房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究綜述

1、<p>　　房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究綜述</p><p>　　摘要：自房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來(lái)，房產(chǎn)稅能否給一路上行的房?jī)r(jià)適度降溫成為了眾人爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，時(shí)至今日學(xué)術(shù)界的爭(zhēng)議依然較大，而在未來(lái)，房產(chǎn)稅的全面鋪開(kāi)是大概率事情，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響深遠(yuǎn)。本文整理了房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的各種理論（觀點(diǎn)），并深入分析了其內(nèi)在的邏輯和優(yōu)缺點(diǎn)，希望能為相關(guān)學(xué)者的進(jìn)一步研究有所啟示和幫助。 </p><p>

2、　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房?jī)r(jià)；房租 </p><p>　　2011年1月28日，一直處在預(yù)期中的房產(chǎn)稅政策終于落地，并且同時(shí)在上海和重慶兩地以不同的方式宣布開(kāi)征，這標(biāo)志著我國(guó)房產(chǎn)稅征收正式拉開(kāi)了帷幕。房產(chǎn)稅的出臺(tái)寄予了全國(guó)上下對(duì)房?jī)r(jià)下跌的殷切厚望，但是房產(chǎn)稅的試點(diǎn)以及在以后的全面開(kāi)征是否能真正使得一路看漲的房?jī)r(jià)趨穩(wěn)或者下降，專家學(xué)者都有自己的看法，圍繞房產(chǎn)稅的討論也由此展開(kāi)。 </p><p>

3、;　　一、房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的現(xiàn)有理論（觀點(diǎn)） </p><p>　　近幾年來(lái)，針對(duì)房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究，大致可歸納為五種觀點(diǎn)。 </p><p>　　1、 房產(chǎn)稅將推高房?jī)r(jià) </p><p>　　Simon（1943）和Netzer（1966）提出了房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系理論的“傳統(tǒng)觀點(diǎn)”。他們假設(shè)整個(gè)國(guó)家的資本回報(bào)率固定、資本自由流動(dòng)，從而資本不承擔(dān)任何稅負(fù)，房產(chǎn)稅完

4、全由購(gòu)房者獨(dú)自承擔(dān)，從而導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。 </p><p>　　2、房產(chǎn)稅難以抑制房?jī)r(jià)上漲 </p><p>　　持該觀點(diǎn)的學(xué)者從三個(gè)角度論證了在房產(chǎn)稅制度下，房?jī)r(jià)仍將上漲。 </p><p><b>　?。?）供求失衡論 </b></p><p>　　鄭龍佳（2006）認(rèn)為，房?jī)r(jià)的上漲是各種因素共振的結(jié)果，而剛性需求則是房

5、價(jià)上漲的根本原因，僅僅依靠對(duì)個(gè)人保有住房開(kāi)征一道房產(chǎn)稅就試圖抑制甚至逆轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)連年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，無(wú)異于天方夜譚。而賈祖國(guó)（2013）從供給角度進(jìn)行分析，并得出結(jié)論：要解決目前大城市商品房?jī)r(jià)格不斷上漲的問(wèn)題，最關(guān)鍵的還是大幅增加土地供應(yīng)，尤其是普通商品房以及保障房的供應(yīng)。在張健銘（2011）看來(lái)，房產(chǎn)稅改革只是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控組合拳中的一個(gè)動(dòng)作，只有從供需關(guān)系這個(gè)根上著手，有效打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，才能平穩(wěn)房?jī)r(jià)。 </p&g

6、t;<p>　　再如徐寧、吳福象（2012），從房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的穩(wěn)定性角度出發(fā)，運(yùn)用了帕斯奎爾-惠頓四象限模型嵌入到動(dòng)態(tài)蛛網(wǎng)模型，評(píng)估了房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。研究結(jié)果表明，房產(chǎn)稅試點(diǎn)雖然一定程度上起到了穩(wěn)定房?jī)r(jià)作用，但不能從根本上扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)的正向發(fā)散趨勢(shì)，原因是過(guò)低的稅率加之住宅需求曲線的正斜率導(dǎo)致房?jī)r(jià)收斂的周期延長(zhǎng)。 </p><p><b>　?。?）投資推動(dòng)論 </b&g

7、t;</p><p>　　根據(jù)中國(guó)的國(guó)情和房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，王晨曦，汪馳，胡燕玲（2012）認(rèn)為，目前，征稅方案本身和房地產(chǎn)相關(guān)配套政策還不完善，它還不能成為政府調(diào)控房?jī)r(jià)的有力政策。中國(guó)的股市由于制度原因始終無(wú)法吸引大多數(shù)投資者，而其它的投資渠道又有限，所以房地產(chǎn)安全且收益高的特點(diǎn)，就使得房產(chǎn)稅在中國(guó)難以抑制房?jī)r(jià)。 </p><p>　　3、房產(chǎn)稅會(huì)使房?jī)r(jià)下跌 </p>&l

8、t;p>　　抑制房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)在國(guó)內(nèi)大體有兩種邏輯：第一種邏輯認(rèn)為，我國(guó)房?jī)r(jià)偏高的原因是當(dāng)前土地政策導(dǎo)致房屋土地的70年租金包含在住房成本當(dāng)中，最終開(kāi)發(fā)商將這部分成本間接轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，因此高房?jī)r(jià)是高成本所推動(dòng)的。房產(chǎn)稅改革后，土地政策獲得的出讓金收入會(huì)歸并到房產(chǎn)稅中逐年實(shí)現(xiàn)，于是房產(chǎn)稅改革會(huì)導(dǎo)致一次性進(jìn)入住房?jī)r(jià)格中的土地出讓金演化成為70年的稅收收入，顯然這種做法會(huì)導(dǎo)致當(dāng)前住房成本的大幅度下降，進(jìn)一步形成住房的降價(jià)效應(yīng)。 </

9、p><p>　　第二種邏輯是根據(jù)短期和長(zhǎng)期的供求關(guān)系來(lái)分析房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的作用。李彬（2010）認(rèn)為，消費(fèi)性需求只隨著租金的變化而變化，房產(chǎn)稅的開(kāi)征不會(huì)對(duì)其造成直接影響，但會(huì)使投資（投機(jī)）性需求減少。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，所以在短期房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量相對(duì)穩(wěn)定。但由于房產(chǎn)稅的出臺(tái)，房地產(chǎn)的潛在投資收益率相對(duì)于其他投資標(biāo)的而言，其收益下降而風(fēng)險(xiǎn)上升，這將導(dǎo)致資金從房產(chǎn)投資市場(chǎng)流出轉(zhuǎn)投其他資產(chǎn)市場(chǎng)，從而住房的供給量增加。根據(jù)

10、短期內(nèi)需求與供給變動(dòng)的動(dòng)態(tài)均衡分析，開(kāi)征房產(chǎn)稅后，閑置房產(chǎn)的持有成本增加，房產(chǎn)投資者為轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，將盡量減少房產(chǎn)閑置時(shí)間，這將使房產(chǎn)租賃市場(chǎng)供給增加，租金下降。租金下降所產(chǎn)生的替代效應(yīng)使部分原打算自置房產(chǎn)的消費(fèi)性投資者暫緩或放棄購(gòu)房計(jì)劃，繼續(xù)通過(guò)租賃方式解決住房問(wèn)題，消費(fèi)性住房需求下降。因此，短期內(nèi)房產(chǎn)稅出臺(tái)將使房產(chǎn)的消費(fèi)性與投資性需求同時(shí)下降且供給增加，這將使房?jī)r(jià)下降。 </p><p>　　而對(duì)于長(zhǎng)期而言，長(zhǎng)期

11、房地產(chǎn)供給取決于土地供給，土地作為稀缺資源，其供給權(quán)掌握在政府手中，與房?jī)r(jià)并無(wú)必然關(guān)系，但房產(chǎn)稅使房產(chǎn)長(zhǎng)期需求下降且回歸居住本質(zhì)，改變了需求結(jié)構(gòu)。因此，長(zhǎng)期看房產(chǎn)稅不僅使房?jī)r(jià)下降，供給結(jié)構(gòu)也將發(fā)生相應(yīng)轉(zhuǎn)變。 </p><p>　　在國(guó)外，由Mieszkowski（1972）提出了房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的“新觀點(diǎn)”，他認(rèn)為，傳統(tǒng)觀點(diǎn)的局部均衡分析是高度誤導(dǎo)的。一方面，傳統(tǒng)觀點(diǎn)忽視了所有轄區(qū)均有房產(chǎn)稅；另一方面，房產(chǎn)稅不僅

12、影響住房資本配置，而且影響非住房資本配置。為此，他們假定整個(gè)經(jīng)濟(jì)包含高稅區(qū)和低稅區(qū)兩類，資本由高稅區(qū)向低稅區(qū)流動(dòng)，并導(dǎo)致資本的錯(cuò)誤配置，產(chǎn)生了“利潤(rùn)稅效應(yīng)”和“流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)”。而Case和Grant（1991）模擬發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅的流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)非常顯著，房產(chǎn)稅將會(huì)使房?jī)r(jià)下降。 </p><p>　　4、房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大 </p><p>　　在呂立新（2010）看來(lái)，房產(chǎn)稅對(duì)抑制購(gòu)房需求會(huì)起到

13、一定作用，但是作為一個(gè)稅種，不能把它看成調(diào)控房?jī)r(jià)的利器，其實(shí)它對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用還是有限的。中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所高培勇認(rèn)為，房?jī)r(jià)等于成本、利潤(rùn)和稅金的總和，房產(chǎn)稅只對(duì)稅金部分進(jìn)行調(diào)節(jié)，故而對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用不大。 </p><p>　　國(guó)外學(xué)者對(duì)于該觀點(diǎn)也有自己的理論。Hamulton（1975）提出了“受益觀點(diǎn)”，且將其逐步發(fā)展。他們假定消費(fèi)者可自由流動(dòng)，不同轄區(qū)為爭(zhēng)奪消費(fèi)者在房產(chǎn)稅和公共服務(wù)上展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。在上述假定下，

14、每個(gè)轄區(qū)內(nèi)消費(fèi)者所支付的房產(chǎn)稅相同，地方公共服務(wù)完全由房產(chǎn)稅來(lái)提供，房產(chǎn)稅和公共服務(wù)未資本化為住房?jī)r(jià)值。據(jù)此，他們認(rèn)為房產(chǎn)稅僅是受益稅，僅影響地方公共支出，不影響住房?jī)r(jià)值和資源配置。 　　5、房產(chǎn)稅會(huì)使房?jī)r(jià)短期下跌長(zhǎng)期上漲 </p><p>　　對(duì)于以上三種主流觀點(diǎn)，南昌大學(xué)MPA聯(lián)合課題組（2011）提出了獨(dú)到的見(jiàn)解，他們認(rèn)為房產(chǎn)稅短期具有心理威懾作用，但從長(zhǎng)期來(lái)看并不能扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，反倒會(huì)推高房?jī)r(jià)、房

15、租。房產(chǎn)稅的開(kāi)征，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)無(wú)疑是利空，持房者將會(huì)對(duì)成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡，一部分炒房者將會(huì)被迫拋售房源，這將增加市場(chǎng)供應(yīng)，從而供大于求使得房?jī)r(jià)下跌。另外，房產(chǎn)稅將會(huì)減少樓市的投機(jī)和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格泡沫，使市場(chǎng)更多地回歸到由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來(lái)。但從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)很多一二線城市的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，商品房的剛性需求依然很大，開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)中期上漲的趨勢(shì)不會(huì)造成太大影響。從抑制房?jī)r(jià)的角度講，

16、房產(chǎn)稅的作用將不會(huì)是長(zhǎng)期的，開(kāi)征房產(chǎn)稅，只是增加房屋保有環(huán)節(jié)的成本，調(diào)整樓市供求結(jié)構(gòu)。 </p><p>　　二、對(duì)現(xiàn)有理論（觀點(diǎn)）的評(píng)述 </p><p>　　針對(duì)房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響這一問(wèn)題，有著五種完全不同的觀點(diǎn)，究其原因在于各個(gè)學(xué)者研究的角度、方法不同。有些學(xué)者從供求關(guān)系的角度分析，還有的從投資回報(bào)率、房?jī)r(jià)構(gòu)成、稅負(fù)的流轉(zhuǎn)效應(yīng)等視角進(jìn)行解讀，再加上影響房?jī)r(jià)的因素眾多且環(huán)環(huán)相扣，所以從不

17、同的切入點(diǎn)入手得出的結(jié)論也不盡相同。 </p><p>　　對(duì)于第一種觀點(diǎn)――房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系理論的“傳統(tǒng)觀點(diǎn)”，在當(dāng)時(shí)的那個(gè)年代具有一定的借鑒作用，但對(duì)于當(dāng)今的中國(guó)而言我認(rèn)為不太適用。第一，房產(chǎn)稅不一定完全由消費(fèi)者承擔(dān)，轉(zhuǎn)嫁的程度需要取決于需求彈性的大小。第二，該觀點(diǎn)的假設(shè)與現(xiàn)實(shí)還存在相當(dāng)大的差距，比如對(duì)資本回報(bào)固定、資本不承擔(dān)任何稅負(fù)的假設(shè)存在一定的問(wèn)題。 </p><p>　　再來(lái)看

18、“房產(chǎn)稅難以抑制房?jī)r(jià)上漲”這一觀點(diǎn)。首先是供求失衡論，價(jià)格變動(dòng)分析的最本質(zhì)原因就是供給與需求的改變，從而使得均衡點(diǎn)移動(dòng)。不過(guò)在他們的分析框架中沒(méi)有把房租市場(chǎng)考慮進(jìn)去，房租市場(chǎng)與住房交易市場(chǎng)之間存在著聯(lián)動(dòng)關(guān)系，兩者相互影響，所以忽略了這一重要因素會(huì)使得最終結(jié)論與實(shí)際之間出現(xiàn)偏差。其次是投資推動(dòng)論，不可否認(rèn)在過(guò)去10多年中，投資及投機(jī)性需要在一定程度上推高了房?jī)r(jià)，但在限購(gòu)令、房產(chǎn)稅等各項(xiàng)政策下，這一需求已經(jīng)被嚴(yán)重壓縮，剩下的只有改善性需求和

19、剛性需求，所以我對(duì)這一論點(diǎn)持懷疑態(tài)度。 </p><p>　　第三種觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅會(huì)使房?jī)r(jià)下跌。國(guó)內(nèi)的第一種邏輯有一定的道理，將當(dāng)前的房?jī)r(jià)進(jìn)行分解，可以發(fā)現(xiàn)地價(jià)占的比重相當(dāng)大，如果房產(chǎn)稅能夠在一定程度上取代地價(jià)，能提供地方財(cái)政一筆可觀的收入，那么房?jī)r(jià)必然會(huì)下降。但是就目前的政策來(lái)看，房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重較低，例如重慶在房產(chǎn)稅試點(diǎn)的第一年里房產(chǎn)稅收入才1億元，可謂杯水車薪。另外，根據(jù)當(dāng)前重慶的房產(chǎn)稅細(xì)則，房產(chǎn)

20、稅的收入要投入到保障房的建設(shè)中，那么指望房產(chǎn)稅能夠撼動(dòng)土地財(cái)政的期望恐怕就要落空了。 </p><p>　　第二種邏輯運(yùn)用了供求分析的方法，我個(gè)人認(rèn)為此觀點(diǎn)在房產(chǎn)稅背景下對(duì)供給和需求變動(dòng)情況的分析比較合理，但是對(duì)房租影響的分析思路不敢茍同。其分析的邏輯為“開(kāi)征房產(chǎn)稅后，閑置房產(chǎn)持有成本增大，房產(chǎn)投資者為轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，將盡量減少房產(chǎn)閑置時(shí)間，這將使房產(chǎn)租賃市場(chǎng)供給增加，租金下降”。而實(shí)際上一二線城市房產(chǎn)的空置率并不高，

21、開(kāi)征房產(chǎn)稅后，房產(chǎn)持有者的成本增加，使得供給曲線向左上方移動(dòng)，最后的結(jié)果是供給減小而租金上升。 </p><p>　　對(duì)于國(guó)外學(xué)者提出的的房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的“新觀點(diǎn)”，其核心思想是資本會(huì)從高稅區(qū)流向低稅區(qū)，在國(guó)外有一定的實(shí)際意義。但對(duì)中國(guó)而言，東西部貧富差距比較大，東部一線城市對(duì)住房的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二三線城市的需求，這時(shí)候稅率對(duì)資本流動(dòng)的影響力會(huì)大打折扣，所以流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)不會(huì)很明顯。 </p><

22、p>　　第四種觀點(diǎn)從房?jī)r(jià)構(gòu)成的角度入手，分析稅金變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。我個(gè)人認(rèn)為，房?jī)r(jià)等于成本、利潤(rùn)和稅金的總和顯示的是房?jī)r(jià)的合理估值，但是當(dāng)市場(chǎng)上供大于求或者供不應(yīng)求時(shí)，房屋的價(jià)格就會(huì)偏離價(jià)值，而中國(guó)現(xiàn)在的情況就處在偏離的軌道上，房?jī)r(jià)存在一定的泡沫，所以該公式可能不適用。 </p><p>　　最后，我個(gè)人更偏向于第五種觀點(diǎn)，房產(chǎn)稅對(duì)短期的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于長(zhǎng)期的影響，這使得短期房?jī)r(jià)下跌但長(zhǎng)期依然上漲。在短期，房產(chǎn)

23、稅的出臺(tái)具有一定的心理威懾作用，在增大供給的同時(shí)又有效地降低了投資和投機(jī)性需求，使得房?jī)r(jià)下跌。但對(duì)于長(zhǎng)期而言，中國(guó)的樓市依舊是供不應(yīng)求的局面，如果不能有效地增加供給，那么房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)就很難改變。（作者單位：浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與國(guó)際貿(mào)易學(xué)院） </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]鄭龍佳. 對(duì)滬渝兩地試行房產(chǎn)稅改革的思考[J].

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25、;/p><p>　　[5]Netzer，D.，Economics of the Property Tax，1966，Washington：Brookings Institute. </p><p>　　[6]Simon H.A.，The Incidence of a Tax on Urban Real Property.The Quarterly Journal of Economics Re