房地產項目開發(fā)流程和運營管理

1、房地產項目開發(fā)流程與運營管理,講師：李豪2014/07/04,目錄,房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制,,房地產項目開發(fā)流程（住宅項目）,前期,土地獲取,策劃定位,規(guī)劃設計,工程施工,開盤銷售,入伙交房,1,2,3,4,5,6,7,土地信息收集政策、市場調研可行性研究,獲

2、取土地使用權簽訂土地出讓合同獲得用地規(guī)劃許可證確權辦理土地證,區(qū)域市場調研項目定位設計建議,方案設計施工圖設計方案送審取得施工許可證工程招標,七通一平施工圖紙、資料、材料、設備準備臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開工手續(xù)設計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調,申辦《預售證》或《銷售許可證》商品房銷售辦理銀行按揭,竣工驗收建設工程規(guī)劃驗收進行權屬登記，取得相關證書物業(yè)移交,3,房地產項目的整體開發(fā)流程—

3、—企業(yè)視角與客戶視角,4,看樓,決策,簽約,等待,收樓,收拾,喬遷,比較,居住,項目論證,企業(yè)視角的房地產流程,客戶視角的房地產流程,各節(jié)點與時間標準,項目啟動會（即項目啟動時間，取得設計要點后經集團評審通過的時間）；國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時間)；建設用地規(guī)劃許可證（指建設用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；總平圖規(guī)劃設計完成（指規(guī)劃設計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準）；方案設計完成（指方案通過集團董事會批準的時間

4、）；方案圖報建（指取得政府相關部門批文時間，以最后部門的批文時間為準）；樁基施工圖完成（指可用于招標及施工的樁基施工圖完成時間）；主體施工圖完成（指可用于招標及施工的施工圖完成時間）；建設工程規(guī)劃許可證（指建設工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；精裝交樓標準施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項目可用于招標及施工的施工圖完成時間）；項目開工（指項目動土時間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時間）；

5、,各節(jié)點與時間標準,主體開工（指總包單位進場，以地下室底板或者承臺基礎施工開始時間為準）；預售證（指預售許可證的簽發(fā)時間）； 開盤（指取得預售證后，正式開盤銷售的時間）；主體封頂（指主體屋面結構的完成時間）； 竣工驗收（指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）；入伙（指第一批辦理集中交付的時間,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）。,項目時間計劃管理的工具,房地產開發(fā)基本模式：（七階段、七專業(yè)、53個關鍵活動/

6、節(jié)點）,設計配合采購策劃、總包監(jiān)理招標地質勘查、七通一平、施工準備及樁基等工程施工,項目取得項目策劃階段,竣工,入伙產品交付階段,項目發(fā),展,營銷,設計,工程采購,組織項目論證項目取得,市場調研初步項目定位,規(guī)劃要點/規(guī)劃草案,項目定位,概念規(guī)劃設計,項目營銷招商方案策劃租售前準備（含前期客戶積累）,方案設計,擴初設計,施工圖設計,主體結構施工至具備預售條件,工程施工至竣工驗收,銷售及入伙配合,工程

7、施工配合、租售配合及入園手續(xù)配合,租售事務管理,成本,前期成本估算,測算,設計階段成本控制及測算、形成控制性目標成本確定合約框架,動態(tài)成本管理工程實施階段的成本管理,結算,產品交付管理入住事務管理,客服,戰(zhàn)略,用地規(guī)劃許可證國有土地使用證,規(guī)劃許可證 （辦理房地產預售施工許可證（ 基礎提前施工報建） 許可證）,產權初始登記,工程施工配合,物業(yè)方案策劃、設計配合、物業(yè)公司選聘,銷售

8、配合,工程條件評估,投資估算,投資目標執(zhí)行監(jiān)控項目計劃動態(tài)管理,項目后評估,項目運營策劃（含項目計劃）,景觀/專項／二次設計、部品策劃,內部立項項目論證階段,項目策劃會 方案評審會方案設計階段 初設-施工圖階段,主體結構開工 開盤銷售 程管理階段銷售管理階段,項目計劃管理的工具,項目計劃管理項目里程碑管理項目節(jié)點管理項目供應商管理招標與合約管理風險管

9、理,目錄,房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制,,房地產企業(yè)土地獲取主要渠道,獲取土地五類渠道：政府招拍掛（招標、拍賣、掛牌）收購、合作招商引資，配套土地變更土地性質劃撥,拿地及價格考慮因素,市場未來預期項目或區(qū)域發(fā)展預期規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經濟實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和

10、機會成本競爭對手狀況分析,拿地各部門職責,投資開發(fā)部：收集土地信息——項目立項報告（分公司）——項目立項審批（董事會）——項目可研報告（集團）——項目投資決策（董事會）——項目獲?。ㄕ信茠臁⒐蓹嗍召彛山淮_認書移交給項目公司。營銷部：初步市場調研及定位草案。設計部：概念規(guī)劃設計方案。工程部：現(xiàn)場踏勘（確定是生地、熟地還是毛地）。財務部：可研版投資收益、初步籌資方案。成本部：控制性成本目標（限額指標、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可

11、研版成本（根據設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）。采購部：制定項目合約計劃方案、市場調研合作方資源。,目錄,房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制,,房地產項目開發(fā)四大核心要素,決策資金決策項目決策人力決策時間,地產項目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人、時間！,房地產項目開發(fā)決策模

12、型,項目常規(guī)五種投資開發(fā)模式城市運營投資模式城市運營與大盤結合模式現(xiàn)金流項目開發(fā)模式高周轉開發(fā)模式稀缺資源開發(fā)模式萬科：7對眼睛項目決策模型龍湖：城市地圖決策體系,項目定位決策各部門職責,投資開發(fā)部：建設規(guī)劃許可證——國有土地使用證。營銷部：編制項目經營策劃書（包括市場調研深化、項目定位報告、定價方案、示范區(qū)方案）。設計部：概念設計任務書——概念設計深化方案。工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。財務部：概念版投資收益（

13、三個指標）。成本部：可研版成本（根據設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）。采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司、概念性設計單位） 。關鍵要素：項目經營策劃書、概念設計深化方案。,目錄,房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制,,前期策劃與設計周期指標,,,,,,,,,,,,,,,,

14、,,,,,,,,,,論證階段,設計管理階段,概念規(guī)劃,施工圖,策劃階段,55天(多層)70天(高層),實施方案,概念規(guī)劃草案大盤至少3個月至少1～1.5個月,概念規(guī)劃/戰(zhàn)略規(guī)劃大盤180天中小盤55天,市場定位：15天；概念規(guī)劃：32天；成果確認：8天；,方案設 擴初設計 計高層/復雜戶型多層90天多層70天,設計前準備：0

15、天；設計過程：高層：方案50天+ 擴初35天多層可省擴初，方案65天；成果確認：5天；,設計前準備：0天；設計過程：多層55天高層70天；成果確認：不計時間,拿地與項目論證時間,設計周期：高層215天；多層180天大盤（一期多層）305天,18,房地產設計管理程序優(yōu)化,,,,,,,,,土建擴初,建筑、規(guī)劃方案結構、設備,初步方案,施工圖設計,建筑、規(guī)劃方案,部品設計及定板,概念規(guī)劃草案,概念規(guī)劃方案,

16、施工圖,概念規(guī)劃草案,概念規(guī)劃方案,方案設計,施工圖設計,景觀概念方案設計,景觀施工圖設計,擴初設計,實施方案設計階段,銷售配合資料產品、技術創(chuàng)新研發(fā),論證階段,拿地節(jié)點策劃階段,方案報建設計管理階段擴初設計,工程管理,景觀方案設計銷售示范區(qū)設計,部品材料調研,部品材料清單,部品材料定板封樣,產品配置建議,施工圖設計指引模型研究,結構設計,設備選型,建筑平面,19,主要設計階段與周期,概念設計：大概6周；詳規(guī)

17、設計：大概6周；單體方案：大概12周；擴初方案：大概6周；施工圖設計：施工標準和結構形式大概10周；景觀設計：大概5-6周；樣板房及會所設計：大概4周,常見的問題：進度問題：進度難以控制、專業(yè)公司難以銜接。質量問題：評價體系和評價經驗的缺失。,設計控制點,概念設計研究區(qū)域確認概念設計研究結論規(guī)劃方案設計區(qū)域規(guī)劃設計評審會單體確認限額設計設計差錯率（設計錯漏變更費用/總變更費用）,實施方案完成基礎施工圖全套施

18、工圖完成景觀設計銷售包裝設計設計周期,項目重要節(jié)點,詳規(guī)報建方案報建初步設計報建施工圖報建開工時間開盤時間,各部門職責,投資開發(fā)部：方案設計報批批復意見書——建設工程規(guī)劃許可證——基礎施工許可證。營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團隊。設計部：編制方案設計任務書——規(guī)劃設計方案評審（含單體設計方案）——景觀方案評審——初步設計成果評審（含基坑支護設計圖）——建筑施工圖評審（含基礎設計圖）——正式施工圖評審。工程部

19、：地質初堪——地質詳堪——土方開挖及邊坡支護——基礎施工。財務部：方案版投資收益（三個指標）。成本部：方案版成本、施工圖預算（根據設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）。,各部門職責,采購部：施工圖顧問單位——景觀、室內、方案設計單位——監(jiān)理單位招標——土建總包招標——工程材料設備采購?？头⑽飿I(yè)部：物業(yè)策劃方案。關鍵要素：各類設計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護,關注風險點,工程部、投資開發(fā)部、設計部關注設計指標表

20、工程部、設計部、營銷及客服部關注交樓標準設計部、工程部、營銷及客服部關注一戶一圖工程部、設計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部關注變更和報建圖紙,目錄,房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制,,項目報批報建流程,房地產項目一般報批報建流程,加快項目報批報建進程,內部控制：設計圖

21、紙的圖紙質量、 出圖時間、圖紙變更（報建圖紙的變更）；現(xiàn)場配合：項目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項目現(xiàn)場接待；外部協(xié)調：當地各級政府包括規(guī)劃局、建設局、國土局、城管、質檢站、消防等各類工作協(xié)調；合作方的協(xié)調：合作方報建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、合作方報建工作（勞保金、中標備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）。,目錄,房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目

22、報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制,,施工建設階段控制關鍵要點,關鍵要點：質量控制！進度控制！成本控制！協(xié)調管理！,工程建設的相關知識,工程建設組成部分：土建、水電、安裝及設備；整體工程建設：單體部分、環(huán)境部分、室外管線；建筑結構形式：磚混、框架、框剪、鋼結構等；項目施工周期（合理進度）：多層及低密度：9—12個月；小高層：1年半；高層建筑：2年到2年半。

23、施工組織次序：基礎部分→主體工程→外墻裝飾及安裝→園區(qū)管線→景觀施工→竣工驗收。,項目進程設計與實施,房地產項目開發(fā)進程計劃與實施，是為了在計劃時間內完成房地產開發(fā)任務，回收資金，達到投資收益的日標。項目進程計劃的實施受多方面因素干擾：工程施工因素房地產政策因素市場環(huán)境因素開發(fā)商資金因素當地政府規(guī)劃與關系因素外部干擾因素其它不可抗力因素,房地產開發(fā)前期工作的質量管理,房地產開發(fā)前期工作挑選咨詢單位重視可行性研究報告

24、的質量嚴格項目前期工作成果的質量評審,房地產開發(fā)設計質量（功能質量）管理,建立了基本的工作流程，為規(guī)范設計質量管理奠下基礎；但是更有效的設計質量管理應該發(fā)生在施工之前，根據設計管理的控制流程，從以下兩階段完成設計質量（功能質量）的有效管理：1、規(guī)劃設計階段質量管理2、施工圖設計階段質量管理,房地產開發(fā)施工質量（工程質量）管理,施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產品質量的關鍵階段。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復雜的

25、過程，影響質量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動、機械設備的正常磨損，都會產生質量變異，造成質量事故。工程項目建成后，如發(fā)現(xiàn)質量問題又不可能像一些工業(yè)產品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質量控制，就顯得極其重要。,房地產開發(fā)施工質量（工程質量）管理,施工階段的質量控制制定適當的質量目標，因為質量目標常與項目進度控制、成本控制處于相同優(yōu)先級。因此，質量目標必須

26、堅持實事求是，因地制宜。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。強調施工現(xiàn)場的技術質量管理，建立統(tǒng)一的標準化的質量管理體系，編制詳盡的施工作業(yè)指導書和施工方案，嚴格檢驗標準，強調執(zhí)行力！,房地產開發(fā)施工質量（工程質量）管理,現(xiàn)場有效質量管理關鍵環(huán)節(jié)工程樣板先行技術方案先行施工關鍵工序控制,項目工程階段成本目標

27、確立與管理,項目實施階段成本管理,目錄,房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制,,項目營銷策劃與推廣銷售三個階段,售前階段,售中階段,售后階段,,,,市場、客戶、產品,客戶、傳播、銷售服務、價格、促銷,風險控制,策劃咨詢、代理公司,銷售代理、廣告代理、媒體,律師行、銀行、房管部門,

28、關鍵節(jié)點,組建銷售團隊； （銷售總監(jiān)、銷售經理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經理、策劃師）項目形象定位； （主推廣語、主形象畫面、項目案名、項目LOGO等）項目銷售賣點提煉；（區(qū)位、地段、產品、環(huán)境、價格、品牌等）項目營銷執(zhí)行方案；（開盤方案、銷售手冊、銷售周期、價格、法律文件、培訓等）項目營銷推廣方案； （推廣周期、媒體組合、費用計劃、重大營銷活動方案等）項目展示區(qū)包裝方案；（外圍導示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等）,關

29、鍵節(jié)點,合作方資源使用；（廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等）項目第一次廣告出街；公司及項目品牌推廣；項目展示區(qū)開放；項目價格聽證會；項目一期開盤；營銷費用預算。,各部門職責,投資開發(fā)部：面積預測報告——取得預售許可證。營銷部：開盤方案、價格、洗籌、開盤實施。設計部：配合銷售的設計輸入（合同附圖、模型、交樓標準）。工程部：施工進度達到預售條件（產品類型不同、城市不同，情況有異）成本部：項目動態(tài)成本（

30、成本月報）。采購部：分包工程及材料設備采購。關鍵要素：工程達到預售條件、取得預售許可證、開盤,目錄,房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制,,關鍵節(jié)點,客戶預驗房流程；（工地開放日）交付風險檢查流程；（內部驗收）模擬驗收流程；（業(yè)務驗房）集中交付現(xiàn)場接待流程；交付后房屋

31、維修。 （物業(yè)、客服）,各部門職責,投資開發(fā)部：面積實測報告——竣工驗收備案。營銷部：持續(xù)銷售——售罄/入伙兩書（住宅使用說明書、住宅質量保證書）。設計部：竣工圖確認。工程部：組織各專項驗收——竣工驗收（毛坯）——組織整改——移交物業(yè)。（精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開發(fā)商裝修，單獨簽訂協(xié)議。政府驗收標準？質量衡量標準？）,各部門職責,財務部：項目決算報告——項目后評報告（對內含報酬率、凈利率、毛利率進行核算）。成本部：竣工結