杭州住宅市場(chǎng)需求分析.pdf

1、1998年以來(lái)，杭州房地產(chǎn)住宅業(yè)保持了快速發(fā)展，出現(xiàn)了以供求兩旺、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲為特征的“杭州現(xiàn)象”，有力地促進(jìn)了城市發(fā)展和居民居住條件的改善，但高額的居住成本也一定程度上抑制了杭州外來(lái)人才的引進(jìn)和大學(xué)生留杭創(chuàng)業(yè)，不利于杭州經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。隨著住宅市場(chǎng)供求逐步趨于平衡，政府宏觀調(diào)控力度不斷加大，從量上和結(jié)構(gòu)上對(duì)杭州住宅市場(chǎng)的需求進(jìn)行深入分析，對(duì)政府宏觀調(diào)控和微觀主體投資決策具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。 本文首先以住宅需求的相關(guān)理論為

2、基礎(chǔ)，結(jié)合杭州住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀和主要特征，運(yùn)用層次分析法(AHP)對(duì)影響杭州住宅市場(chǎng)需求的主要因素進(jìn)行權(quán)重分析，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入對(duì)住宅需求影響最大。其次，運(yùn)用需求源匯總法，從居住水平提高、人口增長(zhǎng)、家庭規(guī)模趨小等方面，結(jié)合趨勢(shì)外推法對(duì)杭州住宅市場(chǎng)的潛在需求進(jìn)行定量分析。從整體上看，杭州住宅市場(chǎng)的潛在需求依舊旺盛，居住水平提高引起的需求和人口增長(zhǎng)引起的需求將成為未來(lái)推動(dòng)杭州住宅業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)力量。第三，以歷年商品房銷售面積為因變

3、量，以GDP、人均可支配收入等為自變量，運(yùn)用多元回歸分析方法對(duì)杭州住宅市場(chǎng)的有效需求進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)人均可支配收入對(duì)其影響最大，住宅價(jià)格次之。從分析結(jié)果同時(shí)看出，杭州住宅市場(chǎng)的有效需求與潛在需求之間存在著較大差距，說(shuō)明不斷上漲的房?jī)r(jià)抑制了一部分有效需求的釋放。第四，從住宅的價(jià)位結(jié)構(gòu)和面積結(jié)構(gòu)對(duì)杭州住宅市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)目前真正適合普通居民消費(fèi)的中低價(jià)位、中小戶型住宅相對(duì)欠缺。第五，通過(guò)居民收入水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的動(dòng)態(tài)比較和住房消