基于經(jīng)濟(jì)分析的容積率指標(biāo)確立

1、<p>　　基于經(jīng)濟(jì)分析的容積率指標(biāo)確立</p><p>　　摘要：控制性詳細(xì)規(guī)劃在我國(guó)的城市規(guī)劃體系中發(fā)揮著日益重要的作用。美國(guó)區(qū)劃的經(jīng)驗(yàn)表明，在控制性詳細(xì)規(guī)劃編制中應(yīng)重視運(yùn)用經(jīng)濟(jì)方法進(jìn)行理性分析，通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的控制來(lái)體現(xiàn)整體性原則。容積率是土地使用強(qiáng)度控制指標(biāo)中最為核心的內(nèi)容，本文試圖以經(jīng)濟(jì)分析作為確定容積率的主要途徑，并通過(guò)傳統(tǒng)計(jì)算方法予以修正，達(dá)到保證土地合理開(kāi)發(fā)，維護(hù)政府、開(kāi)發(fā)商、居民各方面

2、利益的目的。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：容積率；經(jīng)濟(jì)分析 </p><p>　　Abstract: The regulatory plan plays an increasingly important role in the system of city planning in china. The United States of America Division experien

3、ce shows that, in the preparation of detailed planning control should pay attention to use economic methods to rational analysis, through the control of the economic benefits to embody the principle of entirety. Volume r

4、ate is the core content of land use intensity control indicators, this paper attempts to determine the economic analysis as a </p><p>　　Key words: volume rate; economic analysis </p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)：

5、TU984.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A </p><p>　　“容積率”的概念和由來(lái)已有較多的論述，不必詳談，為本文展開(kāi)的方便，首先從城市規(guī)劃師工作角度，以本人的理解總結(jié)其主要性質(zhì)，即容積率的“雙重性”。由于容積率在規(guī)劃設(shè)計(jì)文件中是以指標(biāo)形式體現(xiàn)的，因此，其主要意義首先是“定量指標(biāo)”。對(duì)城市規(guī)劃方案和成果是做為“技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)性指標(biāo)”來(lái)使用的，而對(duì)城市規(guī)劃管理則是“控制性指標(biāo)”，是“定量”的；其次，由于容積率在規(guī)劃編制和管理

6、實(shí)施中的重要性，如何確定容積率既涉及與高度控制、建筑間距等其他指標(biāo)的關(guān)系，也涉及規(guī)劃結(jié)構(gòu)、布局、形態(tài)等實(shí)體規(guī)劃，容積率的確定又是一項(xiàng)“定性設(shè)計(jì)”內(nèi)容。 </p><p><b>　　容積率的社會(huì)性 </b></p><p>　　如果把與人口有關(guān)的幾項(xiàng)指標(biāo)考慮進(jìn)去，容積率的公式可用另一形式表示：FAR=Sc/Sl=（P×Rp）/Sl=Dp×Rp &l

7、t;/p><p>　　式中：Sc—總建筑面積；Sl—用地總面積。P—總?cè)丝?；Rp—人均擁有建筑面積；Dp—人口密度。 </p><p>　　在人口密度一定的情況下，容積率跟人均擁有建筑面積成正比；在人均擁有建筑面積不變的情況下，容積率跟人口密度也成正比。這反映了容積率的社會(huì)性。 </p><p><b>　　容積率的經(jīng)濟(jì)性 </b></p&g

8、t;<p>　　在考慮房屋的售價(jià)時(shí)，容積率可以下公式表達(dá)： </p><p>　　FAR=Sc/Sl=Pc/（Rc×Sl） </p><p>　　式中：Pc—建筑總售價(jià)；Rc—單位建筑面積售價(jià)。 </p><p>　　對(duì)于某個(gè)具體的項(xiàng)目Sl不變，Sc在短期內(nèi)也不會(huì)發(fā)生變化，那么從以上公式可以清楚地看出，建筑總售價(jià)直接受容積率影響。如果假設(shè)其單

9、位造價(jià)不變的話(huà)，那么容積率的高低就直接體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)得益率的高低，反映了土地使用的經(jīng)濟(jì)效益。現(xiàn)實(shí)條件下，由于開(kāi)發(fā)商對(duì)超額利潤(rùn)的追求，使容積率指標(biāo)存在著不斷提高的趨勢(shì)。 </p><p><b>　　容積率的環(huán)境性 </b></p><p>　　把反映環(huán)境質(zhì)量的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行變換，可引申出下式： </p><p>　　FAR= Sc/Sl=（Sb

10、15;N）/Sl=Dc×N=（1－Dg－Dp－Ds）×N </p><p>　　式中：Sb—建筑占地面積；N—平均層數(shù)；Dc—建筑密度；Dg—綠地率；Dp—停車(chē)場(chǎng)覆蓋率；Ds—空地比例。 </p><p>　　N=平均層高/高度 </p><p>　　這一公式反映了容積度跟建筑密度、平均層數(shù)、綠地率、空地比例等方面的關(guān)系，在建筑密度不變的條件下，

11、容積率跟建筑層數(shù)成正比。同樣，在建筑層數(shù)不變的條件下，容積率與建筑密度成正比，而跟綠地率、停車(chē)場(chǎng)覆蓋率及人地比例呈反向變化。 </p><p>　　容積率影響因素分析 </p><p>　　容積率作為一個(gè)城市規(guī)劃控制指標(biāo)，它受城市規(guī)劃的影響是顯而易見(jiàn)的，也是最直接的。城市規(guī)劃法規(guī)與技術(shù)規(guī)范中對(duì)環(huán)境容量、建筑間距（日照間距、安全間距等）及開(kāi)放空間的地塊中所占比例的大小等等（如綠地率）的規(guī)定，

12、都會(huì)影響容積率的取值。同樣，如果容積率過(guò)高，就會(huì)導(dǎo)致人口密度增大，交通流量過(guò)高，突破城市合理的環(huán)境容量，引起環(huán)境質(zhì)量惡化。因而容積率的最高極限也不應(yīng)該超過(guò)城市合理環(huán)境容量的限制。此外，建筑高度、體量等方面的限制，也會(huì)影響容積率的變化，對(duì)土地利用的不同限制，也就造成了不同性質(zhì)土地的容積率限制的不一樣。 </p><p>　　經(jīng)濟(jì)分析下的容積率計(jì)算（投入產(chǎn)出計(jì)算方法） </p><p><

13、;b>　　5.1 計(jì)算方法 </b></p><p>　　為分析方便，各種成本以每平方米用地上投入的費(fèi)用計(jì)算。土地開(kāi)發(fā)成本主要由以下幾個(gè)方面構(gòu)成。 </p><p>　?。?）城市土地出讓地價(jià)P（元／平米）。包括土地出讓基準(zhǔn)地價(jià)P1。 </p><p>　?。?）建安成本P4。包括前期工程費(fèi)、建筑土建費(fèi)、建筑設(shè)備及安裝費(fèi)、管理費(fèi)等。開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)所選用

14、的結(jié)構(gòu)類(lèi)型直接導(dǎo)致成本的差異：一般普通6層的多層住宅為磚混結(jié)構(gòu)，其建造費(fèi)用一般在1000~1200元/m&sup2;；而25層左右的高層建筑，一般選用框架—剪立墻結(jié)構(gòu)，造價(jià)在1800~2000元/m&sup2;左右。 </p><p>　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)P5?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指供水、供電、供氣、供熱、電訊、有線(xiàn)電視、道路、排污、雨水、河道、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程費(fèi)用。 </p><p&

15、gt;　?。?）開(kāi)發(fā)費(fèi)用P6。包括管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 </p><p>　　累計(jì)以上四項(xiàng)，得出房地產(chǎn)公司在用地上的總投入如下：（P1+P4+P5+P6）。 </p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的總產(chǎn)出為：S×FAR×A（S為房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，F(xiàn)AR 為容積率，A為總用地面積）。 </p><p>　　由于開(kāi)發(fā)總投入×利潤(rùn)率=

16、總產(chǎn)出－總投入，通過(guò)公式變形，最低經(jīng)濟(jì)容積率的計(jì)算可采用如下公式： </p><p>　　FAR = (P1+P4+P5+P6)×(1+R)/ S </p><p>　　其中P1—土地出讓基準(zhǔn)地價(jià)；P4—建安成本；P5—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；P6—開(kāi)發(fā)費(fèi)用； </p><p>　　R：法定利潤(rùn)；S：銷(xiāo)售價(jià)格。 </p><p>　　5.2 最

17、低經(jīng)濟(jì)容積率計(jì)算 </p><p>　　土地出讓基準(zhǔn)地價(jià)居住950/m&sup2;（工業(yè)480元/m&sup2;，商業(yè)1124/m&sup2;），建安成本900元/ m&sup2;，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)居住160元/m&sup2;（商業(yè)服務(wù)188/m&sup2;，工業(yè)68元/m&sup2;），開(kāi)發(fā)費(fèi)用1000元/ m&sup2;。（部分?jǐn)?shù)據(jù)參照已建成的香樹(shù)灣居

18、住小區(qū)）。 </p><p>　　法定利潤(rùn)按照沈陽(yáng)市同等開(kāi)發(fā)建設(shè)利潤(rùn)統(tǒng)計(jì)得出，居住用地開(kāi)發(fā)建設(shè)基本利潤(rùn)率為30%。 </p><p>　　以沈陽(yáng)市皇姑區(qū)北部經(jīng)濟(jì)區(qū)為例，參照沈陽(yáng)市蒲河新城范圍內(nèi)居住開(kāi)發(fā)用地售價(jià)，經(jīng)濟(jì)區(qū)居住用地售價(jià)暫定為3000元。 </p><p>　　FAR = (950+900+160+1000)×(1+0.3)/ 3300=1.30

19、</p><p>　　針對(duì)不同地塊不同條件可得出地塊具體容積率指標(biāo)，在城市發(fā)展的不同時(shí)期和不同階段，按照通入產(chǎn)出計(jì)算法計(jì)算用地開(kāi)發(fā)的容積率指標(biāo)隨市場(chǎng)變化呈動(dòng)態(tài)變化。 </p><p><b>　　其他計(jì)算方法 </b></p><p>　　6.1形體布局模擬法 </p><p>　　通過(guò)試做形體布局的規(guī)劃設(shè)計(jì)，研究研究出

20、空間布局及容量上大體合適的方案，然后加入社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等因素的評(píng)價(jià)，反推成明確的控制指標(biāo)。 </p><p>　　針對(duì)北部經(jīng)濟(jì)區(qū)不同地塊，進(jìn)行城市設(shè)計(jì)，進(jìn)行指標(biāo)推算。 </p><p>　　通過(guò)對(duì)于商住混合區(qū)、商業(yè)區(qū)、濱水景觀居住區(qū)、村屯安置區(qū)的形體模擬，得出各項(xiàng)指標(biāo)。 </p><p>　　6.2經(jīng)驗(yàn)歸納統(tǒng)計(jì)法 </p><p>　　根據(jù)《城市

21、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50180—93）規(guī)定居住區(qū)住宅凈密度控制指標(biāo)（%）與住宅建筑面積凈密度控制指標(biāo)（萬(wàn)m&sup2;/hm&sup2;）標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范規(guī)定指標(biāo)為基礎(chǔ)，根據(jù)以往舊城改建和新區(qū)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出北部經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)數(shù)據(jù)范圍如下： </p><p>　　單位：hm&sup2;、m&sup2;、% </p><p>　　6.3調(diào)查分析對(duì)比法 &

22、lt;/p><p>　　通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀情況作深入、廣泛的調(diào)查，以了解現(xiàn)狀中一些指標(biāo)的情況和這些指標(biāo)在不同區(qū)位的差別，得出一些可供參考的指標(biāo)數(shù)據(jù)，然后與規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，依據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃條件和城市發(fā)展水平，定出比較合理的控制指標(biāo)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)區(qū)北側(cè)已出讓江南第甲居住區(qū)、萬(wàn)盈小區(qū)、香樹(shù)灣居住區(qū)的情況作為參照。 </p><p>　　單位：hm&sup2;、m&sup2;、% </p&g

23、t;<p>　　根據(jù)以上指標(biāo)分析如果用地范圍較大，跨越不同道路、街區(qū)，其個(gè)地塊容積率變化較大，且容積率總指標(biāo)較小。主要原因分析為各地塊開(kāi)發(fā)呈不同建設(shè)形式，且大面積開(kāi)發(fā)要保證綠化、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的投入，需要考慮提升居住品味、品牌、形象等多方面因素。 </p><p><b>　　總結(jié) </b></p><p>　　根據(jù)沈北新區(qū)近年來(lái)工業(yè)區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)情況確

24、定工業(yè)用地開(kāi)發(fā)建設(shè)容積率范圍在0.8—1.2。以及《沈陽(yáng)市蒲河新城總體發(fā)展規(guī)劃》確定用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)，中高強(qiáng)度控制在1.2以上、中強(qiáng)度控制在0.8—1.2、中低強(qiáng)度控制在0.4—0.8、低強(qiáng)度控制在0.1—0.3。綜合以上計(jì)算方法，通過(guò)指標(biāo)修正，確立北部經(jīng)濟(jì)區(qū)用地開(kāi)發(fā)容積率指標(biāo)范圍如下： </p><p>　　居住用地容積率：1.3—2.0 </p><p>　　商住混合用地容積率：1.8

25、—2.5 </p><p>　　濱水居住用地容積率：1.3—1.5 </p><p>　　公建用地容積率：3.0—5.0 </p><p>　　工業(yè)用地容積率：0.8—1.2 </p><p><b>　　【參考文獻(xiàn)】： </b></p><p>　　趙守諒、陳婷婷，《在經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上編制控制性

26、詳細(xì)規(guī)劃——從美國(guó)區(qū)劃得到的啟示》，國(guó)外城市規(guī)劃，2006年 </p><p>　　吳松濤，《容積率取值及其設(shè)計(jì)》，低溫建筑技術(shù)，2003年 </p><p>　　趙守諒，《容積率的定量經(jīng)濟(jì)分析方法研究》，2004年 </p><p>　　賈夢(mèng)宇、吳松濤、盧軍，《容積率設(shè)計(jì)研究》，哈爾濱工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2004年 </p><p>　　陳靜、楊