上海市住宅市場需求彈性實證研究.pdf

1、上海市房地產(chǎn)市場自1999年以來經(jīng)歷了10多年的高速發(fā)展。2008年受金融危機影響，全國房地產(chǎn)市場曾一度低迷，但上海市房地產(chǎn)市場依然熱鬧非凡，房價屢創(chuàng)新高。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)庫資料顯示：2007年上海住房市場成交均價為9262元/m2，同比增長7.53％，住房成交面積32577990m2，同比增長31.26％；2008年上海市住房成交均價首次破萬，達到了10181元/m2，同比增長9.93％，受金融危機影響，成交面積同比下降38.37％。但是

2、，金融危機后，上海住房市場迅速回暖。2009年住房市場成交均價同比增長24.21％，達到了12647元/m2，創(chuàng)下了歷史新高，房地產(chǎn)成交面積同比增長61.84％，住房市場一片火熱?？傮w上，上海住房市場自1999以來實現(xiàn)了跨越式的增長。
　　 隨著房價節(jié)節(jié)攀升，為防范因投機性需求而導(dǎo)致的住房市場出現(xiàn)泡沫的風險，政府出臺了一系列調(diào)控措施。但即使如此，上海住房市場表現(xiàn)依然堅挺。2010年上海市住房市場成交均價同比漲幅30％。1另據(jù)克爾

3、瑞數(shù)據(jù)庫資料顯示，上海2011年1月住房市場成交面積2147070m2，同比增長24.41％。有鑒于此，本文旨在從上海市住房市場內(nèi)在運行規(guī)律出發(fā)，從住房作為耐用消費品的視角，探討上海市住房價格不斷上漲的同時，需求卻依舊旺盛的內(nèi)在原因，并揭示在上海市住房價格整體上漲的背景下，各個區(qū)的漲幅并不一樣，區(qū)域特征較為明顯的內(nèi)在原因。
　　 本文從上海市住房市場現(xiàn)狀入手，以實證為分析手段，運用彈性理論，通過建立計量經(jīng)濟模型對上海市及其具有代

4、表性區(qū)域的需求價格彈性和收入彈性進行測算。在測算上海市整體需求彈性時，本文采用了最小二乘法；在分析上海具有代表性區(qū)域需求彈性時，本文根據(jù)最新行政區(qū)劃，將上海市分為中心城區(qū)、近郊區(qū)和遠郊區(qū)。考慮到數(shù)據(jù)的易得性，選取徐匯區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、青浦區(qū)和奉賢區(qū)作為代表性區(qū)域，并建立面板數(shù)據(jù)模型進行實證分析，得出以下結(jié)論：
　　 第一，上海市住房市場整體上缺乏彈性，其價格彈性、收入彈性分別為0.901、0.676。價格彈性為正說明房價上漲所

5、形成的財富效應(yīng)大于房價上漲導(dǎo)致的預(yù)算約束效應(yīng)，同時反映出上海住房市場暗含投機性需求。
　　 第二，選取的代表性區(qū)域徐匯區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、青浦區(qū)和奉賢區(qū)的需求價格彈性分別為0.475、3.304、2.044、-3.162、-1.031，需求的收入彈性分別為0.237、1.113、1.252、1.080、1.006。
　　 第三，住房需求價格彈性呈明顯的區(qū)域特征：中心城區(qū)住房市場缺乏彈性，近郊區(qū)和遠郊區(qū)住房市場富有彈性。此

6、外，相較于遠郊區(qū)，中心城區(qū)和近郊區(qū)需求價格彈性為正數(shù)，表現(xiàn)出其住房市場有別于一般商品市場的特征。住房需求的收入彈性區(qū)域特征也較為明顯，中心城區(qū)住房市場缺乏彈性；近郊區(qū)和遠郊區(qū)住房市場屬于富有彈性的范疇，從數(shù)值上看，兩個區(qū)域相差不大。
　　 第四，值得強調(diào)的是，為更加系統(tǒng)全面地分析上海市住房市場需求彈性，本文將上海市居民整體收入變化水平、上海市房價總體變化水平、外來人口這些因素考慮進了有代表性各區(qū)域的模型中，結(jié)果顯示，相關(guān)區(qū)域的住

7、房需求價格彈性及收入彈性發(fā)生了微妙的變化，從而帶來了諸多的政策啟示。
　　 基于實證結(jié)論，本文對上海市住房市場的健康發(fā)展提出了以下五點政策建議：(1)政府對住房市場的宏觀調(diào)控應(yīng)滿足人們對住房消費的需求；(2)應(yīng)防止稅收轉(zhuǎn)嫁造成房價進一步高漲；(3)應(yīng)針對不同區(qū)域房地產(chǎn)市場的不同特征，制定不同的房地產(chǎn)政策；(4)應(yīng)繼續(xù)推進限購措施，防止外來人口住房需求的激增導(dǎo)致上海房價的高漲；(5)應(yīng)著力促進居民可支配收入的增長，以增強居民購房能