城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正方法研究.pdf

1、我國(guó)對(duì)容積率的研究是從90年代初隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐步開(kāi)展的，研究?jī)?nèi)容包括容積率的內(nèi)涵和特性、對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律、確定方法等方面?，F(xiàn)在隨著城市規(guī)劃管理的加強(qiáng)，容積率對(duì)土地節(jié)約集約利用、城市規(guī)劃、地價(jià)評(píng)估都起到越來(lái)越重要的作用。尤其在地價(jià)評(píng)估中，容積率是重要修正指標(biāo)，對(duì)地價(jià)有顯著影響。本文主要研究基準(zhǔn)地價(jià)中容積率修正問(wèn)題，共分三部分：第一部分是理論研究：第二部分是方法介紹和比較分析；第三部分是實(shí)證研究。 第一部分在對(duì)國(guó)內(nèi)外已有容積率

2、研究總結(jié)、分析的基礎(chǔ)上，闡述了基準(zhǔn)地價(jià)、容積率的基本理論和它們的相互關(guān)系。指出基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正分為樣點(diǎn)地價(jià)容積率修正和宗地地價(jià)容積率修正，兩次修正的適用范圍不同，修正方法不同，修正目的也不同；容積率通過(guò)土地收益機(jī)制和土地供求機(jī)制影響地價(jià)；容積率對(duì)地價(jià)的影響遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”，對(duì)不同用地類型地價(jià)的作用敏感度不同，影響大小與城市規(guī)模正相關(guān)，對(duì)不同區(qū)位地價(jià)影響程度不同。 第二部分在第一部分定性分析的基礎(chǔ)上對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正做

3、定量研究，介紹了容積率修正的方法和樣點(diǎn)地價(jià)的計(jì)算。容積率修正方法有樣點(diǎn)地價(jià)法、數(shù)學(xué)模型法、收益分配法和樓面地價(jià)法四種方法，并且比較分析了四種方法的優(yōu)劣。樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算的步驟是：首先根據(jù)樣點(diǎn)的交易方式不同，選用不同公式，計(jì)算地價(jià)；其次對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行使用年期、估價(jià)期日、土地開(kāi)發(fā)程度和交易情況等修正；最后對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)，剔除異常值，確定用于容積率修正的樣點(diǎn)地價(jià)。 第三部分在以上規(guī)范分析的基礎(chǔ)上，以鶴壁市淇濱區(qū)商業(yè)一級(jí)用地基

4、準(zhǔn)地價(jià)容積率修正為例做實(shí)證研究。結(jié)合鶴壁市2007年基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，按照具有代表性、均勻分布的原則選取107個(gè)樣點(diǎn)。根據(jù)樣點(diǎn)實(shí)際，選用樣點(diǎn)地價(jià)法、收益分配法、數(shù)學(xué)模型法三種方法，綜合運(yùn)用GIS軟件和MATLAB數(shù)學(xué)軟件，計(jì)算容積率修正系數(shù)，建立容積率修正系數(shù)表，繪制容積率與修jF系數(shù)關(guān)系圖。最后，應(yīng)用容積率修正系數(shù)計(jì)算宗地地價(jià)，對(duì)計(jì)算結(jié)果比較分析，發(fā)現(xiàn)三種方法計(jì)算的地價(jià)結(jié)果非常接近，說(shuō)明整個(gè)計(jì)算過(guò)程有一定的科學(xué)性、合理性。從容積率與修