關(guān)于實施《國有土地房屋征收評估辦法》的探討

1、<p>　　關(guān)于實施《國有土地房屋征收評估辦法》的探討</p><p>　　摘要：隨著《國有土地上房屋征收與補償條例》取代《城市房屋拆遷管理條例》，《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱辦法）也相繼出臺，同時廢止《城市房屋拆遷估價指導意見》（以下簡稱意見），《 辦法》的出臺比照《意見》是拆遷史上的進步，但由于現(xiàn)實的種種原因，又往往不能取得預(yù)期的效果，本為旨在探討與《辦法》相適應(yīng)的有關(guān)細節(jié)，以期完善此評

2、估辦法。 </p><p>　　中圖分類號： F301.1文獻標識碼： A </p><p>　　一、《辦法》與《意見》相比變化 </p><p>　　（一）、評估價格完全依照市場 </p><p>　　2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定，“拆遷估價應(yīng)當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價

3、格?！?</p><p>　　按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》對此進行了細化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、

4、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素。 </p><p>　　在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導價”，而是完全按照市場交易的價格，這與《國有土地上房屋征收與補償條例》的要求一致。 </p><p>　　房屋征收價值完全按照市場價格，這一規(guī)定非常重要。在過去發(fā)生的強拆惡性事件中，一個重要的原因就是征收者與被征收者在征收價格上的巨大分歧。很多情況下沒

5、有能夠體現(xiàn)被征收房屋的市場價值，而是參照政府確定的征收價格，而政府參照價往往都很低，尤其是地方政府作為利益一方，或者開發(fā)者與地方管理者存在千絲萬縷聯(lián)系的時候，這種不合理性更加突出。這一規(guī)定的意義在于，它是落實《物權(quán)法》，保護公民合法財產(chǎn)權(quán)的一個實質(zhì)性舉措。今后任何一起因征收而引起的拆遷（搬遷）補償，征收方和被征收方將站位于基本平等的“市場主體”角度，不僅給予被征收人充分的地位和話語權(quán)，更充分體現(xiàn)政府方面對私有物權(quán)的尊重。 </p&

6、gt;<p>　　《條例》中，是由市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應(yīng)該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構(gòu)來評估價值，但如果政府還是設(shè)定一個指導價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進步，征收的成本更加向市場靠攏?！?</p><p>　?。ǘ?、評估機構(gòu)由被征收人選 </p><

7、p>　　《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定，“拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。 </p><p>　　《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。 </p><p>　　

8、《辦法》取消了政府指定評估機構(gòu)的權(quán)力，改由被征收人選定價格評估機構(gòu)，它體現(xiàn)操作過程致力于程序公正。 </p><p>　　由政府指定評估機構(gòu)的結(jié)果是，評估價通常都很低，曾引發(fā)過許多拆遷矛盾?，F(xiàn)在由被征收人來選定評估機構(gòu)，這就不僅是對被征收人權(quán)利的尊重，突出了人性化，更是對制度漏洞的彌補，有利于被征收者利益的保障。指定評估機構(gòu)的權(quán)力會在一定意義上影響征收價格的確定，至少在具體操作過程中，將評估機構(gòu)的決定權(quán)交到被征收

9、者手里，為保證交易的公平公正創(chuàng)造了條件。至于評估費用由誰承擔的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人。 </p><p>　　《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構(gòu)，取消了政府指定評估機構(gòu)的權(quán)力，這是社會公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權(quán)利。不過他認為，選定評估機構(gòu)的辦法，還需細化?！氨热缫?/p>

10、一條街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個問題。即便投票，也需要細化操作辦法?？梢韵胍幌?，現(xiàn)在一個小區(qū)成立業(yè)主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?！?</p><p>　?。ㄈ?評估更多體現(xiàn)土地價值 </p><p>　　《意見》中規(guī)定，“拆遷估價的方法一般應(yīng)當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估

11、價方法”。 </p><p>　　《辦法》中明確規(guī)定，估價師應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收的房屋類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法評估。 </p><p>

12、　　評估方式多樣化、細致化，其進步意義在于按不同的房屋情況，使用最有可操作性，以及最有利于動拆遷戶的估評方式。其在補償中將地段價值、房屋內(nèi)裝修價值、停業(yè)停產(chǎn)損失賠償?shù)榷嘣囊蛩囟技{入評估范圍，相應(yīng)地也要求評估方法的靈活性和多元化，這些都將更有利于房屋價值的合理化、人性化的評估，在征收的補償中不僅僅體現(xiàn)房屋的價值，更給予土地價值更多的體現(xiàn)。 </p><p>　　《辦法》相比廢止的《意見》有不少亮點，但《辦法》能

13、否真正得以貫徹執(zhí)行，還有許多問題需要解決。 </p><p>　　二、新辦法中出現(xiàn)的問題 </p><p>　?。ㄒ唬?、完全按市場價評估房屋價值的可行性 </p><p>　　問題盡管按市場價評估房屋價值符合市場經(jīng)濟的觀點，但是房屋是一種比較特殊的商品，完全按市場價評估房屋價值，不足以消除被征收人的疑慮與擔憂。這是因為，城市建設(shè)、舊城改造，征收公民房屋在所難免，但是

14、所謂“居住慣性”也是不可忽視的因素。征收房屋除了物質(zhì)補償以外，對被征收人因搬遷造成的精神損失與生活不便，也應(yīng)考慮給予補償。 </p><p>　　再一方面，什么是完全的市場價也缺乏一個明晰的標準，從房價評估到簽訂補償協(xié)議、發(fā)放補償款、公民重新置業(yè)有一個時間差。在房價不斷上漲的當下，被征收人拿到的市場價補償，到購房時可能會貶值、縮水。 </p><p>　　另外，不同的家庭，住房情況千差萬別

15、。如果按照舊房屋的市場價與有限面積給予他們補償款，他們根本達不到那樣的購買力，或者說住房條件會變得更差。 </p><p>　　（二）、評估機構(gòu)的獨立性和公正性問題 </p><p>　　盡管評估機構(gòu)由被征收人來選定，但被征收人選定的評估機構(gòu)未必就獨立、公正。一則，選定評估機構(gòu)的具體辦法由各地政府制定，地方政府作為土地市場的最大獲益者，能否制定合理的操作辦法需要檢驗；二則，《辦法》規(guī)定評估

16、費用由委托人支付——實際就是地方政府支付，誰直接出錢評估機構(gòu)顯然會聽誰的話；三則，地方政府也是評估機構(gòu)的監(jiān)管者，評估機構(gòu)也可能倒向地方政府一邊。 </p><p><b>　　三、對策 </b></p><p>　　（一）、從評估細節(jié)上完善《辦法》。 </p><p>　　如何選定評估機構(gòu)、如何考慮房屋評估的軟件因素等問題，需要在制度上明確和細

17、化，諸如評估機構(gòu)的選擇需建立在公平有效的集體決策之上，評估方法的選擇更注重對征收目的考慮， 評估機構(gòu)與評估方法的選擇更便于評估結(jié)果傾向于弱勢群體的利益，以便于征收過程中的利益過渡，努力確保征收過程中利益的雙贏，即實現(xiàn)了政府的宏觀經(jīng)濟目標，又保障了被征收人的收益。 </p><p>　　(二)、建立房屋征收市場價定期公開機制。 </p><p>　　社會大眾對于整個城市房價總體情況、房屋的計

18、價內(nèi)容和程序并不明確清楚的知悉，房屋征收完全按市場價評估缺乏了強有力的、準確性的、能夠取信于民的統(tǒng)計數(shù)據(jù)作支撐。要想實現(xiàn)這一目標，地方政府只有拿出具有說明力的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，并定期公開房地產(chǎn)市場價格，才能保證實現(xiàn)房屋征收完全按市場價評估的具體要求和目標。 </p><p>　?。ㄈ?、保持評估機構(gòu)的獨立性與公平性 </p><p>　　評估費用支付問題，評估款項不能由委托人即地方政府直接支付，在

19、費用支付前，應(yīng)當由被征收人集體來決定評估費用支出，政府出資，在雙方均對評估報告沒有異議的之后，再通過獨立的第三方金融機構(gòu)支付。 </p><p>　　加強評估資格認定，要提高房屋評估行業(yè)素質(zhì)，在職業(yè)的過程中設(shè)立有效的業(yè)務(wù)承接條款，對于任何有損職業(yè)獨立性的業(yè)務(wù)建立一整套風險評估及應(yīng)對的機制，某些情況下拒絕接受委托。 </p><p>　　有爭議的房屋征收評估事件，可成立由媒體、律師、社會人士

20、組成的獨立的臨時監(jiān)督機構(gòu)，或開辟司法救濟渠道。要培養(yǎng)公益性房屋征收的詢價機構(gòu)和評估機構(gòu)，以驗證商業(yè)性評估機構(gòu)評估的合理性。 </p><p><b>　　四、結(jié)語 </b></p><p>　　在《辦法》的貫徹中，對房屋征收評估各方都有不少擔憂，比如，被征收人憂慮自己名下房產(chǎn)會遭遇不公正評估；評估機構(gòu)擔心得罪主導拆遷的政府部門；地方政府則擔憂復(fù)雜的房屋征收評估程序影響