淺談房地產(chǎn)工程管理與工程項(xiàng)目策劃

1、<p>　　淺談房地產(chǎn)工程管理與工程項(xiàng)目策劃</p><p>　　摘要：房地產(chǎn)發(fā)展到今天，已經(jīng)是國(guó)內(nèi)最熱的行業(yè)之一，其所占各地GDP的份額逐年攀升，大批的專(zhuān)業(yè)或非專(zhuān)業(yè)企業(yè)都在進(jìn)行地產(chǎn)投資，隨著政策的調(diào)控，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)所涉及的方面比較多而雜，如何搞好房地產(chǎn)的工程管理成為了每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的主要問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)工程管理主要內(nèi)容進(jìn)行了簡(jiǎn)要闡述，并結(jié)合工程項(xiàng)目策劃，對(duì)其進(jìn)行分析。 <

2、;/p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；工程項(xiàng)目策劃 </p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A </p><p>　　國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速了房地產(chǎn)的井噴式的發(fā)展，房地產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)已成為國(guó)內(nèi)的主要產(chǎn)業(yè)之一。高速的發(fā)展也帶來(lái)了一系列的問(wèn)題，而這些問(wèn)題都可以歸結(jié)為企業(yè)管理不到位所致，而工程管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中起著舉足輕重的作用，因

3、此，做好房地產(chǎn)工程管理對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有十分重要的意義。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容 </p><p>　　開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投資的終極目標(biāo)是為了賣(mài)給業(yè)主從而獲得盈利。所以要牢牢把握野豬的心思,激發(fā)他們的購(gòu)買(mǎi)欲望,是開(kāi)發(fā)商的首要任務(wù)。要做到這一點(diǎn),我們必須開(kāi)始從以下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容入手。 </p><p>　　1、規(guī)劃管理：俗話說(shuō)“

4、磨刀不誤砍柴工”，在項(xiàng)目開(kāi)工前,進(jìn)行總體規(guī)劃管理是關(guān)鍵的一步。在這個(gè)階段,必須仔細(xì)謹(jǐn)慎,能夠制定具體的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃。在這個(gè)階段,最忌諱的是盡快開(kāi)始和縮短時(shí)間的早期階段的規(guī)劃,導(dǎo)致后期正常工作,浪費(fèi)時(shí)間和金錢(qián)。這將直接導(dǎo)致建筑物的綜合成本增加,業(yè)主將缺乏更多的購(gòu)買(mǎi)意愿。 </p><p>　　2、設(shè)計(jì)管理：房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)始正式的施工之前需要做好前期設(shè)計(jì)的準(zhǔn)備工作。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)具有很重要的地位,好的設(shè)計(jì)也將

5、吸引更多的業(yè)主買(mǎi)房。設(shè)計(jì)方案的好壞,直接反映出實(shí)施項(xiàng)目管理的質(zhì)量。好的設(shè)計(jì),不僅可以擴(kuò)大知名度的設(shè)計(jì)師,也將促進(jìn)所有人的購(gòu)買(mǎi)欲望,更在社會(huì)產(chǎn)生良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,可以說(shuō)是一應(yīng)俱全。 </p><p>　　3、開(kāi)發(fā)管理：開(kāi)發(fā)管理階段是房地產(chǎn)工程管理最關(guān)鍵的一環(huán)。在這個(gè)階段,開(kāi)發(fā)人員需要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)條件進(jìn)行調(diào)查和驗(yàn)證，之后還要制定一個(gè)嚴(yán)格的開(kāi)發(fā)計(jì)劃,保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。在這個(gè)階段,業(yè)主最關(guān)心的房?jī)r(jià)將很快確定下來(lái),只要在

6、以后的施工階段沒(méi)有太多的事故發(fā)生,價(jià)格不會(huì)有太大波動(dòng)。因此,這一階段也是所有業(yè)主的最關(guān)注的階段。 </p><p>　　4、施工管理：房地產(chǎn)項(xiàng)目,由于建設(shè)時(shí)間長(zhǎng),范圍廣泛,所以在實(shí)際的施工過(guò)程有一定的困難。在施工管理階段,一定要秉持公開(kāi)的原則,嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī),保證建設(shè)的高質(zhì)量。只有這樣,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目才能獲得支持,企業(yè)將在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取勝,獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。 </p><p>

7、;　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理策劃分析 </p><p><b>　　1、確定組織架構(gòu) </b></p><p>　　項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)是指各種元素以及它們之間的關(guān)系,主要包括項(xiàng)目單位構(gòu)成,功能設(shè)置和權(quán)力和責(zé)任之間的關(guān)系,等等,所以組織結(jié)構(gòu)是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的靈魂。組織結(jié)構(gòu)可以使用組織結(jié)構(gòu)圖表來(lái)描述,通常線性組織結(jié)構(gòu)是一種常用的建設(shè)項(xiàng)目管理模式,這種模式以避免影響項(xiàng)目的矛盾進(jìn)

8、行操作指令。根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中,在項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目早期階段(主要是申請(qǐng)建設(shè)和審批工作)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目招投標(biāo)階段、項(xiàng)目施工階段、工程竣工驗(yàn)收和總結(jié)評(píng)價(jià)階段。根據(jù)工作的階段,應(yīng)該設(shè)立特別管理部門(mén)監(jiān)督和控制相關(guān)的單位。 </p><p>　　2、項(xiàng)目管理工作內(nèi)容分解 </p><p>　　(1)前期及報(bào)建(批)管理。主要管理工作內(nèi)容為：環(huán)境調(diào)查、分析項(xiàng)目的詳細(xì)計(jì)劃,編寫(xiě)

9、可行性研究報(bào)告,可行性研究分析和規(guī)劃；準(zhǔn)備項(xiàng)目報(bào)告建立整體概念,明確的法律問(wèn)題和確定工作計(jì)劃,批準(zhǔn)指定的法律事務(wù)的人員分工。 </p><p>　　(2)設(shè)計(jì)管理。主要管理工作內(nèi)容為：確定整個(gè)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格與規(guī)劃、優(yōu)化設(shè)計(jì)選擇方案；調(diào)查和設(shè)計(jì)進(jìn)度控制計(jì)劃,明確設(shè)計(jì)責(zé)任；跟蹤、檢查建立設(shè)計(jì)進(jìn)展；參與分析和評(píng)價(jià)建筑使用功能、面積分布、建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),審查設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)文件；控制設(shè)計(jì)變更,檢查設(shè)計(jì)變更的合理性和經(jīng)濟(jì)性。

10、</p><p>　　(3)招標(biāo)(采購(gòu))管理。主要管理工作內(nèi)容為：初步確定整個(gè)項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)、規(guī)劃項(xiàng)目發(fā)包方式,根據(jù)確定的合同結(jié)構(gòu)和合同項(xiàng)目招標(biāo)(采購(gòu))進(jìn)度計(jì)劃,明確各方責(zé)任,草案主要材料,所提供的設(shè)備清單；委托不同專(zhuān)業(yè)工程招標(biāo)文件、招標(biāo)代理單位招標(biāo)過(guò)程中審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理策略；最高價(jià)格審計(jì)預(yù)算,合同談判,簽署合同。 </p><p>　　(4)施工管理。主要管理工作內(nèi)容為：準(zhǔn)備項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃,

11、確定施工進(jìn)度總體目標(biāo),明確各方的責(zé)任；準(zhǔn)備技術(shù)交底,檢查施工組織設(shè)計(jì)執(zhí)行情況；審查施工組織設(shè)計(jì)、人員、設(shè)備和材料,處理事情開(kāi)始所需的政府批準(zhǔn),評(píng)審和測(cè)試質(zhì)量的材料和成品,半成品和設(shè)備；審計(jì)監(jiān)督組織,監(jiān)督規(guī)劃；施工階段準(zhǔn)備年度,季度,月度資金使用計(jì)劃和控制實(shí)施；檢查施工單位安全文明生產(chǎn)措施符合國(guó)家和地方的要求。 </p><p>　　(5)竣工驗(yàn)收和結(jié)算管理。主要管理工作內(nèi)容為：準(zhǔn)備工程竣工驗(yàn)收和結(jié)算計(jì)劃,確保每個(gè)

12、單位工程驗(yàn)收、轉(zhuǎn)移和結(jié)算總目標(biāo),明確各方責(zé)任,總結(jié)合同實(shí)現(xiàn),完成數(shù)據(jù)編譯；需要組織制定設(shè)施和設(shè)備清單及使用維護(hù)手冊(cè)使用部門(mén),組織項(xiàng)目操作和維護(hù)人員的培訓(xùn)。 </p><p>　　(6)全過(guò)程投資控制管理。主要管理工作內(nèi)容為：首先進(jìn)行分解,分析總投資目標(biāo)的項(xiàng)目總投資風(fēng)險(xiǎn),投資風(fēng)險(xiǎn)管理解決方案,準(zhǔn)備各種各樣的投資控制報(bào)表,明確各方職責(zé)范圍,編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的相關(guān)內(nèi)容和準(zhǔn)備投資控制基金使用計(jì)劃和控制實(shí)施；根據(jù)計(jì)劃的投資控

13、制指數(shù)對(duì)限額設(shè)計(jì)管理；審查項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算,采用價(jià)值工程的方法,礦業(yè)投資節(jié)約潛力；投資計(jì)劃值和實(shí)際值的動(dòng)態(tài)跟蹤。 </p><p>　　3、總控計(jì)劃的編制 </p><p>　　在國(guó)內(nèi)大中型建設(shè)項(xiàng)目中,進(jìn)步成為了主要矛盾。為了解決這個(gè)矛盾,一般控制主要從進(jìn)度進(jìn)行控制。項(xiàng)目總進(jìn)度控制計(jì)劃是項(xiàng)目進(jìn)度的總體規(guī)劃,是確保項(xiàng)目總體規(guī)劃的綱領(lǐng)性文件。編制總體控制計(jì)劃時(shí)建議使用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)準(zhǔn)

14、備,這樣我們就可以掌握和控制項(xiàng)目進(jìn)度的關(guān)鍵電路,關(guān)鍵工作,及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差,采取措施改進(jìn),實(shí)施整改?？偩瓤刂茣r(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃在項(xiàng)目的早期階段和應(yīng)用工作建設(shè)(集團(tuán))工程結(jié)算完成后,和所有的工作之間的邏輯關(guān)系建設(shè)的過(guò)程中,涉及工程建設(shè)的整個(gè)過(guò)程,以實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的完全控制。 </p><p>　　三、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的管理具體措施 </p><p>　　1、充分重視做好施工準(zhǔn)備工作 </p>

15、<p>　　項(xiàng)目招標(biāo),施工單位應(yīng)該著手準(zhǔn)備詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì),并改善之前的投標(biāo)施工組織設(shè)計(jì),從生產(chǎn)、技術(shù)和關(guān)鍵部件的需求和建設(shè),以安全與質(zhì)量保證措施為主線,制定科學(xué)合理的具體實(shí)施細(xì)則,完成了施工組織設(shè)計(jì)。 </p><p>　　2、精干施工管理人員，組織專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍合理施工 </p><p>　　施工現(xiàn)場(chǎng)管理組織和操作團(tuán)隊(duì)要少而精,需要廣大工程技術(shù)管理人員提高認(rèn)識(shí),轉(zhuǎn)變觀念,努力提高

16、他們的技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì),掌握許多技能而專(zhuān)攻干部和工人,減少外傭工的計(jì)劃,減少外部雇傭勞動(dòng)力支出,不僅可以增加職工收入,還可以調(diào)動(dòng)員工的積極性和創(chuàng)造性,提高員工的工作效率。 </p><p>　　3、合理選用施工技術(shù)，采取強(qiáng)有力的趕工措施。 </p><p>　　在滿足工程合同、設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量要求的前提下,采用新材料、新工藝、新方案,減少浪費(fèi)主要材料損失,消除返工、修理、合理縮短工期,降低工程成

17、本。 </p><p><b>　　結(jié)語(yǔ)： </b></p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理主要是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的范圍、質(zhì)量、成本、進(jìn)度四個(gè)基本要素的管理。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中項(xiàng)目的質(zhì)量,進(jìn)度,成本控制,項(xiàng)目管理規(guī)劃的控制是基于研究的基礎(chǔ)之上,為了實(shí)現(xiàn)知識(shí)管理和控制，執(zhí)行能力顯得非常重要,團(tuán)隊(duì)建設(shè)和溝通管理在一定程度上決定了項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)充分發(fā)揮執(zhí)行,項(xiàng)目的建設(shè)高效的管理團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目

18、管理中是一個(gè)重要的問(wèn)題。這些因素在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作,影響著一個(gè)全面的項(xiàng)目管理水平。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]．譚慧賢.某房地產(chǎn)企業(yè)工程管理流程的改進(jìn)探索.[D].華南理工大學(xué).2012 </p><p>　　[2]．王鵬軍. 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系的建立[J]. 中國(guó)高新技術(shù)企業(yè). 2