基于主成分分析法的房地產(chǎn)[jz]供求協(xié)調(diào)度分析

1、<p>　　基于主成分分析法的房地產(chǎn)[JZ]供求協(xié)調(diào)度分析</p><p>　　［摘 要］本文利用主成分分析法對(duì)近10年全國(guó)房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)度進(jìn)行了分析,分析的結(jié)果與實(shí)際情況基本相符,這說(shuō)明了利用主成分分析法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求協(xié)調(diào)度進(jìn)行分析是有效的。 </p><p>　　［關(guān)鍵詞］主成分分析法；房地產(chǎn)市場(chǎng)；供求協(xié)調(diào)度分析；預(yù)警區(qū)間 </p><p><

2、b>　　1 引 言 </b></p><p>　　供求關(guān)系是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)重要因素。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的有效分析,不僅可以把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r,而且也可以為政府的宏觀調(diào)控提供依據(jù)。近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,很大程度上是由供求關(guān)系決定的。目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不太完善,所以研究房地產(chǎn)市場(chǎng)供求協(xié)調(diào)度,把握好房地產(chǎn)市場(chǎng)供求方面的情況,對(duì)于了解規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),保證市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)

3、展具有重要的借鑒意義。 </p><p>　　2 供求協(xié)調(diào)度分析的方法 </p><p>　　2.1 主成分分析法 </p><p>　　主成分分析法是由霍特林于1933年首先提出的。主成分分析法是利用降維的思想,在損失很少信息的前提下把多個(gè)指標(biāo)轉(zhuǎn)化為幾個(gè)綜合指標(biāo)的多元統(tǒng)計(jì)方法。所以利用這一方法分析具有多變量的房地產(chǎn)市場(chǎng)是有效的。分析的步驟如下： </p>

4、;<p><b>　　(1)初始化指標(biāo) </b></p><p>　　此時(shí),即稱(chēng)αk為第k項(xiàng)貢獻(xiàn)率； </p><p>　　(5)確定主成分的個(gè)數(shù),建立主成分方程 </p><p>　　選取主成分個(gè)數(shù)常用的方法是根據(jù)累計(jì)貢獻(xiàn)率,一般以85%為界限,即若前K-1個(gè)主成分的累計(jì)貢獻(xiàn)率小于85%,而前K個(gè)主成分的累計(jì)貢獻(xiàn)率大于或等于8

5、5%,則就取K個(gè)主成分。 </p><p><b>　　2.2 3σ法 </b></p><p>　　基于3σ法,通過(guò)計(jì)算各個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)系列的中心值和標(biāo)準(zhǔn)差,得出偏離中心值1倍標(biāo)準(zhǔn)差的區(qū)間即［E-σ,E+σ］屬于正常運(yùn)行區(qū)間；偏離中心值1～2倍標(biāo)準(zhǔn)差的區(qū)間即［E-2σ,E-σ］和［E+σ,E+2σ］屬于基本正常區(qū)間；偏離中心值2倍標(biāo)準(zhǔn)差以上的區(qū)間即［-∞,E-2σ］

6、和［E+2σ,+∞］屬于異常區(qū)間。這樣就得到了評(píng)價(jià)供求關(guān)系協(xié)調(diào)度的5個(gè)區(qū)間。 </p><p><b>　　3 應(yīng)用分析 </b></p><p>　　3.1 指標(biāo)的選取 </p><p>　　借鑒西安、沈陽(yáng)等城市的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的選取標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r,本文選取的反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求協(xié)調(diào)關(guān)系的指標(biāo)體系:商品房銷(xiāo)售面積/竣工面

7、積x1;商品房空置面積/前3年商品房竣工量x2;商品房均價(jià)增長(zhǎng)率/人均可支配收入增長(zhǎng)率x3;商品房銷(xiāo)售額/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額x4；商品房竣工面積/銷(xiāo)售面積x5。 </p><p><b>　　3.2 原始數(shù)據(jù) </b></p><p>　　通過(guò)對(duì)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《房地產(chǎn)年度報(bào)告》上的數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、計(jì)算和整理,得到2000—2009年我國(guó)的房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)度指標(biāo)

8、如表1所示： </p><p>　　3.3 主成分分析 </p><p>　　利用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件進(jìn)行主成分分析。 </p><p><b>　　(1)初始化指標(biāo) </b></p><p>　　將表1數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，結(jié)果如表2所示。 </p><p>　　第一個(gè)主成分可以看成是x1,x2的綜合

9、變量,可以解釋為第一主成分反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)房供求匹配問(wèn)題和商品房的空置率；第二個(gè)主成分主要反映居民的購(gòu)買(mǎi)能力。所以在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)供求協(xié)調(diào)問(wèn)題時(shí),不僅要注重現(xiàn)房的供求匹配問(wèn)題和居民的購(gòu)買(mǎi)能力,還要注重將商品房的空置率保持在正常水平。從而促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。 </p><p>　　根據(jù)式(1)、式(2)、式(3),可求出房地產(chǎn)市場(chǎng)供求協(xié)調(diào)度指數(shù)K,見(jiàn)表6。 </p><p>　　3.

10、5 確定協(xié)調(diào)度指數(shù)區(qū)間 </p><p>　　基于3σ理論,選擇1倍標(biāo)準(zhǔn)差和2倍標(biāo)準(zhǔn)差作為預(yù)警區(qū)間的界限。通過(guò)計(jì)算得到房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)度指數(shù)數(shù)據(jù)的均值E=-0.015和標(biāo)準(zhǔn)差σ=2.770。根據(jù)3σ法計(jì)算房地產(chǎn)市場(chǎng)供求協(xié)調(diào)度指數(shù)預(yù)警區(qū)間如表7所示。 </p><p><b>　　3.6 結(jié)果分析 </b></p><p>　　根據(jù)以上計(jì)算的供求協(xié)

11、調(diào)度指數(shù)K畫(huà)出全國(guó)房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)度指數(shù)預(yù)警圖如圖1所示。 </p><p>　　從圖1 可以看出2000—2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求協(xié)調(diào)度指數(shù)K總體上是處于正常區(qū)間和基本正常區(qū)間的,從圖2可以看出 2000—2009年商品房空置率總體趨勢(shì)是下降的。從圖1可以看出,2000—2003年K值是不斷上升的,但還是保持在負(fù)向基本正常運(yùn)行區(qū)和正常運(yùn)行區(qū),即供大于求,供求市場(chǎng)萎縮。這也就說(shuō)明了在這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)消化了大量商品房

12、。K預(yù)警圖也顯示了從2004年供求指數(shù)走高至供不應(yīng)求,K值接近中間值,即供求接近平衡。2005年供求指數(shù)持續(xù)上升,說(shuō)明供求市場(chǎng)持續(xù)升溫出現(xiàn)供不應(yīng)求,2006年供求指數(shù)K有所下降,但依然處在正常運(yùn)行區(qū)間,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是供不應(yīng)求的狀態(tài)。2007—2009年房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)指數(shù)變化較大,其中2008年供求指數(shù)大幅度降低,但依然處在正常運(yùn)行區(qū)間,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是供不應(yīng)求,相應(yīng)地,2008年商品房空置率急劇增長(zhǎng)。可見(jiàn),2008年對(duì)商品房需求的降低是

13、相當(dāng)大的。2009年供求指數(shù)又大幅度的上升,但還沒(méi)有超過(guò)基本正常運(yùn)行區(qū)間。但2009年的商品房空置率有所下降。通過(guò)對(duì)圖1和圖2的分析,說(shuō)明了由主成分分析法建立的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求協(xié)調(diào)度指數(shù)對(duì)供求關(guān)系的分析是有效的。 </p><p><b>　　4 結(jié) 論 </b></p><p>　　通過(guò)以上的分析可以看出,利用主成分分析法對(duì)房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)關(guān)系進(jìn)行分析的結(jié)果基本符合市場(chǎng)

14、的實(shí)際情況。因此利用主成分分析法可以比較準(zhǔn)確地分析出房地產(chǎn)市場(chǎng)供求協(xié)調(diào)狀況,政府可以根據(jù)分析出的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控,以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　［1］郭濤，等.基于主成分分析法對(duì)房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)關(guān)系的分析［J］.科技信息,2007(14)：105-106. </p&g