城市土地價格影響因素分析

1、城市土地價格影響因素分析城市土地價格影響因素分析鐘帥發(fā)布時間:20110316摘要：摘要：利用中國35個大中城市2000—2008年的數(shù)據(jù)建立面板模型，對影響城市土地價格的因素進行實證檢驗。實證結(jié)果表明了長期內(nèi)城市土地價格與城市人口規(guī)模具有顯著的正相關(guān)關(guān)系，城市人口規(guī)模的擴張成為了土地價格不斷上漲的推動因素。與此同時，考量了居民收入水平、儲蓄水平以及房地產(chǎn)開發(fā)對城市土地價格變化的影響。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：城市，土地價格，人口規(guī)模，面板數(shù)據(jù)一

2、、理論探討一、理論探討中國自從1998開始啟動城市住房商品化改革以來，城市土地這一重要的自然資源和生產(chǎn)要素逐漸開始由市場機制進行配置。隨著中國城市住房商品化改革逐步推進，城市化進程的快速深入，對城市土地的需求持續(xù)高速增長。與此同時，伴隨著土地招標(biāo)、拍賣、掛牌以及協(xié)議出讓等交易制度的不斷發(fā)展和完善，中國城市土地市場逐漸形成，城市土地價格的形成、變化及其背后的推動因素成為理論界和實務(wù)界關(guān)注的焦點。Capozza和Helsley(1989)提

3、出的單中心城市地價的動力學(xué)模型認(rèn)為城市土地價格由農(nóng)業(yè)價值，轉(zhuǎn)換成本，區(qū)位價值和發(fā)展價值四部分構(gòu)成，而在長期由人口規(guī)模增長所表征城市發(fā)展速率才是造成城市間土地價格差異的根本原因。胡冠軍（2007）采用全國27個大中城市2000—2004年土地市場樣本數(shù)據(jù)建立城市地價水平的PanelData模型，驗證了城市人口規(guī)模與土地價格存在正相關(guān)關(guān)系?？律谱?、何鳴（2008）根據(jù)單中心城市模型和中國土地市場若干特點建立了城市地價檢驗?zāi)Ｐ停⒗玫丶壖暗?/p>

4、級以上城市地價的橫截面數(shù)據(jù)進行了計量分析，結(jié)果表明城市人口和收入是城市地價的重要決定因素。張娟鳳、賈生華（2008）基于衍生需求模型構(gòu)建理論框架，對長三角城市的實證研究認(rèn)為城市基礎(chǔ)設(shè)施投資強度、人均持有流動資產(chǎn)水平和城市住宅開發(fā)量三個決定因素對于解釋城市間住宅土地價格差異有顯著性貢獻。自從1998年國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》以來，城市住房商品化改到穩(wěn)健方差，消除序列相關(guān)對回歸結(jié)果的影響。模型回歸

5、結(jié)果如下：三、研究結(jié)論與啟示三、研究結(jié)論與啟示從回歸結(jié)果可以看出，整體上城市土地價格水平與城市人口規(guī)模、人均儲蓄水平和房地產(chǎn)開發(fā)水平均呈現(xiàn)顯著正相關(guān)，而土地價格同職工平均工資的正相關(guān)水平并不顯著，置信概率為0.073。首先，城市土地價格水平與城市人口規(guī)模為顯著的正相關(guān)關(guān)系，彈性系數(shù)為0.174，城市人口的增加直接推動了土地價格水平的上漲。如同單中心城市土地價格模型所揭示的那樣，在長期中城市人口的增長決定了城市的土地價格價格水平。實證分析

6、表明中國城市化進程的推進，城市人口規(guī)模的擴張成為了推動了城市土地價格水平的不斷上升的主要動力之一。其次，城市土地價格水平與城鎮(zhèn)居民的人均儲蓄余額顯著正相關(guān)，而與代表居民收入水平的城市職工平均工資的正相關(guān)水平并不顯著。收入和儲蓄同時形成成了城市人口對土地需求的購買了，然而實證結(jié)果表明中國城市居民通過購買商品住房而對城市土地形成的間接需求是由財富水平而不是收入水平主導(dǎo)的。最后，城市的房地產(chǎn)開放水平，即一個城市當(dāng)期房地產(chǎn)投資額占城市GDP的比