上海市住宅供給與需求研究.pdf

1、住宅問(wèn)題伴隨著住宅的存在而產(chǎn)生。隨著上海房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，普通居民購(gòu)房越來(lái)越困難。本研究目的就在于試圖分析問(wèn)題的根源，尋求解決問(wèn)題的方法，為城市住宅的健康發(fā)展提供一種理論指導(dǎo)。 上海的住房制度改革后，市場(chǎng)成為市民獲取住房的唯一途徑。住宅需求由此得到了空前釋放，伴隨旺盛的住宅需求出現(xiàn)了成千的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，住宅需求與供給的擴(kuò)大對(duì)促進(jìn)住宅市場(chǎng)發(fā)展起到了一定的積極作用。但不可否認(rèn)的是，市場(chǎng)上所供應(yīng)的住宅與人們所需求的住宅之間存在著一定的差

2、距，從而產(chǎn)生了新的住宅問(wèn)題。這些問(wèn)題主要表現(xiàn)為住宅供給與住宅需求之間的不均衡，供應(yīng)量相對(duì)短缺，特別是中小面積、中低價(jià)位商品住宅供給量偏少，房?jī)r(jià)偏高，居民購(gòu)買(mǎi)力不足。 為解決住宅供需中存在的問(wèn)題，本文先從住宅供給入手，首先分析了影響住宅供給的因素-—包括投資額、銷(xiāo)售價(jià)格、政府管理、成本、政策法規(guī)、開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)預(yù)期以及住宅供給的時(shí)滯性等方面，這些因素有些影響住宅供給的數(shù)量、有些影響住宅供給的類(lèi)型、有些影響住宅生產(chǎn)或交易的成本和費(fèi)用，從

3、而影響住宅供給的量與價(jià)。文章認(rèn)為產(chǎn)生問(wèn)題的原因主要是政府疏忽了對(duì)住宅的管理，開(kāi)發(fā)商忽視了自己的社會(huì)責(zé)任、住宅設(shè)計(jì)面積偏大、再加上經(jīng)濟(jì)適用房缺失而配套商品房封閉運(yùn)行等，最終導(dǎo)致了可供普通居民購(gòu)買(mǎi)的房源數(shù)量少、價(jià)高、位置偏，而作為市場(chǎng)補(bǔ)充的保障型住房保障面窄、受益面小且供給不足。針對(duì)今后幾年住宅供給可以保持多少數(shù)量，本文在第三章對(duì)今后幾年住宅供給的數(shù)量通過(guò)多元線性回歸等方法進(jìn)行了近期和中期的詳細(xì)預(yù)測(cè)。通過(guò)對(duì)住宅供給進(jìn)行分析，可以為政府解決住

4、宅問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目定位提供一些思路。 在住宅需求預(yù)測(cè)方面，文章分析了人口和家庭結(jié)構(gòu)、人均GDP、房?jī)r(jià)收入比、金融政策、政府政策、居民的市場(chǎng)預(yù)期以及住宅的面積、位置和環(huán)境等影響住宅需求的因素，闡明現(xiàn)階段住宅需求特點(diǎn)，以劃分住宅需求類(lèi)型為重點(diǎn)，逐一預(yù)測(cè)了每一類(lèi)型的需求數(shù)量，進(jìn)而預(yù)測(cè)住宅需求總量。在居民需求能力方面，通過(guò)分析平均收入家庭購(gòu)房能力、計(jì)算家庭購(gòu)房機(jī)會(huì)指數(shù)，提出了相應(yīng)指標(biāo)。這些住宅需求問(wèn)題的分析，可以為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目可行性研

5、究、項(xiàng)目準(zhǔn)確定位提供參考，也為居民選擇購(gòu)房區(qū)域和房屋價(jià)位提供方便。 通過(guò)分析證明，短期內(nèi)上海住宅市場(chǎng)是一個(gè)非均衡市場(chǎng)，本文通過(guò)建立非均衡模型模型計(jì)算非均衡度，并應(yīng)用歷史數(shù)據(jù)計(jì)算過(guò)去的均衡度，并利用預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)可得出未來(lái)的均衡度。運(yùn)用“非均衡”理論和“非均衡”模型分析住宅價(jià)格與住宅市場(chǎng)總量的關(guān)系，得出在價(jià)格基本平穩(wěn)情況下的住宅供求應(yīng)保持的比例，并根據(jù)本文所預(yù)測(cè)的供求數(shù)量得出供求比例，預(yù)測(cè)出房?jī)r(jià)的漲幅，進(jìn)而為宏觀調(diào)控提供依據(jù)。