準(zhǔn)公共產(chǎn)品視角下重慶保障性住房供給問題研究

1、<p>　　準(zhǔn)公共產(chǎn)品視角下重慶保障性住房供給問題研究</p><p>　　【摘 要】通過選取重慶市作為研究對象，通過對重慶市保障性住房現(xiàn)狀分析，了解現(xiàn)行保障性住房政策實效，指出保障性住房此類帶有博弈性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品在實施過程中存在的障礙，并從土地資源，財政結(jié)構(gòu)及政府管理三方面提出建議意見，從而有利于保障性住房供給問題得以平衡，保障性住房政策更好實施。 </p><p>　　【關(guān)鍵

2、詞】準(zhǔn)公共產(chǎn)品；保障性住房；供給；政府 </p><p>　　重慶市作為建設(shè)保障性住房的領(lǐng)先者，在多年大力建設(shè)保障性安居工程的過程中，成績卓越。筆者在準(zhǔn)公共產(chǎn)品的視角下，對重慶市保障性住房現(xiàn)狀分析，在了解現(xiàn)行保障性住房政策實效同時，也發(fā)現(xiàn)保障性住房此類帶有博弈性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品對于重慶人民生活的重要性和其在實施過程中存在的障礙。 </p><p><b>　　一、公共產(chǎn)品概述 <

3、;/b></p><p>　　通俗的說，所謂公共產(chǎn)品，是指那些按照私人市場的觀點來看待的公共事務(wù)，是與私人產(chǎn)品相對應(yīng)的，用于滿足社會公共消費需要的物品或勞務(wù)。公共產(chǎn)品又分為純公共產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn)品，準(zhǔn)公共產(chǎn)品，指具有非排他性和非競爭性兩個特點中一個，另一個不具備或不完全具備，或者雖然兩個特點都不完全具備但卻具有較大的外部收益的產(chǎn)品。準(zhǔn)公共產(chǎn)品的生產(chǎn)提供，傳統(tǒng)上是政府直接負(fù)責(zé)的。這要求政府在此類產(chǎn)品的提供下，必

4、須有大投入，但此類公共產(chǎn)品的增加對政府財政收入的增長卻無太大幫助，但是此類公共產(chǎn)品又關(guān)系到公眾的切身需要，關(guān)乎公眾利益以及社會保障權(quán)利，公眾對此的需求不斷增長，所以在準(zhǔn)公共產(chǎn)品的提供上，政府與公眾之間形成博弈狀態(tài)，我們將此類公共產(chǎn)品稱之為博弈性公共產(chǎn)品，而保障性住房就是這一類準(zhǔn)公共產(chǎn)品的典型代表。 </p><p>　　二、重慶市保障性住房現(xiàn)狀和成因分析 </p><p>　　重慶市現(xiàn)有保

5、障性住房體系主要由廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、政策性租賃住房、限價商品房和農(nóng)民工公寓。筆者選取了其中的廉租房和政策性租賃住房即公共租賃房（以下簡稱“公租房”）為研究對象，以此作為切入點，對重慶市現(xiàn)階段保障性住房現(xiàn)狀進(jìn)行分析并發(fā)掘成因。 </p><p>　?。ㄒ唬┲貞c市保障性住房現(xiàn)狀 </p><p>　　1、保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀 </p><p>　　目前重慶市的保障性住房

6、主要以廉租房和公租房為主。2009年上半年重慶開工建設(shè)154萬平方米廉租房，在全市建廉租房總量接近300萬平方米，全年建成廉租房229萬平方米，1.64萬戶家庭享受了住房面積保障，低收入住房困難家庭戶均享受面積保障14平方米。公租房相對于廉租房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品，一個過渡性的解決方法。是針對部分不屬于低收入，但是他目前通過市場確實解決不了自己的住房困難，由政府提供一定的幫助，但是建立了相對的退出機(jī)制，過渡期

7、后需到市場購買或承租住房。截止2012年底，重慶新開工保障性安居工程14.65萬套，實際基本建成24.33萬套，通過搖號配租和園區(qū)定向分配及區(qū)縣自行分配等方式完成公租房分配10.1萬套。 </p><p>　　2、重慶市保障性住房供給存在的問題 </p><p>　?。?）供給缺口大。隨著重慶市的發(fā)展規(guī)劃和重慶市戶籍改革制度的推行，城鎮(zhèn)人口的數(shù)量會大規(guī)模增加，因此保障性住房保障對象規(guī)模會越

8、來越大。隨著重慶主城區(qū)人口不斷增加，有超百萬人口需要保障。而到2020年，重慶城市擴(kuò)容到超千萬人口，隨著大量人口涌入城市，必然帶來巨大的住房壓力，尤其是保障性住房的壓力。保障性住房供給量的不足，資金和土地的投入是兩大制約因素。 </p><p>　　（2）機(jī)制不完善。保障性住房供給的不足，導(dǎo)致保障性住房的緊俏。準(zhǔn)入機(jī)制方面，政府在保障性住房申請人口上，有嚴(yán)格控制數(shù)量，對于保障住房申請人的審核也相當(dāng)嚴(yán)格，對于保障性

9、住房居住人的資格確定也僅能通過搖號這一隨機(jī)方式產(chǎn)生。同時在保障性住房退出機(jī)制上也不完善，本應(yīng)要求幾年一審核的居住人不進(jìn)行審核，對于已不在保障性住房機(jī)制的人員無法及時要求其退出保障性住房。 </p><p>　?。?）配套設(shè)施不完善。政府在保障性住房建設(shè)中，常常忽略了對其配套設(shè)施的建設(shè)，從而導(dǎo)致保障房小區(qū)居住環(huán)境差，出行不方便等諸多生活困難。 </p><p>　　（二）保障性住房供給中存在

10、的問題成因分析 </p><p>　　重慶保障性住房建設(shè)從2003年實行以來，雖然也取得了不小的建設(shè)成果，但在保障性住房的投資建設(shè)過程中還存在不少問題，有研究人員從不同的角度對保障性住房制度存在的問題進(jìn)行了分析總結(jié)。筆者將保障性住房供給存在問題的成因歸為以下幾點： </p><p>　　1、資金保障不到位 </p><p>　　重慶市政府在高房價下為，為緩解居民住房

11、之苦，公租房建設(shè)開始啟動。2011年到2013年，全市將建設(shè)3000萬平方米公租房，解決50多萬戶中低收入人群住房困難。建設(shè)3000萬平方米公租房，約需成本1500億元。這一龐大的建設(shè)資金（人工費、材料費、機(jī)械費等），大部分需要地方政府籌集，地方政府資金困難，就導(dǎo)致了地方政府對保障性住房的資金投入不足。加上保障性住房中的廉租房等只有投入基本上沒有投資回報，這就需要更大量的資金一次性投入。雖現(xiàn)有多種渠道籌集建設(shè)資金，一定程度上保證了建設(shè)資

12、金需要，但由于保障性住房建設(shè)資金需要量巨大、且占用周期長，有的資金支持難以到位，社會融資越來越困難，資金保障形勢不容樂觀。從而導(dǎo)致地方政府積極性不高，投資力度不到位。 </p><p><b>　　2、土地劃撥不足 </b></p><p>　　以往有的政府將土地收入作為政府財政收入的重要部分，土地作為政府資源的一部分，政府樂于將土地出租出售。從而很不情愿，也萬般推遲

13、給保障性住房劃分用地。出讓土地建立商品房或者商業(yè)用房，都在一定程度上有助于增長地方經(jīng)濟(jì)，由此帶來的GDP也成為政府政績的重要組成部分。所以，有的政府不愿意減少轉(zhuǎn)讓土地用于商業(yè)，對于保障性住房用地的劃撥也有所保留。 </p><p>　　3、配套設(shè)施跟不上 </p><p>　　重慶市保障性住房尤其是公租房規(guī)劃建設(shè)面積大，居住人口多，對交通、教育等配套建設(shè)提出了更高的要求。隨著工程建設(shè)的全面

14、推進(jìn)，部分保障性住房建設(shè)項目的電力設(shè)施建設(shè)已刻不容緩，需要盡快安排資金，及早實施配套，確保公租房建成投入使用的電力供應(yīng)。 　　4、法制保障不完善 </p><p>　　由于保障性住房涉及廣大群眾切身利益，事關(guān)社會和諧穩(wěn)定，對依法管理提出了很高的要求。目前，重慶市在保障性住房的建設(shè)管理上，主要依據(jù)的是政府規(guī)章及各類規(guī)范性文件，這些規(guī)章和規(guī)范性文件涵蓋了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房等多種類型的保障性住房，存在著政

15、策標(biāo)準(zhǔn)各不相同，準(zhǔn)入與退出機(jī)制還不夠健全等問題，需要一部統(tǒng)一的、具有法律效力的地方性法規(guī)作保障。而在重慶市現(xiàn)有的政府規(guī)章和規(guī)范性文件中，有的還不夠細(xì)化，操作性還不強(qiáng)。 </p><p>　　三、提升保障性住房供給的對策建議 </p><p>　　重慶市人多地少，總體來看，國民收入的水平還不是很高，而隨著近年來城市化的進(jìn)程不斷加速，以及重慶市戶籍制度改革的推行，重慶未來將有越來越多的城市常住

16、人口，因而又越來越多的家庭和人口需要通過政府提供的保障性住房來取得基本住房，所以，有效提升保障性住房供給，是未來重慶市委、市政府工作的重中之重。要解決現(xiàn)在重慶市保障性住房供給中出現(xiàn)的問題，需要從以下幾方面著手。 </p><p>　?。ㄒ唬┘訌?qiáng)資金籌集和監(jiān)督管理，確保建設(shè)進(jìn)度和資金安全 </p><p>　　市政府和有關(guān)部門要進(jìn)一步加大對資金投入的支持力度，財政投入資金和市級補(bǔ)助資金要及時

17、劃撥到位，上級財政支持資金要全力爭取，融資資金要加強(qiáng)協(xié)調(diào)落實，其它各項資金來源也要加大力度，千方百計逐一落實到位，確保工程建設(shè)按計劃推進(jìn)。要切實加強(qiáng)項目建設(shè)過程監(jiān)管，定期開展保障性住房建設(shè)質(zhì)量專項檢查，督促建設(shè)單位加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，使保障性住房成為名副其實的民心工程、安居工程、安全工程。要高度重視資金監(jiān)管，完善、落實資金管理制度，監(jiān)察、審計部門要加強(qiáng)對建設(shè)資金、租金的監(jiān)督檢查，定期公布檢查結(jié)果，確保資金使用安全規(guī)范。 </p>

18、<p>　?。ǘ﹪?yán)格規(guī)范保障性住房用地劃撥，確保保障房用地充足和優(yōu)質(zhì) </p><p>　　據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國政府財政收入有1/3來自土地出讓，受高地價的影響，有些地方的地價竟然占到了房價的60%，這也直接推高了房價。重慶市政府在建設(shè)保障性住房時，要明確提出把土地收入與財政收入脫鉤，公共土地要以行政性劃撥方式“零成本”讓利于民，政府降低土地出讓金，不僅對保障性住房建設(shè)有實實在在的利益，也在很大程度

19、上控制了普通商品房房價的上漲，促進(jìn)整個房屋系統(tǒng)更加和諧。政府不僅要在土地出讓金上優(yōu)惠，也要保證保障房建設(shè)用地的充足。要將保障性住房建設(shè)規(guī)劃與土地供應(yīng)計劃、城市控制性詳細(xì)規(guī)劃銜接，在土地供應(yīng)中予以單列，明確用地規(guī)模和供地時序，保障性住房建設(shè)用地總體上落實較好，切忌商業(yè)用地以各種理由占用公共用地以及保障性住房用地。 </p><p>　?。ㄈ﹥?yōu)化保障性住房配套設(shè)施，建立完善和宜居的保障房社區(qū) </p>

20、<p>　　在大量建設(shè)保障性住房的同時，要注重對保障性住房配套設(shè)施的建設(shè)。在現(xiàn)有的保障房社會，生活不便和管理缺為成為困擾住戶的一系列問題。保障性住房不等于廉價房或“劣質(zhì)房”的代名詞。進(jìn)一步重視建設(shè)配套，使保障性住房真正成為宜居工程。要認(rèn)真研究總結(jié)當(dāng)前保障性住房在配套建設(shè)上還存在的不足和問題，切實按規(guī)劃完善和落實配套建設(shè)；要加強(qiáng)部門間的溝通協(xié)調(diào)，及時研究解決在交通、電力、供排水、教育、醫(yī)療等方面建設(shè)管理中遇到的問題。 <

21、/p><p>　?。ㄋ模┺D(zhuǎn)變政府管理理念，從根本上解決保障性住房供給 </p><p>　　國家和政府都在大力推行保障性住房建設(shè)，但是對于地方政府而言，保障性住房建設(shè)無益于財政和政績。特別是在土地出讓招標(biāo)拍賣的今天，廉租房建設(shè)會減少土地出讓金收入，該收入在某些經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)政府的財政收入中，甚至占半數(shù)以上。但是隨著城市房價的上升和人口的增加，對于保障性住房的需求一直在擴(kuò)大。保障性住房作為準(zhǔn)公共產(chǎn)

22、品，其投資和收益是無法成正比的，這也造成了保障性住房的建設(shè)就受到制約。 </p><p>　　必須轉(zhuǎn)變政府官員的政績觀，GDP的增值固然重要，但是改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設(shè)保障性安居工程，對于改善民生、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定都十分重要。要樹立官員“綠色政績觀”，經(jīng)濟(jì)的增長不能過多依靠出讓土地使用權(quán)和所有權(quán)，要優(yōu)化經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)，發(fā)展重慶市特色產(chǎn)業(yè)，找到新經(jīng)濟(jì)增長點。官員政績的評判標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)該只固

23、定在經(jīng)濟(jì)上，還要拓寬到提高人民生活水平以及大力創(chuàng)建和諧社會貢獻(xiàn)上。我國目前雖沒有相關(guān)法律來保障性住房建設(shè)，僅僅靠有關(guān)部門通知和部門規(guī)定來規(guī)范，這會使保障性住房陷入“上有政策，下有對策”的尷尬境地。所以政府要將建設(shè)保障性住房作為己任，切實做到實處，講保障性住房建設(shè)納入政府工作，并作為重要工作來對待，要充分認(rèn)識到保障性住房建設(shè)不是因應(yīng)房地產(chǎn)調(diào)控的短期之策，而是滿足廣大勞動人民住房需求的長期工程。 </p><p>&

24、lt;b>　　四、結(jié)語 </b></p><p>　　保障性住房目的是在住房商品化情況下，為解決中低收入家庭的住房問題政府提供的一項社會福祉。由于住房的區(qū)域特征，保障性住房的建設(shè)成為地方政府的一項重要工作。重慶市的保障性住房處于一個蓬勃發(fā)展的時期，其對保障性住房供給問題主要表現(xiàn)和全國保障性住房供給問題相當(dāng)一致。若市政府能從制度、資金、土地和管理觀念放面多管齊下，做好各方面工作。建立健全保障性住房

25、管理體制，保障資金和土地的充足供給，在管理觀念上擺脫政績觀的控制，堅決依照綠色政績觀開展各項工作，讓保障性住房建設(shè)道路越走越好，越走越遠(yuǎn)。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1] 崔運(yùn)武.公共事業(yè)管理概論[M].高等教育出版社，2006. </p><p>　　[2] 鐘穎.解決住房問題 重慶保障性住房建設(shè)

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