城鎮(zhèn)商業(yè)用地評估中容積率修正系數(shù)研究——以聊城市為例.pdf

1、容積率作為控制土地利用強(qiáng)度的主要指標(biāo)，在城市規(guī)劃中起著重要的作用，同時(shí)，它也是影響地價(jià)的最重要的因素之一，尤其對商業(yè)用地，其變化可導(dǎo)致地價(jià)的巨幅上升和下降。對城鎮(zhèn)土地定級估價(jià)中商業(yè)用地容積率的修正目前主要采用特爾斐測定法和樣點(diǎn)地價(jià)法來確定。這些方法雖然都比較合理，但各地在實(shí)際操作過程中也存有一些缺陷，導(dǎo)致編制的容積率修正系數(shù)表難以準(zhǔn)確地反映出容積率與地價(jià)的相關(guān)關(guān)系，也給應(yīng)用帶來了一定的困難。因此，科學(xué)分析容積率與地價(jià)的關(guān)系，分析容積率對

2、地價(jià)的作用機(jī)制，建立一個(gè)合理而又實(shí)用的容積率修正體系，也就成為建立宗地修正體系中一項(xiàng)重要的內(nèi)容。 本文在借鑒國內(nèi)外關(guān)于城鎮(zhèn)商業(yè)用地容積率研究取得經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以理論分析與實(shí)證研究相結(jié)合的方法，對聊城市的商業(yè)用地容積率修正進(jìn)行了針對性的實(shí)踐研究，借助聊城市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)查的商業(yè)樣點(diǎn)資料，對所有商業(yè)樣點(diǎn)資料進(jìn)行了統(tǒng)一測算、修正、檢驗(yàn)，剔除了異常數(shù)據(jù)，在建立了定級總分值與地價(jià)之間的四種數(shù)學(xué)模型，利用微機(jī)對模型進(jìn)行數(shù)學(xué)回歸及檢驗(yàn)

3、的基礎(chǔ)上，建立了商業(yè)用地容積率修正系數(shù)模型，檢驗(yàn)剔除其他模型后，最終確定聊城市商業(yè)用地容積率修正系數(shù)數(shù)學(xué)模型，得出商業(yè)容積率修正系數(shù)表，如需要，也可計(jì)算得出商業(yè)用地任意容積率下的修正系數(shù)。主要研究結(jié)論包括以下四個(gè)方面： 1.容積率對地價(jià)的影響遵循收益遞增遞減規(guī)律，而且地價(jià)隨容積率的影響變化幅度因城市規(guī)模、區(qū)域條件、用地類型的不同而有所差異；容積率修正系數(shù)與容積率呈正相關(guān)，容積率越高，容積率修正系數(shù)越高，但增加的幅度不斷減?。蝗莘e

4、率越大，土地級別間容積率修正系數(shù)的差距越大。 2.對于不同的城市規(guī)模、區(qū)域條件、用地類型，應(yīng)分別編制商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表； 3.在編制容積率修正系數(shù)表時(shí)，要充分考慮收益機(jī)制和市場供求關(guān)系對地價(jià)的影響；如果不予考慮或考慮不充分，將大大影響容積率修正系數(shù)的精確程度； 4.在利用樣點(diǎn)地價(jià)測算容積率修正系數(shù)時(shí)，參算樣點(diǎn)應(yīng)滿足一定的條件，即在同一級別(均質(zhì)地域)內(nèi)樣點(diǎn)宗地的個(gè)別因素(宗地的形狀、面積、寬深比、臨街狀況等