán)。格敘（Ghosh）和克拉伊格（Graig）通過研究發(fā)現，導致競爭 企業(yè)的在空間上的分散分布的一個重要原因就是多目的購物行為 [13]。</p><p>　　瑞典地理學家哈杰斯特朗（T.Fagerstrang）認為

67、消費者以低價格、近距離、 選擇性多為選擇購物地的出發(fā)點，商業(yè)企業(yè)則以低成本、高利潤、市場潛力大為 區(qū)位選擇的出發(fā)點，據此提出了空間行為法則。道森（J.A.Dawson）在《零售地 理學》中從消費者行為、零售業(yè)業(yè)態(tài)組合、區(qū)位布局等角度研究了商業(yè)布局的影 響因素[14]。普外德（A.Pred）從消費者的角度提出了行為矩陣，論述在區(qū)位研究 中用計量成果去分析行為因素的必要性，并歸納為企業(yè)運用隨機性模式法以發(fā)揮 其信息能力[3]。李育（Y.Le

68、e）通過概率論方法研究了不同商業(yè)網點在空間選擇中 的相互作用 [15]。</p><p>　　從最初的基于距離原則的中心地理論，到經濟學界計量運動對城市商業(yè)布局</p><p>　　理論研究的沖擊，再到后來對消費行為、消費心理等從消費者角度出發(fā)的因素的 重視，國外地理學和經濟學學者對城市商業(yè)布局理論進行了深入的研究，逐漸形 成了較清晰的概念、簡明的方法論和較完整的理論體系。</p&g

69、t;<p>　　2. 國內商業(yè)布局理論研究 改革開放以來，隨著社會經濟的快速發(fā)展，國內商業(yè)空前繁榮，相關學者對</p><p>　　城市商業(yè)布局理論的研究逐漸開展起來。中國地理學家、華東師大西歐北美地理 所所長嚴重敏，首先把德國克氏的“中心地理論”介紹到中國。中國經濟地理學 家、北京大學地理系教授楊吾揚將國外的商業(yè)布局理論研究與國內經濟建設實踐 相結合，提出了具有中國特色的商業(yè)區(qū)位理論——《區(qū)位論原

70、理——產業(yè)、城市 和區(qū)域的區(qū)位經濟分析》。中國商業(yè)地理學家、中國商業(yè)地理研究會秘書長王希 來教授，運用宏觀區(qū)位原理，對商業(yè)微觀區(qū)位進行了大量的分析，在《中國商業(yè) 地理學》中提出了批發(fā)商業(yè)和零售商業(yè)的區(qū)位模式，至此，我國以區(qū)位論為核心 的商業(yè)地理學體系逐漸形成[3] [16]。</p><p>　　此后，越來越多的學者對國內城市商業(yè)布局理論進行研究，研究對象主要為</p><p>　　單個城

71、市的商業(yè)布局、商業(yè)布局的影響因素、存在的問題及優(yōu)化布局的建議等，</p><p>　　研究的城市包括北京、上海 zkq 20160118鄉(xiāng)等中等城市，還有城市的區(qū)級 行政單位。從時間順序來看，2000 年以前的相關研究集中在城市商業(yè)布局的發(fā)展、</p><p>　　特點及影響因素等方面，2000 年以后的相關研究開始多樣化，并且加入了 GIS 等 技術的應用分析，為城市商業(yè)布局的優(yōu)化提

72、供依據（如表 2.3 所示）。當然，還 有許多學者對國內其他城市商業(yè)網點布局進行了相關研究，在此不一一列出。</p><p>　　表 2.3國內商業(yè)布局理論研究進展</p><p>　?。ㄙY料來源：作者整理。）</p><p>　　2.2.2 公共服務設施配置評價研究</p><p>　　目前國內外對于單純的商z業(yè)kq設 施2配01置60

73、評11價8的研究較少，而對于概念和內容都 相對較廣的公共服務設施配置評價的研究則相對較多，其研究思路和研究方法對</p><p>　　于本文的研究具有很強的指導和啟示作用。</p><p>　　1. 國外公共服務設施配置評價研究 隨著數量地理學和行為地理學研究的興起，學者們對公共服務設施配置的評</p><p>　　價研究逐漸展開，主要研究內容包括公共服務設施設計的

74、原則、設施的社會效益、 設施配置的績效評價等方面 [42]。關于公共服務設施設計的原則，麥克·阿里斯特 爾（McAllister）在相關理論研究的基礎上，建立了公共服務設施設計的公平與效 率評價指標體系，經過實踐分析證明，相對于效率原則，公平在公共服務設施的 設計中更加重要 [43]。關于公共服務設施的社會效益，弗瑞克（Frank J.Cesario） 等人提出了支付意愿的概念，建立了公共服務設施社會效益評估的模型，并采用 兩

75、種方法進行了實證分析，克服了公共服務設施無法產生需求曲線的難題[44]。關 于公共服務設施配置的績效評價，忒森（Tseng M L）運用行為學的研究方法，選 取多種指標因素構建了一個公共服務設施配置績效評價指標體系，通過對國內三 個公共休閑中心的實證研究，發(fā)現在該評估指標體系中，公共休閑性、簡單性、 包容性是最重要的影響因素[45]。科婉（Ko-Wan Tsou）等人以公共服務設施的可 達性為主要評估內容構建了設施配置績效評估指標體系，

76、將空間可達性納入到評</p><p>　　估體系中來[46]。</p><p>　　2. 國內公共服務設施配置評價研究 相對于國外公共服務設施配置評價研究，國內公共服務設施配置評價研究的</p><p>　　關注重點有所不同，主要包括設施價值、設施性能、空間可達性以及設施均等化 等方面[42]。關于公共服務設施價值評估，韓傳峰、曲丹（2004）以城市公共圖書 館服務

77、系統為例，應用標量評估計算法、向量評估計算法等四種方法對城市現存 的舊公共服務設施的價值進行評估，通過收集數據、征求專家意見確定權重向量， 對同類型的一大類公共服務設施做出總體價值評估和詳細的分類價值評估，根據 評估結果再結合未來發(fā)展預測，對該設施以后的進一步發(fā)展做出科學決策 [47]。關 于公共服務設施性能評價，陳秀雯（2007）在收集大量資料的基礎上，分析研究 了居住社區(qū)公共服務設施發(fā)展的特點和居民對居住社區(qū)內公共服務設施的需求，

78、同時對國標和國內部分大城市的公共服務設施配建指標項目進行分析研究，以科 學性、系統性、針對性、可操作性、可比性、動態(tài)性、以人為本為原則，構建了 以居民生活質量、滿足居民基本生活需求為主的評價指標，采用層次結構模型， 建立了居住社區(qū)公共服務設施性能綜合評價指標體系，并用層次分析的方法對重</p><p>　　慶市新建居住社區(qū)公共服務設施zkq 20160118 關于公共服務設施的空間可</p>&

79、lt;p>　　達性評價，宋正娜、陳雯（2009）等采用基于潛能模型的評價方法對江蘇省如東 縣醫(yī)療設施的空間可達性進行了分析研究，該方法綜合考慮了醫(yī)療設施服務能力、 居民點人口數量、醫(yī)療設施與居民點之間的出行阻抗，結果顯示，通過選取合適 的出行摩擦系數，該方法能夠較為全面準確的測度較小研究單元的醫(yī)療設施空間 可達性[49]。關于公共服務設施的均等化，崔敏、蔣偉以河南省鎮(zhèn)平縣農村為例， 從公平性和效率性兩個角度對農村基本公共服務設施的

80、空間布局進行了適宜性評 價，以此指導農村基本公共服務設施的布局實踐，促進城鄉(xiāng)基本公共服務設施的 均等化發(fā)展[50]。</p><p>　　2.2.3 績效評價</p><p>　　1. 績效及績效評價的定義 績效是源于管理學的概念，從管理學的角度看，它是組織期望的結果，是為</p><p>　　實現其目標而展現在各個層面的有效輸出?？兙褪菢I(yè)績，效就是效率。用在經濟

81、 管理活動方面，是指社會經濟管理活動的結果和成效。用在人力資源管理方面， 指主體行為或者結果中的投入產出比。用在公共部門中來衡量政府活動的效果，</p><p>　　則是一個包含多元目標在內的概念[51]。 績效評價源于企業(yè)管理，績效評價一般也是指企業(yè)的績效評價。企業(yè)績效評</p><p>　　價是運用數理統計和運籌學的方法，采用特定的指標體系，對照統一的評價標準， 按照一定的程序，通過定

82、量定性的對比分析，對企業(yè)一定經營期間的經營效益和 經營者業(yè)績，做出客觀、公正和準確的綜合評判[52]。企業(yè)績效的評價在實踐操作 中主要包括企業(yè)經營效果評價和企業(yè)人力資源評價。</p><p>　　2. 績效評價的發(fā)展 企業(yè)績效評價從產生至今，共經歷了經驗評價階段、成本評價階段、財務評</p><p>　　價階段、經濟增加值評價階段、全面評價階段五個發(fā)展階段。 上世紀末以來，隨著世界經濟全球

83、化趨勢的加速發(fā)展，在合作發(fā)展帶來機遇</p><p>　　的同時，來自國際競爭的沖擊使得很多企業(yè)生存環(huán)境惡化。企業(yè)若想在動態(tài)的競 爭環(huán)境下生存，必須對企業(yè)的長遠發(fā)展做出明細的判斷。作為反映企業(yè)發(fā)展狀況 的績效評價也逐步由原來的多項財務指標進行的評價轉向了以財務評價為主，兼 顧企業(yè)發(fā)展、管理多方面要求的綜合評價。其中最具代表性的評價方法主要有平</p><p>　　衡記分卡（Balanced

84、 Score Card，BSC）評價法和關鍵績效指標（Key Performance</p><p>　　zkq 20160118</p><p>　　Indicators，KPI）評價法。</p><p>　　平衡記分卡（Balanced Score Card，BSC）評價法是由羅伯特·卡普蘭（Robert Kaplan）和戴維·諾頓（Dav

85、id Norton）兩個人共同提出的。1992 年發(fā)表了《平 衡計分卡：良好績效的測評體系》，1993 年發(fā)表《平衡計分卡的實際應用》，1996 年發(fā)表《把平衡計分卡作為戰(zhàn)略管理體系的基石》，至此，平衡計分卡方法成為 一套完整的績效評價方法。該方法從四個維度對企業(yè)績效進行度量：財務視角、 顧客視角、內部運作與流程視角、員工學習與成長視角。這四個視角相互影響、 相互促進，每個視角既包含了具體目標，也包含了具體的評價方法。平衡計分卡 較好地

86、體現了財務與非財務指標間的平衡，短期與長期目標間的平衡，經營結果 與經營過程的平衡，管理業(yè)績與經營業(yè)績的平衡[54]。</p><p>　　關鍵績效指標（Key Performance Indicators，KPI）評價法指通過對組織內部 流程的投入和產出的關鍵參數進行設計、取樣、計算及分析，用以衡量企業(yè)績效 的管理工具，是現代企業(yè)中受到普遍重視的企業(yè)經營效果評價方法。KPI 的目的 是通過建立一種機制，將企業(yè)戰(zhàn)

87、略逐層分解并轉化為企業(yè)的經營過程和活動，以 通過提高績效增強企業(yè)的核心競爭力[54]。</p><p>　　3. 績效評價在城鄉(xiāng)規(guī)劃學科的應用</p><p>　　張仁壽，邵國良，夏明會結合廣東省開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的實際情況，提出了 一套科學、簡明、可靠的方法，用以評價工業(yè)園區(qū)績效。工業(yè)園區(qū)績效分析評價 的主要方法是通過建立一個模型，將工業(yè)園區(qū)視為一個整體建立目標層，從績效 評價的著眼方面

88、出發(fā)架構準則層，在每個具體方面選取相應的若干指標，建立指 標體系，然后通過諸如層次分析、模糊綜合評判和系統聚類分析等方法，選取相 應數據對其進行分析，得出評價結果，最后針對評價結果對工業(yè)園區(qū)的發(fā)展提出 政策、建議[53]。宋曉琳從發(fā)展實力、發(fā)展環(huán)境、發(fā)展?jié)摿?、發(fā)展效率、發(fā)展活力 等方面選取了 22 個指標，建立了上海開發(fā)區(qū)發(fā)展績效評估指標系，采用 AHP 層 次分析法對開發(fā)區(qū)的發(fā)展指標進行了分析[53]。段祿峰，張鴻基于評價目標及指標

89、體系設計的系統性、客觀性、可比性、代表性原則，借鑒相關城鄉(xiāng)發(fā)展指標體系， 把城鄉(xiāng)一體化發(fā)展績效評估體系分為三個層次：城鄉(xiāng)一體化發(fā)展水平指數、5 個 領域分指數、21 個指標因子。用層次分析法構建判斷矩陣，進行權重量化，并通 過綜合合成，對西安城鄉(xiāng)一體化發(fā)展績效進行了科學的評估，得出了西安市城鄉(xiāng) 一體化發(fā)展尚處于起步階段的結論，為科學</p><p><b>　　2.3 小結</b></

90、p><p>　　本章首先對商業(yè)、商業(yè)設施及商業(yè)中心的概念作出了界定，指出本文所研究 的商業(yè)包括大型零售商業(yè)、各類市場、商業(yè)街及商業(yè)中心。并按照國家標準，給 出大型零售商業(yè)業(yè)態(tài)的分類標準，綜合研究國內沿海城市、中部城市以及大城市、 中等城市等不同類型和級別的城市商業(yè)中心分級標準，制定了中等城市（適合渭 南市）商業(yè)中心的分級標準，將城市商業(yè)中心分為市級、區(qū)級、社區(qū)級三個等級。</p><p>　　

91、其次，通過對國內外相關理論的研究中可以看出，國外對于商業(yè)布局理論的 研究早于國內，目前國內對于商業(yè)布局理論的研究主要集中在布局原則、指導方 針、發(fā)展規(guī)律、指標確定、影響因素、規(guī)劃方法等，研究區(qū)域從全國范圍逐漸縮 小到各地區(qū)。相對于公共服務設施的配置評價，商業(yè)設施配置評價的相關研究還 較少。而近年來興起于企業(yè)的績效評價也逐漸被應用到城鄉(xiāng)規(guī)劃學的研究領域， 但應用領域仍較局限。本文將績效評價應用到商業(yè)設施配置評估中，建立一套適 合渭南市的商

92、業(yè)設施配置評估指標體系，通過對商業(yè)設施配置現狀的科學研判， 再利用商業(yè)布局理論優(yōu)化城市商業(yè)布局，既能夠彌補理論研究的空白，又具有重 要的現實意義。</p><p>　　3 渭南主城區(qū)商業(yè)設施配置的現狀分析</p><p><b>　　3.1 研究區(qū)域</b></p><p>　　渭南市地處陜西關中渭河平原東部，是陜西省的“東大門”?？偯娣e約

93、13134</p><p>　　平方千米，人口約 560 萬。為陜西省農業(yè)大市和人口大市。東瀕黃河，西臨西安， 南倚秦嶺，北接延安，渭水橫貫其中，是八百里秦川最寬闊的地帶，亦是中華民 族發(fā)祥地之一。渭南素有“三秦要道，八省通衢”之稱，屬秦豫晉三角經濟合作 區(qū)、關天經濟區(qū)重要城市，是中原地區(qū)通往陜西乃至大西北的咽喉要道，又是新 歐亞大陸橋的重要地段?，F已成為陜西省和國家生產布局中初具規(guī)模的農業(yè)生產 基地和能源重化工

94、基地[56]。</p><p>　　渭南市主城區(qū)包括三大組團：中心組團、高新區(qū)組團、經開區(qū)組團。人口方 面，截至 2013 年，中心組團人口為 30.5 萬人，高新組團人口為 7.1 萬人，經開 組團人口為 4 萬人。經濟方面，臨渭區(qū)經濟總量低于韓城市，人均 GDP 低于韓城 與華縣，與市域經濟相比，主城區(qū)經濟基礎較弱，呈現“小馬拉大車”的形勢。 建設用地方面，渭南主城區(qū)現狀城市建設用地約 42.8 平方公里，人

95、均城市建設用</p><p>　　地 102.88 平方米。</p><p>　　3.2 渭南主城區(qū)商業(yè)發(fā)展演變</p><p>　　3.2.1 發(fā)展歷史</p><p>　　1979 年，渭南被列為重點建設城鎮(zhèn)之一，城區(qū)范圍迅速擴大，伴隨著改革開 放與城市規(guī)模的擴張，商業(yè)發(fā)展的步伐加快，沿東風大街由小橋十字向西，一個 個小商圈逐漸發(fā)展起來

96、。20 世紀 80 年代，渭南小橋十字到解放路這一路段成為 渭南市商業(yè)最為繁華的地段。到 20 世紀 90 年代，這一路段形成了主要以集貿市 場、衣帽商場、沿街小零售、餐飲店等商業(yè)形式構成的核心商圈，但商業(yè)多為傳 統的單體結構店，業(yè)態(tài)功能單一，主要滿足消費者購物需求，缺乏市場競爭力。 隨著時代的發(fā)展，舊商場在空間、功能等方面的發(fā)展受到了一定的限制，尤 其是傳統單店商業(yè)模式下的城市商業(yè)格局，難以滿足日益富裕繁榮的城市需求， 全新復合型商業(yè)

97、體已隨著城市發(fā)展呼之欲出。2000 年前后，隨著渭南首座高檔百 貨商場——渭南國際貿易商廈的建設運營，迅速帶動了前進路與東風大街十字周 邊商業(yè)氛圍的形成，雙元商城、方圓商廈、陽光購物、智能大廈以及沿街的各類</p><p>　　服飾、餐飲、娛樂品牌店如雨后春筍般成長起來，東風街與前進路十字的中央商 圈初見雛形。而后，恒基購物中心開業(yè)，華潤萬家、蘇寧、國美等知名商業(yè)品牌 紛紛入駐，帶動了商圈商業(yè)品位的提升。<

98、/p><p>　　2010 年，繼傳統零售企業(yè)后，商業(yè)地產也加速進軍渭南中央商圈。渭南最大 規(guī)模的高端城市綜合體項目——信達廣場在中央商圈落地生根，商業(yè)、辦公、體 育、文化娛樂等不同功能的有機組合，極大提高了商業(yè)廣場的吸引力，成為渭南 市新興的消費地。如今，隨著城市的向西發(fā)展，渭南主城區(qū)的商業(yè)繼續(xù)沿東風大 街向西發(fā)展，并向外圍擴散，形成今天的整體商業(yè)格局。</p><p>　　3.2.2 發(fā)

99、展現狀</p><p>　　渭南市緊鄰陜西省會西安市，處于西安的消費吸引范圍之內，因此渭南主城 區(qū)的消費者以本地居民為主，兼有部分周邊區(qū)域及外來人口，總體商業(yè)規(guī)模不大。 2013 年，渭南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農民人均純收入分別達到 24164 元和</p><p>　　7565 元，比上年增長 10.8%和 14.6%，社會消費品零售總額達到 367.2 億元，比 上年增長 15.

100、3%。渭南市主城區(qū)現狀商業(yè)用地為 221.80 公頃，占城市建設用地總 面積的 5.65%，人均用地面積 5.7 ㎡/人。商業(yè)設施主要分布在中心區(qū)，而高新區(qū)、 老城區(qū)和經濟開發(fā)區(qū)商業(yè)設施相對較為缺乏。</p><p>　　1. 分區(qū)域商業(yè)現狀概述 中心區(qū)位于渭河以南，渭清路以東。其中東北部為老城區(qū)，由于歷史原因，</p><p>　　大型的購物中心及超市較少，商業(yè)設施多以沿街小商鋪的形式存

101、在，街道老舊， 環(huán)境較差，所經營的商業(yè)性質以生活服務類為主。隨著商業(yè)發(fā)展，同一性質的商 業(yè)逐漸在某一街道集聚，開始形成具有特色的沿街商業(yè)，如樂天大街中段的建材 商業(yè)、樂天大街東段的汽車商業(yè)、勝利大街東段的農資農貿商業(yè)、民主路北段和 估依巷的廣告商業(yè)、南京路的醫(yī)療商業(yè)、人民街西段的殯葬服務等，在當地都已 具有良好的特色口碑。除老城區(qū)外，中心區(qū)其他區(qū)域的商業(yè)設施多為新建設施， 年代較近，沿街商業(yè)業(yè)態(tài)更顯綜合性，如東風大街中段、朝陽大街等均為

102、綜合性 商業(yè)街，商鋪面積較大，街道環(huán)境較好。整體來說，中心廣場附近區(qū)域為中心區(qū) 乃至整個渭南商業(yè)最繁華的區(qū)域，集中了較多的大型商業(yè)設施，如百貨商場、購 物中心、大型超市等，形成了中心區(qū)的核心商圈，商業(yè)設施以此為中心，沿街道 向周圍發(fā)散分布，各類市場、中小型超市點綴其中。</p><p>　　高新區(qū)位于渭南市主城區(qū)渭清路以西。整片區(qū)域以工業(yè)用地、辦公單位和新</p><p>　　建住宅為主，

103、混有部分未改造完畢的城中村，新建商業(yè)設施多數還未完全投入使 用。目前商業(yè)設施主要集中在高新區(qū)的東部，即渭清路、新區(qū)東路和朝陽大街（西 段）、東風大街（西段）交叉口附近。該區(qū)域是高新區(qū)人流量最多、商業(yè)設施最 密集的區(qū)域，集中了建材、服裝、超市等大型商業(yè)設施，商業(yè)中心正在形成階段。 其他地段人流量較少，農貿市場及沿街商鋪零散分布，以超市、餐飲、日雜類商 業(yè)為主。</p><p>　　經開區(qū)位于渭南主城區(qū)渭河以北。目前

104、開發(fā)建設程度較低，以未開發(fā)區(qū)域為 主，混有部分在建或新建成項目。商業(yè)設施多依托 108 省道，集中分布在辛市鎮(zhèn) 附近，以中小型超市、餐飲、農貿市場等生活服務類設施為主，尚未形成明顯的 商業(yè)中心。</p><p>　　2. 商業(yè)中心等級結構</p><p>　　1）市級商業(yè)中心 在渭南市主城區(qū)中心廣場周邊地區(qū)，范圍北至勝利大街，南至朝陽大街，西</p><p>　　

105、至金水路，東至解放路。區(qū)域內集中了大量購物中心、商場、大型超市、專業(yè)店 等大中型商業(yè)設施，網點密集、類型多樣、商業(yè)繁榮，吸引了大量人流和車流， 服務于整個渭南市的居民，成為渭南市級商業(yè)中心。商業(yè)中心區(qū)域內有購物中心 3 處（國貿商廈、恒基商業(yè)中心、鑫城國際購物中心）；各類商場 8 處（華岳商 城、方元商廈、陽光購物廣場、雙元商場、新世紀工貿、天斗商業(yè)大廈、人民商 場、百姓商場）；大型超市 2 處（華潤萬家東風路店、華潤萬家信達廣場店）。

106、</p><p>　　2）區(qū)級商業(yè)中心 高新區(qū)的商業(yè)設施尚未建設完善，目前依托東風街與新區(qū)東路十字處的市貿</p><p>　　易廣場、民生家樂超市等形成小范圍內的中心，但由于正處在開發(fā)建設階段，業(yè) 態(tài)并不齊全，設施檔次也不夠高，所以并未達到區(qū)級商業(yè)中心的等級。老城區(qū)和 經開區(qū)尚無購物中心、大型超市等大型商業(yè)設施，設施整體配置水平較低，沒有 形成明確的商業(yè)功能區(qū)?？傮w來說，區(qū)級商業(yè)中心尚未