商品房預(yù)售資金監(jiān)管淺析

1、<p>　　商品房預(yù)售資金監(jiān)管淺析</p><p>　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)既是現(xiàn)階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，又是社會(huì)普遍關(guān)注的民生行業(yè)。商品房預(yù)售資金監(jiān)管既要確保工程建設(shè)完成，又要兼顧資金使用效率，商品房預(yù)售資金監(jiān)管不力將產(chǎn)生的嚴(yán)重后果，強(qiáng)調(diào)完善商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。因此，在我國(guó)全面建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度對(duì)于切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者利益和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序來(lái)說(shuō)勢(shì)在必行。 </p>

2、;<p>　　關(guān)鍵詞：商品房；預(yù)售資金；監(jiān)管 </p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　商品房預(yù)售又稱(chēng)做期房買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中而尚未竣工的商品房預(yù)先賣(mài)給購(gòu)房人，購(gòu)房人交付購(gòu)房款或者定金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在合同約定的時(shí)間將預(yù)售的

3、房屋及所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的一種買(mǎi)賣(mài)行為。近年來(lái)開(kāi)發(fā)商由于自有資金不足，盲目追求擴(kuò)大規(guī)模效應(yīng)，把預(yù)售房款挪作他用，經(jīng)常出現(xiàn)消費(fèi)者交清購(gòu)房款后卻無(wú)法按時(shí)辦理房產(chǎn)證或者不能按期入住等現(xiàn)象的發(fā)生。在商品房預(yù)售資金監(jiān)管不力的背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信問(wèn)題會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)諸多風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了提高房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)內(nèi)需中的作用，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，急需完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。本文通過(guò)對(duì)商品房監(jiān)管的意義和必要性進(jìn)行闡述，分析在監(jiān)管中出現(xiàn)的問(wèn)題并提出解決對(duì)策

4、。 </p><p>　　一、商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意義 </p><p>　　1、有利于完善商品房預(yù)售制度 </p><p>　　商品房預(yù)售制度在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā)育完善階段，在資本金略顯不足、房地產(chǎn)融資渠道較窄的條件下建立的。由于各地相關(guān)配套法規(guī)滯后和管理不到位，特別是缺乏對(duì)預(yù)售款使用的有效監(jiān)督，導(dǎo)致購(gòu)房者利益和公共利益受損，嚴(yán)重的甚至?xí)：ι鐣?huì)穩(wěn)定。加強(qiáng)對(duì)商

5、品房預(yù)售資金監(jiān)管也是對(duì)已實(shí)行多年的房地產(chǎn)預(yù)售制度的完善。 </p><p>　　2、有利于保障消費(fèi)者權(quán)益 </p><p>　　商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要的融資渠道。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常將已抵押的商品房預(yù)售或?qū)⒁杨A(yù)售的商品房抵押，或進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售等等，使消費(fèi)者的合法權(quán)益得不到應(yīng)有的保障。只有對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的資金進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，才能保證預(yù)售資金能夠優(yōu)先用于工程建設(shè)，這樣能夠有效防止因

6、開(kāi)發(fā)商運(yùn)用預(yù)售資金進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而造成的工程爛尾、項(xiàng)目延期等情況，在很大程度上保障了購(gòu)房人的合法權(quán)益。所以，只有建立完善的預(yù)售資金監(jiān)管體系，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商預(yù)售資金的支配，才能真正實(shí)現(xiàn)保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。 </p><p>　　3、有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格 </p><p>　　通過(guò)建立商品房資金監(jiān)管制度將起到加強(qiáng)管制，控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏、資金流向及資金的流動(dòng)性。該制度實(shí)施后開(kāi)發(fā)商將無(wú)法再采取捂盤(pán)惜售

7、手段抬高商品房?jī)r(jià)格。為回籠資金，房企或?qū)⑻岣咪N(xiāo)售進(jìn)度，隨之市場(chǎng)上的商品房供應(yīng)量將會(huì)加大，對(duì)降低房?jī)r(jià)會(huì)起到一定的作用，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。從而完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從量到速度的控制方向，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。 </p><p>　　二、我國(guó)現(xiàn)行商品房預(yù)售許可中的常見(jiàn)問(wèn)題 </p><p>　　在商品房預(yù)售的實(shí)際過(guò)程中，由于涉及的范圍較廣、人員眾多、資金數(shù)額巨大，牽扯的部門(mén)較多以及伴隨著錯(cuò)綜

8、復(fù)雜的利益關(guān)系，這些規(guī)定在實(shí)施的過(guò)程中仍無(wú)法對(duì)其形成科學(xué)有效的管理。而在這些常見(jiàn)問(wèn)題中，主要包括以下幾個(gè)方面： </p><p>　　1、預(yù)售條件中個(gè)別法律條款的規(guī)定及違法者承擔(dān)的法律責(zé)任設(shè)置上的不足 </p><p>　　在一定時(shí)間內(nèi)控制開(kāi)發(fā)商的融資總量，使其無(wú)過(guò)多閑余資金去高價(jià)爭(zhēng)地、搶項(xiàng)目，增大投資開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。法律還規(guī)定，商品房預(yù)售要報(bào)經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)審核，發(fā)給《商品房預(yù)售許

9、可證》后才能預(yù)售。從前面所述法律規(guī)定的處罰措施看，對(duì)沒(méi)有辦理預(yù)售登記擅自進(jìn)行商品房預(yù)售的開(kāi)發(fā)企業(yè)，處罰力度與其違法行為給消費(fèi)者和社會(huì)造成的危害應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任不相當(dāng)，其規(guī)定在很大程度上帶有滯后性，急需適時(shí)改進(jìn)。此外，在該項(xiàng)法律制度的整個(gè)實(shí)施過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)都沒(méi)有充分調(diào)動(dòng)公眾進(jìn)行監(jiān)督。針對(duì)這一狀況，相關(guān)部門(mén)除應(yīng)加大處罰力度并將處罰結(jié)果載入企業(yè)信用檔案外，還應(yīng)當(dāng)向外界公布。 </p><p>　　2、責(zé)任主體設(shè)置上的

10、不足 </p><p>　　在商品房預(yù)售的整體過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商作為整個(gè)責(zé)任主體，在未取得預(yù)售許可證的情況下進(jìn)行預(yù)售，必然違反法律規(guī)定。然而在整個(gè)商品房施工、預(yù)售的過(guò)程中，涉及到的多個(gè)部門(mén)如：銀行、檢測(cè)機(jī)構(gòu)等主體責(zé)任卻被忽略，以至于商品房在預(yù)售許可中仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，其主要原因包括以下幾個(gè)方面：首先，受經(jīng)濟(jì)利益的趨勢(shì)，銀行主體由于缺乏相應(yīng)的責(zé)任規(guī)制，以至于在辦理貸款的過(guò)程中為開(kāi)發(fā)商提供虛假證明；其次，在制度實(shí)施的過(guò)程

11、中，由于缺乏相應(yīng)的制約制度，以至于開(kāi)發(fā)商為取得預(yù)售許可證，大肆的進(jìn)行行賄活動(dòng)，而法律中沒(méi)有對(duì)銀行、建筑師以及檢測(cè)機(jī)構(gòu)作出相應(yīng)的責(zé)任劃分，以至于商品預(yù)售許可仍處于混亂的管理狀態(tài)。 </p><p>　　3、預(yù)售方案設(shè)置上的不足 </p><p>　　在我國(guó)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，商品房預(yù)售方案在實(shí)施的過(guò)程中，相當(dāng)于預(yù)售人員通過(guò)一些語(yǔ)言描述及商品房模型，向消費(fèi)者講述所售樓房的特點(diǎn)。然而在整個(gè)

12、預(yù)售設(shè)置中，仍存在很大的問(wèn)題，具體分析如下：首先，商品房的信息內(nèi)容不夠詳細(xì)。在整個(gè)講述中，銷(xiāo)售人員往往將重點(diǎn)放在商品房的經(jīng)濟(jì)價(jià)值上，沒(méi)有對(duì)商品房的安裝材料、使用標(biāo)準(zhǔn)以及建筑材料進(jìn)行詳細(xì)的講述。其次，一些售樓人員為了盡快將商品房賣(mài)出去，常常擴(kuò)大商品房的真實(shí)性，在一定程度上欺騙消費(fèi)者。 </p><p>　　三、強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管的措施 </p><p>　　不論是何種機(jī)構(gòu)作為資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)

13、，真正要達(dá)到對(duì)商品房預(yù)售資金有效監(jiān)督，必須深化認(rèn)識(shí)，形成機(jī)制，制約行為，使開(kāi)發(fā)企業(yè)忠實(shí)于業(yè)主，誠(chéng)信于社會(huì)。 </p><p>　　1、加強(qiáng)商品房預(yù)售行為監(jiān)管 </p><p>　　實(shí)行有限監(jiān)管的政策。一是采取最低額限制，即根據(jù)預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)的資金需要核定一個(gè)能確保項(xiàng)目工程完工至辦理產(chǎn)權(quán)登記的最低限額，開(kāi)發(fā)商收取的預(yù)售資金在達(dá)到這個(gè)限額之前不能自由支配和使用，只有超過(guò)最低額限制部分的資金才

14、可自由對(duì)外支付。二是采取預(yù)售繳納項(xiàng)目保證金制度，也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目預(yù)售時(shí)，工程建設(shè)項(xiàng)目需要向監(jiān)管部門(mén)交納保證金，在達(dá)到保證金數(shù)額之前預(yù)售房款予以封存。 </p><p>　　2、完善房地產(chǎn)信息公開(kāi)機(jī)制 </p><p>　　各級(jí)政府要完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，市場(chǎng)信息及時(shí)準(zhǔn)確地向社會(huì)公布。房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)及時(shí)將批準(zhǔn)的預(yù)售信息、可售樓盤(pán)及房源信息、違法違規(guī)行為查處情況等向社會(huì)公開(kāi)

15、。要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將預(yù)售許可情況、商品住房預(yù)售方案、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)、代理銷(xiāo)售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案情況等信息，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)清晰明示。 </p><p>　　3、加強(qiáng)房地產(chǎn)信用管理 </p><p>　　積極拓展房地產(chǎn)信用檔案功能和覆蓋面，發(fā)揮信用檔案作用，將銷(xiāo)售行為、住房質(zhì)量、交付使用、信息公開(kāi)等內(nèi)容納入房地產(chǎn)信用體系，信用檔案應(yīng)當(dāng)作為考核企業(yè)資質(zhì)的依據(jù)。 </p><

16、;p>　　4、嚴(yán)格相關(guān)人員責(zé)任追究制度 </p><p>　　加強(qiáng)對(duì)違法違規(guī)企業(yè)相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任追究。對(duì)造成重大工程質(zhì)量事故的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法定代表人都要依法追究相應(yīng)責(zé)任。監(jiān)管機(jī)構(gòu)的有關(guān)工作人員如出現(xiàn)工作不力、失職讀職等情況，要依法追究行政責(zé)任;如出現(xiàn)以權(quán)謀私、玩忽職守的，要依法依規(guī)追究有關(guān)責(zé)任人的行政和法律責(zé)任。 </p><p><b>　　結(jié)語(yǔ) </b>&

17、lt;/p><p>　　隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，在商品房預(yù)售的過(guò)程中，預(yù)售制度作為整個(gè)商品房預(yù)售監(jiān)管的核心部分，不僅關(guān)系著商品房的預(yù)售程序，同時(shí)還關(guān)系著我國(guó)商品房預(yù)售市場(chǎng)的發(fā)展。在實(shí)際預(yù)售的過(guò)程中，由于預(yù)售許可制度中法律規(guī)定還不夠完善及其相關(guān)因素的影響，以至直接影響了我國(guó)商品房預(yù)售整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。因此，就需要相關(guān)部門(mén)的關(guān)注和民眾的參與討論來(lái)完善法律規(guī)定，完善商品房預(yù)售許可管理，使城市商品房預(yù)售許可制度更好、更有效

18、地為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民大眾服務(wù)。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]周帆.我國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式之探析[D].山東大學(xué),2011. </p><p>　　[2]王婷婷.我國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)管若干問(wèn)題研究[D].吉林財(cái)經(jīng)大學(xué),2011. </p><p>　　[3]劉燦,朱錫