上海市地價(jià)測(cè)算系統(tǒng)編制及應(yīng)用.pdf

1、本文首先對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展?fàn)顩r、地價(jià)監(jiān)測(cè)研究狀況以及房地產(chǎn)評(píng)估信息化發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了綜述,說(shuō)明了我國(guó)大陸和香港地區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)方法受英國(guó)體系的影響較大,注重經(jīng)驗(yàn)和藝術(shù)的結(jié)合以及我國(guó)在城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究和評(píng)估信息化應(yīng)用方面還存在諸多不足。隨后,通過(guò)對(duì)地價(jià)內(nèi)涵、地價(jià)空間分布和演變規(guī)律的分析,從理論上為地價(jià)評(píng)估提供了重要的理論支撐,從實(shí)踐上為地價(jià)評(píng)估結(jié)果的分析提供了很好的參考依據(jù)。
　　 本文重點(diǎn)研究了通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)上批量樓盤(pán)的交易

2、房?jī)r(jià)得到樓盤(pán)當(dāng)前利用條件下的樓面地價(jià)的方法。通過(guò)對(duì)樓盤(pán)房?jī)r(jià)構(gòu)成因素分析,借助剩余法估價(jià)原理得出住宅、商業(yè)和辦公物業(yè)的地價(jià)評(píng)估模型。提出了在地價(jià)評(píng)估過(guò)程中土地樣本的篩選方法、季度房?jī)r(jià)指數(shù)計(jì)算方法、房?jī)r(jià)時(shí)點(diǎn)修正方法、房?jī)r(jià)裝修因素剔除辦法和建安成本折舊辦法。在地價(jià)動(dòng)態(tài)更新研究方面,著重分析在短期內(nèi)如何對(duì)樣本價(jià)格進(jìn)行直接更新和間接更新,在中長(zhǎng)期,如何對(duì)樣本數(shù)量進(jìn)行增加和刪減。
　　 隨后,本文研究了基于評(píng)估模型的地價(jià)測(cè)算系統(tǒng)的功能、界面

3、以及數(shù)據(jù)庫(kù)方面的設(shè)計(jì)思路和框架,突破了傳統(tǒng)房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)柔性、可操作性不足的瓶頸。在此基礎(chǔ)上,以上海市住宅市場(chǎng)為例,分析了近年來(lái)上海住宅樣本地價(jià)的空間分布規(guī)律和時(shí)間變化規(guī)律。此外,還就上海市地價(jià)指數(shù)編制和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估做了初步分析。這些分析為如何直接利用市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和更新提出了一條可行的思路。
　　 本文最后對(duì)所研究的內(nèi)容進(jìn)行了總結(jié),闡述了全文所解決的問(wèn)題和突破之處。此外,還提出了進(jìn)一步研究的方向,涉及到地價(jià)評(píng)