城市土地價(jià)格影響因素分析

1、城市土地價(jià)格影響因素分析城市土地價(jià)格影響因素分析鐘帥發(fā)布時(shí)間:20110316摘要：摘要：利用中國35個(gè)大中城市2000—2008年的數(shù)據(jù)建立面板模型，對(duì)影響城市土地價(jià)格的因素進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。實(shí)證結(jié)果表明了長期內(nèi)城市土地價(jià)格與城市人口規(guī)模具有顯著的正相關(guān)關(guān)系，城市人口規(guī)模的擴(kuò)張成為了土地價(jià)格不斷上漲的推動(dòng)因素。與此同時(shí)，考量了居民收入水平、儲(chǔ)蓄水平以及房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市土地價(jià)格變化的影響。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：城市，土地價(jià)格，人口規(guī)模，面板數(shù)據(jù)一

2、、理論探討一、理論探討中國自從1998開始啟動(dòng)城市住房商品化改革以來，城市土地這一重要的自然資源和生產(chǎn)要素逐漸開始由市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行配置。隨著中國城市住房商品化改革逐步推進(jìn)，城市化進(jìn)程的快速深入，對(duì)城市土地的需求持續(xù)高速增長。與此同時(shí)，伴隨著土地招標(biāo)、拍賣、掛牌以及協(xié)議出讓等交易制度的不斷發(fā)展和完善，中國城市土地市場(chǎng)逐漸形成，城市土地價(jià)格的形成、變化及其背后的推動(dòng)因素成為理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。Capozza和Helsley(1989)提

3、出的單中心城市地價(jià)的動(dòng)力學(xué)模型認(rèn)為城市土地價(jià)格由農(nóng)業(yè)價(jià)值，轉(zhuǎn)換成本，區(qū)位價(jià)值和發(fā)展價(jià)值四部分構(gòu)成，而在長期由人口規(guī)模增長所表征城市發(fā)展速率才是造成城市間土地價(jià)格差異的根本原因。胡冠軍（2007）采用全國27個(gè)大中城市2000—2004年土地市場(chǎng)樣本數(shù)據(jù)建立城市地價(jià)水平的PanelData模型，驗(yàn)證了城市人口規(guī)模與土地價(jià)格存在正相關(guān)關(guān)系。柯善咨、何鳴（2008）根據(jù)單中心城市模型和中國土地市場(chǎng)若干特點(diǎn)建立了城市地價(jià)檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停⒗玫丶?jí)及地

4、級(jí)以上城市地價(jià)的橫截面數(shù)據(jù)進(jìn)行了計(jì)量分析，結(jié)果表明城市人口和收入是城市地價(jià)的重要決定因素。張娟鳳、賈生華（2008）基于衍生需求模型構(gòu)建理論框架，對(duì)長三角城市的實(shí)證研究認(rèn)為城市基礎(chǔ)設(shè)施投資強(qiáng)度、人均持有流動(dòng)資產(chǎn)水平和城市住宅開發(fā)量三個(gè)決定因素對(duì)于解釋城市間住宅土地價(jià)格差異有顯著性貢獻(xiàn)。自從1998年國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》以來，城市住房商品化改到穩(wěn)健方差，消除序列相關(guān)對(duì)回歸結(jié)果的影響。模型回歸

5、結(jié)果如下：三、研究結(jié)論與啟示三、研究結(jié)論與啟示從回歸結(jié)果可以看出，整體上城市土地價(jià)格水平與城市人口規(guī)模、人均儲(chǔ)蓄水平和房地產(chǎn)開發(fā)水平均呈現(xiàn)顯著正相關(guān)，而土地價(jià)格同職工平均工資的正相關(guān)水平并不顯著，置信概率為0.073。首先，城市土地價(jià)格水平與城市人口規(guī)模為顯著的正相關(guān)關(guān)系，彈性系數(shù)為0.174，城市人口的增加直接推動(dòng)了土地價(jià)格水平的上漲。如同單中心城市土地價(jià)格模型所揭示的那樣，在長期中城市人口的增長決定了城市的土地價(jià)格價(jià)格水平。實(shí)證分析

6、表明中國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市人口規(guī)模的擴(kuò)張成為了推動(dòng)了城市土地價(jià)格水平的不斷上升的主要?jiǎng)恿χ?。其次，城市土地價(jià)格水平與城鎮(zhèn)居民的人均儲(chǔ)蓄余額顯著正相關(guān)，而與代表居民收入水平的城市職工平均工資的正相關(guān)水平并不顯著。收入和儲(chǔ)蓄同時(shí)形成成了城市人口對(duì)土地需求的購買了，然而實(shí)證結(jié)果表明中國城市居民通過購買商品住房而對(duì)城市土地形成的間接需求是由財(cái)富水平而不是收入水平主導(dǎo)的。最后，城市的房地產(chǎn)開放水平，即一個(gè)城市當(dāng)期房地產(chǎn)投資額占城市GDP的比