房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理芻議

1、<p>　　房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理芻議</p><p>　　摘要：現(xiàn)階段，房地產(chǎn)項目的開發(fā)要求施工方不僅要完成合同的標(biāo)準要求，同時還要滿足國家標(biāo)準以及政府要求，因此項目的設(shè)計管理在整個房地產(chǎn)項目中占有著重要的地位。房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理工作決定著未來整個項目的成敗，因此本文就作者工作經(jīng)驗總結(jié)房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理需要的幾點條件進行了簡單的闡述，以供參考。 </p><p>　　關(guān)鍵詞

2、：房地產(chǎn)項目；設(shè)計管理；設(shè)計研發(fā)部；設(shè)計單位 </p><p>　　中圖分類號：F293文獻標(biāo)識碼： A前言： </p><p>　　房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理工作決定著房地產(chǎn)項目的成敗，設(shè)計管理的不合理會影響項目的整體進度，導(dǎo)致工程停滯，成本增加等損失。房地產(chǎn)行業(yè)是需要把社會各種資源合理整合到一起才能完成一個開發(fā)的項目，而其中的設(shè)計工作是自始至終貫穿下來的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商在選擇設(shè)計公司的

3、時候要多方考量。下面舉例談?wù)劚救藢Ψ康禺a(chǎn)項目開發(fā)過程中設(shè)計管理的看法。 </p><p>　　1、房地產(chǎn)項目開發(fā)所需的社會資源及設(shè)計單位的選擇 </p><p>　　1.1 房地產(chǎn)行業(yè)是一個資源整合的行業(yè)，而在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中需要整合的企業(yè)主要包括負責(zé)市場調(diào)查的策劃公司、地質(zhì)勘察院、規(guī)劃設(shè)計公司、建筑工程總承包公司、專項分包公司、園林市政工程施工單位等。1.2 一個項目從前期策劃、概念

4、規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計，有很多個階段，每一個階段對設(shè)計的要求是不一樣的，因此作為房地產(chǎn)開發(fā)商要愿意出更高的成本來與一家有實力的高水平的設(shè)計單位合作。但是往往高水平的設(shè)計單位都有著豐富的相關(guān)項目的設(shè)計經(jīng)驗，所以就要考察項目總設(shè)計師是否配合房地產(chǎn)開發(fā)商，能否聽從建設(shè)單位的指導(dǎo)和意見，從而能夠順利實現(xiàn)建設(shè)單位的設(shè)計目標(biāo)和主要意圖。2、房地產(chǎn)項目的策劃 </p><p>　　2.1

5、一個房地產(chǎn)項目的完成通常需要經(jīng)歷三個階段：一是前期的規(guī)劃設(shè)計階段、二是施工建設(shè)階段、三是經(jīng)營階段。項目的策劃和規(guī)劃設(shè)計，需要經(jīng)過全面、細致、深入的市場調(diào)查和分析研究。沒有完善的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及產(chǎn)品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的準確定位，規(guī)劃設(shè)計也就無從談起。因此一個成功的項目取決于周密的調(diào)查研究。房地產(chǎn)開發(fā)商需要委托一家專業(yè)的策劃公司對當(dāng)?shù)氐氖袌鲞M行深入的調(diào)查研究并收集相關(guān)的基礎(chǔ)資料，同時要求策劃公司能及時

6、捕捉市場的變化和發(fā)展趨勢，并體現(xiàn)到項目的策劃設(shè)計當(dāng)中，在實際施工前做出及時有效的改變。 </p><p>　　作者本人在工作中參與了對于鄯善縣房地產(chǎn)市場的調(diào)查，以此舉例闡述調(diào)查研究注意要點：鄯善縣房地產(chǎn)市場調(diào)查。鄯善縣堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，堅定不移地實施優(yōu)勢資源轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略和“強農(nóng)、興工、促旅、活水、宜居、育人”的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷深化改革，擴大開放，加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，國民經(jīng)濟快速發(fā)展，社會各項事業(yè)不斷

7、取得新的進步，城鄉(xiāng)面貌有了新的改善，人民生活水平顯著提高。消費者對房子的需求也更加迫切，改善居住條件仍是其購房的首要目的。保障性住房建設(shè)是一項利民利國的民生工程。近年來鄯善縣緊緊圍繞“民生建設(shè)年”活動，大力支持廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、集資建房（統(tǒng)建住房）等保障性住房建設(shè)，為中低收入家庭改善住房條件提供更有力的保障。 </p><p>　　并且十一·五”時期是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要時期，鄯善

8、縣通過推行住房保障制度，逐步形成了普通商品住房、限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房、集資住房等多層次住房供給體系，有效解決了城鎮(zhèn)中低收入居民的住房困難，城鎮(zhèn)人均居住面積，由“十·五”末期的13平方米，到“十·一五”末期時達到25平方米。 </p><p>　　五年來，我縣逐步形成了普通商品住房、限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、集資住房、廉租住房、公共租賃住房等多層次住房供給體系。商品房總體上發(fā)展

9、平穩(wěn)，投資總額 5.83億元,開工面積44.86萬m2,竣工面積44.78萬m2,銷售面積40.3萬m2,銷售額7.25億元。經(jīng)濟適用住房建設(shè)投資5200萬元，建設(shè)面積3.97萬m2。 </p><p>　　3、房地產(chǎn)項目開發(fā)的設(shè)計過程的控制和管理 </p><p>　　3.1 在設(shè)計管理中，房地產(chǎn)開發(fā)商要從根本上了解設(shè)計的過程，從而能夠控制并監(jiān)督設(shè)計，最終達到項目的預(yù)期目標(biāo)。然而設(shè)計院設(shè)

10、計出來的方案須報政府部門審批通過后才可施工，這就要求設(shè)計人員對國家及地方的法律法規(guī)進行充分的了解，多借鑒同類項目的設(shè)計經(jīng)驗，以保證設(shè)計方案能在最短的時間內(nèi)審批通過。而這一階段所包括的內(nèi)容主要有規(guī)劃報審總圖、市政設(shè)計方案、景觀綠化初步設(shè)計、建筑單體初步設(shè)計等。 </p><p>　　3.2 在設(shè)計方案審批通過后，接下來就是要制定工程施工的總體計劃，也就是設(shè)計施工圖。施工圖設(shè)計主要包括市政道路施工圖、景觀園林施工圖、

11、建筑單體施工圖。施工圖應(yīng)該囊括整個項目的范圍，乃至各部位的節(jié)點、防水、防火等都應(yīng)做好細致的說明。這就要求設(shè)計院的各專業(yè)的設(shè)計師在設(shè)計施工圖的時候，要做好溝通和協(xié)調(diào)的工作，盡量將出現(xiàn)問題的幾率降到最低，以免在施工過程中發(fā)現(xiàn)專業(yè)間的設(shè)計矛盾，從而影響施工進度。設(shè)計專業(yè)包括五個即建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、水、電等。4、房地產(chǎn)公司設(shè)計研發(fā)部的工作內(nèi)容和重要性 </p><p>　　4.1 在一個房地產(chǎn)公司里面一般都會有設(shè)計研發(fā)部

12、，該部門就是房地產(chǎn)公司里面的設(shè)計部門，主要工作包括設(shè)計單位的落實、設(shè)計任務(wù)書的擬定、設(shè)計合同的洽談、設(shè)計招投標(biāo)、設(shè)計的過程管理、圖紙審核、設(shè)計交底以及與設(shè)計院的溝通聯(lián)系等。同時負責(zé)產(chǎn)品設(shè)計過程的組織工作；負責(zé)產(chǎn)品設(shè)計的進度跟蹤和設(shè)計質(zhì)量的控制與審查；負責(zé)協(xié)調(diào)與設(shè)計單位之間的關(guān)系，及時將“設(shè)計變更通知單”發(fā)放給相關(guān)部門；負責(zé)設(shè)計研發(fā)資料庫的建立和管理。研發(fā)部要把房地產(chǎn)公司的設(shè)計意圖全面系統(tǒng)的貫徹給設(shè)計院，以保證設(shè)計工作能夠順利有序的進行。

13、 </p><p>　　4.2 在相關(guān)規(guī)劃設(shè)計和施工圖紙設(shè)計完成后，設(shè)計研發(fā)部要將相關(guān)的圖紙資料提供給審計部門，審計部會根據(jù)所提供的圖紙資料列出工程量清單，確定項目的投資預(yù)算。同時設(shè)計研發(fā)部要按照設(shè)計合同中的要求對圖紙進行自審，并組織總經(jīng)理、工程部、營銷部、審計部等相關(guān)部門對方案進行評審，做出評審意見，設(shè)計研發(fā)部再將圖紙的評審意見反饋給設(shè)計單位從而完善設(shè)計方案。而工程部也會組織設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位進行圖紙

14、會審和交底，由監(jiān)理公司和施工單位提出圖紙中存在的問題，由設(shè)計研發(fā)部和設(shè)計單位對提出的問題予以回復(fù)。4.3 實際施工過程中需要設(shè)計發(fā)生變更的，由相關(guān)部門填寫申請單并轉(zhuǎn)交設(shè)計研發(fā)部，設(shè)計研發(fā)部負責(zé)和設(shè)計單位聯(lián)系，要求其進行更改，在得到設(shè)計單位的設(shè)計變更通知單后由設(shè)計研發(fā)部送工程部、審計部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。若是營銷部發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙與將來經(jīng)營銷售有矛盾和沖突的時候，要與設(shè)計研發(fā)部聯(lián)系，由設(shè)計研發(fā)部針對具體的問題與設(shè)計單位進行溝通

15、協(xié)調(diào)，提出修改方案，反饋給營銷部，經(jīng)確認后將修改申請?zhí)峤唤o設(shè)計研發(fā)部，由設(shè)計研發(fā)部和設(shè)計單位聯(lián)系，設(shè)計單位進行更改，在得到設(shè)計變更通知單后由設(shè)計研發(fā)部送工程部、審計部，</p><p>　　5、項目竣工驗收時各單位的職責(zé) </p><p>　　項目竣工后的驗收工作由建設(shè)單位組織，監(jiān)理單位主持，施工單位重點匯報工程的基本情況，工程是否按照設(shè)計圖紙、合同內(nèi)容和有關(guān)標(biāo)準、規(guī)范進行施工，工程質(zhì)量是

16、否達到國家驗收規(guī)范以及自檢自評情況?？辈靻挝缓驮O(shè)計單位對設(shè)計變更作出說明，對本工程是否按照圖紙要求以及設(shè)計變更要求進行施工，是否滿足設(shè)計要求，對是否同意驗收發(fā)表意見。監(jiān)理單位主要匯報對工程整個施工過程的監(jiān)理情況，重點對材料、設(shè)備進行審查，各分項分部工程是否按照圖紙和有關(guān)標(biāo)準、規(guī)范進行施工，工程是否達到國家驗收規(guī)范，是否同意驗收并對工程質(zhì)量評估發(fā)表意見。建設(shè)單位介紹業(yè)主對勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等單位的監(jiān)督管理情況，對工程實

17、物的監(jiān)督管理情況，就工程能否通過驗收及工程質(zhì)量評定發(fā)表意見。6、結(jié)語 </p><p>　　綜上所述，房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理工作是貫穿始終的，從開始的制定策劃方案到制作設(shè)計任務(wù)書再到規(guī)劃圖紙和施工圖紙的審核以及施工工程中出現(xiàn)重大問題作出的設(shè)計變更，都離不開房地產(chǎn)公司的設(shè)計研發(fā)部和設(shè)計單位對問題做出的及時準確的反饋，從而保證工程的施工工作能夠順利進行。因此，房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理工作在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程當(dāng)中是起著舉足

18、輕重的作用的。 </p><p><b>　　參考文獻 </b></p><p>　　[1]王劍芳.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題及對策研究[J].特區(qū)經(jīng)濟，2006. </p><p>　　[2]黃小虎.當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的問題、原因與發(fā)展趨勢[J].中國土地，2006. </p><p>　　[3]周霆.房地產(chǎn)業(yè)