論別墅的開發(fā)與選址

1、<p><b>　　論別墅的開發(fā)與選址</b></p><p>　　【摘要】現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)中別墅開發(fā)前景廣闊，且符合當(dāng)下社會發(fā)展的趨勢。別墅產(chǎn)品在我國經(jīng)過多年的發(fā)展已日趨成熟，項目開發(fā)的地址要考慮人們的經(jīng)濟(jì)生活圈。別墅項目開發(fā)選址時要注意自然風(fēng)水的結(jié)合，規(guī)劃設(shè)計時要注意與自然地勢的結(jié)合，與融洽的風(fēng)景結(jié)合。在把握建筑與地基的矛盾關(guān)系的基礎(chǔ)上，汲取傳統(tǒng)建筑經(jīng)驗，采用占天不占地等手法。 &

2、lt;/p><p>　　關(guān)鍵詞：別墅 開發(fā) 選址 </p><p>　　近些年，隨著人們生活水平和文化知識水平的提高，人們對居住條件的要求也隨之提高，對建筑服務(wù)水平提出了更高要求?，F(xiàn)有商品住宅大致可分為以下幾類：公共產(chǎn)權(quán)公寓、公寓、獨棟多家庭別墅、聯(lián)體別墅、獨棟別墅。而在所有住宅形式中尤以別墅為最。今天我們就此討論一下別墅開發(fā)的可行性和選址要素。 </p><p>&l

3、t;b>　　別墅的概述和分類 </b></p><p>　　別墅（villa），即別業(yè)，英文名： villadom。是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所?，F(xiàn)在的普遍認(rèn)識是，除“居住”這個住宅的基本功能以外，更主要體現(xiàn)生活品質(zhì)及享用特點的高級住所，現(xiàn)在詞義中通為獨立的莊園式居所。別墅按其所處的地理位置和功能的不同，分為：山地別墅（包括森林別墅）、臨水（江、湖、海）別墅、牧場（草原）

4、別墅、莊園式別墅等。按建筑形式不同，分為：獨棟別墅，雙拼別墅，聯(lián)排別墅，疊拼別墅，空中別墅。按建筑風(fēng)格不同，分為：中國傳統(tǒng)的園林式風(fēng)格（中式別墅），日式風(fēng)格（日式別墅），歐陸傳統(tǒng)的貴族風(fēng)格（歐式別墅），北美風(fēng)情風(fēng)格（美式別墅），現(xiàn)代風(fēng)格別墅。 </p><p><b>　　開發(fā)的可行性 </b></p><p>　　1、別墅開發(fā)的市場前景 </p>&l

5、t;p>　　近幾年，隨著國家對城市建設(shè)的宏觀調(diào)控，國民收入的提高，高速路和輕軌系統(tǒng)的快速建設(shè)，特別是高消費群體的迅猛崛起，人們對生活深層次的追求大大推動了住宅郊區(qū)化的進(jìn)程。所謂深層次的生活追求無非是每天能呼吸到新鮮的空氣、享受安靜的環(huán)境、可以擁有任意釋放自我身心的一片天空。而郊區(qū)低密度別墅區(qū)的興起正好迎合了這一點。其實別墅的消費者都不缺房子，在現(xiàn)代社會上，別墅是富貴的象征，和普通商品房相比，它不僅能滿足居住者的基本生活需求，還能滿

6、足居住者的某種理想。別墅擁有者大多數(shù)都追求高品質(zhì)的居住格調(diào)和生活品質(zhì)，希望能享受到到美好的生活樂趣。他們買別墅的主要目的是為了提高生活質(zhì)量，嘗試新的生活方式。因此，他們需要的是一個能帶來新生活方式，具有新空間概念、新空間體驗的高級住宅。 </p><p><b>　　中國的別墅的發(fā)展 </b></p><p>　　經(jīng)過多年的發(fā)展中國的別墅從當(dāng)初的簡單理解為可以停車的單

7、獨庭院就是別墅，到后來的模仿西式別墅、照搬西式別墅，發(fā)展到引進(jìn)西方文化進(jìn)行改進(jìn)和調(diào)整做出的一些中西合璧的別墅，再發(fā)展到今天的中國特色的別墅，中國的別墅市場也逐漸細(xì)分，呈現(xiàn)出多層面豐富內(nèi)容。在此期間別墅的風(fēng)格、定位、品質(zhì)、運作手法等特征日益清晰。 </p><p>　　近幾年隨著商貿(mào)活動的廣泛開展，促進(jìn)了新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，別墅市場也隨之再次出現(xiàn)升溫的跡象。近幾年中國別墅市場供應(yīng)與需求總量都出現(xiàn)了明顯的增長，產(chǎn)品類型

8、也不斷推陳出新。 </p><p><b>　　別墅開發(fā)的選址 </b></p><p><b>　　1、地理位置 </b></p><p>　　美國人一天的生活半徑可能是50公里、100公里甚至更多，而中國人沒這么大的生活空間，由此而來的居住方式、消費習(xí)慣的不同都成為別墅開發(fā)商思考的問題。就別墅來說，西方人的別墅就是家，

9、中國人的別墅是周末休閑的奢侈品。所以地段是豪宅的第一要素。地段是豪宅之所以能稱之為豪宅的最核心價值支撐，因為好地段，要么位居城市的繁華核心，要么占據(jù)稀缺的景觀資源。城市中不可復(fù)制的稀缺性山水資源，不僅能夠為豪宅提供高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)，也為豪宅奠定了十分廣闊的升值前景。稀缺是別墅最重要的賣點。優(yōu)越的地理位置對房地產(chǎn)業(yè)有著重大影響。購買別墅的客戶最看重對稀缺資源的占有，對天然景觀的考慮，以及別墅對自然和歷史人文景觀的迎合。所以在生活圈范圍內(nèi)，

10、對優(yōu)越的地理、景觀、人文資源的占有是別墅開發(fā)成敗的關(guān)鍵。 </p><p><b>　　自然風(fēng)水結(jié)合 </b></p><p>　　別墅帶來的是一種健康的生活方式。一般都是坐落在群山懷抱、水聲潺潺的峽谷、山間。所選地域要求空氣含氧量充足，水質(zhì)好，植被豐茂，視野開闊。 </p><p>　　歐洲一些人對中國的正南正北不太理解，歐洲人蓋一棟別墅先看

11、經(jīng)緯度，夏天什么風(fēng)多，他們能拿出數(shù)據(jù)來，我們說要蓋正南正北，又拿不出數(shù)據(jù)來。歐洲人能保證夏天不用空調(diào)，冬天不用暖氣，這跟朝向、跟自然風(fēng)非常有關(guān)系。 </p><p>　　其實中國建筑在古時候就已經(jīng)非常注重地理、自然因數(shù)。古人云“山之陽，水之陰”為住宅落址最好之處，“左青龍，右白虎，前朱雀，后玄武”。更是中國評判優(yōu)良住宅位置的標(biāo)準(zhǔn)。只是在利益面前人們遺忘了這些住宅優(yōu)良品質(zhì)的要求。在如今，中國的別墅不光擁有天文數(shù)字的

12、價格和華麗的外表，也更看重內(nèi)在的品質(zhì)是否能夠滿足人們的需要。好的別墅會向更優(yōu)質(zhì)、更講求質(zhì)量的生存方式和生存理想邁進(jìn)。當(dāng)代中國別墅的發(fā)展，已呈現(xiàn)差異化、個性化、的趨勢。 </p><p>　　風(fēng)水是歷史悠久的一門玄術(shù)，也稱青鳥、青囊，較為學(xué)術(shù)性的說法叫做堪輿。氣，乘風(fēng)則散，界水則止；古人聚之使不散，行之使有止，故謂之風(fēng)水。風(fēng)水的要旨：“風(fēng)水之法，得水為上，藏風(fēng)次之?！标P(guān)于風(fēng)水有相當(dāng)多的評論與爭議，有人認(rèn)為風(fēng)水是中國

13、的一門綜合科學(xué)，結(jié)合了環(huán)境，地理，健康等等歷史悠久的觀察。也有人認(rèn)為風(fēng)水是舊世界的迷信，阻礙了中國人的建筑設(shè)計，室內(nèi)設(shè)計等的發(fā)揮創(chuàng)意。然而作為開發(fā)商，商人當(dāng)以市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律為準(zhǔn)則，有求必有供。以筆者以往經(jīng)驗，購買別墅的多數(shù)業(yè)主對風(fēng)水有所講究 ，那么開發(fā)商在買地之前以不透露商業(yè)秘密為前提找高人分析一番也無妨。 </p><p>　　順勢設(shè)計簡單施工節(jié)省造價 </p><p>　　美國建筑師道格

14、拉斯.道林說過：別墅的規(guī)劃，就像一個個不同的畫框，事實上，自然已經(jīng)界定了每個別墅適合的位置，你所做的就是找到最美的圖面，把建筑放進(jìn)去。然而作為開發(fā)商，為了追求利益的最大化，肯定會擦著設(shè)計規(guī)范的邊緣最盡量增加建筑面積，提高容積率，降低綠化率。那么施工時在建設(shè)土地上大動干戈，改變原始地貌，破壞植被，然后別墅施工完成時，為達(dá)到其綠化效果又恢復(fù)綠化植被（且人造植被很難達(dá)到原始植被的自然效果），勢必會大大增加建設(shè)成本。那么如何避免這點呢，那開發(fā)商

15、就得在最初拿地前就認(rèn)真的做好可行性研究，看本案最適合做何種住宅方式，盡量順勢而建，利用原有自然環(huán)境，保持原有自然生態(tài)。 </p><p>　　別墅的“別”指的就是資源，不可復(fù)制的資源，同樣不可復(fù)制資源的獨享度也決定了別墅的種類與價值。而隨著別墅用地禁令等政策的出臺，可以預(yù)見未來作為人居奢侈品的別墅將越來越稀有，甚至熱點區(qū)域或許不會再有別墅，也就是說，現(xiàn)在市場上的別墅特別是頂級別墅將成為絕唱，其價值自然不言而喻。所

16、以在現(xiàn)在樓市新政頻出的年代里，樓市低迷，不好樓盤推出了打折促銷等各種措施以拉動銷售。雖然別墅的成交量也受其影響有所下滑，但價格卻一直維持在高位。別墅產(chǎn)品由于物以稀為貴，所以抗跌性比較強(qiáng)。別墅一直都只是少數(shù)人的專屬品，隨著國家對別墅開發(fā)更加嚴(yán)厲的限制措施，別墅淪為地產(chǎn)市場的瀕危品種，賣一套少一套，只有極少數(shù)有實力有眼光有生活熱情的精英階層才能享受別墅帶來的舒適和尊貴！ </p><p><b>　　參考文

17、獻(xiàn)： </b></p><p>　　《別墅庭院規(guī)劃與設(shè)計》江蘇人民出版社 </p><p>　　《中國民居典范-自建別墅紅寶書》湖南美術(shù)出版社 </p><p>　　《美國原版別墅社區(qū)：橘郡》中國電力出版社 </p><p>　　《別墅風(fēng)水》湖南美術(shù)出版社 </p><p>　　《設(shè)計速遞：歐式奢華》大連理