商業(yè)租賃合同若干問題2

1、商業(yè)租賃合同若干法律問題,主要內(nèi)容,一、租賃合同的定義及特征二、租賃合同涉及的幾個(gè)重要法律概念三、商業(yè)租賃合同簽訂階段法律問題四、商業(yè)租賃合同履行階段法律問題五、商業(yè)租賃合同的解除六、案例,租賃合同,什么是租賃合同租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同的性質(zhì)雙務(wù)有償,商業(yè)租賃合同特點(diǎn),主體復(fù)雜：出租人、承租人、管理人、物業(yè)公司 履約主體租賃期限長出租物業(yè)的合

2、法性： 偷面積 有無產(chǎn)權(quán)對物業(yè)的特殊要求、公共設(shè)施設(shè)備涉及利益巨大,合同履行風(fēng)險(xiǎn)大法律問題復(fù)雜,租賃合同中幾個(gè)重要的概念,房屋交付及使用標(biāo)準(zhǔn)：正常使用，符合合同約定用途第二百一十六條 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途第二百一十七條 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。第二

3、百一十八條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。★合同條款中對用途怎么約定？,租賃合同中幾個(gè)重要的概念,租賃房屋的維修義務(wù)第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。第二百二十條 出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理

4、期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。第二百二十二條 承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！锖贤瑮l款約定,租賃合同中幾個(gè)重要的概念,轉(zhuǎn)租：許可 與次承租人的關(guān)系第224條：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租

5、賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”轉(zhuǎn)租的認(rèn)定★承租人內(nèi)部主體變更,租賃合同中幾個(gè)重要的概念,租賃期限：必須簽訂書面合同： 6個(gè)月 最長租賃年限：20年 到期未及時(shí)續(xù)約但實(shí)際履行的第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。第二百一十五條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)

6、采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。,租賃合同中幾個(gè)重要的概念,優(yōu)先權(quán)優(yōu)先購買權(quán)：《合同法》第二百三十條:出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)要通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買權(quán)利。怎么理解“同等條件” 優(yōu)先續(xù)租權(quán),租賃合同中幾個(gè)重要的概念,“買賣不破租賃”租賃物抵押相關(guān)問題先租后抵VS先抵后租,簽訂中注意的問題,承租人履約能力判斷承租人業(yè)態(tài)的特殊要求，租賃物業(yè)能否滿足

7、意向協(xié)議誠意金：性質(zhì)及法律后果委托手續(xù)履約擔(dān)保,合同條款,合同目的合同文字特殊要求在合同條款中的約定 合法性審查，是否需法定許可證書，是否對結(jié)構(gòu)安全有影響，是否對周邊其它商鋪?zhàn)粼斐刹涣加绊懷b修期及免租期的權(quán)利義務(wù)租賃用途的細(xì)化租賃期限的計(jì)算工商、許可登記相關(guān)條款地址變更質(zhì)量問題引起的索賠,其它非合同類法律文件：,管理公約各項(xiàng)管理制度：主體適格簽訂時(shí)間,合同履行管理,合同交底合同交底的方式：交底記錄合

8、同交底的對象：對內(nèi) 對外合同交底的參與人員合同交底的內(nèi)容：主要履行點(diǎn) 對接人 相關(guān)手續(xù)表格,合同履行管理,交接房屋手續(xù)的法律意義：合同主要義務(wù)正式履行（違約責(zé)任） 標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 標(biāo)的物瑕疵 裝修期、租賃期及開業(yè)日的起算點(diǎn) ★裝修審核各種收費(fèi)期的起算,合同履行管理,工作表單管理及時(shí)主張權(quán)利的重要性及通知的方式停水停電：合同約定 水電表產(chǎn)權(quán)人合同變更與原合同的銜接書面手續(xù),證據(jù),強(qiáng)化證據(jù)意識

9、一鋪一合同，一鋪一資料,合同解除,解除的依據(jù)：合同及法律規(guī)定解除手續(xù)辦理注意的幾個(gè)問題：委托手續(xù) 退鋪 鋪內(nèi)剩余物資的處置 工商登記地變更,合同解除,解除手續(xù)的辦理：在滿足合同解除的條件下，向商戶郵寄解除租賃合同通知書，在解除合同通知書中寫明商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限則開發(fā)企業(yè)將強(qiáng)行收回房屋。,合同解除,合同解除通知書格式內(nèi)容實(shí)例對比,合同解除,如商戶超過期限仍未搬離，則應(yīng)做好如下準(zhǔn)備：第一，

10、邀請公證人員至現(xiàn)場，對清理房屋的整個(gè)過程進(jìn)行公證；第二，聘請律師\物業(yè)公司\街道\派出所等第三方作為見證，并對現(xiàn)場商戶的遺留物品進(jìn)行認(rèn)真清點(diǎn)造冊，全程錄像，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點(diǎn)和清單。,案例1：,2014年4月30日，某司與重慶某廣告文化傳播有限公司（下稱廣告公司）簽訂《美陳設(shè)計(jì)制作合同》，約定：1、廣告公司負(fù)責(zé)某司春季及世界杯美陳裝置進(jìn)行廣告設(shè)計(jì)制作并安裝；2、付款方式為合同

11、簽訂時(shí)，廣告公司提供合法有效發(fā)票后10個(gè)工作日內(nèi)，支付總價(jià)50%；進(jìn)場安裝前，支付合同總價(jià)的30%；施工完成，支付合同總價(jià)的18%；驗(yàn)收合格30天，支付合同總價(jià)的2%。3、制作完成后，廣告公司應(yīng)及時(shí)通知驗(yàn)收，某司應(yīng)及時(shí)組織并提出驗(yàn)收意見，對于超過驗(yàn)收期限而沒有驗(yàn)收的，則視為驗(yàn)收合格。4、任何一方不履行本合同，違約方承擔(dān)合同總額50%的違約金。合同簽訂憂上廣告公司于2014年4月及5月進(jìn)行了安裝，因廣告公司安裝的裝置不符合某司要求

12、，某司遂口頭與廣告公司溝通整改，后未付剩余款項(xiàng)。故此，雙方對付款發(fā)生爭議，廣告公司訴至法院。,法院裁判：,1、合同性質(zhì)：承攬合同糾紛2、某司提出廣告公司部分現(xiàn)場與設(shè)計(jì)不符，未驗(yàn)收合格，未達(dá)付款條件。但法院認(rèn)為，某司應(yīng)按合同約定在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行驗(yàn)收，超過期限未驗(yàn)收的，視為合格。某司提出驗(yàn)收不合格，既未提供相應(yīng)證據(jù)，又未向廣告公司發(fā)出驗(yàn)收意見，且某司使用該制作直至2014年7月拆除，判令不支付余款理由不充分；后該案上訴至一中院

13、，二審法院認(rèn)為案件爭議焦點(diǎn)為廣告公司是否完全履行了合同義務(wù)。雙方應(yīng)依法按約履行各自義務(wù)。廣告公司已將承攬事項(xiàng)安裝完畢，并通知某公司進(jìn)行驗(yàn)收。按合同約定，某司應(yīng)提出驗(yàn)收意見?，F(xiàn)某司不能舉證證明提出驗(yàn)收意見而廣告公司怠于整改的情況，也未舉證證明廣告公司有未完全履行合同義務(wù)或者履行合同不符合約定的違約情況以及因該違約造成某司損失的情況。因此，未予支持某司的上訴理由。,法律依據(jù),1、《民事訴訟法》第64條：當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證

14、據(jù)。 2、《民事訴訟法》第九十條 ：當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。 在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。3、《民事訴訟法》第108條 ：對負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，確信待證事實(shí)的存在具有高度可能性的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在

15、。 對一方當(dāng)事人為反駁負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人所主張事實(shí)而提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，認(rèn)為待證事實(shí)真?zhèn)尾幻鞯?，?yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)不存在。 法律對于待證事實(shí)所應(yīng)達(dá)到的證明標(biāo)準(zhǔn)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。,案例2,2014年6月，我司對L7燈飾維修工程組織招投標(biāo)，并暫定由重慶赫爾墨斯電氣工程有限公司（下稱“電氣公司”，本案第二被告）承接該項(xiàng)目。后電氣公司將工程轉(zhuǎn)由自然人申全芳（本案第三被告）施工，在合同并未簽訂的情況下

16、，申全芳即組織工人進(jìn)場維修，在維修施工中，工人李成文（本案原告）因從高處墜落，致腰部、臀部等多處受傷，后經(jīng)司法鑒定為： 1、腰2椎體粉碎性骨折、骨盆畸形愈合分別屬于IX（9）級、X（10）級傷殘； 2、李成文后續(xù)醫(yī)療費(fèi)約12,000.00元左右。 2014年12月20日，李成文向法院起訴，要求： 1、我司、電氣公司、申全芳連帶賠償其醫(yī)療費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)

17、、營養(yǎng)費(fèi)等共計(jì)23萬余元； 2、連帶賠償其傷殘賠償金、誤工費(fèi)、后續(xù)治療費(fèi)。,抗辯理由,1、在我司不知情的情況下，第二被告電氣公司將維修事宜擅自轉(zhuǎn)委托給被告申全芳，違反法律規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任；且該工程為LED燈維修，不需電力安裝資質(zhì)； 2、原告李成文與第三被告申全芳之間是雇傭關(guān)系，應(yīng)由雇主承擔(dān)無過錯(cuò)責(zé)任。 3、關(guān)于本案賠償項(xiàng)目，提出原告李成文未舉示有效收入證明且對誤工時(shí)間異

18、議，未舉示交通費(fèi)損失依據(jù)，傷殘賠償金應(yīng)按農(nóng)村戶口標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，護(hù)理費(fèi)與住宿費(fèi)不應(yīng)同時(shí)主張，未舉示營養(yǎng)費(fèi)、后續(xù)治療費(fèi)、輔助器具費(fèi)的相關(guān)證據(jù)。,法院裁判及法律依據(jù),1、法院認(rèn)為我司將工程發(fā)包給不具有資質(zhì)的單位，存在過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，遂判定我司承擔(dān)30%的賠償責(zé)任。2、《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件使用法律若干問題的解釋》第11條：雇員在從事雇傭活動中遭受人身損害，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。雇員因故意或者重大過失致人損害的, 應(yīng)當(dāng)與