溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素的分析[畢業(yè)論文]

1、<p>　　本科畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)</p><p><b>　　( 屆)</b></p><p>　　論文題目溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素的分析</p><p>　　所在學(xué)院 商學(xué)院 </p><p>　　專(zhuān)業(yè)班級(jí) 經(jīng)濟(jì)學(xué) &

2、lt;/p><p>　　學(xué)生姓名 學(xué)號(hào) </p><p>　　指導(dǎo)教師 職稱(chēng) </p><p>　　完成日期 年 月 日</p><p><b>　　誠(chéng) 信 聲 明</b></p>

3、<p>　　我聲明，所呈交的論文是本人在老師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。據(jù)我查證，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫(xiě)過(guò)的研究成果，也不包含為獲得 或其他教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書(shū)而使用過(guò)的材料。我承諾，論文中的所有內(nèi)容均真實(shí)、可信。</p><p>　　論文作者簽名： 簽名日期： 年 月 日</p>

4、;<p><b>　　授 權(quán) 聲 明</b></p><p>　　學(xué)校有權(quán)保留送交論文的原件，允許論文被查閱和借閱，學(xué)?？梢怨颊撐牡娜炕虿糠謨?nèi)容，可以影印、縮印或其他復(fù)制手段保存論文，學(xué)校必須嚴(yán)格按照授權(quán)對(duì)論文進(jìn)行處理，不得超越授權(quán)對(duì)論文進(jìn)行任意處置。</p><p>　　論文作者簽名： 簽名日期： 年 月 日</p&

5、gt;<p><b>　　摘 要</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。住房問(wèn)題是關(guān)系人民幸福安康的關(guān)鍵問(wèn)題，住房問(wèn)題解決的好壞直接影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)，而住房問(wèn)題的核心是房?jī)r(jià)問(wèn)題。近年來(lái)，住宅房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)不斷快速上漲，極大影響了城市居民的生活質(zhì)量，也給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)的發(fā)展帶來(lái)不穩(wěn)定因素，住房?jī)r(jià)

6、格問(wèn)題已成為全社會(huì)廣泛關(guān)注的重要問(wèn)題。</p><p>　　本文以溫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)為研究對(duì)象，從住宅房地產(chǎn)價(jià)格的概念、特征入手，并以溫州市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，使用定量分析和定性分析相結(jié)合的研究方法，來(lái)具體分析影響溫州市房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。</p><p>　　關(guān)鍵詞：溫州,房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格,影響因素</p><p><b>　　ABSTRACT<

7、/b></p><p>　　Real esate industry makes a very position in social development and has become one of the pillar industries in the country. Housing problem，as the key problem，is essential to people’s life，to

8、 the sustained and rapid development of economy as well as to the social stability．And the core of the housing problem is the estate price problem，In recent years residential property prices keep rising rapidly，great imp

9、act on the urban people’s quality life and bring a lot of unstable factors to the health </p><p>　　Based on the Wenzhou real estate market as the research object, the residential real estate prices, the conc

10、ept, characteristics of real estate in wenzhou, and statistical data base, the use of quantitative analysis and qualitative analysis of combining research methods, make a concrete analysis of the main influence factors o

11、f Wenzhou real estate prices.</p><p>　　Key words: Wenzhou, 錯(cuò)誤!未指定書(shū)簽。real estate market，prices，factors</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　摘 要I</b></p>&l

12、t;p>　　ABSTRACTII</p><p><b>　　一、 引 言1</b></p><p>　　二、 相關(guān)文獻(xiàn)的回顧2</p><p>　?。ㄒ唬?國(guó)外相關(guān)研究綜述2</p><p>　?。ǘ?國(guó)內(nèi)相關(guān)研究綜述2</p><p>　　三、 溫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀5<

13、;/p><p>　?。ㄒ唬?溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況5</p><p>　　（二） 溫州房地產(chǎn)供銷(xiāo)情況分析5</p><p>　?。ㄈ?溫州房地產(chǎn)價(jià)格情況分析7</p><p>　　四、 影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的定性分析8</p><p>　　（一） 經(jīng)濟(jì)因素8</p><p>　?。ǘ?社

14、會(huì)因素10</p><p>　?。ㄈ?政策因素11</p><p>　　五、 價(jià)格影響因素的實(shí)證分析12</p><p>　?。ㄒ唬?模型的基本假設(shè)12</p><p>　?。ǘ?函數(shù)模型的建立13</p><p>　　（三） 模型的數(shù)據(jù)處理與分析13</p><p>　　六、

15、結(jié)論及建議16</p><p><b>　　（一） 結(jié)論16</b></p><p>　?。ǘ?調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的建議16</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)18</b></p><p><b>　　致 謝20</b></p><p><

16、;b>　　引 言</b></p><p>　　溫州位于中國(guó)黃金海岸線(xiàn)中段，浙江省的東南部，東瀕東海，南接閩北，西與麗水市相連，北與臺(tái)州市毗鄰，是浙南的經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐。這座城市最主要的特色是商業(yè)氣息非常濃，在歷史上就是很著名的商埠。改革開(kāi)放后，溫州人特別注意發(fā)展商業(yè)，經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。2010年，溫州全市生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到2925.57億元，增長(zhǎng)了11.1%，增幅比上年回升2.6%個(gè)百分

17、點(diǎn)。其中全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為930.28億元，比上年增長(zhǎng)11%，增幅同比提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，完成271.09億元，同比增長(zhǎng)7%。房地產(chǎn)業(yè)的高速持續(xù)發(fā)展，對(duì)改善居民居住條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大就業(yè)以及加快城市建設(shè)等都起到了極其重要的作用。</p><p>　　但是，近十年來(lái)，溫州經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，同時(shí)也帶來(lái)了房地產(chǎn)的投資過(guò)快,房?jī)r(jià)飆升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年溫州房地產(chǎn)完成投資額271.09億元，

18、房屋竣工面積306.32萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到228.46萬(wàn)平方米，商品房屋銷(xiāo)售額達(dá)到307.31億元，出現(xiàn)了少見(jiàn)的大幅度增長(zhǎng)現(xiàn)象。溫州房地產(chǎn)業(yè)已在全國(guó)同等城市的排名中名列前茅，房?jī)r(jià)在2008到2010年溫州各個(gè)地區(qū)幾乎翻倍上漲，2010年12月二手房成交均價(jià)達(dá)31262元/平米。當(dāng)前，居高不下的房?jī)r(jià)已經(jīng)演變?yōu)闇刂萑f(wàn)眾矚目的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題的討論，如房地產(chǎn)價(jià)格是否合理，受到那些因素的影響，是否存在房地產(chǎn)泡沫等等

19、，近年來(lái)一直是溫州政府部門(mén)、學(xué)術(shù)界和實(shí)物界關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問(wèn)題。事實(shí)上，房地產(chǎn)價(jià)格作為房地產(chǎn)業(yè)的“晴雨表”，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的價(jià)高價(jià)低的問(wèn)題，其中蘊(yùn)涵著諸多存在內(nèi)在相互聯(lián)系的信息，反映了復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。</p><p>　　因此，非常有必要專(zhuān)門(mén)研究溫州地區(qū)影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)和價(jià)格的影響因素，在借鑒前人理論研究成果的基礎(chǔ)上，主要結(jié)合溫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，然后結(jié)合理論用計(jì)量分析的方式，得出最后的實(shí)證結(jié)果。研究

20、立足溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行分析，且采用定性與定量分析相結(jié)合的方法，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。不僅可以為溫州政府提供進(jìn)行宏觀調(diào)控的依據(jù)，還能為消費(fèi)者提供信息支持，為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作及銀行信貸管理提供參考。</p><p><b>　　相關(guān)文獻(xiàn)的回顧</b></p><p><b>　　國(guó)外相關(guān)研究綜述</b></p><p

21、>　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多且很復(fù)雜，各國(guó)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究也多種多樣。國(guó)外尤其是西方發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史較長(zhǎng)，并且較為完善。Nellis和Longbottom(1981)通過(guò)分析英國(guó)的數(shù)據(jù)試圖解釋英國(guó)商品住宅價(jià)格的決定因素。作者將住宅的需求定義為人口數(shù)量、社區(qū)中抵押貸款的資產(chǎn)存量、平均的商品住宅價(jià)格、個(gè)人收入、消費(fèi)品價(jià)格和抵押貸款利率的真實(shí)函數(shù)，將供給定義為住宅價(jià)格和住宅存量的函數(shù)。根據(jù)供給和需求相等的原理

22、，得到一個(gè)關(guān)于平均商品住宅價(jià)格的簡(jiǎn)化公式，從而推導(dǎo)出商品住宅的價(jià)格。計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的結(jié)論顯示，收入是影響住宅價(jià)格的最重要的因素，其次是抵押貸款利率和社區(qū)中抵押貸款的資產(chǎn)存量。在房地產(chǎn)價(jià)格的研究中，更注重詳細(xì)研究某一特征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，這些特征包括空氣質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、社區(qū)人口統(tǒng)計(jì)學(xué)特征、建筑物年限、景觀、輕軌和機(jī)場(chǎng)噪聲等。國(guó)外研究表明，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)組成部分，其運(yùn)行態(tài)勢(shì)受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)價(jià)格也如此。Lee Grebler

23、(1981)研究美國(guó)地區(qū)1968年至1977年間的住宅價(jià)格變動(dòng)情形，其實(shí)證結(jié)果顯示影響住宅價(jià)格的顯著因素為居民所得、一般物價(jià)水平、季</p><p><b>　　國(guó)內(nèi)相關(guān)研究綜述</b></p><p>　　房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究領(lǐng)域中的一個(gè)分支，國(guó)內(nèi)學(xué)者在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行研究中，均或多或少、或?qū)ｎ}或分散地對(duì)這一問(wèn)題提出自己的看法和見(jiàn)解。</p

24、><p>　　地價(jià)和房?jī)r(jià)的相互影響</p><p>　　對(duì)于房?jī)r(jià)與地價(jià)誰(shuí)先誰(shuí)后的問(wèn)題，在理論界一直爭(zhēng)論不休。高波（2003）采用1999-2002年土地季度價(jià)格指數(shù)和房地產(chǎn)季度價(jià)格指數(shù)為樣本，通過(guò)Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)和回歸分析，得出長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)決定地價(jià)走勢(shì)、短期內(nèi)兩者存在相互影響的結(jié)論，并認(rèn)為房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響更多的是長(zhǎng)期效應(yīng)，地價(jià)短期波動(dòng)原因在于土地市場(chǎng)交易的不規(guī)范性和土地商品自身的特

25、殊屬性。</p><p>　　邵念強(qiáng)(2006)認(rèn)為，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響是顯著的，一般情況下，地價(jià)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占的比例在三分之一左右，越靠近市中心，房?jī)r(jià)中地價(jià)成本所占比例越大，現(xiàn)在不少位于市中心的高端項(xiàng)目，每平方米價(jià)格高達(dá)20000元，而其中土地成本則在11000一12000元之間，也就是說(shuō)土地成本在住宅售價(jià)中占到了60％左右。況偉大(2005)通過(guò)定量分析也得出了長(zhǎng)期內(nèi)地價(jià)上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的結(jié)論。</p&

26、gt;<p><b>　　收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響</b></p><p>　　王冰和黃磊(2005)認(rèn)為，居民收入水平與房?jī)r(jià)之間存在著密切的關(guān)系。居民收入支出主要分為消費(fèi)支出和投資支出：居民的消費(fèi)支出在滿(mǎn)足基本需求的基礎(chǔ)上，必然會(huì)去購(gòu)買(mǎi)自己的住房，正是這種強(qiáng)勁的收入需求支出和全國(guó)土地可供性過(guò)低、住宅房產(chǎn)供給緊缺的相互作用，導(dǎo)致了全國(guó)房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)走高：收入的投資支出的影響，使得越來(lái)越

27、多的人開(kāi)始投資于住宅房地產(chǎn)，購(gòu)房投資化己呈現(xiàn)出全球化的趨勢(shì)。</p><p>　　目前，在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣狀況、房地產(chǎn)周期波動(dòng)時(shí)，國(guó)內(nèi)的學(xué)者普遍采用“房?jī)r(jià)收入比”這一概念，即用一個(gè)國(guó)家或城市的平均房?jī)r(jià)與每戶(hù)居民的平均年收入的比值來(lái)反映居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力，可以大致反映城市房地產(chǎn)價(jià)格高低，國(guó)際上通行的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)收入比是3～6倍(沈偉鋒，譚大璐，2006)。</p><p>　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

28、措施對(duì)房?jī)r(jià)的影響</p><p>　　財(cái)政政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響</p><p>　　房地產(chǎn)的財(cái)政政策主要是土地政策和稅收政策，土地是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，土地政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房?jī)r(jià)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。嚴(yán)格的土地政策減少了土地供應(yīng)總量，改變了供給結(jié)構(gòu)，與此同時(shí)，供給方式的改變也同樣會(huì)使土地的價(jià)格上漲(曹振慨，何小敏，2006)。但從供地政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用機(jī)制及其現(xiàn)實(shí)影響來(lái)看，其目的主要是在宏

29、觀層面保證房地產(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，因而其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生作用具有一定的漸進(jìn)性，不可能立竿見(jiàn)影地影響到房?jī)r(jià)，在一定程度上存在著時(shí)差性(胡曉添，濮勵(lì)杰，潘捷，2006)。</p><p>　　有關(guān)物業(yè)稅的開(kāi)征問(wèn)題，學(xué)術(shù)界討論頗多。唐杰(2006)、楊勇和溫修春(2005)等認(rèn)為，物業(yè)稅能夠降低房?jī)r(jià)，抑制投資需求，擠兌泡沫經(jīng)濟(jì)。與以上觀點(diǎn)不同，岳樹(shù)民(2005)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅制改革對(duì)降低過(guò)高的

30、房?jī)r(jià)有一定作用，但能否成為現(xiàn)實(shí)，還取決于土地供給制度、房地產(chǎn)需求狀況、建材價(jià)格、金融政策、各種稅費(fèi)等因素的影響。程瑤(2004)、林素鋼(2003)等得出結(jié)論：開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。</p><p>　　貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響</p><p>　　聶學(xué)峰等 (2005)運(yùn)用相關(guān)分析、Granger因果關(guān)系分析和協(xié)整分析方法對(duì)我國(guó)貨幣政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的效應(yīng)與時(shí)滯進(jìn)行實(shí)證分析的結(jié)果表明，貨

31、幣政策能夠影響房地產(chǎn)投資和價(jià)格，貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響比利率政策更為顯著，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響時(shí)滯為2個(gè)季度。</p><p>　　房地產(chǎn)信貸對(duì)房?jī)r(jià)的影響。吳龍龍、黃麗明(2006)認(rèn)為，銀行信貸活動(dòng)能從供給和需求兩個(gè)方面影響住房?jī)r(jià)格。信貸投向失當(dāng)、信貸投量控制乏力和信貸對(duì)象篩選依據(jù)不充分，是造成近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛的信貸原因。要有效地調(diào)控住房?jī)r(jià)格，就必須調(diào)整住房建設(shè)項(xiàng)目貸款政策，用差別化的信貸政策引導(dǎo)

32、住房需求，嚴(yán)格控制信貸投量，并強(qiáng)化信貸審查力度。</p><p>　　加息對(duì)房?jī)r(jià)的影響。段巖燕、曹振良(2005)，章輝贊、張紅(2005)等認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)供給和需求平衡決定的，加息不會(huì)直接影響房地產(chǎn)的價(jià)格，而是通過(guò)影響房地產(chǎn)的供給和需求來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格的。</p><p>　　關(guān)于人民幣升值對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響，金學(xué)惠(2006)、宋勃(2006)、夏志瓊(2006)、陳明(

33、2006)、呂彬彬(2006)、韓立達(dá)(2005)、王仁濤和張維然(2005)等都做了一些類(lèi)似的研究。</p><p>　　區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響</p><p>　　一般來(lái)說(shuō)，房屋因其在城市或地區(qū)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化位置的不同，從而有不同的社會(huì)文化區(qū)位，其在市場(chǎng)上的價(jià)格也有明顯的差別，并且由于決定區(qū)位的條件在發(fā)展變化著，房?jī)r(jià)亦會(huì)隨區(qū)位的變化而改變。可以說(shuō)，是區(qū)位條件決定了房地產(chǎn)價(jià)格(蔣立紅

34、，李慶花，2006)。王霞、朱道林、張鳴明(2004)以北京市輕軌13號(hào)線(xiàn)為例，褚勁風(fēng)、周琪(2004)以上海地鐵一號(hào)線(xiàn)為例都做了類(lèi)似的研究。</p><p><b>　　其他因素的影響</b></p><p>　　馮聞、胡昊(2006)應(yīng)用典型工程分析了主要建材價(jià)格變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響；麥勇(2003)分析了非對(duì)稱(chēng)信息條件對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響；周江(2005)探討了住房供

35、給結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響；李琳和李園(2005)得出結(jié)論：人口的增長(zhǎng)和人群的年輕化都會(huì)促使房?jī)r(jià)上漲；張瀾和周千秋(2006)研究了消費(fèi)者的心理預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響。</p><p>　　總體來(lái)說(shuō)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素有很多，但是主要的因素有地價(jià)、居民收入水平、人口、區(qū)位因素、消費(fèi)者心理預(yù)期等。</p><p>　　溫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀</p><p>　　溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)總

36、體概況</p><p>　　2010年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資271.09億元，同比增長(zhǎng)7.0%，其中住宅建設(shè)投資193.13億元，同比增長(zhǎng)10.8%。全年房屋施工面積2507.50萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.1%；竣工面積306.32萬(wàn)平方米，同比下降10.2%；商品房銷(xiāo)售面積228.46萬(wàn)平方米，同比下降27.2%，其中住宅銷(xiāo)售面積192.52萬(wàn)平方米，同比下降29.3%；商品房銷(xiāo)售額307.31億元，同比下降28.0%

37、，其中住宅銷(xiāo)售額266億元，同比下降30.7%。</p><p>　　從2010年的數(shù)據(jù)看出，溫州的房地產(chǎn)是投資過(guò)快、房?jī)r(jià)攀升。由于土地資源的不足，溫州人均耕地面積低于全國(guó)平均水平。加上民間資本積累雄厚溫州做為一個(gè)特殊的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較其他城市也有所不同。加上一些溫州人在省外、國(guó)外淘金，創(chuàng)造一批又一批的財(cái)富，最后匯集到溫州。2004年以來(lái)，炒樓者日趨增多，溫州城市居民以戶(hù)為單位，至少有1／3居民有意或無(wú)意卷入炒房

38、熱潮。最終導(dǎo)致溫州的房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越火，房?jī)r(jià)越來(lái)越高。</p><p>　　溫州房地產(chǎn)供銷(xiāo)情況分析</p><p>　　1.2001年到2010年溫州市商品房竣工面積</p><p>　　溫州素有“七山二水一分田”之稱(chēng)，人均耕地只有0.47畝（統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)為0.31畝），僅為全國(guó)平均水平的1/5、全省平均水平的1/2，土地資源非常短缺。其中建設(shè)用地只有110.28萬(wàn)

39、畝，土地作為稀有資源，建設(shè)用地越來(lái)越少，從2001年到2008年，溫州市商品房竣工面積快速增長(zhǎng)，到了2009年，增長(zhǎng)速度大幅下降，同比下降42.6%，見(jiàn)表1和圖1。</p><p>　　表 1 2001年到2010年溫州市商品房竣工面積</p><p>　　單位：萬(wàn)平米 數(shù)據(jù)來(lái)源：溫州市統(tǒng)計(jì)信息</p><p>　　圖 1 2001年到2010年溫州市商品房竣工面積

40、</p><p>　　2001年到2010年溫州市商品房竣工面積不斷增長(zhǎng)其主要原因是由于近幾年新開(kāi)工項(xiàng)目較多，商品房施工量較大且多為大盤(pán)，施工周期較長(zhǎng)，同時(shí)銀行貸款門(mén)檻提高，政府對(duì)土地的審批嚴(yán)格，造成2009年和2010年相關(guān)增長(zhǎng)速度放慢。</p><p>　　2.2001年到2010年溫州市商品房銷(xiāo)售面積</p><p>　　從2001年到2010年溫州市商品房銷(xiāo)

41、售面積快速增長(zhǎng)，特別是在2009年，累計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá)到了313.96萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)89.1%。見(jiàn)表2和圖2</p><p>　　表2 2001年到2010年溫州市商品房銷(xiāo)售面積</p><p>　　單位：萬(wàn)平米 數(shù)據(jù)來(lái)源：溫州市統(tǒng)計(jì)信息</p><p>　　圖 2 2001年-2010年溫州市商品房銷(xiāo)售面積</p><p>　　但是在2010

42、年，由于政府采取一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定的沖擊和影響，商品房銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)有所下降，同比下降27.2%。</p><p>　　3.2001年到2010年溫州市商品房銷(xiāo)售額</p><p>　　從2001年到2010年溫州商品房的銷(xiāo)售額不斷增長(zhǎng)，從2001年的53.15億元，到2010年的307.31億元，特別是2009年達(dá)到了426.54億元。見(jiàn)表3和圖3</p

43、><p>　　表 3 2001年到2010年溫州市商品房銷(xiāo)售額</p><p>　　圖 3 2001年到2010年溫州市商品房銷(xiāo)售額</p><p>　　單位：億元 數(shù)據(jù)來(lái)源：溫州市統(tǒng)計(jì)信息</p><p>　　2009年由于房?jī)r(jià)飛漲，以及剛性需求的增加，銷(xiāo)售額達(dá)到了歷史的高位。雖然在2010年的政府房地產(chǎn)調(diào)控下銷(xiāo)售額有一定的下降，但是仍然出現(xiàn)很

44、高的銷(xiāo)售額，說(shuō)明溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)還是非常火熱。</p><p>　　溫州房地產(chǎn)價(jià)格情況分析</p><p>　　從2001年到2010年溫州商品房均價(jià)快速上漲，2001年的2639元到2010年的13451元，一路上揚(yáng)，10年之內(nèi)漲了5倍。見(jiàn)表4和圖4</p><p>　　表 4 2001年-2010年溫州市商品房均價(jià)</p><p>　　圖

45、4 2001年-2010年溫州市商品房均價(jià)</p><p>　　單位：元 數(shù)據(jù)來(lái)源：溫州市統(tǒng)計(jì)信息</p><p>　　從表4和圖4看出，從2001年到2010年溫州的房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，特別是在2009年，房?jī)r(jià)漲到了13584元，同比增長(zhǎng)53.68%，呈現(xiàn)快速提升態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)展前景樂(lè)觀。從2008年年底開(kāi)始，溫州市商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始持續(xù)強(qiáng)勁上漲。雖然其中有很多投機(jī)者對(duì)房?jī)r(jià)的炒作，但是也反映了剛性需

46、求的爆發(fā)和投資者對(duì)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情。但是在2010年出現(xiàn)了拐點(diǎn)，同比下降了0.98%，雖然下降不多，但是收到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，溫州居高不下的房?jī)r(jià)也不可避免得出現(xiàn)了松動(dòng)。</p><p>　　影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的定性分析</p><p><b>　　經(jīng)濟(jì)因素</b></p><p>　　經(jīng)濟(jì)因素是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的核心因素，一般指經(jīng)濟(jì)發(fā)

47、展程度、居民收入、儲(chǔ)蓄的多少、物價(jià)水平等等。總的看來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度越高，居民收入和儲(chǔ)蓄穩(wěn)步上升，物價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，人們的消費(fèi)更傾向住宅方面，則有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與活躍。反之，則會(huì)容易引起房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展。其中最主要的影響因素是房地產(chǎn)投資規(guī)模、人均可支配收入、居民儲(chǔ)蓄存款。</p><p><b>　　房地產(chǎn)投資規(guī)模</b></p><p>

48、;　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的增加，會(huì)直接刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；反之，投資水平的降低，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然會(huì)受到很大的影響。</p><p>　　從2001年至2010年溫州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額一直呈增加趨勢(shì)，從01年的87.87億元到10年的271.09億元，在10年里平均基本實(shí)現(xiàn)每年10億元的增長(zhǎng)，平均每年大約有10%的增長(zhǎng)。見(jiàn)表5和圖5</p><p>　　表 5 2001年-2010年房地

49、產(chǎn)投資規(guī)模</p><p>　　圖 5 2001年-2010年房地產(chǎn)投資規(guī)模</p><p>　　單位：億元 數(shù)據(jù)來(lái)源：溫州市統(tǒng)計(jì)信息</p><p>　　從表5和圖5看出，2010年，由于政府采取一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定的沖擊和影響，同比的增長(zhǎng)有所下降。房地產(chǎn)丌發(fā)投資的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)，表明投資者看好溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)進(jìn)入

50、溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有較強(qiáng)的信心。</p><p><b>　　人均可支配收入</b></p><p>　　溫州城鄉(xiāng)居民收入較快增長(zhǎng)，生活水平繼續(xù)提高。2001年城市居民人均可支配收入13200元，同比增長(zhǎng)9.5%，2010年提高到了31201元，同比增長(zhǎng)11.3%。見(jiàn)表6</p><p>　　表 6 2001年-2010年溫州人均可支配收入<

51、;/p><p>　　單位：元 數(shù)據(jù)來(lái)源：2001年-2010年溫州統(tǒng)計(jì)年鑒</p><p>　　從2001年以來(lái)，溫州的可支配收入大幅增長(zhǎng)，隨著可支配收入的增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的需求量會(huì)相應(yīng)增加，而且收入水平的高低直接決定消費(fèi)者的消費(fèi)層次和結(jié)構(gòu)，隨著收入水平的提高，一方面溫州人對(duì)于居住標(biāo)準(zhǔn)的要求會(huì)不斷提升，住宅向面積更大、結(jié)構(gòu)更合理、配套服務(wù)更好的趨勢(shì)發(fā)展；另一方面，部分原來(lái)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力的需要通過(guò)收入

52、的增加，轉(zhuǎn)化為有效需求。因此，可支配收入與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)性。</p><p><b>　　社會(huì)因素</b></p><p>　　社會(huì)因素是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的重要因素，一般包括社會(huì)政治安定與治安狀況、人口狀態(tài)、城市化水平等。政治穩(wěn)定、治安狀況良好，會(huì)刺激房地產(chǎn)投資，增加有效供給：反之，社會(huì)動(dòng)蕩必然導(dǎo)致人心渙散，對(duì)房地產(chǎn)的需求勢(shì)必減少。人口數(shù)量越多，家庭結(jié)構(gòu)趨小，城

53、市化水平越高，都會(huì)激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。</p><p><b>　　1、人口數(shù)量</b></p><p>　　社會(huì)因素只對(duì)人口因素進(jìn)行分析，房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有較大影響。人口數(shù)量，人口結(jié)構(gòu)等影響著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求數(shù)量及結(jié)構(gòu)。溫州商業(yè)發(fā)達(dá)，人口中移民不斷增加，特別是外來(lái)打工者，且以中高學(xué)歷高級(jí)人才流入為主，購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)且有

54、置業(yè)需求的人口增加，則溫州房地產(chǎn)需求在發(fā)展中會(huì)持續(xù)增加，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的不斷攀升。見(jiàn)表7</p><p>　　表 7 2001年-2010年溫州人口數(shù)量</p><p>　　單位：萬(wàn)人 數(shù)據(jù)來(lái)源：2001-2010年溫州統(tǒng)計(jì)年鑒</p><p>　　從上表的人口數(shù)量看出，溫州的人口從2001年的738.81萬(wàn)到2010年786.8萬(wàn)，增長(zhǎng)了近50萬(wàn)人口。因此，人口的增

55、長(zhǎng)對(duì)購(gòu)房的需求也不斷增加。</p><p><b>　　2、人口結(jié)構(gòu)</b></p><p>　　人口數(shù)量增長(zhǎng)雖然對(duì)溫州房?jī)r(jià)的影響不是最關(guān)鍵的，但是人口的增長(zhǎng)，結(jié)婚的剛性需要對(duì)房?jī)r(jià)的影響比較大。婚房在溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)占有很大一部分的比例，其中人口的增長(zhǎng)是剛性需求的必要因素。特別是18-35歲年齡的剛性需求是最大的，見(jiàn)表8</p><p>　　表

56、8 2001年-2010年溫州18-35歲數(shù)量和比例</p><p>　　單位：人 數(shù)據(jù)來(lái)源：2004-2009年溫州統(tǒng)計(jì)年鑒</p><p>　　從上表看出，18-35歲的人口數(shù)量一直225萬(wàn)左右，占百分之三十，同浙江其他市相比，剛性需求比較強(qiáng)，也影響到了房?jī)r(jià)的上漲。說(shuō)明人口結(jié)構(gòu)因素是溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的重要因素。</p><p><b>　　政策因素&

57、lt;/b></p><p>　　政策因素主要指影響房?jī)r(jià)的行政因素，有土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、稅收制度等。國(guó)家政策和地方政策的調(diào)整都會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，進(jìn)而影響到價(jià)格。其中財(cái)政政策和貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響尤為明顯。</p><p><b>　　財(cái)政政策</b></p><p>　　房地產(chǎn)的財(cái)政政策主要是土地政策和稅收政

58、策，土地是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，土地政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房?jī)r(jià)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。</p><p>　　2001年國(guó)家提出了對(duì)住房消費(fèi)采用扶持政策，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，消化積壓商品房政策。使溫州房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，2001年房地產(chǎn)投資額達(dá)到了87.87億元，比上年增長(zhǎng)了58.7%。2002年8月，央行認(rèn)為局部投資增幅過(guò)大，要強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，并且恢復(fù)征收土地增值稅，使房地產(chǎn)市場(chǎng)投資有所控制。

59、2003年7月對(duì)出售的房屋開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅。2004年12月嚴(yán)禁非法壓低低價(jià)招商，嚴(yán)格規(guī)范地方政府土地管理，政府的一些列調(diào)控，導(dǎo)致溫州房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的下降，最大降幅超過(guò)20%。2005年到2009年，政府繼續(xù)進(jìn)行調(diào)控，從稅收和土地政策入手，但是房?jī)r(jià)仍然上漲，只是對(duì)漲價(jià)的幅度有所降溫而已。但在2010年溫州的房?jī)r(jià)終于出現(xiàn)了拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降，調(diào)控的效果已經(jīng)出現(xiàn)了。</p><p><b>　　貨幣政策&l

60、t;/b></p><p>　　貨幣政策主要包括利率、貨幣供應(yīng)量等，貨幣政策能夠影響房地產(chǎn)投資和價(jià)格，貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響比利率政策更為顯著。</p><p>　　2002年，降低住房公積金存、貸款利率，5年以上貸款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公積金管理?xiàng)l例》，房地產(chǎn)進(jìn)去高速發(fā)展，2003年，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸，四證取得后才能發(fā)放貸款；提高第二套住房的首付比例。房地

61、產(chǎn)的發(fā)展得到一定的緩解，2004年，存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)，從7%提高到7.5%，加息，金融機(jī)構(gòu)一年期基準(zhǔn)利率將上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，但是溫州房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。2006-2010年，央行不斷加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的局面有所緩解，但是高房?jī)r(jià)仍然居高不下。</p><p>　　價(jià)格影響因素的實(shí)證分析</p><p>　　國(guó)內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析與研究很多，但研究主要集中在定

62、性分析上，僅僅說(shuō)明了這些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有影響，關(guān)于定量方面的分析為數(shù)不多。，以溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)作為研究對(duì)象，采用2001年-2010年的數(shù)據(jù)，來(lái)分析房地產(chǎn)價(jià)格與各因素之間的關(guān)系。</p><p><b>　　模型的基本假設(shè)</b></p><p>　　為了便于分析，我們需要對(duì)研究的范圍及條件做出界定和限定假定。</p><p>　　1、房地產(chǎn)

63、類(lèi)型的限定</p><p>　　按用途來(lái)看，房地產(chǎn)包括居住房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等幾類(lèi)。這幾類(lèi)的房地產(chǎn)價(jià)格相差很大，不能泛泛而談。由于普通住宅的房地產(chǎn)價(jià)格是目前大眾最關(guān)注的，我們這里以普通住宅的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)分析。</p><p>　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的限定</p><p>　　我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)組成，本文研究的對(duì)象為增量交易市場(chǎng)，不考慮出租市

64、場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的價(jià)格情況。</p><p><b>　　3、階段的限定</b></p><p>　　為研究市場(chǎng)起步以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們將研究階段限定在2004年—2010年。</p><p><b>　　4、影響因素的限定</b></p><p>　　影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素很多，各種因素對(duì)房地產(chǎn)

65、價(jià)格的影響方向不盡相同，并且其中有些因素?zé)o法量化以及數(shù)據(jù)采集的局限，我們?cè)谶@里選取了人口狀況、GDP、人均可支配收入、房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)的竣工面積幾個(gè)因素來(lái)進(jìn)行分析。</p><p><b>　　函數(shù)模型的建立</b></p><p>　　利用多元線(xiàn)性回歸模型建立商品住房?jī)r(jià)格與各影響因素之間的數(shù)量關(guān)系，多元線(xiàn)性回歸模型的形式為：</p><p

66、>　　Y=C+C(1)X1+C(2)X2+C(3)X3+C(4)X4+μ</p><p>　　式中：Y為商品住房的平均價(jià)格，單位為元/平方米；</p><p>　　X1為人口，單位為人；</p><p>　　X2為人均可支配收入，單位為元；</p><p>　　X3每年投入到商品房的投資額，單位為億元；</p><p

67、>　　X4為每年商品房的竣工面積，單位為萬(wàn)／平方米。</p><p>　　C(1)、C(2)、C(3)、C(4)為模型系數(shù)，C為常數(shù)項(xiàng)， 他們都是待估參數(shù)。μ為隨機(jī)誤差項(xiàng)，用于表示無(wú)法用現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示的影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，如政策、社會(huì)因素等。</p><p>　　為消除異方差，將模型中各變量都取自然對(duì)數(shù)，則模型變?yōu)椋?lt;/p><p>　　lnY=C+C(1

68、)lnX1+C(2)lnX2+C(3)lnX3+C(4)lnX4+μ</p><p>　　模型的數(shù)據(jù)處理與分析</p><p><b>　　1、模型數(shù)據(jù)的處理</b></p><p>　　經(jīng)過(guò)整理，溫州市2001年一2010年商品住房的平均價(jià)格、人口、人均可支配收入、商品住房的投資額、商品住房的竣工面積見(jiàn)表9</p><p&

69、gt;　　表 9 2001年-2010年溫州各項(xiàng)數(shù)據(jù)列表</p><p>　　在做回歸分析之前，為了檢驗(yàn)多重共線(xiàn)性，對(duì)各變量做相關(guān)分析。利用EViews5.0，對(duì)這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)做相關(guān)分析，不存在多重共線(xiàn)性。</p><p>　　利用EViews5.0，對(duì)這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行最小二乘估計(jì)參數(shù)，輸出結(jié)果見(jiàn)下表10</p><p>　　表 10 回歸分析表</p>

70、<p>　　得到商品住房平均價(jià)格的非線(xiàn)性回歸方程為:</p><p>　　lnY=-78.55445+11.3933lnX1+1.201955lnX2+0.065816lnX3-0.10403lnX4+ μ</p><p>　　由于R=0.98753,可決系數(shù)R2=0.977554,說(shuō)明擬合效果很好。取顯著水平α，若F>Fα(k-1，n-k)(k表示待估參數(shù)總個(gè)數(shù))，則模

71、型中至少有一個(gè)系數(shù)可能不為O。本模型中取顯著水平α=0.01時(shí)，F(xiàn)α(4,5)=5.19,F=98.99>Fα（4，5），并且Prob(F-statistic)為0.00006與0非常接近，說(shuō)明在至少99％的可能性這四個(gè)變量中的一個(gè)或多個(gè)不為0。在正常情況下，若概率(Prob.)低于0.05則可認(rèn)為對(duì)應(yīng)系數(shù)顯著不為零，t統(tǒng)計(jì)量（t-Statistic）用來(lái)檢驗(yàn)對(duì)應(yīng)系數(shù)是否為零，如果∣t∣>1,則該系數(shù)的真值至少有2／3的可能

72、性不為零，如果∣t∣>2，則系數(shù)的真值至少有95％的可能性不為零，因此所有的變量參數(shù)都顯著地不為零，模型的擬合優(yōu)度檢驗(yàn)和顯著性檢驗(yàn)都非常良好。</p><p><b>　　模型的分析</b></p><p>　　從以上方程的參數(shù)和回歸分析可以看出，房地產(chǎn)價(jià)格與有關(guān)變量之間存在著一定的關(guān)系。</p><p>　　首先，從人口因素來(lái)看，X1(

73、人口）是顯著因子,其擬合中的因子是11.3933。這說(shuō)明人口的增長(zhǎng)是房?jī)r(jià)的顯著因子。因?yàn)槿丝诘脑鲩L(zhǎng)會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。而且溫州城市外籍人口的住房購(gòu)買(mǎi)在整個(gè)住房銷(xiāo)售量中占據(jù)有一部分比例，這說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲很大一部分程度來(lái)自于外來(lái)人口包括溫州本地人的投資炒房行為。因此，人口的增長(zhǎng)是當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲的主要原因之一。</p><p>　　其次，從人均可支配收入來(lái)看。X2（人均可支配收入）是

74、顯著因子。對(duì)于X2而言其系數(shù)為1.201955，說(shuō)明它和房地產(chǎn)價(jià)格是呈正相關(guān)的。也就是說(shuō)，年平均收入越高，房?jī)r(jià)越高。居民收入尤其是居民的可支配收入是決定家庭一切消費(fèi)最重要的因素。房地產(chǎn)需求尤其是住宅的需求與居民的人均可支配收入呈正相關(guān)關(guān)系，居民的收入水平高，對(duì)住宅的需求量就大；而需求和價(jià)格也呈正相關(guān)關(guān)系，需求量越大，房地產(chǎn)價(jià)格就越高。</p><p>　　再次，從房地產(chǎn)投資額來(lái)看。X3（房地產(chǎn)投資額）是顯著因子，

75、X3在擬合中的因子為0.065816，說(shuō)明它和房地產(chǎn)價(jià)格是呈正相關(guān)的。說(shuō)明隨著社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資額越高，房地產(chǎn)價(jià)格變的越來(lái)越高。</p><p>　　最后，從商品房竣工面積來(lái)看。X4（商品房竣工面積）是不太顯著因子，X4在擬合中的因子為-0.104030，說(shuō)明它和房?jī)r(jià)是呈負(fù)相關(guān)的。商品房竣工面積越大，商品房的供應(yīng)量就越大，房?jī)r(jià)就會(huì)有所下降，如果竣工面積越來(lái)越少，就會(huì)導(dǎo)致商品房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲。</p

76、><p><b>　　模型的誤差分析</b></p><p>　　模型計(jì)算存在一定的誤差。究其原因，主要包括以下幾個(gè)方面：首先，由于樣本收集困難和失真情況的存在，標(biāo)定模型參數(shù)所用的樣本個(gè)數(shù)較少，帶來(lái)一定的誤差。其次，模型中自變量的選擇也存在一定的問(wèn)題，房地產(chǎn)價(jià)格涉及到多方面影響因素，但在本模型中僅選取了幾個(gè)主要的變量進(jìn)行描述，這也會(huì)影響其精確度。</p>&

77、lt;p><b>　　結(jié)論及建議</b></p><p><b>　　結(jié)論</b></p><p>　　近年來(lái)，溫州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，對(duì)金融市場(chǎng)、居民生活都形成了較大沖擊。房?jī)r(jià)既關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)，也牽涉到老百姓的實(shí)際利益，房?jī)r(jià)的飆升讓越來(lái)越多的消費(fèi)者望房興嘆，過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。為此對(duì)溫州房地產(chǎn)價(jià)

78、格影響因素進(jìn)行實(shí)證分析，得出了以下結(jié)論。</p><p>　　第一，居民可支配收入、投資水平、消費(fèi)水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著較強(qiáng)的相關(guān)性。特別是在溫州，住宅抵押貸款融資使得住宅需求價(jià)格對(duì)外因的變化變得更加敏感，并且會(huì)推動(dòng)住宅需求上升并導(dǎo)致住宅價(jià)格上漲。</p><p>　　第二，人口總量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是必然的，它只是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了潛在的支持力，只有當(dāng)眾多的人口具備相當(dāng)?shù)馁?gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)欲

79、望時(shí)，需求才會(huì)旺盛。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度不僅決定了城市房地產(chǎn)的品質(zhì)，間接上也影響著購(gòu)買(mǎi)欲望和購(gòu)買(mǎi)力。但是在溫州，由于民間資本的雄厚，更多的是投資需求而不是剛性需求。因此，人口的增長(zhǎng)并不是當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲的主要原因。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響并沒(méi)有想象中那么大。</p><p>　　第三，，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)傾向，最終影響房地產(chǎn)業(yè)本身的健康發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲會(huì)使房屋由消費(fèi)

80、品演變?yōu)橥顿Y品和投機(jī)品，使房市變成“股市’’。在溫州，由于民間資本的雄厚，更多的是投資需求而不是剛性需求。其中出現(xiàn)了很多溫州炒房團(tuán)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)瘋漲。當(dāng)投資和買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)有利可圖，大量的社會(huì)資金都會(huì)投向房地產(chǎn)部門(mén)，這一現(xiàn)象在溫州己經(jīng)比較明顯。其影響結(jié)果是，一方面必然會(huì)由于投資(機(jī))需求的刺激而加劇房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，進(jìn)而擴(kuò)大房地產(chǎn)的成交量；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也必然會(huì)增加其開(kāi)發(fā)投資，以滿(mǎn)足旺盛的“市場(chǎng)需求”。這一供需兩旺的現(xiàn)象在一個(gè)適當(dāng)?shù)臅r(shí)期內(nèi)

81、對(duì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是極為有利的，但投機(jī)需求勢(shì)必會(huì)留下許多不良影響。</p><p>　　調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的建議</p><p>　　1、加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理</p><p>　　由前述分析，地價(jià)因素是影響溫州房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，且是房地產(chǎn)商品的重要組成部分。因此，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范土地出讓行為和明確土地拍賣(mài)程序，積極探索土地拍賣(mài)較合理有效的新方式，克服和避免土地拍賣(mài)時(shí)的非理性

82、、盲目性和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，從而從源頭控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱。</p><p><b>　　2、強(qiáng)化信貸管理</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)有密不可分的關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計(jì)目前溫州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的60％來(lái)自于銀行貸款，所以銀行系統(tǒng)必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管，控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格按信貸管理?xiàng)l例控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資需求，過(guò)渡投資。進(jìn)一步減少房地產(chǎn)的投資額，通過(guò)

83、引導(dǎo)機(jī)制來(lái)拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道，改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力。</p><p>　　3、加大保證住房的供應(yīng)</p><p>　　由于溫州經(jīng)濟(jì)適用房很少，但是外來(lái)的人口和打工者越來(lái)越多，對(duì)商品房的需求越來(lái)越大，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)并加快擴(kuò)大廉租房的覆蓋面非常有必要。這樣一方面可以滿(mǎn)足中低收入家庭的居住要求，另一方面也可對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊，達(dá)到影響抑制

84、房?jī)r(jià)的效果。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]Hing Lin Chan， Shu Kam Lee&Kai Yin Woo．Detecting rational bubbles in the residential housing markets of Hong Kong[J]．Economic Modeling，200

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