時代玫瑰園項目策劃研究.pdf

1、近年來，房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱、價格不斷上漲。2005年來出臺了各項調(diào)控政策，目的在于規(guī)范樓市、穩(wěn)定房價、遏制投機。2006年出臺了“國十五條”提出新建住房結(jié)構比例。面對諸多的不確定性因素和越來越激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)必須在詳細可靠的環(huán)境分析、市場調(diào)研、成本分析和投資收益基礎上對投資項目進行可行性研究。 本文對廣州市白云區(qū)一個實際的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行了系統(tǒng)的可行性分析。首先，通過對宏觀環(huán)境、全國房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境、廣州市房地產(chǎn)市場、項目

2、區(qū)域市場與內(nèi)部環(huán)境的SWOT分析可知：項目所在區(qū)住宅需求上升，逐步成為新的熱點區(qū)域。本項目所處位置、周邊配套、區(qū)域發(fā)展狀況優(yōu)越，具備了成功開發(fā)的前提條件。在此基礎上，針對公務員和私營企業(yè)者對文化與藝術、自然環(huán)境的需求，推出以純居住為購房目的的高檔居住項目，制定出“生活藝術家”的差異化定位。其次，圍繞“生活藝術”的設計理念進行項目規(guī)劃設計構思與產(chǎn)品設計，并結(jié)合成本定價、消費者感知定價和競爭者導向定價方法對產(chǎn)品定價，以“文化”二字為推廣策略

3、的總綱領，制定出四個階段的推廣策略。接著，對項目進行投資估算和盈利能力分析，得出：本項目預計總投資為220，847萬，其中自有資金117,648萬元作為項目的啟動資金，其余通過銀行貸款和銷售回款獲得；銷售收入預期為292，800萬，實現(xiàn)稅后利潤48209萬元；靜態(tài)和動態(tài)財務分析指標都顯示出該項目具有較強的盈利能力，同時在敏感性因素變化的情況下，項目仍能保持財務上的可行性，說明在本項目假設的前提下，項目的盈利能力較為穩(wěn)定。最后，由盈虧平衡