我國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式之探析.pdf

1、商品房預(yù)售制度起源于香港,隨著內(nèi)地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展,期房預(yù)售作為一種重要的房地產(chǎn)開發(fā)、融資、買賣的手段,為內(nèi)地所借鑒,并成為商品房銷售的主要方式。十幾年里,商品房預(yù)售制度不斷發(fā)展和完善,對(duì)于搞活房地產(chǎn)市場(chǎng),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮起了積極的作用。它不僅提高了資金的利用效率,而且相對(duì)現(xiàn)房銷售有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì),從某種意義上說,商品房預(yù)售對(duì)開發(fā)商和購房者都是有利的,所以商品房預(yù)售逐漸成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的主要銷售形式。但是,預(yù)售畢竟

2、是一種遠(yuǎn)期交貨買賣,預(yù)購人在交付預(yù)售款時(shí)期房只是停留在設(shè)計(jì)圖紙上的概念,由于信息不對(duì)稱,購房者能否預(yù)期得到合同約定的標(biāo)的將存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。加之房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊,一些開發(fā)商誠信度低、自律性差,以廣告和宣傳資料欺騙消費(fèi)者,或者一房多賣或者交房拖期甚至導(dǎo)致爛尾樓的出現(xiàn),大大侵犯了購房人的利益;預(yù)售資金的濫用致使工程款拖欠,無法保障建筑商的利益:“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金,使銀行也承擔(dān)很高的風(fēng)險(xiǎn)。
　　 正是由于預(yù)售制度本身存在

3、缺陷以及市場(chǎng)上存在的與其相關(guān)的種種風(fēng)險(xiǎn),基于對(duì)相關(guān)主體尤其是購房者合法權(quán)益的保護(hù),所以要對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行監(jiān)管。由于預(yù)售款涉及開發(fā)企業(yè)的根本利益,有效的資金管理能有效地約束和引導(dǎo)開發(fā)商的開發(fā)行為,因此對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管可以視為監(jiān)管體系的核心。本文通過對(duì)商品房預(yù)售制度相關(guān)理論的研究,討論了期房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)性,通過法哲學(xué)的角度分析了監(jiān)管之必要性,又從法經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析了監(jiān)管成本以及各種監(jiān)管模式的利弊,以期能找到真正適合我國(guó)國(guó)情的預(yù)售資金監(jiān)管模式以

4、完善我國(guó)的商品房預(yù)售制度,保護(hù)相關(guān)利益主體的權(quán)益。全文共分五部分。
　　 第一部分從商品房預(yù)售制度的概念入手,對(duì)與之相關(guān)的概念進(jìn)行界定。接著分析了商品房預(yù)售過程中牽涉到的相關(guān)主體,并對(duì)基于不同合同而形成的不同的法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)雙方的利益沖突以及產(chǎn)生沖突的原因進(jìn)行了分析。厘清預(yù)售過程中的各對(duì)法律關(guān)系才能找到矛盾根基所在,在后續(xù)的解決措施中才能“對(duì)癥下藥”。然后又通過對(duì)限制和自由這對(duì)法哲學(xué)中的概念之分析為建立預(yù)售資金監(jiān)管模式打下了

5、法理基礎(chǔ)。最后通過分析房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)來說明完善預(yù)售資金監(jiān)管制度的必要性。
　　 第二部分是從法經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來分析預(yù)售資金監(jiān)管模式。由于監(jiān)管成本的大小將直接影響對(duì)監(jiān)管主體和監(jiān)管模式的制度安排(包括資源配置方式和手段)的選擇,不同的制度安排將產(chǎn)生不同的資源配置效率結(jié)果。因此應(yīng)從監(jiān)管成本入手,以政府監(jiān)管為例對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管模式進(jìn)行分析,然后又從外部性視角對(duì)于政府之外的其他監(jiān)管主體進(jìn)行了分析。
　　 第三部分對(duì)香港、美國(guó)等地

6、區(qū)和國(guó)家的商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度進(jìn)行了比較分析,從技術(shù)方面設(shè)計(jì)了我國(guó)未來預(yù)售資金監(jiān)管制度的發(fā)展和完善,包括:商品房預(yù)售資金的監(jiān)管主體、越發(fā)完善的法律制度、合理有效的監(jiān)管模式、房地產(chǎn)證券化的實(shí)現(xiàn)以及拓寬監(jiān)督渠道等。
　　 第四部分分析了我國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式的現(xiàn)狀和缺陷。首先對(duì)我國(guó)大陸幾種典型的監(jiān)管模式進(jìn)行了分析,這其中包括政府監(jiān)管模式、商業(yè)銀行監(jiān)管模式、中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式。然后又從立法的角度探討了我國(guó)預(yù)售款監(jiān)管的現(xiàn)狀。通過對(duì)現(xiàn)

7、狀的分析,找到我國(guó)預(yù)售款監(jiān)管的不足以及具體成因,為后一部分的完善監(jiān)管模式打下基礎(chǔ)。
　　 第五部分為完善我國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式之構(gòu)想。通過借鑒香港、美國(guó)等地區(qū)和國(guó)家的制度經(jīng)驗(yàn),并結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情,從以下六個(gè)方面提出了完善我國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式之對(duì)策:第一,正本清源,提高開發(fā)商準(zhǔn)入門檻,建立信用審查機(jī)制。第二,統(tǒng)一商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體——實(shí)行多機(jī)構(gòu)多層次聯(lián)合規(guī)制。第三,統(tǒng)一商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體。第四,學(xué)習(xí)美國(guó)的房地產(chǎn)