唐宋城市房產(chǎn)租賃比較研究.pdf

1、在當(dāng)今社會(huì)，城市住房問(wèn)題越來(lái)越多的受到社會(huì)的關(guān)注，并逐漸演變?yōu)槿鐣?huì)亟待解決的社會(huì)問(wèn)題之一。同時(shí)，與城市住房相關(guān)的城市房產(chǎn)租賃也逐漸形成了一個(gè)重要的市場(chǎng)，并深具發(fā)展?jié)摿?。其?shí)，房產(chǎn)租賃古已有之，并在唐宋時(shí)期已逐漸形成較為完整的租賃關(guān)系。自20世紀(jì)以來(lái)，已有不少學(xué)者從若干方面探討過(guò)唐宋時(shí)期房產(chǎn)租賃業(yè)的問(wèn)題。但是在此問(wèn)題上，還有一些方面的研究相對(duì)薄弱，為此本文擬在此方面繼續(xù)加以研究。本文在已有研究成果的基礎(chǔ)上，對(duì)唐宋時(shí)期城市房產(chǎn)租賃業(yè)的出租

2、者、承租者的構(gòu)成，房產(chǎn)租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及影響房產(chǎn)租金高低的因素作一系統(tǒng)論述，并比較唐代、宋代的城市房產(chǎn)租賃的特征，進(jìn)而對(duì)唐宋城市房產(chǎn)租賃有所發(fā)展的表現(xiàn)進(jìn)行分析，以便深入認(rèn)識(shí)唐宋時(shí)期城市房產(chǎn)租賃業(yè)的發(fā)展情況。也是筆者從微觀經(jīng)濟(jì)方面著手研究唐宋經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的一次嘗試。研究中國(guó)古代傳統(tǒng)的房產(chǎn)租賃業(yè)，有助于發(fā)展、規(guī)范現(xiàn)代房產(chǎn)租賃業(yè)，有其現(xiàn)實(shí)意義。 本文分為以下六個(gè)部分： 一、引言。簡(jiǎn)要敘述房產(chǎn)租賃是房產(chǎn)資源分配的重要方式，也是研究

3、唐宋時(shí)期商業(yè)發(fā)展程度的一個(gè)合適的切入點(diǎn)。此外，論述了目前學(xué)術(shù)界在這方面的研究概況，并提出了筆者所要研究的主要問(wèn)題。 二、主要探討唐、宋時(shí)期城市房產(chǎn)租賃業(yè)出租者的構(gòu)成。如果按照出租者的身份性質(zhì)來(lái)看，唐宋時(shí)期房產(chǎn)出租者大致可分為私有房產(chǎn)出租者、公房出租者兩類。文中首先分析私有房產(chǎn)出租者中官員、皇室、商人、富室及其他出租者的構(gòu)成狀況，然后分析公房出租者中，由政府主管房產(chǎn)的店宅務(wù)等機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的直管房出租和由學(xué)校、寺院經(jīng)營(yíng)的自管房出租情況，

4、并對(duì)不同出租者的特點(diǎn)作了簡(jiǎn)要的分析總結(jié)。 三、主要論述唐宋時(shí)期城市房產(chǎn)租賃業(yè)承租者的構(gòu)成。如果從人口是否流動(dòng)的角度來(lái)看，唐宋時(shí)期城市租賃房產(chǎn)的承租者大致可以劃分為城市流動(dòng)人口承租者、非流動(dòng)人口承租者兩類，其中，流動(dòng)人口中又可以細(xì)分為季節(jié)性流動(dòng)人口和非季節(jié)性流動(dòng)人口。按照這種劃分方法，這一部分對(duì)不同承租者及其特點(diǎn)做了簡(jiǎn)要分析。 四、論述唐宋時(shí)期的房產(chǎn)租金的相關(guān)問(wèn)題。首先分析了唐宋房產(chǎn)租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及支付方式、形式。然后從三個(gè)

5、方面探討了影響房產(chǎn)租金高低的各種因素。這些影響因素主要是：其一，房產(chǎn)所處地理位置對(duì)租金高低的影響；其二，經(jīng)濟(jì)因素，即房產(chǎn)收益水平或效用對(duì)租金高低的影響；其三，如果房產(chǎn)是兇宅、空宅、廢宅，其房租相對(duì)較低。 五、這一部分主要是對(duì)唐、宋城市房產(chǎn)租賃業(yè)的比較分析。其一，關(guān)于唐代、北宋房產(chǎn)租賃區(qū)域分布特點(diǎn)的比較。本文從唐代、北宋都城房產(chǎn)租賃的區(qū)域分布，到全國(guó)大中小城市的分布的比較，可以看出，北宋房產(chǎn)租賃業(yè)明顯比前代有所發(fā)展。其二，唐代、北

6、宋租賃經(jīng)營(yíng)性用房、住宅用房比重的變化方面的比較。約而言之，北宋時(shí)期，非住宅性用房的出租比重多于住宅用房的出租；而且北宋時(shí)期非住宅用房的出租量，也多于唐代非住宅用房的出租量。 六、這一部分主要是論述唐宋時(shí)期城市房產(chǎn)租賃業(yè)的發(fā)展情況。這一部分從以下三個(gè)方面對(duì)唐宋房產(chǎn)租賃業(yè)的發(fā)展做了概括性的分析說(shuō)明：(1)房產(chǎn)租賃管理機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)；(2)唐宋政府對(duì)于房產(chǎn)出租者、承租者的權(quán)利、義務(wù)的明確規(guī)定；(3)在房產(chǎn)租賃過(guò)程中，租賃契約和牙人的作用日