浙江省個人住房消費信貸業(yè)務發(fā)展對策研究【畢業(yè)論文】

1、<p><b>　　本科畢業(yè)論文</b></p><p><b>　?。?0 屆）</b></p><p>　　浙江省個人住房消費信貸業(yè)務發(fā)展對策研究</p><p>　　所在學院 </p><p>　　專業(yè)班級

2、 金融學 </p><p>　　學生姓名 學號 </p><p>　　指導教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　摘 要</b

3、></p><p>　　近幾年來，以住宅為主的房地產業(yè)成為浙江經濟的先導產業(yè)之一，加快住宅建設、啟動住宅消費，成為浙江省新的消費熱點和經濟增長點。個人住房消費信貸的發(fā)展能有效增加城市住房消費需求，促進區(qū)域經濟的發(fā)展。本文主要研究了浙江省個人住房消費信貸業(yè)務的發(fā)展現狀，研究表明，近幾年浙江個人住房消費信貸業(yè)務規(guī)模不斷擴大，品種日益豐富，成為金融機構利潤的新增長點。但是，其發(fā)展也存在很多問題，包括外部政策法律環(huán)

4、境不夠完善，個人征信體系建設相對落后，金融機構的風險管理和內控機制薄弱，消費者信用消費意識不夠理性等，直接阻礙其未來的健康發(fā)展。因此本文提出，從外部環(huán)境方面，要完善相關法律法規(guī)建設，加強區(qū)域政府的監(jiān)督、市場監(jiān)控與引導，完善個人信用制度，進一步健全和完善浙江住房二級市場；從金融機構方面，應加快發(fā)展住房信貸業(yè)務主體多元化，住房信貸產品多樣化，完善金融機構的服務質量和風險管理機制；從消費者方面，則要轉變消費觀念，形成健康、合理的住房消費心理，

5、提升自身的理財能力和信用意識。</p><p>　　關鍵詞：個人住房消費信貸業(yè)務；住房消費需求；風險管理；個人信用制度</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　In recent years, mainly residential real estate to become one of the leading

6、 industry in the national economy，to speed up housing construction and start of residential consumption become a new consumption hot spots and economic growth point. The development of individual housing consumer credit

7、can effectively increase the demand for housing consumption，to promote the development of regional economy. This paper mainly studies the personal housing consumption credit business in Zhejiang province,</p><

8、p>　　Keywords: Individual housing consumer credit business; Housing consumption demand; Risk management; Personal credit system</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　1 個人住房消費信貸概述1</p&g

9、t;<p>　　1.1 個人住房消費信貸的含義和分類1</p><p>　　1.1.1 個人住房消費信貸的含義1</p><p>　　1.1.2 住房消費信貸的分類2</p><p>　　1.2 個人住房消費信貸的作用3</p><p>　　1.3 國外住房消費信貸業(yè)務發(fā)展的經驗4</p><p&g

10、t;　　2 浙江省個人住房消費信貸業(yè)務發(fā)展現狀分析6</p><p>　　2.1 浙江省個人住房消費信貸業(yè)務發(fā)展的外部環(huán)境6</p><p>　　2.1.1 政府的政策環(huán)境6</p><p>　　2.1.2 浙江地區(qū)居民消費結構的升級8</p><p>　　2.2 浙江省個人住房消費信貸業(yè)務發(fā)展的現狀和特點9</p>

11、<p>　　2.2.1 貸款產品品種日益豐富9</p><p>　　2.2.2 居住支出穩(wěn)定增長10</p><p>　　2.2.3 住房貸款增幅下降11</p><p>　　3 浙江省個人住房消費信貸業(yè)務發(fā)展存在的問題分析13</p><p>　　3.1 法律法規(guī)政策不健全13</p><p>　

12、　3.2 金融機構業(yè)務開展、管理和風險防范方面的不足13</p><p>　　3.3 消費者信用體系建設相對落后15</p><p>　　4 促進浙江省個人住房消費信貸健康發(fā)展的對策16</p><p>　　4.1 完善相關法律法規(guī)和政府管理16</p><p>　　4.1.1 完善個人住房消費信貸的相關法律法規(guī)16</p&g

13、t;<p>　　4.1.2 提高地方政府在住房消費信貸市場中的作用16</p><p>　　4.2 加快住房消費信貸業(yè)務和管理模式創(chuàng)新19</p><p>　　4.2.1 加快住房消費信貸業(yè)務主體多元化19</p><p>　　4.2.2 細化住房消費信貸的種類20</p><p>　　4.2.3 提高金融機構服務質量

14、20</p><p>　　4.2.4 加強銀行個人住房消費信貸的風險監(jiān)管21</p><p>　　4.3 加強消費者信用體系建設21</p><p><b>　　結 論23</b></p><p><b>　　參考文獻24</b></p><p><b>

15、　　致 謝25</b></p><p>　　近幾年來，隨著我國社會主義市場經濟體制的不斷完善，住房制度改革的不斷深入，我國的城市居民也逐漸由原來的福利分房轉變?yōu)樽灾髻徺I商品房，在這新一輪消費結構優(yōu)化升級的過程中，汽車、住房等大宗消費的興起，可以預見，一個潛在巨大的住房市場將逐步形成。據統(tǒng)計，1991年我國商品房銷售面積是3025.46萬平方米，到2010年達到104349萬平方米，2010年個人住

16、房銷售面積達到全部商品房銷售面積的90％以上。由此可見，在國民經濟增長中，房地產業(yè)發(fā)揮著引導的作用，現代經濟的發(fā)展離不開房地產業(yè)。與此相對應，住房市場的發(fā)展同時必然增加對相關金融服務的需求。解決消費者資金不足、促進消費的成熟方法——消費信貸，在西方發(fā)達國家中是普遍存在的，它是房地產市場的重要組成部分，同時也是國民經濟快速、穩(wěn)定增長的重要因素之一。穩(wěn)步發(fā)展個人住房消費信貸對推動房地產市場的健康發(fā)展具有重要意義。然而，浙江省作為中國沿海經濟

17、發(fā)達城市，住房消費信貸規(guī)模增長在全國處于前列，發(fā)展模式上也有自身的一些特點，同時在個人住房消費信貸的發(fā)展過程中，也逐漸積累了一些問題。因此，本文選擇浙江省個人住房消費信貸業(yè)務發(fā)展中存在的問題進行分析，從中</p><p>　　1 個人住房消費信貸概述</p><p>　　1.1 個人住房消費信貸的含義和分類</p><p>　　1.1.1 個人住房消費信貸的含義&l

18、t;/p><p>　　消費信貸是由金融機構向消費者提供資金，用以滿足消費需求的一種信貸方式。（李國全，2010）</p><p>　　圖1 消費信貸機構圖</p><p>　　資料來源：http://baike.baidu.com/view/335682.htm</p><p>　　西方國家常說的消費信貸是指圖1中的狹義的消費信貸，而我國經濟生活

19、中常講到的消費信貸則是指圖1中的廣義的消費信貸。</p><p>　　個人住房消費信貸是指金融機構向消費者提供融資，以幫助其購買或建造住房、進行住房裝修或維修，從而達到提高居民生活水平，刺激消費，啟動經濟新的增長點的目的。</p><p>　　1.1.2 住房消費信貸的分類</p><p>　　個人住房消費信貸可根據貸款資金來源、貸款方式、購買房屋的類型、住房交易方

20、式等不同標準來進行劃分。</p><p>　　（1）按照貸款的資金來源劃分，可分為自營性個人住房貸款、委托性個人住房貸款與個人住房組合貸款。</p><p>　?。?）按照購買房屋的類型劃分，可分為個人商品住房貸款、個人經濟適用住房貸款、個人商業(yè)用房貸款。</p><p>　?。?）按照住房交易形態(tài)劃分，可分為首次交易住房貸款、再交易住房貸款。</p>

21、<p>　　（4）按照貸款方式可分為質押貸款、抵押貸款、保證貸款、抵押加階段性保證貸款（主要適用于個人住房貸款中的期房按揭貸款）。</p><p>　　表1 商業(yè)銀行各個人住房消費信貸類型的比較</p><p><b>　　續(xù)表</b></p><p>　　資料來源：中國建設銀行網站、中國農業(yè)銀行網站、中國銀行網站、中國工商銀行網站

22、</p><p>　　1.2 個人住房消費信貸的作用</p><p>　　個人住房消費信貸是消費信貸的重要組成部分，在西方發(fā)達國家中，其貸余額不僅大大高于中、短期消費信貸余額，而且在經濟生活中占有十分重要的地位。個人住房消費信貸的的作用主要表現在以下幾個方面：</p><p>　?。?）盡快提高生活水平，提前滿足享受高質量生活的愿望。當消費者解決了基本的溫飽問題之后

23、，追求高質量的生活、擁有自己的房子就成為每一個消費者的最大愿望，但是購房需要一大把錢，對于大部分的消費者來說，靠目前的收入是難以實現的。因此貸款買房就成為了許多消費者一生當中最重要的消費決定，它對消費者一生的生活產生了重要的影響。</p><p>　?。?）個人住房消費信貸的迅速發(fā)展直接刺激了對住房的需求，推動了房地產業(yè)和其他相關產業(yè)的的發(fā)展。發(fā)展住房消費需求，對于發(fā)展經濟可以起到推動作用，可以成為原動力，發(fā)展住

24、房消費信貸不僅會增強即期消費需求，化解市場需求約束，促使企業(yè)進入良性循環(huán)，而且能推動企業(yè)、個人投資的增長，拉動經濟的適度高速增長。</p><p>　?。?）個人住房消費信貸有助于人民幣匯率的穩(wěn)定。住房消費信貸的發(fā)展會起到擴大內需和刺激投資的雙向作用。這種雙向作用的發(fā)揮，可以減輕出口對實現宏觀經濟增長目標肩負的壓力，進而有助于人民幣匯率的穩(wěn)定，因為貨幣貶值的重要目的是刺激出口，在對出口依賴減輕的情況下，人民幣貶值

25、的意義自然也就降低。采取擴大內需的策略，可以形成“擴大消費需求——帶動投資回升——促進經濟增長”的經濟啟動新流程。</p><p>　?。?）個人住房消費信貸有利于增強國民的信用觀念。在我國，通過消費信貸的漸進發(fā)展，可以逐步改進國人傳統(tǒng)的消費習慣，轉變傳統(tǒng)的消費觀念，形成一個良性的信用消費行為，促進消費市場健康發(fā)展。</p><p>　　1.3 國外住房消費信貸業(yè)務發(fā)展的經驗</p&

26、gt;<p>　　國外的住房消費信貸業(yè)務發(fā)展的經驗主要有以下幾個國家：</p><p>　　（1）美國抵押貸款模式</p><p>　　絕大多數美國人建房或購房都要借助住房抵押貸款。美國的住房消費信貸市場分為—級市場和二級市場。一級市場是商業(yè)銀行、抵押貸款公司和儲貸機構向借款人發(fā)放住房消費貸款的市場；二級市場是房利美、吉利美等二級市場經營機構，通過發(fā)行住宅抵押債券籌措資金，向

27、商業(yè)銀行等一級市場貸款機構購買住房抵押貸款，同時向其提供更多的貸款資金來源的市場。一級抵押市場的主體是商業(yè)銀行等私人金融機構，例如美林銀行、花旗銀行、高盛銀行等；而二級抵押市場的主體是聯邦住宅抵押貸款協會等。美國的抵押貸款業(yè)務的主要品種有：可變利率抵押貸款、分享增值抵押貸款、循環(huán)住宅貸款標準固定利率抵押貸款、分期償還抵押貸款、“一攬子”交易抵押貸款、最后巨額付清抵押貸款。</p><p>　　（2）德國合同儲蓄模

28、式</p><p>　　對比于美國的抵押貸款模式來說，德國住房消費信貸的儲蓄體系是以居民為中心，按互助合作、合同約束、先存后貸、封閉運行的原理構筑的。儲戶與國家住房儲蓄銀行簽訂《建購房儲蓄契約》后，每月要按契約總額的5‰存入銀行。7年左右存款本息達到合同的50%，即取得契約總額的貸款權。（孫琪，2006）</p><p>　　德國的住房信貸模式是以市場配置住房資源為主體，實施比較廣泛的社會

29、保障。表現形式是合同儲蓄模式。它是計劃購房者與指定機構(通常是住房合作社)訂立資金存貸合同,按合同約定定期到指定機構儲蓄,當儲蓄額達到一定期限或數額后便自動取得從該指定機構獲得與儲蓄利率和數額掛鉤的住房抵押貸款權利。德國的住宅金融機構從事專門的住宅儲蓄融資，不得經營其他金融業(yè)務。主要的住房金融機構有住房儲蓄銀行。</p><p>　　（3）日本混合型金融政策模式</p><p>　　這種模

30、式的特點是，以央行為領導，民間金融機構為主體，政策性金融機構為補充，官民結合。政府住房金融機構有住房公團、住宅金融公庫、住宅融資保證協會等；民間的住房金融機構由包括住宅金融專業(yè)公司、住房社團、勞動金庫等。日本公共住房的供應模式，主要以日本住宅金融公庫、地方住宅供給公社和日本住宅都市整合公團為主體。其中住宅金融公庫承擔住宅資金融通的職責，后兩者直接負責建設和提供住宅。</p><p>　　日本的住宅供給中，使用政府

31、資金建造的“公共住宅”占有相當大的比重。政府提供公共住宅的主要方式有三種，分別是通過“住宅金融公庫”向建造或購買住宅的個人提供長期低息貸款；地方政府在中央政府的補貼支持下建設廉租住房；中央政府設立“日本住宅公團”為大城市的工薪階層提供住宅及宅基地。</p><p>　　2 浙江省個人住房消費信貸業(yè)務發(fā)展現狀分析</p><p>　　浙江省作為沿海經濟發(fā)達城市，是國內率先開展個人住房消費信貸

32、業(yè)務地區(qū)之一。從住房消費信貸開展以來，浙江地區(qū)個人住房消費信貸業(yè)務經歷了從無到有，從小到大，從單一到豐富的不同階段。近年來，隨著浙江省城鄉(xiāng)居民收入的不斷增加，人們消費觀念的不斷增強，浙江省個人住房消費信貸業(yè)務的規(guī)模也在迅速地擴張。</p><p>　　2.1 浙江省個人住房消費信貸業(yè)務發(fā)展的外部環(huán)境</p><p>　　2.1.1 政府的政策環(huán)境</p><p>　

33、　（1）中國人民銀行對于人民幣存貸款基準利率調整</p><p>　　個人消費信貸業(yè)務的發(fā)展很容易受到利率調整的影響，近年來中國人民銀行多次調整了貸款基準利率。</p><p>　　央行在2010年又做了如下調整（見表2）： 2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別都上調0.25個百分點；2010年12月26日，一年期存貸款基準利率分別上調

34、0.25個百分點。今年已經累計加息兩次50個基點。</p><p>　　表2 金融機構2006年~2010年人民幣存貸款基準利率調整表</p><p><b>　　續(xù)表</b></p><p>　　資料來源：中國人民銀行網站，2011年12月30日。</p><p>　　表3 加息前后首套、二套房客戶還款變化</p

35、><p>　　資料來源：杭州開元房地產集團有限公司</p><p>　　商業(yè)貸款方面：由表3可以看出，2010年10月20日，央行加息后，以貸款額為100萬商業(yè)貸款的房產、貸款20年計算：首套房基準利率加息后每月月供增加115.57元，總利息增加27737.29元；首套房八五折利息，加息后每月月供增加94.48元，總利息增加22676.12元。二套房上浮1.1倍利率，加息后每月月供增加130.

36、24元，總利息增加31256.73元。這些數據可以明顯的看出加息使得購房者要貸款買房時要支付更多的利息費用，抑制目前市場上一部分保值避險型的購房沖動，減少住房貸款。</p><p>　　以購房申請額度為50萬元純公積金貸款，還款年限為15年為例計算，在利率調整前每月還款約3666元，利率調整后每月還款約3711元，比利率調整前多支出45元。</p><p>　?。?）國家、省政府實施差別化

37、住房信貸政策</p><p>　　2010年4月14日溫家寶總理在北京召開國務院常務會議，明確指出了：堅決遏制住房價格過快上漲。各城市政府要切實負起維護房地產市場健康發(fā)展的責任。加強住房保障工作，增加住房建設用地有效供應。實行更加嚴格的差別化住房信貸政策，抑制投機性購房。加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。</p><p>　　浙江省政府也積極響應國務院的政策，積極開展更加嚴格的差

38、別化住房信貸政策。浙江省杭州市工商銀行決定從2010年4月16日開始正式實行差別化住房信貸政策。 2010年10月浙江省寧波市政府辦公廳下發(fā)《關于進一步貫徹落實國務院堅決遏制房價過快上漲文件精神的通知》，推出了住房“限購令”，這是寧波樓市一次嚴厲的調控。2010年11月浙江省杭州市桐廬縣開始實行差別化住房公積金信貸政策。與之前相比，新政策首次明確提出，對已經購買144平方米以上住房的職工家庭，購買第二套住房的，將暫停發(fā)放住房公積金貸款。

39、杭州新聞8H4y#I8D)xQ</p><p>　　e6j/i杭州新聞!| OgH/H,e"K</p><p>　　2.1.2 浙江地區(qū)居民消費結構的升級</p><p>　　圖2 浙江省2000~2010年城鄉(xiāng)居民可支配收入</p><p>　　資料來源：《浙江統(tǒng)計年鑒》</p><p>　　自改革開

40、放以來，浙江省經濟則以超過13%年增長率高速增長，城鄉(xiāng)居民可支配收入逐年攀升，消費需求和消費水平不斷提高，為浙江省消費信貸規(guī)模的擴大提供了廣闊的空間。浙江經濟迅速發(fā)展促進浙江城鄉(xiāng)居民收入屢創(chuàng)新高。2010年浙江省城鎮(zhèn)居民年均可支配年收入達到27359元，連續(xù)10年居全國首位；農村居民人均年純收入為11303元，連續(xù)26年居全國第一位(如圖2）。居民收入水平連年較大幅度的增長，明顯刺激了他們的消費欲望，浙江省消費品市場趨于活躍，居民收入的

41、增加為消費信貸的發(fā)展提供了堅實基礎。</p><p>　　根據最新的數據顯示，2010年浙江省城鎮(zhèn)居民收入和農村居民收入分別為27359元和11303元，從中可以看出2010年浙江省城鄉(xiāng)居民人均收入都再創(chuàng)新高，從而有效推動了以汽車和住房消費為主的消費結構升級。與此同時，浙江省城鄉(xiāng)居民消費結構的升級為浙江省個人住房消費信貸的發(fā)展提供了更加有利的基礎。</p><p>　　2.2 浙江省個人住

42、房消費信貸業(yè)務發(fā)展的現狀和特點</p><p>　　2.2.1 貸款產品品種日益豐富</p><p>　　當國家、省政府出臺一系列擴大住房消費的一政策舉措后，浙江省各主要城市內的一些中外資銀行抓住這個商機，擴大個人消費貸款的放款額度，一些銀行近年來還推出了個人綜合消費貸款、個人循環(huán)貸款等新產品。其中包括寧波銀行、農行、建行、交行和浦發(fā)等銀行。</p><p>　　中

43、國銀行溫州支行“易居寶”個人一手房直客式貸款無須開發(fā)商代理，購房者選擇樓盤更自主。該產品的特點在于買房時享受一次性付款的優(yōu)惠：房價折扣、少交稅費；保險、律師、公證一站式服務，各類費用減免優(yōu)惠；擔保方式更靈活；就近選擇辦理網點，不受地理區(qū)域限制。個人住房貸款的最高限額不超過所購住房價值的80%。人民幣個人住房貸款最長期限不超過30年，外幣個人住房貸款最長期限不超過8年。</p><p>　　中國農業(yè)銀行浙江分行推出

44、了個人住房循環(huán)貸款。該產品是針對那些購房者辦理了住房按揭貸款后，還有房屋裝修、購車位、購家居等融資需求，但因為所購住房已在銀行貸款時辦理了抵押手續(xù)，不能進行再融資，造成融資困境，又不好頻繁向親朋好友借錢，給生活帶來不必要的煩惱。該產品可一次抵押，循環(huán)使用，以其廣泛的貸款用途、便捷的用款渠道、循環(huán)的貸款額度等顯著特點，一經推出，就獲得了廣大客戶的一致好評。</p><p>　　寧波銀行相繼推出了住房擔保貸款和裝修擔

45、保貸款。住房擔保貸款的要求是個人住房擔保貸款存入寧波銀行不低于所購住房全部價款的30％的存款作為首付款，發(fā)放貸款總額，最高不得超過貸款經辦行認可的房地產評估的住房價值70%，貸款期限最長不得超過15年。貸款利率按人民銀行規(guī)定的同期限貸款利率執(zhí)行。而裝修擔保貸款單筆貸款金額起點人民幣5000元，一般不超過15萬元，利率適用于同檔次一般貸款利率，借款人需存相當于裝修款20％—30％的存款作為首付款，按月償還貸款本息。貸款最短為半年，最長期限

46、5年。貸款利率按人民銀行規(guī)定的同期限貸款利率執(zhí)行。</p><p>　　中國交通銀行杭州支行推出了一手房貸款產品。該產品不同于其他的房貸產品，它擁有豐富的配套貸款產品——裝修貸款、轉按貸款、e貸通等多種配套產品供您選擇；隨著您的一手住房貸款逐步歸還，您還可以再次使用已釋放出來的抵押額度，辦理其他貸款。該產品的貸款額最高可達房產價值的80%，貸款期限最長可達30年。</p><p>　　中國

47、郵政儲蓄銀行金華支行推出了個人二手房貸款，該產品主要的特點是貸款期限不受房齡限制，免費首付款監(jiān)管，拿到過戶回執(zhí)后，銀行代為支付首付款，保證買賣雙方的資金安全，資料齊全時最快2天審批，保證高效率的房屋買賣。該產品的單筆貸款最低1萬元，最高500萬元。</p><p>　　2.2.2 居住支出穩(wěn)定增長</p><p>　　表4 浙江省2003年~2010年農村居民全年人均住房支出</p&

48、gt;<p>　　資料來源：《2003年~2010年浙江統(tǒng)計年鑒》</p><p>　　表5 浙江省2003~2010年城鎮(zhèn)居民全年人均居住支出</p><p>　　資料來源：《2003年~2010年浙江統(tǒng)計年鑒》</p><p>　　浙江省居民消費水平隨著居民收入的增加而逐級提高。根據表4和表5，可以明顯地看出：2003年到2010年浙江省城鄉(xiāng)居民用

49、于住房支出錢款基本是逐年保持增加，為浙江省個人住房信貸穩(wěn)定發(fā)展提供了堅實的物質支持。</p><p>　　2.2.3 住房貸款增幅下降</p><p>　　從1990年開始，浙江地區(qū)的房地產投資就發(fā)展火熱，年均投資增幅在34%以上，而且投資的主要資金來源是銀行貸款，房地產開發(fā)投資量從1990年的9.54億元發(fā)展到2010年的3030億元，增加了317.61倍（見表6）。</p>

50、<p>　　表6 浙江省房地產投資額與中長期貸款額統(tǒng)計表</p><p>　　數據來源：《浙江統(tǒng)計年鑒》</p><p>　　由于房地產市場的火爆發(fā)展，確帶動了上游的建材行業(yè)的過度投資，一些行業(yè)的生產能力出現過剩的現象，以及政府一些政策的改變，近幾年來浙江省過快增長的房價漲幅持續(xù)回落，并逐步趨于穩(wěn)定，房地產開發(fā)投資量增幅下降，同時商業(yè)銀行等金融機構的個人住房貸款增幅開始下降（

51、見圖3）。</p><p>　　圖3 浙江省個人住房貸款增幅走勢圖</p><p>　　資料來源：中國宏觀數據挖掘信息系統(tǒng)、《浙江省金融運行報告》</p><p>　　2010年全年，浙江省主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社房地產人民幣貸款新增2.02萬億，年末余額同比增長27.5%，比上年末降低10.6個百分點。其中地產開發(fā)貸款新增1647億元，年末余額同

52、比增長24.7%，比上年末低79.5個百分點；房產開發(fā)貸款新增4269億元，年末余額同比增長23%，比上年末高7.2個百分點；個人購房貸款新增1.40萬億元，年末余額同比增長29.4%，比上年末降低13.7個百分點。</p><p>　　3 浙江省個人住房消費信貸業(yè)務發(fā)展存在的問題分析</p><p>　　3.1 法律法規(guī)政策不健全</p><p>　　首先，目前全

53、國都還沒有形成專門針對個人住房消費信貸方面的法律法規(guī)，沒有建立完善的法律保障體系，住房政策變動頻繁，商業(yè)銀行的操作缺乏相應的法律支持，在實踐中很容易引發(fā)關于住房消費信貸方面的經濟糾紛，致使法院在處理這類訴訟糾紛時常常束手無策，也使判決后難以執(zhí)行，而且使銀行不得不自己出臺一些復雜的、費力不討好的信用保障措施，給社會公眾造成銀行惜貸的形象。例如2010年浙江省杭州市就發(fā)布限購外地人買房，該政策出臺后，使得很多外來人員不能在杭州地區(qū)購買房屋，

54、而有些外來人在政策還沒有頒布前就支付了一筆定金給售房者，這個政策出來后，那些外來人就不能如預期的那樣買到房子從中就產生了購買者與銷售者之間的糾紛。2010年10月浙江省杭州市出臺《關于進一步加強我市房地產市場調控加快保障性住房建設的實施意見》，該意見出臺后，當即震動杭州樓市，很多人出現了“退房潮”，造成了多起房貸糾紛。</p><p>　　其次，在個人住房消費信貸過程中，由于市場因素和個人因素的存在，很容易產生道

55、德風險。我國中央政府、浙江省政府還沒有采取有效的措施完全規(guī)避道德風險。例如，沒有建立健全的社會保障機制。在一些像德、法、美等國的西方國家中，就是因為有比較健全的基本社會福利保障體制，有一些福利組織，如德國的住宅合作社、住房福利救濟組織等等，為失去住房的人提供廉價或免費住房，社會救濟金也在一定程度上考慮了基本的房租費用，廉租住房制度是政府購建一些低標準、低租金的住房，通過法律程序強制出租給以房屋設定為抵押標的的違約者，違約者可以交納比市場

56、價格低得多的房租入住，以解決違約人居住問題，所以法院能“殘酷”地拍賣違約住房，把借款人攆出房屋。然而在我國，甚至是在浙江省，情況確是相反的：一旦拍賣違約住房，借款人就會面臨無家可歸的局面。</p><p>　　3.2 金融機構業(yè)務開展、管理和風險防范方面的不足</p><p>　　首先，金融機構內部控制漏洞。主要體現在以下三個方面：</p><p>　?。?）對購房

57、人還款能力的評估方式過于簡單</p><p>　　主要是指銀行對購房人還款能力及抵押房地產的評估和變現能力分析等工作不到位。在對購房人還款能力的評估的方面上，不但要求購房人提供自己的收入證明，還應該要求提供單位證明、家庭收入、學歷、個人職位、配偶工作、健康狀況等情況，這樣就能更加客觀地、準確地對購房人的整體的一個信用進行評估。因為房地產市場具有很強的區(qū)域性和一定的壟斷性，以及房地產本身具有獨一無二性，從而會導致房

58、地產的快速變現價格大幅度偏離其正常市場價值或評估價值，所以對那些抵押的房地產我們不能僅是做一個簡單的評估，還應做一系列更為詳細的具有參考價值的變現能力分析。2010年浙江省臺州市的王先生因自己周轉不靈，將自己在臺州市的一座樓房抵押給銀行，該銀行只是做了一個單一的房產評估，沒有具體說明其他事項，后因市場原因，該房屋的價格下降，王先生就向法院提出還款時要減去房價差價，產生了糾紛。</p><p>　?。?）貸前審查不

59、到位</p><p>　　對貸款人貸前審查不到位，即對借款人的資金來源、收入與貸款后月償還比率、借款人社會信用等因素都掌握的不夠準確，并且沒有建立相應的真正具有參考價值的檔案，銀行間也缺乏必要的資源共享和流通，是一個很明顯的漏洞。造成了有的購房者利用銀行間信息溝通不暢，其收入證明一式多份，在不同的銀行按揭貸款，在多處購房；能證明貸款者還款能力的收入證明水分較大。例如，浙江省麗水市中國建設銀行多次發(fā)放貸款給陳女士時

60、，改行沒有充分做好貸款前的審查工作，沒有充分掌握好借款人的還款能力和信用的一個鑒定，導致后續(xù)陳女士無法歸還貸款，造成經濟糾紛，給銀行造成了重大的損失。</p><p>　?。?）對外部經濟環(huán)境變化缺乏分析和對策</p><p>　　由于個人住房貸款還款期限長，使得房地產業(yè)與總的經濟趨勢和宏觀經濟周期變化的關系非常密切。當房地產泡沫破裂，公眾購房欲望受挫，房地產價值大幅貶值時，就會在很大程度

61、上對銀行貸款資金回收構成威脅。經濟的蕭條，使得原來一部分借款人失業(yè)，沒有了還款來源，造成不良貸款。而且，目前個人住房貸款采用浮動利率，果貸款利率突然變化較大，使借款人的每月還款金額加大，每月還款負擔加重，某種程度上貸款違約率也會增加。未設置專業(yè)的部門，對未來經濟趨勢和房地產價格走向做一個的預期，比如經常性地(每季度或每半年)通過對宏觀經濟資料和房地產市場資料分析，從而對近一年內的房價做一個較為準確地預期，對近三年內的房價做一個較為大致的

62、分析，是一種銀行內部控制的漏洞。例如，由美國的次貸危機引發(fā)的全球性金融危機，對世界各國經濟產生了深刻的影響。這百年一遇的金融危機，幾乎沒有一個國家免遭打擊，當然，中國也不能例外。然而很多銀行和信貸機構沒有充分地掌握事態(tài)變化以及造成的影響，很多借款人不能正常履行還款，各類銀行和信貸機構沒有及時作出應對，造成了重大的經濟損失。</p><p>　　3.3 消費者信用體系建設相對落后</p><p&

63、gt;　　個人住房貸款主要涉及銀行和個人（借款人）兩個方面，而這兩者之間的行為就像是一種博弈。因為我國目前還沒有完全建立個人信用制度，個人的信用情況更加是無從談起，所以上述的那種博弈也就成為一種非對稱信息的博弈。而上述提到的非對稱信息是指個人擁有的，但是銀行不擁有的信息。因此，往往在實踐中就產生了道德風險同逆選擇的問題?！坝蓞⑴c人選擇錯誤行動引起的問題”稱為“道德風險”，由“參與人選擇錯誤信息引起的問題”稱為“逆選擇”，即道德風險問題存

64、在于非對稱信息發(fā)生在合同之后，逆選擇問題存在于非對稱信息發(fā)生在合同之前。</p><p>　　所謂個人信用制度是指能證明、解釋和查驗自然人資信而建立的一系列具有法律效力的行事規(guī)則，它是發(fā)展消費信貸的一項基礎性工作。當今發(fā)達的市場經濟國家大多已建立起完備、嚴密、透明的個人信用網絡，每個人的信用記錄無論好壞都可以在任何一家銀行查到，銀行自然可以據此判斷把錢借給某個人有沒有風險。</p><p>

65、;　　目前，理論界普遍認為，個人住房款風險加大除個人信用觀念淡薄外，關鍵原因還是由于我國以個人信用記錄為主體的信用管理制度尚未建立。應該說，這種觀點有其正確的一面，但并不完全準確。市場經濟是一種信用經濟，市場交易離不開信用基礎。從個人信用來看，它包括道德信用和資產信用兩部分。在明確道德信用的同時，還應該緊抓資產信用的調查和評價，因為，是這兩種信用的缺失共同影響著個人住房貸款業(yè)務發(fā)展。</p><p>　　例如浙江

66、省原有的個人消費信貸信用原指標體系系給農業(yè)銀行浙江省分行個人消費信貸信用評估產生了積極的作用。但是，隨著環(huán)境的變遷，該指標不能再適應時代的發(fā)展。只有80分以上才能享有農行的個人住房消費信貸。然而，根據最新數據顯示，38%的客戶才有資格成為農行的個人住房消費信貸客戶，門檻過高。這些說明了浙江省個人信用制度存在著不足之點。</p><p>　　4 促進浙江省個人住房消費信貸健康發(fā)展的對策</p><

67、;p>　　4.1 完善相關法律法規(guī)和政府管理</p><p>　　4.1.1 完善個人住房消費信貸的相關法律法規(guī)</p><p>　　加強防范浙江省個人住房消費信貸過程中產生的道德風險，主要從以下兩個方面來著手：一個方面是由浙江省政府作為主體建立相關的社會保障機制，將抵押物同個人的生活必需品相分離，由政府提供生活必需品，如廉租屋、經濟適用房、公共租賃房等等。在個人不能清償貸款，法院強

68、制拍賣抵押住房后，個人的基本生活能得到必要的保障。另一個方面，要建立完善的法律保障體系。因此，只有真正意義上作到了上述兩個方面，個人在進行選擇時才會意識到，一旦違約的成本是巨大的，自己的居住條件會惡化，社會信任度將會降低，這樣才能做出明智合理的選擇，銀行的債權才能得到保障。</p><p>　　浙江省政府相關部門要盡快頒布實施個人信用制度法規(guī)及其配套設施，以盡快從單位信用保證和道德約束逐步過渡到以個人信用保證為主

69、和法律制約的信用中來，用法律的形式對個人賬戶體系、個人信用的記錄和移交、個人信用檔案的管理，個人信用級別的評定、批露和使用，個人信用主客體的權利義務及行為規(guī)范作出明確規(guī)定。浙江省相關部門要頒布一些有關個人信用征信及信用評級管理辦法、個人信用征信管理試行辦法的法規(guī)。</p><p>　　2010年9月30日中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》銀發(fā)〔2010〕275號，

70、該通知中明確指出：“各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定?！边@些規(guī)定都說明了，現在國家根據現行的形勢，積極完善完善差別化住房信貸政策。浙江省各地方政府應該更加積極完善差別住房信貸政策，使浙江省大多數人

71、能夠買得起房，縮小浙江省各地區(qū)購房差距，從而促使浙江省個人住房消費信貸市場朝著穩(wěn)定的方向發(fā)展。</p><p>　　4.1.2 提高地方政府在住房消費信貸市場中的作用</p><p>　?。?）修建和改善城市社會保障性住房</p><p>　　無論是發(fā)達國家，還是發(fā)展中國家，每個國家的城市都會存在一部分最低收入者，他們是住房困難戶更是經濟困難戶，即使貸款條件十分優(yōu)惠

72、，他們也難以擁有自己的住房，因此各國都有一套城市住宅保障辦法，如日本的公營住宅，美國的住房保障制度。社會保障房帶有明顯的福利性質，起到了維護社會安定，縮小貧富差距的作用。政府出資或補貼修建城市社會保障性住房。對我國來說，還可起另外一個作用，即用以安置無法清償抵押貸款的人。此舉，既可以減輕借款人的心理壓力，又可以分擔銀行風險，提高個人住房抵押貸款的安全性。浙江省要想加快個人住房消費信貸的健康發(fā)展，就要加大對經濟適用房、廉租房、限價房、經濟

73、租賃房等的建設。浙江省一部分地區(qū)在社會保障性住房方面有了一定的規(guī)模。例如浙江省寧波舟山市新增經濟適用住房2200套以上，新增公共租賃住房2800套以上，不斷滿足低收入住房困難家庭享受廉租住房和經濟適用住房政策。2010年浙江省天臺縣的《天臺報》公示新增經濟適用住房保障對象478戶，新城柳岸花園61000平方米經濟適用住房6月初完成主體工程。</p><p>　?。?）加強住房價格管理</p><

74、;p>　　根據最新數據，2010年浙江房屋銷售價格同比上漲11.1%，2010年新建住宅銷售價格同比上漲15.3%。其中，經濟適用房銷售價格與上年持平，商品住宅銷售價格上漲16.1%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲20.8%。分地區(qū)看，11個設區(qū)市新建住宅銷售價格均上漲，其中漲幅最大的3個城市分別為：嘉興市上漲25.4%，紹興市上漲22.5%，臺州市上漲18.5%。二手住宅銷售價格同比上漲7.9%，其中漲幅最

75、大的3個城市分別為溫州市上漲18.4%，紹興市上漲15.2%，嘉興市上漲12.8%。</p><p>　　房價過快上漲很容易引發(fā)資產泡沫，影響金融穩(wěn)定和經濟健康發(fā)展，因為房產和金融密不可分，很多住房者要用一生的資產購房，房價增長超過了購房者的經濟能力，很多購房者就減少了購買欲望，影響了住房消費信貸的增長。為此，浙江省各級政府部門應該堅決取消各種不合理收費，合理降低房地產開發(fā)企業(yè)的利潤率，將土地出讓金由一次性償付改

76、為分年度按期支付，從而相對增強居民的購買能力。通過控制土地成本、削減各種稅費，可以平抑住房價格。</p><p>　?。?）提高居民收入水平，完善社會保障體系。</p><p>　　提高居民的現實收入和預期收入，重點應放在居民的預期收入的提高上，通過失業(yè)保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等體制的建立和完善，解除居民的后顧之憂，以刺激人們的住房消費欲望；再通過運用住房信貸貼息政策，減輕個人住房抵押貸款

77、風險。2010年浙江省“兩會”上，浙江省省長呂祖善作政府報告時說：“繼續(xù)提高企業(yè)職員養(yǎng)老保險參保率，積極推動基本養(yǎng)老保險關系省內轉移和跨省轉移，落實各級政府保障性住房保障責任，逐步解決城鎮(zhèn)中低收入住房困難的問題，從而進一步完善浙江省的社會保障體系?！?lt;/p><p>　　（4）建立和完善政府擔保制度，充分發(fā)揮政府的支持作用，控制擔保風險。</p><p>　　由國家或省政府廳設立專門的抵押

78、貸款擔保機構，主要為中低收入者的信用消費提供擔保，目的是在維護抵押權人利益的前提下鼓勵和刺激消費，促使眾多的保險公司和民間擔保公司為信用消費提供保險與擔保，以分散風險。政府在必要時應該對信貸雙方進行信用擔保，增加金融企業(yè)的安全性。政府擔保制度是分散風險的有效做法，在新加坡、法國、德國、英國、美國等西方國家，購房者均可獲得由政府擔保的幾十家銀行和存款公司提供的貸款。特別是美國的政府擔保制度最為完善和具有代表性。美國政府通過成立聯邦住宅管理

79、局、退伍軍人管理局直接介入住宅市場，其中，聯邦住宅管理局對貸款人提供有政府支持的抵押貸款擔保，促使貸款人發(fā)放住房貸款。其具體做法是建立互助抵押保險基金，該基金由借款人支付的保險費組成，以此對貸款人的貸款損失進行補償。退伍軍人管理局則對達到規(guī)定服役時間的退伍軍人提供住房貸款擔保，擔保金額一般為貸款額的60%左右，擔保費用全部由政府承擔。由于美國政府機構的直接介入，并為符合標準的抵押貸款提供全額擔保，從而大大推動了住宅的增長。不僅如此，美國

80、政府機構還成立了專門的機構即聯邦儲蓄與貸款保險公司給發(fā)放住宅抵押貸款的金融機構提供擔保，大</p><p>　　（5）完善住房公積金制度</p><p>　　住房公積金制度在籌集住房資金、加快住房建設、解決城鎮(zhèn)居民住房問題等方面都發(fā)揮了巨大的作用。要嚴格按照“住房委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督”的原則，來規(guī)范住房公積金的管理，加強對住房公積金管理的監(jiān)督。按照《住

81、房公積金管理條例》的規(guī)定，建立職工個人住房公積金帳戶。住房公積金應當用于職工購買、建造、翻修、大建自住住房，任何單位和個人不得挪作他用。在住房公積金的歸集、使用和管理過程中應該重點考慮下面幾點：①擴大住房公積金的歸集覆蓋面。②發(fā)展組合貸款。③理順住房公積金的使用結構。</p><p>　　4.2 加快住房消費信貸業(yè)務和管理模式創(chuàng)新</p><p>　　4.2.1 加快住房消費信貸業(yè)務主體多

82、元化</p><p>　　我國現今的住房消費信貸市場上，銀行機構在個人住房貸款在占主導地位，小型的信貸公司、典當公司等等專業(yè)性金融公司在個人住房貸款方面也發(fā)揮著重要的作用。因此，加快住房消費信貸業(yè)務主體多元化，是完善浙江省乃至全中國個人住房消費信貸市場健康發(fā)展的有效途徑之一。</p><p>　　浙江省可以借鑒其他各省中成功的案例，發(fā)展屬于浙江特色的專業(yè)性金融公司，像小額信貸公司、典當行、

83、消費金融公司。例如，北京的北銀消費金融有限公司和上海的中銀消費金融公司；攀枝花市的促進就業(yè)小額貸款融資擔保有限公司，該公司住房產品的特色是手續(xù)簡便，高效快捷；多種貨幣靈活選擇；市場特惠貸款擔保利率；更高的貸款擔保成數。該產品的貸款擔保最高額度可達到房產價格或評估價格的80%，貸款擔保期限最長為10年，低率月息1％起，依銀行審核條件而定。</p><p>　　保險公司也屬于住房消費信貸業(yè)務主體之一，加快發(fā)展保險公司

84、房貸產品對于消費信貸市場的穩(wěn)定發(fā)展。例如，?？等藟郾ｋU有限公司推出了“穩(wěn)居一生”房貸豁免至尊保障計劃，它不同于其他的傳統(tǒng)房貸產險。大部分老百姓購買住房，都需要向銀行貸款，如果因意外、疾病身故或者全殘，無法繼續(xù)償還貸款的話，他還沒有還完貸款的房子有可能被銀行查封或者被拍賣。如果購買了“穩(wěn)居一生”房貸壽險的話，當出現以上情況的話，保險公司會幫助償還剩余貸款，而房屋仍然屬于客戶自己。該產品是?？等藟郾ｋU公司專門為購房者提供的一種保障服務，幫助

85、購房者規(guī)避由于人身風險而造成的不能償還房屋貸款的風險。</p><p>　　而且當今社會科技網路技術迅猛發(fā)展，網路貸款平臺也越來越受到消費者的青睞。網路貸款平臺的優(yōu)點有：手續(xù)簡單，審批快捷，一筆申請推薦多家機構，成功率高；實時在線查詢貸款進度，真正做到輕松貸款，足不出戶。例如上海的易貸中國，就是網路貸款平臺的成功范例。易貸中國是以大量的合作機構為基礎，為客戶匹配最合適、利率最低的產品，并盡可能為客戶減少貸款辦理環(huán)

86、節(jié)中不必要的費用支出。通過易貸中國申請個人信用類貸款無需任何服務費用，全程100%免費服務。浙江省也可以借鑒上海易貸中國這個成功的案例，建立屬于浙江省自己的網路貸款平臺。</p><p>　　4.2.2 細化住房消費信貸的種類</p><p>　　在當今的個人住房消費信貸市場上，存在著不同類型的貸款申請人，而每一種類型的貸款申請人可用于還款的現金又各自不同。為了使其可能用于還款的現金流與實

87、際的償還貸款的現金流相吻合，就需要有不同的抵押貸款方式來滿足其要求。這就需要根據細分市場的原則，逐步推出多元化的住房金融工具，提供適應不同年齡、不同收入群體借款人需要的多樣化的貸款品種系列。例如，中國建設銀行推出的“樂得家”是建設銀行個人住房貸款的品牌產品，旨在支持個人在中國大陸境內城鎮(zhèn)購買、大修各類型住房，提高個人住房支付能力。中國農業(yè)銀行推出的無擔保無抵押，低利率4.86%起，50萬高額個人信用貸款。</p><

88、p>　　中國農業(yè)銀行推出的金鑰匙“安居好時貸”個人貸款系類產品，是農業(yè)銀行的一個明星品牌，主要包括個人住房循環(huán)貸款、個人住房接力貸款、個人住房與公積金組合貸款、個人住房一手貸款、個人住房貸款還款假日計劃、置換式個人住房貸款等等。</p><p>　　4.2.3 提高金融機構服務質量</p><p>　　首先，作為住房消費信貸業(yè)務的發(fā)展主體——各類銀行和專業(yè)性的金融公司，都要在內部管理

89、上應明確各部門的責權和分工，加強信貸部門和其他部門之間的聯系，舉辦各種業(yè)務培訓和行業(yè)之間的交流，提高從業(yè)人員的綜合素質。而且還可以制定相應的獎懲措施，充分調動信貸人員的積極性。例如對于選定的客戶優(yōu)良、發(fā)放貸款認真負責、貸款相關效益顯著的信貸人員，就可以采取多種有效方式給予獎勵；對個貸工作操作失誤的工作人員，要區(qū)別不同情況，嚴格遵守規(guī)范化的管理措施，給予懲罰。</p><p>　　其次，浙江省的銀行等金融機構應該要

90、一步簡化居民辦理按揭貸款的手續(xù)，減少各項的費用，鼓勵居民購房貸款。雖然基于安全性考慮，申請貸款的程序必須要復雜點。但為了減輕借款人的精力損耗，貸款機構應提供更為專業(yè)化、程序化、標準化的服務，盡量減少借款人的工作量，縮短審批時間，促使廣大消費者不僅會有貸款意愿，而且易于付諸實踐。銀行還可適應不同居民的需要分別采用遞進還款、月均還款、遞減還款的方式，根據職工年齡不同貸款期限不同，接近退休年齡的工人貸款期限稍短一些；年輕的國家公務員和企事業(yè)單

91、位工作人員貸款期限可長達30年以上。</p><p>　　4.2.4 加強商業(yè)銀行個人住房消費信貸的風險監(jiān)管</p><p>　　個人住房貸款的風險管理是商業(yè)銀行整個風險管理中的一部分，商業(yè)銀行風險監(jiān)管機制又直接影響消費信貸業(yè)務的發(fā)展。因此，加強商業(yè)銀行個人住房消費信貸風險監(jiān)管成為目前各大銀行的工作重點之一。</p><p>　　首先，要建立一個統(tǒng)一的個人住房貸款風

92、險管理網絡體系。具體做法是：統(tǒng)一業(yè)務操作平臺，改變目前個人住房貸款手工和分地區(qū)核算管理模式，建立全部統(tǒng)一的基本核算管理模式，避免由于操作平臺差異造成個人住房貸款風險管理的地區(qū)差異性；通過集中數據來集中對客戶的監(jiān)管；兼顧地區(qū)差異，避免由于手工操作和分地區(qū)管理帶來的操作風險。</p><p>　　其次，不斷完善房地產評估制度。個人住房貸款一般期長，抵押物的評估價值的高低對于商業(yè)銀行風險管理具有重要的參考價值。因此，各

93、大銀行應該找一個較權威性的中介機構，監(jiān)督并規(guī)范評估行為。</p><p>　　4.3 加強消費者信用體系建設</p><p>　　主要是從以下兩方面來加強消費者信用體系建設：</p><p>　　(1) 轉變傳統(tǒng)消費觀念，形成健康、合理的住房消費心理</p><p>　　首先，政府、銀行金融機構專業(yè)性金融公司要加大宣傳力度，增強居民的信用消費

94、觀念。大力宣傳發(fā)展健康、合理的消費信貸對于擴大內需、有效刺激消費、促進國民經濟穩(wěn)定發(fā)展有著重大的意義。 2009年中國人民（銀行工作會議中強調“鼓勵合理發(fā)展消費信貸，落實和制定有關信貸政策措施，有針對性地培育和鞏固消費信貸增長點，支持居民解決和改善住房條件”。浙江省也積極引導居民樹立與現實經濟狀況相適應的正確消費觀念，逐步改變傳統(tǒng)的“儲蓄—購物—儲蓄”的消費方式，提倡新型的“貸款—購物—還債”的消費方式，真正意義上是在思想意識

95、上接受住房消費信貸這一新生事物，擴大即期消費。</p><p>　　其次，要提高金融部門的服務意識，廣泛地向全省居民宣傳發(fā)展健康、合理的住房消費信貸的重要意義及業(yè)務操作具體方法，加強該業(yè)務的咨詢服務力度，消除全省居民的顧慮，正確引導全省居民的住房信用消費行為。</p><p>　　(2)提升消費者自身理財能力和信用意識</p><p>　　首先，作為房地產市場交易的

96、主體——居民，在整個住房消費過程中需要提高自身的理財能力，樹立正確的消費觀念，合理進行住房消費，選擇合理的住房消費信貸產品。在房地產交易市場上，購房者也跟銀行等金融機構和專業(yè)性金融公司一樣，都需要防范消費信貸市場上產生的利率風險，這就要求購房者在貸款購買房屋時應根據自己的需求特點、經濟狀況、投資理財的特點以及收入變化預期來決定自己的貸款方案，選擇適合自己的住房消費信貸產品。</p><p>　　其次，在當今的信用

97、經濟時代中，誠信的社會價值也越來越受到重視，在申請個人信貸業(yè)務時，有著不良信用記錄的客戶將會遇到“高門檻”，甚至被拒貸。因此，就要求消費者在享用住房消費信貸的同時要注重提高自己的風險管理能力和信用意識，通過利用自身的信用來合理理財，提高自己的生活品質，享受更多的生活便利。</p><p><b>　　結 論</b></p><p>　　本文根據國內外個人住房消費信貸

98、業(yè)務，主要分析了浙江省個人住房消費信貸的發(fā)展現狀、趨勢以及存在的問題，并提出了發(fā)展浙江省個人住房消費信貸業(yè)務的對策建議。通過本文研究，得出以下結論：</p><p>　　個人住房貸款業(yè)務作為個人銀行業(yè)務的一種，是各大商業(yè)銀行重要的一項資產業(yè)務。這項業(yè)務開展的如何，貸款質量以及能否安全回收，與銀行盈利能力的高低及銀行的社會形象息息相關。在市場經濟條件下，特別是融資渠道多樣化的今天，其風險點及風險防范的措施亦越來越復

99、雜。因此，我國商業(yè)銀行必須盡快建立和健全個人信貸業(yè)務的風險防范管理體系，加強對個人住房貸款業(yè)務的操作風險、道德風險、市場風險等可能招致造成資產損失的風險進行有效控制。進一步加強企業(yè)文化和基礎設施建設，建立科學的個人住房信貸業(yè)務信息管理系統(tǒng)，從而實現銀行經濟價值的最大化。</p><p>　　此外，我們還應該積極拓寬思路，學習國外先進管理經驗以減少個人住房貸款的風險，積極鼓勵采取市場化的手段轉移風險，推進資產證券化

100、市場的發(fā)展，比如開展個人住房抵押貸款證券化，以調節(jié)銀行短存長貸的結構匹配，緩解銀行流動性壓力，增強銀行整體抗風險能力。專業(yè)性金融公司要不斷創(chuàng)新，生產出更多適合廣大城鄉(xiāng)居民的個人住房消費信貸產品。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1]任麗娜．商業(yè)銀行住房消費信貸風險控制體系構建及對策[J]．中國商界，2010(2)．</p>

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