市場化手段出讓國有土地使用權(quán)的博弈問題研究

1、<p>　　市場化手段出讓國有土地使用權(quán)的博弈問題研究</p><p>　　摘要：隨著我國土地使用制度改革的深入和土地管理體系的日漸完善，以市場化手段出讓國有土地使用權(quán)已成為政府供地的主要方式。在博弈相關(guān)理論下，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓城市土地使用權(quán)過程中，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間會產(chǎn)生相應(yīng)博弈。欲合理利用土地資源，就須規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商行為和規(guī)避地方政府操縱土地出讓價格等現(xiàn)象。 </p>&

2、lt;p>　　關(guān)鍵詞：博弈；土地出讓；房地產(chǎn)開發(fā)商；地方政府 </p><p>　　中圖分類號：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-3890（2013）01-0016-04 </p><p><b>　　一、引言 </b></p><p>　　在經(jīng)濟(jì)性行業(yè)中，與政府關(guān)系最密切的行業(yè)莫過于房地產(chǎn)業(yè)，因為其最重要的資源――土地由

3、政府控制。房地產(chǎn)開發(fā)商是否能獲得土地資源是其開發(fā)的必要條件，而政府要靠轉(zhuǎn)讓、出售土地獲得財政收入。 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的方式可分為兩種：一是非市場方式即行政命令，包括劃撥用地和協(xié)議出讓。二是市場方式即招標(biāo)、拍賣、掛牌。非市場方式容易導(dǎo)致地方政府官員與房地產(chǎn)開發(fā)商的尋租，使政府財政受到損失，而對房地產(chǎn)商來說也并不公平，因此并不是一種好的形式。根據(jù)國土資源部下發(fā)的《招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土

4、地使用權(quán)的規(guī)定》：“我國城市經(jīng)營性土地必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓其使用權(quán)?！边@對于杜絕土地出讓中的腐敗和顯化土地價格具有重要意義。 </p><p><b>　　二、相關(guān)文獻(xiàn)綜述 </b></p><p>　　近年來，很多學(xué)者都從運用博弈相關(guān)理論研究房地產(chǎn)市場的土地出讓問題。母小曼（2006）[1]認(rèn)為，中國土地市場發(fā)育尚不健全，由此導(dǎo)致了地方政府和開發(fā)商之間

5、的尋租。通過對土地市場的尋租行為、利益集團(tuán)的行為以及影響因素的探索，說明了土地市場的尋租給國家經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重?fù)p失。王?。?005）[2]運用博弈理論分析了土地市場的均衡狀態(tài)，認(rèn)為土地出讓價格及基礎(chǔ)設(shè)施的成本是地方政府與房地產(chǎn)商利益博弈的焦點，地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的暗箱合作會損害消費者的利益。張飛、曲福田（2005）[3]說明了要規(guī)范土地市場秩序，必須規(guī)范對土地有支配權(quán)的地方政府，因為土地的數(shù)量和價格博弈決定了土地市場是否能健康發(fā)展

6、。 </p><p>　　許多學(xué)者通過博弈分析對土地市場提出了政策建議。周濤、楊慶媛、豐雷（2006）[4]通過對土地出讓和監(jiān)督部門的多重戰(zhàn)略分析，構(gòu)建了相關(guān)模型，提出土地市場要加強(qiáng)監(jiān)管。母小曼（2006）[1]等人提出，限制土地市場的尋租要規(guī)范地方政府的行為，因此要進(jìn)行制度創(chuàng)新。舒幫榮、徐夢潔（2007）[5]著重分析了利益分配格局、土地資源優(yōu)化配置和土地產(chǎn)權(quán)制度等方面，引入博弈模型，建議改變中央政府及地方政府

7、間利益分配格局模式。宋艷林（2007）[6]認(rèn)為，在土地市場的多種博弈混合戰(zhàn)略中，唯一有利于其健康發(fā)展的戰(zhàn)略是選擇市場化手段（招拍掛）出讓國有土地使用權(quán)。劉雷（2008）[7]也認(rèn)為，招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)因為引入了競爭機(jī)制，可較充分實現(xiàn)土地價值，維護(hù)國家經(jīng)濟(jì)利益。 </p><p>　　由此可見，雖然各個學(xué)者的建議不同，但大多數(shù)學(xué)者都認(rèn)為解決土地市場的尋租問題關(guān)鍵是要引入競爭即采用市場化方式，然而他們卻忽視由此

8、導(dǎo)致的另外問題，那就是隨著地方政府對“土地財政”的依賴越來越大，某些地方政府必然利用其對土地的壟斷優(yōu)勢哄抬地價，其結(jié)果就是土地價格的不斷上漲，而地價上漲又是房價上漲的重要因素，最終土地價格的上漲在高房價的掩蓋下便轉(zhuǎn)嫁到了消費者身上。另外，在看似公平的市場化出讓土地使用權(quán)過程中，由于地方政府擁有信息和操作上的優(yōu)勢地位，會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商集體陷入“囚徒困境”，以追求利益最大化為目的的房地產(chǎn)開發(fā)商很容易在土地出讓中形成“串謀”?；诖?，本文應(yīng)

9、用博弈基本模型，集中分析了市場化土地出讓過程中地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的博弈行為，集中分析了土地出讓過程中房地產(chǎn)開發(fā)商的行為策略并對地方政府的短視行為給出合理建議。 </p><p>　　三、政府和開發(fā)商的博弈行為研究 </p><p>　　針對我國目前經(jīng)營性土地的市場化出讓原則，可采用相關(guān)博弈模型來分析地方政府與房地產(chǎn)商在土地交易過程中的狀況。 </p><p>　

10、?。ㄒ唬┩恋亟灰资袌霾┺牡奶厥庑约盎炯僭O(shè) </p><p>　　1. 地方政府是博弈的參與者，但同時又是博弈規(guī)則的制定者，地方政府確定招標(biāo)、拍賣、掛牌地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件，同時規(guī)定投標(biāo)人、競買人的資格要求及確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法。 </p><p>　　2. 地方政府根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定招標(biāo)標(biāo)底和拍賣掛牌的底價，該標(biāo)底和底價在招標(biāo)、拍賣、掛

11、牌出讓活動結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。 </p><p>　　3. 博弈的參與者均為“理性人”，即參與者符合各自利益最大原則。 </p><p>　　4. 房地產(chǎn)商在博弈過程中是相互獨立的。 </p><p><b>　?。ǘ┱袠?biāo)博弈 </b></p><p>　　從博弈論的角度觀察，土地招標(biāo)的特點如下：所有競標(biāo)參與者均不知道對

12、手的出價信息，參與競標(biāo)時開發(fā)商同時出價，博弈過程僅一個回合，是不完全信息靜態(tài)博弈。 </p><p>　　1. 博弈基本要素的描述。（1）博弈參與人：招標(biāo)博弈參與人是多個買者（房地產(chǎn)商）和一個賣者（地方政府）。（2）博弈過程和效用：地方政府在招標(biāo)前確定出讓土地的基礎(chǔ)價v0，v0是隨機(jī)變量并且非公開。投標(biāo)人出價：假設(shè)共有n個房地產(chǎn)商參與招標(biāo)，第i個投標(biāo)者對土地的私人估價是vi（vi是非公開并且相互獨立的）。若假設(shè)其

13、報價為bi？叟0，則該房地產(chǎn)商中標(biāo)后的凈收益為（vi-bi）?，F(xiàn)假設(shè)這次投標(biāo)中，所有開發(fā)商的投標(biāo)方案均與政府要求相符，那么獲得這塊土地使用權(quán)的開發(fā)商必然是報價最高的那個。所以i的效用如下： </p><p>　?。?）隨著參與招標(biāo)的房地產(chǎn)商數(shù)量的增加，房地產(chǎn)商的報價與其保留價格的差額會逐漸減少。當(dāng)參與招標(biāo)的房地產(chǎn)商趨于無窮多時，國家?guī)缀醌@得房地產(chǎn)商保留價格的全部，房地產(chǎn)商的叫價與其保留價格的差額趨于消失，即使是成

14、功中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)商，其效用也趨于0，這樣，房地產(chǎn)商陷入了“囚徒困境”。 </p><p>　?。ㄈ┡馁u與掛牌博弈 　　從博弈論的角度觀察，土地拍賣與掛牌的特點如下：房地產(chǎn)商能夠看到對方的出價，他們輪流行動，博弈是多個回合，是完全信息動態(tài)博弈。 </p><p>　　假設(shè)政府準(zhǔn)備以拍賣的方式出讓某塊土地一定時期的土地使用權(quán)，只有甲乙兩家房地產(chǎn)商參與拍賣競價，兩家企業(yè)對該地塊愿意出的最高

15、價格是v1和v2。拍賣過程中，雙方都根據(jù)對方的叫價輪流加價，顯然的，叫價也不斷接近雙方能夠接受的最高價格。當(dāng)甲加價至其最高價格即b1=v1，乙會繼續(xù)加價使得b2>b1，b2→v2，隨后甲不會繼續(xù)加價，則出價高的乙便獲得該土地的使用權(quán)。 </p><p>　　該博弈的結(jié)果是甲的叫價等于其最高價格，乙的叫價高于甲的最高價格。雙方的效用分別為：開發(fā)商甲v1-b1=0，開發(fā)商乙v2-b2≈0，我們姑且將其視為0。當(dāng)

16、存在n個房地產(chǎn)開發(fā)商時，可以看成是第i個開發(fā)商與其他n-1個開發(fā)商進(jìn)行競買，因為房地產(chǎn)商的保留價格是獨立的，因此n人分析與兩人的分析是完全一樣的。 </p><p>　　從上述分析中可看出，土地拍賣成交價格幾乎為參與競標(biāo)的開發(fā)商保留的最高價格，其效用依然趨于0，參與拍賣的房地產(chǎn)商也陷入“囚徒困境”。 </p><p>　　四、市場方式出讓土地使用權(quán)可能導(dǎo)致的問題 </p>&

17、lt;p>　?。ㄒ唬╅_發(fā)商的“合作”與“串謀” </p><p>　　通過以上分析可知，招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓土地的方式最終都將導(dǎo)致房地產(chǎn)商陷入“囚徒困境”。參與投標(biāo)和拍賣的房地產(chǎn)商越多，土地出讓價格就越接近其真實價值。因此博弈中的開發(fā)商面臨一個基本矛盾，即開發(fā)商的報價越高，中標(biāo)的機(jī)會越大，但其支付（中標(biāo)后的收益）也就越小。在證明均衡時，我們假設(shè)了房地產(chǎn)開發(fā)商是相互獨立的，但若實際操作中，房地產(chǎn)商不是相互獨立

18、的，意味著他們可能存在合作與串謀，那么便不會有此結(jié)論。 </p><p>　　由于土地市場具有以下特點：首先，土地的不可移動性使得土地市場是區(qū)域性市場；其次，由于進(jìn)入土地市場的政策壁壘和資本必要壁壘較高，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)商數(shù)量有限，易形成壟斷。事實上，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性壟斷非常明顯，所以特定區(qū)域的房地產(chǎn)商大多并不陌生，這就為他們的合作與串謀創(chuàng)造了有利條件。 </p><p>　　房地產(chǎn)商之間

19、的博弈只進(jìn)行一次而陷入“囚徒困境”的實例并不罕見，但如果同樣的博弈反復(fù)進(jìn)行多次結(jié)果是否會有所不同。假定某地區(qū)只有兩個房地產(chǎn)商（有多個房地產(chǎn)商參與時結(jié)論相同），在土地競拍的有限次博弈（博弈次數(shù)為n次）中，開發(fā)商甲使用“合作”戰(zhàn)略只是為了換取開發(fā)商乙在隨后階段也使用“合作”戰(zhàn)略，因此當(dāng)博弈進(jìn)行到最后一輪時，由于已是最后階段，雙方以后不會再接觸，所以雙方第n階段的納什均衡與單次博弈一樣是（不合作，不合作）?，F(xiàn)在考慮在n-1階段，由于雙方是理性

20、的，都知道下一階段對方必然要選擇不合作，因此該階段雙方也會選擇不合作……以此邏輯推出的結(jié)果令人吃驚：該有限次重復(fù)博弈唯一的子博弈完美均衡仍然是雙方在每一階段都選擇“不合作”?？梢姡灰┺碾p方是理性的，并且博弈是有限的，房地產(chǎn)商仍無法擺脫“囚徒困境”。 </p><p>　　但是，如果這兩個房地產(chǎn)商參與土地競拍的次數(shù)是無限次重復(fù)的，此時開發(fā)商甲的“不合作”將導(dǎo)致理性的開發(fā)商乙的選擇也必然是“不合作”（曾理，200

21、7）[12]。這里假設(shè)著雙方都知道或都能預(yù)料到對方的“以牙還牙”策略。如果某次競拍中甲采用了“不合作”戰(zhàn)略，并獲得了全部支付，則乙在以后的競拍中就會“以牙還牙”的一直采用“不合作”戰(zhàn)略。由于是無限次重復(fù)博弈，所以最終甲的累計損失必然超過一次“不合作”所獲得的短期利益，因而，不合作是不理性的。所以，該博弈的納什均衡是（合作，合作），雙方的最優(yōu)戰(zhàn)略都是“合作”。 </p><p>　　事實上，在現(xiàn)實生活中，根據(jù)KMR

22、W聲譽(yù)模型，盡管每一個開發(fā)商在選擇合作時冒著被其他開發(fā)商背叛的危險，但如果他選擇不合作，就暴露了自己是非合作性的，從而失去了獲得長期合作收益的可能。如果博弈重復(fù)的次數(shù)足夠多，未來收益的損失就超過短期被出賣的損失，因此，在博弈的開始，每一個開發(fā)商都想樹立一個合作形象，即使其在本性上并不是合作型的；只有在博弈快結(jié)束的時候，開發(fā)商才會一次性的把自己過去建立的聲譽(yù)利用盡，合作才會停止（此時短期收益很大而未來損失很?。?。因此，只要博弈重復(fù)的次數(shù)足

23、夠長，沒有必要是無限次的，開發(fā)商的“合作”與“串謀”也會出現(xiàn)。 </p><p>　　（二）地方政府的短視行為 </p><p>　　聯(lián)系實際生活可知，當(dāng)土地市場日漸商業(yè)化后，土地的使用成本越來越高，地價上漲直接推動房價水平的上升。因此雖然以市場方式出讓土地使用權(quán)有協(xié)議出讓土地?zé)o可比擬的優(yōu)越，但也因此變?yōu)榈胤秸苿臃績r高漲的手段。 </p><p>　　一方面，土

24、地帶來的高收益可以滿足地方政府的財政收益：一是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地出讓金；二是通過低成本拆遷然后把由拆遷獲得的土地高價出讓；三是稅收及各種其他收費，土地財政對地方政府經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)越來越大。另一方面，打土地牌可以滿足地方政府獲得政績需求，現(xiàn)階段中國考核干部政績的形式比較單一，基本上看GDP的增長，對中國GDP增長貢獻(xiàn)率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高，因此地方政府為了提高政績，不言而喻會選擇發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)而帶動其他領(lǐng)域。由于土地帶來的高收益滿

25、足了地方政府的財政增加和政績提升，因此，地方政府積極推動土地價格的上漲。這也是中央政府出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策效果不明顯的最直接原因。 </p><p>　　地方政府這種短視行為會導(dǎo)致地價房價的螺旋上升。因為房地廠商會將地價的上漲通過房價轉(zhuǎn)移到消費者身上，所以土地出讓金不健康的上漲必然引起房價的持續(xù)上漲，最終是消費者的利益受到損害。所以對于地方政府來說，提高土地出讓金只能獲取短期政績和利益，對宏觀經(jīng)濟(jì)的長期可持續(xù)發(fā)展有

26、害。 </p><p>　　五、結(jié)論與政策建議 </p><p>　　1. 土地是一種稀缺資源，國有土地的出讓價格將直接影響國家的經(jīng)濟(jì)利益。協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)，因為缺乏競爭性，出讓價格往往低于其真實價值。而以招、拍、掛的市場方式出讓土地，可以較充分的實現(xiàn)土地價值，維護(hù)國家的經(jīng)濟(jì)利益。 　　2. 招標(biāo)、拍賣和掛牌使房地產(chǎn)商陷入“囚徒困境”，因此以利潤最大化為共同目標(biāo)的房地產(chǎn)商之間存

27、在著“合作”與“串謀”的強(qiáng)烈動機(jī)以壓低土地成交價格?，F(xiàn)實生活中開發(fā)商之間采取輪流“坐莊”、貨幣補(bǔ)償和共同開發(fā)等合作的方式，私下操縱土地出讓價格的現(xiàn)象并不少見。所以應(yīng)完善拍賣機(jī)制，吸引更多有實力的開發(fā)商參與競價，同時引入懲罰制度，加大對“串謀”的打擊力度，保證土地出讓過程的健康有序進(jìn)行。 </p><p>　　3. 規(guī)避地方政府操縱土地出讓價格，消除地方政府在土地出讓中的短視行為。 </p><

28、p>　?。?）實現(xiàn)地方政府的財權(quán)和事權(quán)對稱。地方政府哄抬地價的主要原因是因為其在財政上非常依賴房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展帶來的稅收及土地出讓收益，因此解決了地方政府在財力上的掣肘問題，“土地財政”作用就會被弱化，地方政府在土地出讓中的阻力也就大大消減?；舅悸肥菍ΜF(xiàn)行分級稅收政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。首先，建議提高地方政府在共享稅中所分得的比例；其次，在規(guī)劃國家重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生工程建設(shè)中，要加大中央的撥款力度，減輕地方政府在項目執(zhí)行中財力上

29、的壓力，實現(xiàn)財權(quán)和事權(quán)的平衡。 </p><p>　?。?）加強(qiáng)土地市場的宏觀調(diào)控和監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行土地規(guī)劃，抑制不健康供地。地方政府有供地沖動，但是超額出讓土地并不會有效控制地價。土地規(guī)劃和管理部門要加強(qiáng)對土地供應(yīng)的監(jiān)管，通過嚴(yán)格控制和規(guī)劃，優(yōu)先保證經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和中低檔房的土地供給。 </p><p>　　（3）采取讓利于民的方法。在地方政府所獲得的超額土地出讓金中，按一定比例抽取適

30、當(dāng)?shù)馁Y金，將這筆資金用于建設(shè)保障性住房，通過加大保障性住房的供給部分消除地價上漲帶來的消極影響。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]母小曼.土地市場中政府與開發(fā)商之間博弈[J].管理世界.2006，（5）：148-149. </p><p>　　[2]王俊.地方政府與住宅開發(fā)商的博弈分析[J].世界經(jīng)

31、濟(jì)情況，2006，（2）：27-29. </p><p>　　[3]張飛，曲福田.從地方政府之間博弈的角度看土地市場秩序[J].經(jīng)濟(jì)問題探索，2005，（6）：57-59. </p><p>　　[4]周滔，楊慶元，豐雷.土地出讓市場的博弈分析：利益背景與政府行為過程[J].中國土地科學(xué)，2006，（4）：19-23. </p><p>　　[5]舒幫榮，徐夢潔.土

32、地市場尋租行為分析極其對策研究[J].云南社會科學(xué)，2007，（2）：71-73. </p><p>　　[6]宋艷林.我國土地市場發(fā)育的三方博弈分析[J].生產(chǎn)力研究，2007，（3）：61-63. </p><p>　　[7]劉雷.房地產(chǎn)開發(fā)商與政府之間的博弈分析[J].財經(jīng)問題研究，2008，（8）：103-106. </p><p>　　責(zé)任編輯、校對：關(guān)