區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素差異與房地產(chǎn)價(jià)格研究綜述與影響分析

1、<p>　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素差異與房地產(chǎn)價(jià)格研究綜述與影響分析</p><p>　　內(nèi)容摘要：十八屆三中全會(huì)指出要不斷縮小我國(guó)的區(qū)域發(fā)展差距，合理控制并穩(wěn)定房?jī)r(jià)?；趪?guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)，認(rèn)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異是影響和造成房?jī)r(jià)不斷走高的長(zhǎng)期因素?；诖耍疚耐ㄟ^(guò)構(gòu)建相關(guān)模型，說(shuō)明基于區(qū)域差異構(gòu)建的變量因素對(duì)我國(guó)東、中、西部的房?jī)r(jià)存在差異性，勞動(dòng)參與率與中部房?jī)r(jià)關(guān)系顯著，投資與西部房?jī)r(jià)關(guān)系顯著，工業(yè)化與東西部房?jī)r(jià)關(guān)系顯著

2、，對(duì)外依存與東中部房?jī)r(jià)關(guān)系顯著，城市化對(duì)西部房?jī)r(jià)關(guān)系顯著。認(rèn)為未來(lái)我國(guó)在發(fā)展房地產(chǎn)時(shí)，需要推進(jìn)生產(chǎn)要素的合理配置、構(gòu)建區(qū)域良性互動(dòng)發(fā)展機(jī)制等才能持續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素差異 房?jī)r(jià) 影響因素 </p><p><b>　　相關(guān)研究綜述 </b></p><p>　　國(guó)外一些學(xué)者針對(duì)我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異性進(jìn)行了分

3、析。一是關(guān)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異與政策方面的研究，如Young（2001）研究認(rèn)為我國(guó)各個(gè)地區(qū)差距不斷加大的原因是地區(qū)性的保護(hù)政策，基于地域性的市場(chǎng)保護(hù)性促使本地區(qū)的企業(yè)等資源配置偏離了本地的比較優(yōu)勢(shì)。二是有關(guān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性與貿(mào)易方面的關(guān)系，如Husain（2000）認(rèn)為我國(guó)不同地方的外商直接投資影響和導(dǎo)致了不同區(qū)域間的差異。三是有關(guān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異與制度方面，如Feng等（2000）基于1978-1989年時(shí)間段，以29個(gè)省為對(duì)象，認(rèn)為私有企業(yè)

4、與經(jīng)濟(jì)之間具有密切的關(guān)系，私有企業(yè)對(duì)本地區(qū)占的比例對(duì)本地區(qū)之間的差距會(huì)產(chǎn)生影響。四是區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異與區(qū)位因素之間的關(guān)系，Jones（2003）等認(rèn)為我國(guó)地區(qū)間差距的原因是我國(guó)中央政府的地區(qū)政策相異、中西部不利的條件等。 </p><p>　　從國(guó)內(nèi)的文獻(xiàn)來(lái)看，改革開(kāi)放后，我國(guó)沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)率先發(fā)展，導(dǎo)致了地區(qū)差異，引起了學(xué)者們的注意和研究。一是區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異與政策、投資、勞動(dòng)力等因素，蔡等（2001）認(rèn)為增長(zhǎng)率的不同影

5、響和導(dǎo)致了人均收入水平的差異，人均收入水平、城市化、工業(yè)化水平、人力資本稟賦等是地區(qū)絕對(duì)差距擴(kuò)大的初始條件；魏后凱（2002）以1985-1999年為時(shí)間段，驗(yàn)證了外商投資與我國(guó)的地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系，認(rèn)為東部與西部間GDP增長(zhǎng)率的差異有90%由外商投資引起的；林毅夫（2003）認(rèn)為地區(qū)間的發(fā)展差異可用相異的政策來(lái)解釋；漆嘉琦等（2011）構(gòu)建了平均指標(biāo)的因素分析模型，以廣東省為研究對(duì)象，以2000-2009年為時(shí)間段，分析了其經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化

6、的驅(qū)動(dòng)因素，認(rèn)為勞動(dòng)力流動(dòng)不均衡是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的成因。二是有關(guān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異的綜合影響因素分析，王選選（2009）分析了影響我國(guó)東、中、西和東北經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距的因素，認(rèn)為主要表現(xiàn)在自然基礎(chǔ)差距、經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)差距、政策因素、投資力度和環(huán)境差異、結(jié)構(gòu)因素、布局與區(qū)位因素、人力資本因素、思想文化因素，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)外向度、投資系數(shù)是影響區(qū)域差距的主要原因。 </p><p>　　從房?jī)r(jià)影響因素文獻(xiàn)看，就國(guó)外文獻(xiàn)，一

7、是從有效市場(chǎng)假說(shuō)對(duì)房?jī)r(jià)影響因素研究，如Miki Seko（2003）以日本46個(gè)縣為研究對(duì)象，以1980-2001年為時(shí)間段，驗(yàn)證表明住宅價(jià)格與年收入、人口、住宅年開(kāi)工量、消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、空置率之間有較強(qiáng)的相關(guān)性。Cho（2008）以美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地市場(chǎng)價(jià)格之間存在雙向的Granger因果關(guān)系。二是基于噪聲交理論對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究，Mary Riddel（1999）分析了投機(jī)和經(jīng)濟(jì)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，認(rèn)為房?jī)r(jià)增值由投機(jī)需求

8、導(dǎo)致、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、正常的有人口因素導(dǎo)致的住房需求構(gòu)成。 </p><p>　　我國(guó)的研究主要有：一是房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)變量間的關(guān)系，如趙春明、陳昊（2011）以我國(guó)1991-2009年的月度住宅銷售平均價(jià)格數(shù)據(jù)，以廣義矩方法（GMM）的基礎(chǔ)上，認(rèn)為進(jìn)口總值與商品房屋平均銷售價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系。二是房?jī)r(jià)與土地價(jià)格、土地供給制度間的關(guān)系，如吳錦華（2010）認(rèn)為我國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)多、家庭聯(lián)合購(gòu)房?jī)A向的普

9、遍化、地方政府“土地財(cái)政”要求、部分政府官員的“權(quán)力尋租”行為、政府政策不配套等。三是房?jī)r(jià)與銀行信貸、貨幣政策、貨幣供給量市場(chǎng)的研究，如車欣薇等（2011）對(duì)北京、上海、深圳和香港4個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸間的關(guān)系實(shí)證認(rèn)為各金融中心房屋價(jià)格和銀行貸款存在長(zhǎng)期均衡。四是房?jī)r(jià)與城市化的關(guān)系，如路永民（2011）認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人力資本好的地區(qū)城市化對(duì)房?jī)r(jià)具有促進(jìn)作用。五是房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)的關(guān)系，如周輝莉（2008）認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別化促使了我

10、國(guó)總體房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。六是房?jī)r(jià)與投機(jī)間的關(guān)系，如欒斌等（2010）認(rèn)為減少房產(chǎn)交易的投機(jī)行為可達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度。 </p><p>　　綜上所述，國(guó)內(nèi)外學(xué)者進(jìn)行了大量的研究，指標(biāo)有人口、收入、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、建筑成本、失業(yè)率和利率等，大多集中在供需關(guān)系方面，但推動(dòng)房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲在學(xué)術(shù)界并沒(méi)有共同的意見(jiàn)，當(dāng)然，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，其價(jià)格也包含了更多的市場(chǎng)信息。基于此，相關(guān)文獻(xiàn)缺乏有關(guān)我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異與房

11、價(jià)關(guān)系的研究，需要更好地推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異對(duì)房?jī)r(jià)影響的定量研究，提出更好的對(duì)策，更好地推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)。 </p><p>　　我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異影響房?jī)r(jià)的因素分析 </p><p>　　綜合上述文獻(xiàn)，本文選定房?jī)r(jià)、勞動(dòng)參與率、投資水平、工業(yè)化水平、外貿(mào)依存度、城市化水平指標(biāo)表示區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異的影響因素，如表1所示，根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得性，指標(biāo)選取2002-2012年我國(guó)3

12、1個(gè)省市自治區(qū)的房?jī)r(jià)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異因素的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)人口和就業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《各省統(tǒng)計(jì)年鑒》，剔除物價(jià)變動(dòng)的影響，采用固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)以2002年為基期進(jìn)行平減。根據(jù)本文需要，構(gòu)建模型如下： </p><p>　　LN（PHi，t）=αi+β1t LN（LABi，t） +β2t LN（INVi，t） +β3t LN（INDi，t） +β4t TRAi，t+β5t URBi，t+ Ui，

13、t，其中，i為我國(guó)31省市樣本，t為2002-2012年的時(shí)間點(diǎn)，PHi，t為住宅平均銷售價(jià)格，LABi，t為收入水平，INVi，t為投資水平，INDi，t為工業(yè)化水平，TRAi，t為外貿(mào)依存度，URBi，t為城市化水平，αi為常數(shù)項(xiàng)，β（1……5）為解釋變量系數(shù)，u、i、t為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。 　　在進(jìn)行驗(yàn)證之前，需要檢驗(yàn)變量的平穩(wěn)性，顯示LAB、LNV、IND、PH有單位根，再進(jìn)行一階差分檢驗(yàn)，在5%的顯著性水平下拒絕存在單位根假設(shè)，表

14、明變量都為一階單整Ⅰ（1）， 變量間可能存在協(xié)整關(guān)系，變量之間的協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)表明存在顯著的協(xié)整關(guān)系，變量間存在長(zhǎng)期的均衡的穩(wěn)定關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，在對(duì)模型進(jìn)行協(xié)方差F檢驗(yàn)和Hausman檢驗(yàn)，結(jié)果表明模型應(yīng)該采用固定影響變系數(shù)的形式，驗(yàn)證用Eviews6.0軟件。 </p><p>　　根據(jù)上述實(shí)證結(jié)果分析，基于研究對(duì)象的復(fù)雜性，采用GLS截面加權(quán)估計(jì)法，同時(shí)遵循“三分法”的區(qū)域劃分方法，結(jié)果如表2所示。從LAB對(duì)

15、房?jī)r(jià)的影響看，東中西地區(qū)在勞動(dòng)參與率系數(shù)的正值個(gè)數(shù)分別為7、5、7，說(shuō)明此變量對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著影響，從系數(shù)均值看，變量在中部地區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)影響程度最高，與逐年勞動(dòng)參與率的提高是有密切關(guān)系的。近年來(lái)大中型企業(yè)遷移，勞動(dòng)力也隨之向中西部地區(qū)遷移有關(guān)，系數(shù)值較低的省份大多是西部地區(qū)，主要因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、開(kāi)放較低也影響了勞動(dòng)參與率，導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異對(duì)房?jī)r(jià)影響遜色于東中部地區(qū)的省市。從工業(yè)化與房?jī)r(jià)的影響來(lái)看，東中西地區(qū)的正值個(gè)數(shù)為5、2、9，說(shuō)明對(duì)中部地區(qū)不

16、太明顯，對(duì)西部地區(qū)房?jī)r(jià)最為顯著，可能基于東部近年來(lái)工業(yè)化水平放緩，西部大開(kāi)發(fā)等推動(dòng)了四川等工業(yè)化水平有上升的趨勢(shì)。從對(duì)外依存度與房?jī)r(jià)的關(guān)系，系數(shù)在東中西部地區(qū)的正值個(gè)數(shù)分別為7、4、2，對(duì)西部較不明顯，說(shuō)明開(kāi)放政策及程度對(duì)我國(guó)不同地區(qū)影響大小與實(shí)際情況一致。從城市化水平與房?jī)r(jià)來(lái)看，系數(shù)在東中西部地區(qū)的正值個(gè)數(shù)分別為3、2、6，表明對(duì)西部地區(qū)房?jī)r(jià)影響顯著，在中部地區(qū)不顯著，表明西部地區(qū)城市化整體處于初級(jí)發(fā)展階段，可促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)</

17、p><p>　　我國(guó)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策建議 </p><p>　　首先，推動(dòng)有差異化的城市化進(jìn)程，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展，合理推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，在加快新農(nóng)村建設(shè)的背景下，改善農(nóng)民生存態(tài)勢(shì)；合理把握不同區(qū)域的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，合理控制城市人口增長(zhǎng)；大力發(fā)展西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)。其次，充分發(fā)揮保障房的建設(shè)，理順保障房和商品房關(guān)系，構(gòu)建“雙軌制”住房市場(chǎng)，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)

18、，根據(jù)市場(chǎng)需求政府合理引導(dǎo)，同時(shí)完善住房保障法規(guī)，明確廉租房、中低端住房和限價(jià)房的責(zé)任制度和監(jiān)督考核制度。再次，推進(jìn)房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，注重房地產(chǎn)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展，理順產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系和對(duì)策，以經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，保證產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的帶動(dòng)效應(yīng)。最后，改革財(cái)政政策，消除土地財(cái)政的激勵(lì)機(jī)制，建立可核查的中央向地方轉(zhuǎn)移的支付制度，改變稅制中增值稅占比過(guò)大，重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完善農(nóng)村土地向城市土地轉(zhuǎn)變的政策，規(guī)范政府

19、土地屬性轉(zhuǎn)變的方式，土地屬性在轉(zhuǎn)變過(guò)程中的收入可用于社會(huì)保障資金。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　1.LIN YBFU.Development Strategy.Viability and Economic Convergence[J].Economic Development and Cultural Change，2003

20、，53（2） </p><p>　　2.趙春明，陳昊.我國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)與進(jìn)口貿(mào)易的關(guān)系：基于GMM與主成分因子的分析[J].國(guó)際貿(mào)易問(wèn)題，2011 （3） </p><p>　　3.王立軍，張伯偉.外部沖擊與中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)非穩(wěn)定性增長(zhǎng)―基于全球金融危機(jī)的視角[J].世界經(jīng)濟(jì)研究，2010（8） </p><p>　　4.楊銳.區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證研究[D].西南交